Exit tax France 2026 : êtes-vous vraiment concerné avant de quitter le territoire ?

L'exit tax est un impôt sur les plus-values latentes des titres de société, applicable au-delà de 800 000 euros de titres ou d'une participation majoritaire dans une société. La plupart des Français qui partent avec un bien immobilier en France n'y sont pas soumis : leur vrai sujet fiscal est le changement de régime de leur immobilier au moment du départ, développé dans la seconde partie de cet article.

Qu'est-ce que l'exit tax ?

L'exit tax est un dispositif fiscal prévu à l'article 167 bis du Code général des impôts qui s'applique aux contribuables transférant leur domicile fiscal hors de France. Elle porte sur les plus-values latentes constatées sur les titres de sociétés (actions, parts sociales, stock-options) et se déclenche uniquement au-delà d'un seuil de patrimoine ou de participation défini par la loi.

Ce mécanisme ne vise donc pas les biens immobiliers détenus en direct. Il cible exclusivement les valeurs mobilières et les droits sociaux, ce qui exclut d'emblée une grande partie des patrimoines des Français qui s'expatrient avec un bien locatif ou une résidence secondaire.

Comment fonctionne l'exit tax : le mécanisme de la cession fictive

Beaucoup de lecteurs ne comprennent pas pourquoi l'administration fiscale pourrait taxer un gain qui n'a jamais été encaissé. Ce blocage mérite une explication avant d'aborder les seuils et les modalités pratiques.

Le fait générateur et la cession fictive

Le fait générateur de l'exit tax est le transfert du domicile fiscal hors de France, apprécié au regard de l'article 4 B du CGI. L'imposition est établie la veille du jour de ce transfert, ce qui fixe la date de référence pour tous les calculs qui suivent.

Le mécanisme repose sur une cession fictive. L'administration photographie la valeur du patrimoine en titres au jour du départ et taxe le gain théorique, comme si ces titres avaient été vendus à cette date précise. C'est cette absence de vente réelle qui donne son nom à la « plus-value latente », un gain non encaissé mais néanmoins soumis à l'impôt.

Pourquoi cet impôt existe ?

Cette logique répond à un objectif anti-évasion assumé par le législateur. Sans ce dispositif, un contribuable pourrait s'installer dans un pays à fiscalité douce la veille de céder son entreprise, échappant ainsi totalement à l'impôt français sur une plus-value constituée pendant des années de résidence en France. L'exit tax verrouille cette possibilité en taxant le gain avant le départ, indépendamment de la date de cession réelle des titres.

Calcul, taux et exemple chiffré

L'assiette de calcul correspond à la valeur de marché des titres au jour du départ, diminuée du prix d'acquisition initial. Le taux applicable s'élève à 31,4 % en 2026, décomposé en 12,8 % au titre du prélèvement forfaitaire unique et 18,6 % de prélèvements sociaux, ce taux résultant de la hausse de la CSG sur les revenus du capital instaurée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025). Une option pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu reste possible, mais elle s'avère rarement avantageuse compte tenu des niveaux de patrimoine concernés.

Un point mérite d'être retenu avant d'aller plus loin : un impôt calculé ne signifie pas un impôt payé. Le sursis de paiement neutralise le décaissement immédiat dans la grande majorité des situations de départ, un mécanisme détaillé plus loin dans cet article.

Un exemple chiffré permet de visualiser le calcul. Des titres acquis pour 300 000 euros et valorisés 1,1 million d'euros au jour du départ génèrent une plus-value latente de 800 000 euros. L'exit tax calculée s'élève alors à 251 200 euros. Pour un départ vers un pays de l'Union européenne, le montant réellement décaissé reste toutefois nul grâce au sursis automatique.

Le seuil de 800 000 euros : le filtre qui exclut la majorité des lecteurs

Cette section constitue le véritable filtre de la page, celui qui permet de savoir en quelques secondes si l'exit tax s'applique à une situation donnée.

Les deux conditions alternatives

Deux conditions alternatives déclenchent l'exit tax. La première tient à la valeur globale des titres détenus, qui doit dépasser 800 000 euros à la date du départ. La seconde concerne le taux de participation dans une société, qui doit excéder 50 % des droits dans les bénéfices sociaux, indépendamment du montant en valeur.

Une condition de résidence s'ajoute à ces deux critères. Le contribuable doit avoir été fiscalement domicilié en France pendant au moins six des dix années précédant son départ pour entrer dans le champ du dispositif.

