Fiscalité des revenus immobiliers français pour non-résident : suivez le guide

Un non-résident fiscal paie la taxe française sur ses revenus locatifs en France, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € et de 30 % au-delà. S'ajoutent 17,2 % de participations sociales sur les revenus fonciers, 18,6 % en location équipée hors EEE, et 7,5 % sous conditions d'affiliation à l'EEE. Le LMNP au réel, grâce à l'amortissement, peut réduire fortement la base imposable.

La fiscalité des revenus immobiliers français pour non-résident dépend de plusieurs paramètres essentiels. Retenez votre statut fiscal, le type de location choisi et les charges déductibles. Investir dans l’immobilier depuis l'étranger permet de percevoir des loyers en euros. Pour cela, il faut anticiper les règles fiscales applicables en 2026.

Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026, le taux de taxation des non-résidents s’élève à 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable. Le taux est de 30 % au-delà, sauf application d’un taux moyen plus favorable. En location nue, les participations sociales atteignent 17,2 %. En outre, la location meublée relève d’un taux de 18,6 %, selon les règles applicables en 2026. Ces différences peuvent modifier sensiblement la rentabilité de votre investissement.

Entre location nue ou meublée, conventions fiscales internationales et obligations déclaratives, chaque décision compte. Informez-vous sur les règles à connaître, les optimisations possibles et les erreurs coûteuses. Pour sécuriser votre projet et simplifier votre gestion à distance, MyExpat accompagne les investisseurs expatriés dans leur investissement locatif en France.

Les essentiels à retenir

• Les non-résidents paient la taxe en France sur leurs revenus, avec un taux de 20 % jusqu’à 29 579 €, puis 30 % au-delà.
• Les participations sociales varient selon le type de location et l’affiliation : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé ou 7,5 % sous conditions.
• Le choix entre location nue et LMNP influence directement la fiscalité : l’amortissement au régime réel peut réduire fortement le résultat imposable, mais affecte aussi la plus-value à la revente.
• Les conventions fiscales internationales permettent d’éviter la double taxes grâce au crédit d’impôt ou à l’exemption.
• Les déclarations fiscales exigent des formulaires adaptés, une comptabilité rigoureuse et le respect des échéances.

Comment sont imposés les revenus locatifs des non-résidents en France ?

Les revenus d'un bien situé en France sont toujours imposables en France, même si vous résidez à l'étranger. Le non-résident paie la taxe sur le revenu au barème progressif, avec un taux de 20 % (30 % au-delà de 29 579 €). À cela s'ajoutent les participations sociales selon sa situation d'affiliation.

Un logement situé en France génère des revenus de source française. Le fisc français les taxe, quelle que soit votre résidence fiscale. Votre statut de non-résident modifie surtout la manière de calculer la taxe, pas le fait d'être imposé.

Le barème progressif de l'impôt sur le revenu

Le barème est le même que pour un résident. Mais, pour un non-résident, la taxe ne peut pas descendre sous un taux le plus faible acceptable. C'est désormais de 20 % sur la fraction du revenu net imposable jusqu'à 29 579 €, puis 30 % au-delà. Cette valeur protège le Trésor public contre l'absence de revenus mondiaux déclarés.

Le taux moyen d'imposition : l'option à connaître pour les expatriés

Si vos revenus mondiaux sont modestes, le taux le plus faible peut être plus lourd que le taux moyen. Vous pouvez demander l'application du taux moyen, calculé sur l'ensemble de vos revenus, y compris étrangers. Cette option suppose de justifier de vos revenus mondiaux auprès de l'administration. Un professionnel vous confirmera si vous y avez intérêt et si vous y êtes éligible.

Prélèvements sociaux : 17,2 %, 18,6 % ou 7,5 % selon votre situation

Depuis 2012, les non-résidents supportent les participations sociales sur leurs revenus immobiliers de source française. Le taux dépend de votre protection sociale :

• Revenus fonciers (location nue) : 17,2 % pour un non-résident affilié à un régime hors EEE, hors Suisse.
• Location meublée : 18,6 % en 2026 pour un affilié hors EEE, contre 17,2 % auparavant.
• Affilié à un régime de sécurité sociale de l'EEE ou de la Suisse : exonération de CSG et de CRDS, il reste le prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Synthèse des prélèvements sur les revenus d'un non-résident (2026)

Sources : impots.gouv.fr (rubrique Particuliers à l'étranger) ; article 197 A du Code général des impôts ; Richelieu International, « Loi de finances 2026 : ce qui change pour les non-résidents »

Location nue ou LMNP : quel régime fiscal choisir quand on est expatrié ?

