Fiscalité des non-résidents au Portugal : guide pour expatriés français

La fiscalité des non-résidents au Portugal détermine, pour un Français installé à Lisbonne, Porto ou en Algarve, quels revenus restent taxés en France et lesquels basculent sous le régime portugais. Plus de 60 000 Français vivent aujourd'hui au Portugal, un chiffre en hausse constante depuis dix ans, porté par la qualité de vie et un coût de l'immobilier encore inférieur à celui des grandes métropoles françaises.

Devenir résident fiscal portugais ne libère pas un expatrié français de ses obligations fiscales en France. Les revenus fonciers, les plus-values immobilières et certains revenus mobiliers de source française restent imposables en France, tandis que les salaires et pensions privées perçus au Portugal suivent la fiscalité locale. La convention fiscale franco-portugaise du 14 janvier 1971 organise ce partage et élimine la double imposition grâce à un système de crédit d'impôt.

Ce guide détaille, poste par poste, ce que devient chaque revenu et chaque actif français une fois la résidence fiscale transférée au Portugal, et ce que cela change concrètement pour un investissement locatif en France.

Résidence fiscale : comment savoir où vous êtes réellement imposé ?

Avant de parler d'impôts non-résidents, il faut trancher une question préalable : où se situe votre domicile fiscal ? La réponse ne dépend pas de votre nationalité ni de votre carte de séjour, mais de critères précis fixés par l'article 4 B du Code général des impôts et repris par l'article 4 de la convention franco-portugaise.

Un contribuable est considéré comme résident fiscal du pays où se trouve son foyer, où il séjourne plus de 183 jours par an, où il exerce son activité professionnelle principale, ou où se situe le centre de ses intérêts économiques. Dès lors que ces critères pointent vers le Portugal, vous devenez non-résident fiscal français, même si vous conservez un appartement, un compte bancaire ou une carte Vitale en France.

Exemple concret : Claire, cadre commerciale, s'installe à Porto en janvier avec son conjoint et ses enfants scolarisés localement. Son foyer et son centre de vie sont désormais portugais : elle devient résidente fiscale au Portugal dès son installation, et non-résidente en France, quand bien même elle continue de louer un studio à Lyon.

En cas de doute ou de situation mixte (déplacements fréquents entre les deux pays, conjoint resté en France), l'article 4 de la convention prévoit des critères de départage successifs : foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, puis nationalité. C'est ce même article qui sert de référence lorsqu'un contrôle fiscal remet en cause une expatriation jugée artificielle.

La convention fiscale franco-portugaise : le mécanisme anti double imposition

La convention signée entre la France et le Portugal le 14 janvier 1971 répartit le droit d'imposer entre les deux États, revenu par revenu. C'est ce texte, et non la seule loi interne de chaque pays, qui détermine en pratique votre fiscalité non-résident immobilier.

Le principe général est le suivant : les revenus immobiliers (locations, plus-values) sont imposés dans l'État où se situe le bien, quelle que soit la résidence fiscale du propriétaire. Les salaires sont imposés là où l'activité est exercée. Les pensions publiques restent imposées dans l'État qui les verse, tandis que les pensions privées suivent en principe la résidence fiscale du bénéficiaire.

Lorsqu'un même revenu pourrait théoriquement être taxé deux fois, la convention prévoit un mécanisme correcteur : le pays de résidence accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt déjà payé dans l'autre État, ou exonère purement et simplement le revenu déjà imposé à la source. C'est ce mécanisme qui protège un expatrié français au Portugal contre une taxation cumulée sur ses revenus fonciers français.

À retenir : la convention ne supprime jamais l'obligation déclarative. Un revenu exonéré d'impôt dans un pays doit tout de même, en général, être déclaré dans l'autre, ne serait-ce que pour le calcul du taux effectif d'imposition.

Quels revenus restent imposables en France une fois résident au Portugal ?

Une fois le statut de non-résident acquis, un Français installé au Portugal continue de devoir l'impôt français sur tous ses revenus de source française. C'est le principe de territorialité qui s'applique, indépendamment de la convention.