Tableau de vérification rapide

Le tableau suivant résume les situations les plus fréquentes et oriente vers le sujet réellement pertinent lorsque l'exit tax ne s'applique pas.

Sources : impôts.gouv.fr

Simulateur : suis-je concerné par l'exit tax ?

Quatre questions permettent de vérifier rapidement votre situation avant de poursuivre la lecture.

• Quelle est la valeur totale de vos titres, actions et parts sociales ? Moins de 800 000 euros, ou 800 000 euros et plus.
• Détenez-vous plus de 50 % d'une société ? Oui ou non.
• Avez-vous été résident fiscal français pendant au moins six des dix dernières années ? Oui ou non.
• Possédez-vous de l'immobilier en France ? Oui ou non.

Si vous répondez négativement aux deux premières questions mais possédez de l'immobilier en France, l'exit tax ne vous concerne pas. Votre patrimoine immobilier change en revanche de régime fiscal dès le jour de votre départ, un sujet développé dans la seconde partie de cet article. Si votre situation correspond à l'un des seuils déclenchant l'exit tax, votre dossier relève d'un avocat fiscaliste capable de calculer le montant exact et d'organiser le sursis de paiement.

Ce que l'exit tax NE touche pas

Cette section change la nature de la page, car elle concerne directement la majorité des Français qui préparent un départ avec un patrimoine immobilier en France.

Les placements exclus du champ de l'exit tax

Un appartement à Lyon, un studio à Bordeaux ou un immeuble détenu en direct ne déclenchent aucune exit tax. Le dispositif de l'article 167 bis ne frappe que les titres de sociétés, jamais les biens immobiliers détenus directement par une personne physique.

Cette exonération s'étend à plusieurs catégories de placements que les lecteurs confondent fréquemment avec les titres visés par l'exit tax. Les parts de SCPI relèvent de l'article 150 UB du CGI et sont expressément exclues du champ de l'exit tax, une exclusion confirmée par la réponse ministérielle Frassa n° 12686 et par la doctrine administrative BOI-RPPM-PVBMI-50-10-10-20. Les parts d'OPCI, de SPPICAV, de FCP et de SICAV bénéficient de la même exclusion. 

L'assurance-vie, le PEA et les cryptoactifs détenus en direct relèvent également de régimes fiscaux distincts, étrangers au dispositif de l'article 167 bis.

Une phrase résume l'essentiel de cette section : un rentier immobilier peut quitter la France sans déclencher la moindre exit tax. C'est précisément la situation de la majorité des lecteurs de cet article.

Mais partir avec de l'immobilier en France ne signifie pas partir sans conséquence fiscale. Dès le transfert du domicile fiscal, votre bien bascule sous le régime du non-résident, et la fiscalité de votre immobilier français en tant que non-résident devient le véritable sujet à anticiper.

Exit tax et plus-value immobilière du non-résident : ne pas confondre

La confusion entre l'exit tax et la plus-value immobilière du non-résident revient très souvent chez les internautes qui préparent leur départ. Ces deux régimes n'ont rien en commun, si ce n'est le contexte du départ de France. Le tableau ci-dessous clarifie les actifs concernés par chaque dispositif.

Sources : impôts.gouv.fr

Le cas des parts de SCI : une règle contre-intuitive

Cette question revient systématiquement dans les recherches des expatriés propriétaires de parts de SCI, souvent avec une intuition erronée sur la règle applicable.

La règle réelle : prépondérance immobilière contre prépondérance mobilière

L'intuition la plus répandue consiste à considérer les parts de SCI comme des titres, donc automatiquement soumises à l'exit tax. Cette intuition se révèle fausse dans le cas le plus courant, celui de la SCI à prépondérance immobilière.

La règle réelle fonctionne à l'inverse de cette intuition. Une SCI à prépondérance immobilière relève de l'article 150 UB du CGI et se trouve exclue du champ de l'exit tax. La raison tient à la logique même du dispositif : la France conserve son droit d'imposer la cession de ces parts via l'article 244 bis A même après le départ du contribuable à l'étranger.

L'exit tax deviendrait redondante puisque sa fonction est précisément d'attraper les gains qui échapperaient à l'imposition française. Or l'immobilier situé en France n'échappe jamais à la compétence fiscale française, quel que soit le lieu de résidence du détenteur des parts.