La location nue relève des revenus fonciers. La location meublée relève des BIC. En outre, le régime réel permet d'amortir le bien, souvent pour réduire fortement la base imposable.

Le choix du régime est la décision fiscale la plus structurante de votre investissement locatif. Elle conditionne votre impôt sur toute la durée de détention et même votre future plus-value.

Le micro-foncier et le régime réel en location nue

En location nue, le micro-foncier s'applique si vos loyers annuels bruts restent sous 15 000 €. Il applique un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, vous passez au régime réel (déclaration 2044). Vous déduisez les charges réelles comme les intérêts d'emprunt, les travaux, la taxe foncière... Le réel est pertinent quand ces charges dépassent 30 % des loyers, par exemple l'année de travaux importants.

La puissance du LMNP au réel : l'amortissement

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) fait entrer vos loyers dans la catégorie des BIC. Au régime réel, vous amortissez le bâti (hors terrain), le mobilier et les équipements, sur des durées comptables. Cet amortissement vient s'ajouter aux charges et réduit le résultat imposable, parfois à zéro pendant de nombreuses années. C'est la raison pour laquelle le LMNP au réel est souvent privilégié par les expatriés qui cherchent à lisser leur imposition.

Les participations sociales en meublé sont passées à 18,6 % pour les affiliés hors EEE. Ajouter à cela, les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d'une cession. Cela concerne particulièrement les ventes réalisées depuis février 2025. Un expert doit donc simuler l'ensemble du cycle, de l'achat à la revente.

Comparatif chiffré : l'impact du régime sur un cas type

Prenez un expatrié, affilié à la sécurité sociale d'une nation hors EEE. Il perçoit 12 000 € de loyers annuels sur un appartement acquis 250 000 €. Hypothèses : 2 500 € de charges déductibles, 8 200 € d'amortissement annuel en LMNP réel (bâti, mobilier), application du taux de 20 %.

Simulation illustrative de l'imposition annuelle selon le régime

Sources : calculs MyExpat à titre d'illustration, selon les règles des articles 14 et 32 du Code général des impôts, 50-0 et 39 C du CGI; BOFiP-Impôts (bofip.impots.gouv.fr)

Et la SCI ? Un outil à manier avec méthode

La SCI est souvent évoquée pour investir à plusieurs ou préparer une transmission. Une SCI à l'impôt sur le revenu reste transparente ou chaque associé non-résident est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers. Une SCI à l'impôt sur les sociétés relève d'une autre logique (amortissement, impôt de société, fiscalité des dividendes). La SCI n'est pas un « bouclier fiscal » universel mais un choix patrimonial qui doit être validé par un professionnel avant l'achat.

Conventions fiscales internationales : comment éviter la double imposition ?

La France a signé des conventions fiscales avec plus de 120 pays. Pour les revenus d'un immeuble, la règle quasi universelle donne le droit d'imposer au pays où se situe le bien, donc à la France. Votre territoire de résidence élimine ensuite la double imposition, par crédit d'impôt ou par exemption.

Une double imposition impacte directement la rentabilité de votre investissement. En tant qu'expatrié, vous devrez tenir compte des conventions fiscales internationales.

Le principe des revenus de source française et des règles de résidence

Une convention fiscale bilatérale répartit le droit d'imposer entre deux États. Pour les revenus immobiliers, elle attribue presque toujours l'imposition à l'État de situation du bien. Vous déclarez vos loyers en France et vous les déclarez aussi à l'étranger pour neutraliser la double imposition. Toutefois, tout dépend de la législation de votre territoire de résidence.

Crédit d'impôt ou exemption : deux méthodes selon le pays

Le marché vous offre la possibilité de choisir entre les options suivantes :

• Méthode du crédit d'impôt : votre pays d'expatriation intègre les loyers français dans votre revenu. Il déduit ensuite un crédit égal à l'impôt français payé (plafonné à l'impôt local correspondant).
• Méthode de l'exemption (avec progressivité) : votre pays d'expatriation exonère ces revenus, mais en tient compte pour fixer le taux applicable à vos autres revenus.

