Calculer la plus-value immobilière : le guide pour un expatrié en 2026

Le calcul de la plus-value immobilière d'un expatrié est simple : prix de cession moins prix majoré (7,5 % de frais forfaitaires, 15 % de travaux après 5 ans). L'imposition est de 19 % de taxe sur le revenu, plus 7,5 % ou 17,2 % de prélèvements sociaux. L'exonération est totale après 22 ans pour la taxe et 30 ans pour les prélèvements. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.

Calculer la plus-value immobilière lorsque l’on vit à l’étranger ne consiste pas simplement à soustraire le prix d’achat au prix de transaction. Pour un expatrié, le montant imposable dépend de la durée de détention, des frais et travaux retenus dans le calcul, du type de location et du pays de résidence fiscale. En 2026, une plus-value immobilière imposable sur le sol français est soumise à un impôt sur le revenu (IR) de 19 %. Pour les non-résidents, les prélèvements sociaux peuvent atteindre 17,2 %, tandis que certains contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale dans l’EEE ou en Suisse bénéficient d’un régime spécifique avec un prélèvement de solidarité de 7,5 %.

La durée de détention joue également un rôle majeur. L’exonération de l'IR intervient après 22 ans, tandis que l’exonération des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans. Découvrez comment calculer votre plus-value immobilière en 2026. Cela implique les abattements appliqués et les règles concernent les expatriés, notamment en LMNP. Par ailleurs, l’agence MyExpat peut également vous accompagner dans vos décisions depuis l’étranger.

Les essentiels à retenir :

• La plus-value brute correspond au prix de transaction corrigé moins le prix d'appropriation majoré. Le prix d’appropriation peut augmenter de 7,5 % au titre des frais notariaux et, après 5 ans de détention, de 15 % pour les travaux sous certaines conditions.
• Des abattements s’appliquent à partir de la 6ᵉ année. L’exonération de la taxe sur le revenu est atteinte après 22 ans et l’exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans.
• En 2026, la taxe sur le revenu est de 19 %. Les prélèvements sociaux peuvent être de 7,5 % pour certains non-résidents affiliés dans l’UE/EEE/Suisse, contre 17,2 % dans les autres situations.
• Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % peut s’appliquer. Le statut LMNP doit également être pris en compte depuis les ventes concernées par la réforme de 2025. Certains amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
• Anticiper la vente permet de mieux maîtriser la fiscalité. Le calcul doit être réalisé avant la signature chez l'officier public. Cela dépend du pays de résidence, de l’affiliation sociale, de la durée de détention, des frais, des travaux, du statut LMNP et des éventuelles exonérations.

Comment se calcule la plus-value immobilière en 2026 ?

La plus-value immobilière brute est la différence entre le prix de transaction corrigé et le prix d'acquisition majoré. On applique ensuite la déduction pour durée de détention, puis la valeur de 19 % de taxe sur le revenu et les prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 %). Une surtaxe peut s'ajouter au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable.

La formule fondamentale du calcul de la plus-value est la suivante :

Plus-value brute = Prix de cession corrigé - Prix d'acquisition majoré

Ce résultat est ensuite réduit par une déduction dépendant des années de détention, séparément pour la taxe sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Le montant obtenu s'appelle la plus-value nette imposable. La taxation qui en découle repose sur trois blocs :

• La taxe sur le revenu au pourcentage forfaitaire de 19 %.
• Les prélèvements sociaux, à 17,2 % ou 7,5 % selon votre situation d'affiliation.
• La surtaxe sur la valeur ajoutée élevée de 2 % à 6 %.

L'officier public calcule et prélève la taxe directement sur le prix de transaction, le jour de la signature. Il est crucial de faire votre propre calcul en amont, avec un outil de simulation fiable ou avec un conseiller.

Étape 1 : calculer la plus-value brute

La plus-value brute se calcule en retranchant du prix du bien les frais de transaction à la charge du vendeur. Il faut ensuite comparer ce montant au prix d'appropriation majoré de 7,5 % de frais d'appropriation et, après 5 ans de détention, de 15 % de travaux forfaitaires.