Sources : impots.gouv.fr

Concrètement, un non-résident fiscal reste soumis à un taux minimum d'imposition sur ses revenus fonciers français : 20 % jusqu'à un certain seuil de revenu net imposable, puis 30 % au-delà, avant application éventuelle du taux moyen si celui-ci est plus favorable. C'est un point que beaucoup d'expatriés découvrent trop tard, en pensant qu'un impot expatrié france se limite à une simple formalité.

Revenus fonciers français : location nue depuis le Portugal

Un bien loué nu en France par un résident fiscal portugais reste taxé en France sur les loyers perçus, selon les mêmes règles qu'un résident français : régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) si les loyers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an, ou régime réel avec déduction des charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion) au-delà, ou sur option.

La véritable différence se situe sur les prélèvements sociaux. Depuis la jurisprudence de Ruyter de la Cour de justice de l'Union européenne, un résident fiscal portugais affilié à la sécurité sociale portugaise n'est plus redevable que du prélèvement de solidarité de 7,5 %, et non des 17,2 % appliqués à un non-résident hors Union européenne. Le Portugal étant membre de l'UE, c'est un avantage réel pour tout propriétaire de taux imposition revenus fonciers non résidents installé à Lisbonne ou à Porto.

Cas pratique. Thomas loue nu un T2 parisien 1 200 €/mois, soit 14 400 € de loyers bruts annuels. En régime réel, avec 4 000 € de charges déductibles, son revenu net imposable est de 10 400 €. Au taux minimum de 20 %, il paie 2 080 € d'impôt sur le revenu, puis 7,5 % de prélèvement de solidarité (780 €) au lieu de 17,2 % (1 789 €) s'il résidait hors UE. L'économie liée au statut de résident portugais s'élève ici à plus de 1 000 € par an.

L'imposition sur les revenus fonciers non meublé doit être déclarée chaque année via les formulaires 2042 et 2044, même en l'absence de tout autre lien avec la France.

LMNP depuis le Portugal : location meublée non-résident

La location meublée non professionnelle reste l'un des montages les plus efficaces pour un non-résident, car elle permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement, voire annulant, la base imposable pendant plusieurs années.

Un résident fiscal portugais qui loue un bien meublé en France relève du régime réel BIC ou du micro-BIC (abattement de 50 %, ou 30 % pour une location de courte durée). En régime réel, l'amortissement du bien (hors terrain), des travaux et du mobilier vient en déduction des loyers, ce qui aboutit souvent à un résultat fiscal proche de zéro pendant dix à quinze ans.

Données : impots.gouv.fr

Le lmnp non resident reste cependant soumis à la même règle de territorialité : les revenus sont taxés en France, avec crédit d'impôt au Portugal. Attention toutefois : le régime portugais peut réintégrer ces revenus dans le calcul du taux effectif appliqué aux autres revenus du foyer, un point qu'un mandataire fiscal local doit vérifier chaque année.

SCI et immobilier français : ce qui change pour un résident portugais

Détenir un bien français via une société civile immobilière modifie la fiscalité applicable, en particulier lorsque la SCI non-résident a opté pour l'impôt sur les sociétés. Une SCI à l'IR reste transparente : les associés non-résidents sont imposés comme s'ils détenaient le bien en direct.

Une SCI à l'IS, en revanche, paie l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà), avec amortissement du bien possible, mais une fiscalité de sortie plus lourde lors de la revente ou de la distribution des bénéfices.

Taux impots.gouv.fr

Pour un expatrié qui envisage de transmettre son patrimoine à ses enfants, la SCI conserve un intérêt patrimonial fort malgré une fiscalité de plus-value moins favorable ; pour un investisseur qui recherche avant tout un cash-flow net optimisé, le LMNP en nom propre reste souvent la solution la plus lisible.

Plus-value immobilière : vendre un bien français en étant résident au Portugal

L'article 13 de la convention fiscale franco-portugaise attribue le droit d'imposer les plus-values immobilières à l'État où se situe le bien, indépendamment de la résidence fiscale du vendeur. Un résident portugais qui vend un bien situé en France reste donc imposable en France.

Le taux applicable est de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (7,5 % pour un résident portugais affilié à la sécurité sociale locale, contre 17,2 % hors UE), et une surtaxe progressive au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable. Des abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Certaines situations permettent une plus value immobilière non résident exonération, notamment l'exonération liée à la vente de l'ancienne résidence principale sous conditions de délai, ou l'abattement spécifique applicable à certains ressortissants de l'Espace économique européen cédant leur ancienne résidence en France.