Une seule exception existe à cette exclusion. La SCI à prépondérance mobilière, c'est-à-dire une société civile de portefeuille dont l'actif est majoritairement composé de titres et non d'immeubles, relève de l'article 150-0 A et entre bien dans le champ de l'exit tax.

Comment définir la prépondérance immobilière ?

La prépondérance immobilière se définit par un critère précis : plus de 50 % de la valeur réelle de l'actif social doit être constituée d'immeubles non affectés à l'exploitation, cette proportion s'appréciant à la clôture des trois exercices précédant le transfert du domicile fiscal.

Cette règle repose sur les articles 150 UB du CGI, 42 de la loi de finances rectificative pour 2013, ainsi que sur la réponse ministérielle Frassa n° 12686 publiée au Journal officiel du Sénat le 10 mars 2016, et sur la doctrine BOI-RPPM-PVBMI-50-10-10-20. Toute question de requalification d'une SCI ou de montage patrimonial relève d'un conseil fiscal personnalisé, cet article se limitant à exposer la règle de droit applicable. Pour approfondir l'articulation entre parts de SCI et non-résidence, un accompagnement spécifique reste recommandé.

Sursis de paiement : l'impôt calculé n'est pas l'impôt payé

Cette section apporte la nouvelle la plus rassurante de l'article pour les contribuables réellement concernés par l'exit tax.

Les trois régimes de sursis selon la destination

Le sursis de paiement suspend le décaissement de l'impôt calculé au jour du départ, sans attendre une cession effective des titres. Les modalités varient selon la destination du contribuable, comme le montre le tableau suivant.

Sources : impôts.gouv.fr

Les formalités déclaratives

Le formulaire 2074-ET sert à déclarer la plus-value latente au moment du départ, tandis que le formulaire 2074-ETD concerne la demande de sursis et son suivi annuel. Une obligation déclarative annuelle s'impose pendant toute la durée du sursis, un point fréquemment oublié qui peut entraîner la perte du bénéfice du sursis en cas d'omission répétée.

Le taux applicable reste celui évoqué plus haut, soit 31,4 % décomposé en 12,8 % de prélèvement forfaitaire unique et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis l'entrée en vigueur de la LFSS 2026. Le calcul précis de votre exit tax et l'organisation du sursis de paiement relèvent de votre avocat fiscaliste ou de votre expert-comptable, cet article n'ayant qu'une vocation informationnelle.

Dégrèvement : quand l'exit tax s'efface définitivement

L'exit tax calculée au départ n'est pas nécessairement due de manière définitive. Un dégrèvement peut intervenir sous certaines conditions liées à la durée de conservation des titres.

Le délai de conservation ouvrant droit au dégrèvement dépend de la valeur globale des titres au jour du départ. Il s'établit à deux ans lorsque cette valeur ne dépasse pas 2 570 000 euros, et à cinq ans au-delà de ce montant. Un amendement visant à porter ce délai à quinze ans a été discuté lors des débats parlementaires sous la référence I-807, mais il a été écarté du texte final de la loi de finances pour 2026. Le régime de deux et cinq ans reste donc confirmé pour l'année 2026.

Le dégrèvement s'applique également en cas de retour en France avant l'expiration du délai de conservation, ainsi qu'en cas de décès du contribuable pendant cette période. Ces règles figurent dans la doctrine administrative publiée au BOFiP, qui reste la référence à consulter pour les cas particuliers.

Exit tax et départ vers la Suisse

La Suisse constitue la seule destination étrangère pour laquelle les recherches des internautes sont suffisamment nombreuses pour justifier une section dédiée.

Un départ vers la Suisse bénéficie du sursis automatique de paiement, la Suisse étant liée à la France par une convention d'assistance administrative et de recouvrement reconnue par la jurisprudence européenne, notamment l'arrêt Wächtler rendu par la Cour de justice de l'Union européenne. Aucune garantie financière n'est donc exigée pour un départ vers la Suisse, contrairement aux départs vers des États tiers non couverts par ce type de convention.

Vous n'êtes pas concerné par l'exit tax ? Voici ce qui vous attend vraiment

Pour la majorité des lecteurs arrivés jusqu'ici, l'exit tax n'est pas le sujet qui doit occuper leur préparation au départ. Le véritable enjeu, quand on possède de l'immobilier en France, concerne le changement de statut fiscal qui accompagne le transfert du domicile à l'étranger.