La plus-value brute est la première valeur à prendre en compte pour la transaction d'un bien immobilier tout en restant à l'étranger. Le prix retenu pour le calcul n'est pas seulement le tarif figurant dans l'acte d'appropriation. La majoration peut se résumer par les points suivants :

• Des frais d'appropriation : soit les frais réels justifiés (droits de mutation, honoraires de l'officier public, commission d'agence). Cela fait un forfait de 7,5 % du prix d'appropriation, sans justificatif.
• Des travaux avec les dépenses réelles justifiées par factures : cela représente un forfait de 15 % du prix d'appropriation, applicable si vous détenez la propriété depuis plus de 5 ans. Ce forfait est possible même sans aucune facture.

Le choix entre frais réels et forfait se fait poste par poste. Pour une appropriation ancienne avec peu de travaux, le forfait est souvent le plus avantageux. Pour un bien avec de gros travaux documentés, les frais réels peuvent faire baisser fortement votre taxe.

Étape 2 : Appliquer les abattements pour durée de détention en 2026

L'abattement pour durée de détention réduit la plus-value imposable à partir de la 6ᵉ année. L'exonération de l'IR est totale après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.

Plus vous conservez votre logement, plus la taxe baisse. Le mécanisme est progressif avec un IR de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année. Il y a aussi les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année. Le pourcentage est de 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année.

Déduction cumulée selon la durée de détention

Sources : article 150 VC du Code général des impôts ; Service-Public.fr, « Plus-value immobilière » ; impots.gouv.fr

Cette déduction est le premier levier de l'investisseur patient. Attendre quelques années de plus avant la cession peut diminuer la taxation de manière spectaculaire. Mais attendre n'est pas toujours rentable, un arbitrage chiffré entre rentabilité locative, nature de taxation et opportunité de réinvestissement s'impose.

Particularités fiscales des expatriés et non-résidents en 2026

Un non-résident paie 19 % de taxe sur la plus-value immobilière, comme un résident. La différence porte sur les prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, 17,2 % dans les autres cas. Les non-résidents n'ont pas accès à l'exonération de résidence principale classique.

Il faut insister sur les particularités fiscales liées à la transaction pour mieux vous orienter à l'avenir.

Prélèvements sociaux : résidents UE/EEE vs hors UE (la règle du prélèvement à 7,5 %)

Le pourcentage des prélèvements sociaux dépend de votre rattachement social, et non de la seule adresse de votre logement. Voici les situations types :

Sources : article 244 bis A du CGI ; article 200 B du CGI ; Service-Public.fr, « Taxe sur la plus-value immobilière d'un non-résident » ; Cleiss (Centre de liaisons européennes et internationales de sécurité sociale)

Pour bénéficier du pourcentage réduit à 7,5 %, vous devez fournir une attestation de votre affiliation à un régime étranger de l'UE/EEE/Suisse. Cette formalité doit être anticipée avec l'officier public, faute de quoi la valeur de 17,2 % sera appliquée par défaut.

La surtaxe sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 €

Quand la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe s'ajoute à la taxe. Elle est progressive et s'applique aussi bien aux résidents qu'aux non-résidents :

Source : article 1609 nonies G du CGI ; impots.gouv.fr

L'exonération spécifique pour l'ancienne résidence principale

Un expatrié ne bénéficie pas de l'exonération classique sur la résidence principale, car le bien n'est plus son habitation habituelle. Une exception existe, dont une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value pour la transaction de votre ancienne habitation principale. Elle suppose notamment les conditions suivantes :

• Vous avez été résident d'impôt français au moins deux ans avant votre départ ;
• Vous résidiez dans l'UE/EEE (ou remplissiez les conditions prévues pour d'autres pays) ;
• La transaction intervienne au plus tard le 31 décembre de la 5ᵉ année suivant votre départ ;
• Le bien soit resté à votre disposition, sans location.

Impact de la revente d'un bien loué sous le statut LMNP

Depuis la loi de finances 2025, pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025. Les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix retenu est donc diminué des amortissements pratiqués et fait augmenter la plus-value imposable, sauf pour certaines résidences de services.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) a longtemps bénéficié d'un avantage. L'amortissement du bien réduisait les revenus locatifs imposables, sans conséquence au moment de la transaction. Pour la transaction, la plus-value suit désormais la logique suivante :

• Tout part du prix d'appropriation initial majoré (frais et travaux)
• Les amortissements réellement déduits sont soustraits. durant la période de location
• La plus-value brute est plus élevée, puis les abattements habituels s'appliquent.