Donations et successions franco-portugaises

En matière de succession et de donation, la convention franco-portugaise ne couvre pas ce champ de la même manière que les revenus : c'est essentiellement le droit interne français qui s'applique aux biens immobiliers situés en France, quel que soit le lieu de résidence du défunt ou des héritiers, en vertu de l'article 750 ter du CGI.

Un bien immobilier français transmis par un résident portugais à ses enfants reste donc soumis aux droits de succession français, calculés selon le barème progressif classique (jusqu'à 45 % en ligne directe au-delà de 1 805 677 €), avec l'abattement habituel de 100 000 € par enfant et par parent. Si les héritiers sont eux-mêmes résidents fiscaux français depuis au moins six des dix dernières années, l'ensemble du patrimoine mondial du défunt peut en outre être concerné.

❗ Point de vigilance. Contrairement à une idée reçue, s'installer au Portugal ne met pas un patrimoine immobilier français à l'abri des droits de succession français. Une stratégie de démembrement de propriété ou de SCI familiale, anticipée suffisamment tôt, reste souvent le levier le plus efficace pour réduire la note fiscale de transmission.

Assurance-vie pour un résident fiscal portugais

L'assurance-vie française conserve tout son intérêt pour un expatrié, avec des règles spécifiques une fois le statut de non-résident acquis. Les rachats sont exonérés de prélèvements sociaux dès lors que le souscripteur n'est plus affilié à la sécurité sociale française, ce qui représente une économie substantielle par rapport à un résident (17,2 % de moins sur les gains).

En contrepartie, un prélèvement forfaitaire libératoire s'applique par défaut : 12,8 % pour les contrats de moins de huit ans (sur les versements postérieurs au 27 septembre 2017), 7,5 % au-delà de huit ans, sans les abattements annuels de 4 600 € ou 9 200 € réservés aux résidents fiscaux français.

La convention fiscale entre la France et le Portugal peut toutefois réduire, voire neutraliser ce prélèvement selon la qualification retenue pour le revenu concerné : il est indispensable de faire vérifier ce point avec l'assureur avant tout rachat significatif, certificat de résidence fiscale portugais à l'appui.

Ce placement reste une brique pertinente dans une stratégie finance patrimoine construite depuis l'étranger, en complément d'un placement expatrié plus large incluant l'immobilier locatif français.

IFI : l'impôt sur la fortune immobilière n'a pas disparu

Contrairement à une croyance répandue, l'expatriation au Portugal ne supprime pas l'impôt sur la fortune immobilière. Un non-résident reste redevable de l'IFI dès lors que la valeur nette de son patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d'euros, selon le barème progressif applicable (de 0,5 % à 1,5 %).

La différence essentielle avec un résident français porte sur l'assiette : seuls les actifs immobiliers situés en France entrent dans le calcul, à l'exclusion du patrimoine immobilier détenu au Portugal ou de tout autre patrimoine financier. Un résident portugais propriétaire d'un immeuble de rapport en France, d'actions et de liquidités au Portugal ne sera imposé à l'IFI non-résident que sur la valeur de l'immeuble français.

Les dettes contractées pour l'acquisition ou les travaux du bien restent déductibles, ce qui rend le recours à un crédit immobilier non resident doublement intéressant : il finance l'achat tout en réduisant l'assiette taxable à l'IFI pendant toute la durée du prêt.

Exit Tax : faut-il s'en inquiéter en partant vivre au Portugal ?

L'exit tax concerne les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France en détenant des titres, parts ou droits sociaux d'une valeur totale supérieure à 800 000 €, ou représentant plus de 50 % des bénéfices d'une société. Elle vise les plus-values latentes sur ces titres au moment du départ, pas l'immobilier détenu en direct.

Le Portugal étant membre de l'Union européenne, un contribuable qui s'y installe bénéficie d'un sursis de paiement automatique, sans constitution de garanties. L'imposition est ensuite définitivement dégrevée si les titres ne sont pas cédés dans un délai de deux ans (pour les patrimoines les moins importants) ou de cinq ans (au-delà de certains seuils), ou en cas de retour en France dans ce même délai.