Le jour où vous devenez non-résident : ce qui change sur votre immobilier

Le transfert du domicile fiscal hors de France déclenche plusieurs changements sur le régime fiscal de votre patrimoine immobilier, bien avant toute question de vente.

Les critères de la domiciliation fiscale

Le transfert du domicile fiscal hors de France s'apprécie au regard de l'article 4 B du CGI, qui retient plusieurs critères alternatifs. Le foyer, entendu comme le lieu de résidence habituelle de la famille, constitue le premier critère. Le séjour principal en France, apprécié en nombre de jours, forme le second. L'exercice d'une activité professionnelle en France et le centre des intérêts économiques du contribuable complètent cette liste de critères alternatifs.

Ce qui change sur vos revenus fonciers

Le basculement vers le statut de non-résident modifie immédiatement le régime fiscal applicable aux revenus fonciers tirés d'un bien situé en France. Ces revenus continuent d'être imposés en France, car la source du revenu y demeure, mais les règles de calcul et les taux applicables changent.

Un taux minimum d'imposition de 20 % s'applique aux revenus de source française perçus par un non-résident, sauf si le contribuable démontre que son taux moyen d'imposition en France, calculé sur l'ensemble de ses revenus mondiaux, serait inférieur à ce seuil.

La fiscalité de l'immobilier français quand on est non-résident couvre l'ensemble de ces mécanismes de manière détaillée, depuis le calcul des revenus fonciers jusqu'aux obligations déclaratives spécifiques aux non-résidents.

Plus-value immobilière du non-résident : le vrai sujet quand on vend depuis l'étranger

L'article 244 bis A du CGI régit l'imposition des plus-values réalisées par un non-résident lors de la vente d'un bien immobilier situé en France. C'est ce régime que les internautes confondent le plus souvent avec l'exit tax, alors qu'il s'agit de deux dispositifs entièrement distincts, l'un portant sur les titres de sociétés et l'autre sur l'immobilier.

Taux et abattements applicables

Le taux d'imposition et les abattements pour durée de détention applicables à cette plus-value immobilière du non-résident suivent des règles propres, distinctes de celles applicables aux résidents fiscaux français sur le même type de bien. Une exonération liée à la résidence principale reste possible sous certaines conditions, notamment lorsque la vente intervient dans un délai limité après le départ de France.

Le représentant fiscal accrédité

La vente d'un bien par un non-résident impose, dans de nombreux cas, le recours à un représentant fiscal accrédité, chargé de garantir le paiement de l'impôt auprès de l'administration française. Le coût de cette représentation varie selon les prestataires et s'ajoute aux frais habituels de la transaction. La désignation d'un représentant fiscal accrédité mérite une attention particulière avant toute mise en vente depuis l'étranger.

Revenus fonciers et LMNP quand on est expatrié

Le statut de loueur en meublé non professionnel reste accessible aux non-résidents, un point mal connu qui ouvre pourtant des perspectives intéressantes pour les expatriés propriétaires d'un bien locatif meublé en France.

L'articulation entre le régime LMNP et la convention fiscale signée entre la France et le pays de résidence du contribuable détermine les modalités précises d'imposition et évite les situations de double imposition sur les mêmes revenus. Chaque convention bilatérale comporte ses propres règles de répartition du droit d'imposer, ce qui impose une vérification au cas par cas selon le pays de destination.

Le fonctionnement du LMNP pour un non-résident suit des règles largement similaires à celles applicables aux résidents, avec quelques particularités déclaratives propres au statut de non-résident.

Partir de France avec un projet immobilier : les trois arbitrages

Un départ à l'étranger avec un patrimoine immobilier en France impose de trancher entre plusieurs options, chacune avec ses conséquences fiscales et patrimoniales propres.

• Conserver le bien et le mettre en location, en anticipant le changement de régime fiscal applicable aux revenus fonciers du non-résident.
• Vendre le bien avant le départ, pour bénéficier des règles de plus-value applicables aux résidents fiscaux français, généralement plus favorables.
• Arbitrer une partie du patrimoine, en conservant certains biens et en cédant d'autres selon leur rentabilité locative et leur potentiel de valorisation.

Ce cadre de décision reste général et ne remplace pas une analyse personnalisée de la situation patrimoniale de chaque contribuable. Un point mérite d'être signalé : les banques françaises continuent d'accorder des prêts immobiliers aux non-résidents, ce qui ouvre la possibilité d'investir en France depuis l'étranger plutôt que de se limiter à la gestion d'un patrimoine déjà constitué.