Les résidences de services (tourisme, étudiants, seniors, EHPAD) bénéficient d'un régime spécifique. Les amortissements correspondants ne sont pas réintégrés, sous conditions. Le LMNP reste attractif pour les flux de loyers, mais il impose désormais d'intégrer la fiscalité de sortie dès l'appropriation. Avant de vendre, demandez un calcul précis, car l'écart entre un LMNP « avant » et « après » réforme peut atteindre plusieurs milliers d'euros.

Sources : loi de finances pour 2025 (article 150 VB du CGI) ; BOFiP-Impôts

Exemple concret : étude de cas chiffrée d'une revente par un expatrié

Pour un appartement lyonnais acheté 200 000 € en 2016 et revendu 300 000 € en 2026, la plus-value brute est de 55 000 €. La taxe totale s'élève à environ 15 995 € pour un expatrié à Dubaï (prélèvements sociaux à 17,2 %) contre environ 11 100 € pour un expatrié à Bruxelles (7,5 %), soit 4 895 € d'écart. La durée de détention est de 10 ans. En plus de l'application des forfaits (7,5 % de frais et 15 % de travaux), les frais de transaction sont supposés nuls afin de simplifier le calcul.

Étape A : prix d'appropriation majoré

• Prix du bien : 200 000 €
• Forfait de frais d'appropriation (7,5 %) : + 15 000 €
• Forfait travaux (15 %) : + 30 000 €
• Prix d'appropriation majoré : 245 000 €

Étape B : plus-value brute

300 000 € − 245 000 € = 55 000 €

Étape C : abattements pour 10 ans de détention

• Taxe sur le revenu : 30 % → base imposable de 38 500 €
• Prélèvements sociaux : 8,25 % → base imposable de 50 462,50 €
• Surtaxe : base de 38 500 € inférieure à 50 000 € → aucune surtaxe

Écart de taxation selon la résidence du vendeur

Sources : calcul MyExpat d'après les articles 150 U, 150 VB, 150 VC, 244 bis A et 200 B du CGI

Ce tableau illustre la puissance d'une bonne préparation. Pour une habitation strictement identique, le montant de la taxe varie de plus de 4 800 €, uniquement selon l'affiliation sociale du vendeur. Et si la même opération se déroulait avec 160 000 € de plus-value nette, la surtaxe de 4 % viendrait encore alourdir l'addition.

Optimiser votre fiscalité et votre propriété immobilière depuis l'étranger

Une vente ne se résume jamais à un seul chiffre. Une agence spécialisée accompagne les expatriés avant, pendant et après la transaction. L'équipe réalise d'abord un audit pour déterminer la valeur de l'habitation et son rendement actuel. À cela s'ajoute la fiscalité de sortie, tout comme les alternatives de réinvestissement. Voici ce que fait l'équipe pour vous :

• Déterminer la valeur de votre bien et celle de votre parc immobilier avec des outils de données de marché.
• Chiffrer votre plus-value avec notre simulateur, selon votre pays de résidence et votre régime (nu, LMNP).
• Sélectionner le bon moment de transaction, en fonction des abattements et de la surtaxe.
• Coordonner l'intervention de l'officier public, du représentant légal et de votre banque.
• Réinvestir les liquidités dans un projet adapté à votre profil : immeuble de rapport, résidence gérée, studio à Paris ou en métropole régionale.

Transformer une contrainte fiscale en levier de performance

Le calcul de la plus-value immobilière n'est pas un obstacle mais un outil de pilotage. Il est important de maîtriser la formule, les forfaits, les abattements, le pourcentage applicable à votre pays de résidence, la surtaxe et l'impact du LMNP. Vous allez aussi prendre des décisions d'appropriation, de conservation et de transaction nettement plus rentables. L'étude d'une agence peut montrer qu'un simple changement de situation sociale peut faire varier la taxation de près de 5 000 €.

Il est recommandé de passer à l'action dès maintenant en prenant rendez-vous avec un conseiller MyExpat. Cela permet de chiffrer votre transaction ou votre prochain investissement locatif. Ainsi, vous n'aurez aucun souci à vous faire pour la transaction de votre bien immobilier. Cela implique le calcul de la plus-value et la réduction de votre fiscalité.