💡 À retenir : un chef d'entreprise ou un actionnaire important qui envisage de partir vivre au Portugal doit impérativement faire chiffrer son exit tax potentiel avant le départ, y compris lorsqu'il pense être couvert par le sursis automatique, les obligations déclaratives (formulaire 2074-ETD) restent dues chaque année jusqu'au dégrèvement.

Investir dans l'immobilier français depuis le Portugal

C'est souvent une fois la fiscalité éclaircie que la vraie question patrimoniale se pose : un expatrié installé au Portugal a-t-il intérêt à investir dans l'immobilier français plutôt qu'au Portugal, où les prix ont fortement progressé ces dernières années ?

Pour un résident fiscal portugais, l'investissement immobilier pour expatriés en France présente plusieurs avantages structurels : un marché locatif profond et liquide dans les grandes villes, un cadre juridique connu, et un effet levier investissement facilité par les taux encore compétitifs proposés aux non-résidents par les banques françaises spécialisées.

La difficulté classique tient à la distance :

• gérer un bien,
• choisir un locataire,
• suivre des travaux depuis Lisbonne ou Porto n'a rien d'évident.

C'est précisément pour cela qu'existe l'investissement locatif clé en main : recherche du bien, négociation, travaux, mise en location et gestion locative non résident sont pris en charge de bout en bout, sans qu'un déplacement en France soit nécessaire.

Cas concret. Erik, expatrié depuis Faro, souhaitait un investissement locatif générant un cash-flow positif sans mobiliser plus de trois heures par mois de son temps. Un investissement locatif à distance à Lyon, financé par un crédit immobilier non resident sur 20 ans et exploité en LMNP, lui permet aujourd'hui de percevoir un loyer net d'environ 650 € par mois après charges et remboursement du prêt, avec une fiscalité quasi nulle grâce à l'amortissement.

Pour structurer ce type de projet, plusieurs briques se combinent utilement : un accompagnement investissement pour sécuriser chaque étape, une aide investissement locatif pour le montage du dossier bancaire, et une réflexion patrimoniale plus large intégrée dans un véritable guide de l'expatrié couvrant fiscalité, financement et gestion. Certains expatriés préparent aussi, en parallèle, un retour en france logement qui servira de point de chute lors d'un futur retour.

Plus largement, l'investir depuis l'étranger suppose de raisonner en immobilier distance : chaque étape (financement, achat, gestion, revente) doit pouvoir être pilotée sans présence physique régulière en France, ce qui suppose de s'entourer de professionnels habitués aux dossiers de non resident achat immobilier et à l'investissement immobilier france non resident.

Les erreurs qui coûtent cher aux expatriés

La première consiste à croire que le statut de non-résident dispense de toute déclaration en France : les revenus fonciers, LMNP ou plus-values français doivent être déclarés chaque année, même en l'absence d'autre revenu français.

La deuxième erreur porte sur les prélèvements sociaux : oublier de faire valoir son affiliation à la sécurité sociale portugaise auprès de l'administration fiscale française revient à payer 17,2 % au lieu de 7,5 %, une différence qui pèse lourd sur un rendement locatif.

La troisième erreur concerne l'IFI : nombre d'expatriés pensent, à tort, que ce seul impôt disparaît avec le départ à l'étranger, alors qu'il continue de s'appliquer à tout patrimoine immobilier français dépassant 1,3 million d'euros.

Sources : impots.gouv.fr

Fiscalité des non-résidents au Portugal : ce qu'il faut retenir

La fiscalité des non-résidents au Portugal ne se résume pas à un simple transfert d'adresse : chaque catégorie de revenu français (foncier, LMNP, plus-value, assurance-vie, IFI) obéit à des règles précises, articulées par la convention fiscale de 1971. Bien comprise, cette architecture permet à un expatrié de continuer à faire fructifier un patrimoine immobilier en France tout en profitant d'une fiscalité sociale allégée grâce à son statut de résident dans un pays de l'Union européenne. Mal anticipée, elle expose à des erreurs déclaratives coûteuses et à des redressements a posteriori.

Que vous possédiez déjà un bien en France ou que vous envisagiez un premier investissement locatif depuis le Portugal, la meilleure décision reste de faire valider votre situation par un spécialiste avant d'agir.

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