Le choix dépend de la convention applicable. Faites contrôler votre situation par un conseiller qui connaît à la fois la fiscalité française et celle de votre pays d'expatriation.

Les deux méthodes d'élimination de la double imposition

Sources : modèle de convention fiscale de l'OCDE (article 6 et articles 23 A et 23 B) ; base des conventions fiscales sur impots.gouv.fr (rubrique International)

Déclarations fiscales depuis l'étranger : calendrier et formalités 2026

Le non-résident déclare ses revenus locatifs chaque année, en ligne sur impots.gouv.fr. La déclaration se fait auprès du service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR). Les formulaires dépendent du régime dont 2044 pour le foncier réel, 2042-C-PRO pour le micro-BIC et 2031 pour le LMNP au réel.

La déclaration est le point où beaucoup d'expatriés perdent du temps ou de l'argent. Le calendrier précis est publié chaque année par l'administration et varie selon votre zone de d'expatriation.

Les formulaires indispensables

• 2042 : déclaration de revenus principale.
• 2044 : revenus fonciers au régime réel (le micro-foncier se reporte directement sur la 2042).
• 2042-C-PRO : revenus de location équipée au micro-BIC.
• 2031 et annexes : liasse fiscale du LMNP au réel, avec bilan et compte de résultat.

Conservez les justificatifs pendant au moins six ans : baux, quittances, factures de travaux, tableaux d'amortissement.

Pourquoi s'appuyer sur un expert-comptable

Le LMNP au réel demande une comptabilité rigoureuse (immobilisations, amortissements par composants, rapprochement des loyers). Faire appel à un expert-comptable sécurise votre déclaration, évite les pénalités et vous permet de justifier votre option devant le fisc. Pour un non-résident, c'est aussi un gain de temps considérable. Plus de décalage horaire à gérer ni de courrier à suivre depuis l'étranger.

Sécuriser et rentabiliser son investissement à distance grâce à la gestion déléguée

Réponse rapide : A distance, le vrai risque n'est pas seulement fiscal mais aussi technique (impayé, vacance locative et suivi des travaux). Une gestion locative déléguée, couplée à un accompagnement fiscal, protège votre rendement net et vous libère de l'administratif.

Le rendement d'un investissement locatif ne se joue pas uniquement sur le taux d'impôt. Un mois de vacance, un loyer impayé ou un dégât des eaux mal géré coûtent souvent plus qu'une mauvaise option fiscale. Il faut tenir compte des pièges suivants avant de vous lancer sur le marché :

• Décalage horaire et distance : une urgence (fuite, panne de chaudière) ne peut pas attendre votre réveil.
• Obligations du bailleur : diagnostics, encadrement des loyers, DPE, qui évoluent régulièrement.
• Oubli déclaratif : un formulaire manquant ou un taux mal appliqué entraîne régularisations et pénalités.
• Choix du régime inadapté : un régime choisi sans simulation peut coûter plusieurs milliers d'euros par année.

Faites de votre statut d'expatrié un atout patrimonial

La fiscalité des revenus immobiliers pour non-résident demande une préparation rigoureuse pour préserver la rentabilité de votre investissement locatif en 2026. Chaque décision peut avoir des conséquences financières importantes sur votre placement. La location nue peut convenir aux investisseurs qui souhaitent déduire leurs charges réelles, notamment en cas de travaux. En outre, le LMNP au régime réel permet de réduire le résultat imposable grâce aux amortissements. Toutefois, vous devez anticiper les effets sur la fiscalité à la revente.

Vous devez également respecter vos obligations déclaratives depuis l’étranger et tenir compte des risques liés à la distance. Notez particulièrement les loyers impayés, la vacance locative, les travaux imprévus ou les difficultés administratives. Une organisation adaptée facilite le suivi de votre patrimoine et protège votre rendement net. Pour investir en France sans multiplier les déplacements, MyExpat vous accompagne dans votre projet immobilier à distance. Cela va de la recherche du bien à la gestion locative pour gérer sereinement votre patrimoine immobilier depuis l’étranger.