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Qu'est-ce que l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été introduit en 2018 en remplacement de l'ISF. Il s'applique à partir d'un seuil de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. Contrairement à l'ISF qui englobait l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne cible que les biens immobiliers.
Biens inclus
L'assiette de l'IFI comprend la résidence principale (avec un abattement de 30 %), les biens locatifs, les parts de SCI et SCPI, ainsi que l'immobilier détenu indirectement via des sociétés.
Biens exclus
Les actifs financiers, actions, obligations et contrats d'assurance-vie sont totalement exclus du calcul de l'IFI.
Quel est le taux de l'IFI en 2026 ?
| Tranche | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Plus de 10 000 000 € | 1,5 % |
À partir de quel patrimoine paie-t-on l'IFI ?
Le seuil de déclenchement est fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable. L'abattement de 30 % sur la résidence principale vient réduire la base de calcul. Les dettes immobilières (capital restant dû des emprunts) sont également déduites.
Comment calculer l'IFI ?
Évaluer la valeur du patrimoine
Chaque bien doit être évalué à sa valeur vénale, c'est-à-dire au prix du marché au 1er janvier de l'année d'imposition.
Déduire les dettes
Le capital restant dû des emprunts immobiliers au 1er janvier est déductible de la base taxable.
Appliquer les abattements et le barème
L'abattement de 30 % s'applique à la résidence principale. Le barème progressif est ensuite appliqué par tranches sur le patrimoine net taxable.
Exemple concret
Pour un patrimoine net taxable de 2 M€ :
- 0 à 800 000 € : taux de 0 % = 0 €
- 800 001 € à 1 300 000 € : taux de 0,5 % = 2 500 €
- 1 300 001 € à 2 000 000 € : taux de 0,7 % = 4 900 €
IFI total = 7 400 €
IFI pour les expatriés
Comment s'applique l'IFI aux non-résidents ?
Pour les non-résidents fiscaux français, seuls les biens immobiliers situés en France entrent dans le calcul de l'IFI. Les résidents fiscaux français sont quant à eux imposés sur leur patrimoine immobilier mondial.
Points de vigilance
Plusieurs situations méritent une attention particulière : le départ ou le retour en France en cours d'année, la détention de biens via des structures étrangères et l'interprétation des conventions fiscales bilatérales qui peuvent modifier les règles d'imposition.
Comment réduire ou optimiser l'IFI ?
- Déduction des dettes d'emprunt actives : le crédit immobilier réduit directement la base taxable.
- Évaluations précises des biens : une estimation rigoureuse évite de surévaluer le patrimoine.
- Dons à des organismes éligibles : réduction jusqu'à 75 % du montant du don, plafonnée à 50 000 €.
- Diversification vers des actifs non immobiliers : les actifs financiers sont exclus de l'assiette IFI.