Usufruit : définition, fonctionnement et calcul pour l'investisseur expatrié

L'usufruit est un droit qui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être pleinement propriétaire. Pour un expatrié qui détient, reçoit ou transmet un bien immobilier en France, comprendre son fonctionnement est essentiel afin d'anticiper les conséquences patrimoniales, fiscales et successorales.

Qu'il s'agisse d'une succession, d'une donation familiale, d'un démembrement de propriété ou d'un investissement immobilier optimisé, l'usufruit intervient dans de nombreuses situations rencontrées par les Français établis à l'étranger. Pourtant, son fonctionnement reste souvent mal compris, notamment lorsqu'il faut déterminer la valeur de l'usufruit, répartir les droits entre usufruitier et nu-propriétaire ou mesurer son impact sur la fiscalité des non-résidents.

Dans ce guide, vous découvrirez la définition de l'usufruit, la différence avec la nue-propriété, son mode de calcul, sa valorisation fiscale, ainsi que ses avantages et ses limites pour un investisseur expatrié en 2026.

Qu'est-ce que l'usufruit ? Définition juridique

L'usufruit désigne le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en détenir la propriété pleine et entière. L'article 578 du Code civil le définit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, à condition d'en conserver la substance.

Ce droit repose sur trois attributs classiques de la propriété, connus sous les termes latins usus, fructus et abusus. L'usufruitier conserve l'usus, le droit d'utiliser le bien, et le fructus, le droit d'en percevoir les fruits, loyers ou dividendes. L'abusus, le droit de vendre ou de transformer le bien, reste entre les mains du nu-propriétaire.

Ce mécanisme s'applique de la même manière que vous résidiez en France ou à l'étranger, dès lors que le bien démembré se trouve sur le territoire français. Un usufruit peut porter sur un bien immobilier, un portefeuille de titres, des parts de SCPI ou une somme d'argent, ce dernier cas étant qualifié de quasi-usufruit et détaillé plus loin.

Usufruit et nue-propriété : qui possède quoi

La question revient systématiquement chez un expatrié qui hérite ou investit à distance : qui est réellement propriétaire quand un bien est démembré ? L'usufruitier et le nu-propriétaire sont chacun titulaires d'un droit distinct sur le même bien, et leur réunion reconstitue la pleine propriété.

Le tableau suivant résume la répartition des droits entre les deux parties :

Source : articles 578 à 624 du Code civil

Cette séparation entre jouissance et propriété capitalistique, appelée démembrement de propriété, structure aussi bien les successions familiales que les montages d'investissement construits autour de la nue-propriété, une option que beaucoup de non-résidents choisissent justement pour éviter la gestion locative à distance.

Un cas particulier concerne les parents expatriés qui exercent l'autorité parentale. Ils détiennent de plein droit l'usufruit légal sur les biens de leur enfant mineur de moins de 16 ans, l'enfant restant nu-propriétaire de ses propres biens, où qu'ils résident tous les deux.

Les droits et obligations de l'usufruitier

L'usufruitier n'a pas un droit sans contrepartie. Le Code civil lui impose plusieurs obligations, la première consistant à dresser un inventaire des biens dès l'entrée en jouissance.

Voici les principales obligations qui pèsent sur lui, y compris lorsqu'il réside hors de France.

• Conserver la substance du bien et ne pas le dégrader (article 578).
• Assumer les charges d'entretien courant, la taxe foncière et l'assurance.
• Fournir caution, sauf dispense accordée par les nus-propriétaires.
• Restituer le bien en bon état à l'extinction de son droit, sauf usure normale.

À l'inverse, le nu-propriétaire supporte les grosses réparations définies à l'article 606, toitures, murs porteurs, poutres, et doit donner son accord avant toute vente du bien en pleine propriété. Un usufruitier non-résident reste soumis à ces mêmes règles, un mandataire ou une société de gestion pouvant faciliter leur exécution à distance.

Les différents types d'usufruit

L'usufruit ne se présente pas sous une forme unique. Sa nature varie selon son origine et sa durée.

• L'usufruit légal naît directement de la loi, comme celui du conjoint survivant ou du parent sur les biens de son enfant mineur.
• L'usufruit conventionnel résulte d'un contrat entre les parties, notamment lors d'une donation avec réserve d'usufruit.
• L'usufruit viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier, cas le plus fréquent dans une transmission patrimoniale.
• L'usufruit temporaire est limité à une durée fixe, définie à l'avance dans l'acte, souvent utilisé dans un montage d'investissement.
• Le quasi-usufruit porte sur des biens consomptibles, une somme d'argent notamment, et autorise l'usufruitier à disposer entièrement du capital, à charge de restituer une somme équivalente au terme.

Le quasi-usufruit se rencontre fréquemment après une donation de somme d'argent au dernier vivant ou lors d'un contrat d'assurance-vie dénoué, une situation courante dans les successions impliquant un conjoint expatrié.

Comment calculer la valeur de l'usufruit en 2026 ?

Pour toute donation, succession ou vente portant sur un bien démembré situé en France, l'administration fiscale française impose un barème forfaitaire qui répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Ce barème s'applique quel que soit le pays de résidence du donateur, du défunt ou des héritiers, dès lors que le bien est situé en France.

Fixé par l'article 669 du Code général des impôts, ce barème reste inchangé depuis la loi de finances 2004 et pleinement applicable en 2026.

Source : article 669, I du Code général des impôts, en vigueur en 2026.

Concrètement, un usufruitier de 65 ans qui transmet la nue-propriété d'un bien de 400 000 euros ne donne fiscalement que 60 % de cette valeur, soit 240 000 euros, l'usufruit restant valorisé à 40 %. Ce mécanisme rend la donation en nue-propriété particulièrement efficace pour réduire les droits de mutation, y compris depuis l'étranger.

Un usufruit à durée fixe, plutôt que viager, suit une autre règle. L'article 669, II fixe sa valeur à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier, dans la limite de la valeur viagère correspondante, une méthode fréquemment retenue pour le démembrement temporaire de parts de SCPI acquises par des non-résidents.

Un non-résident qui investit en nue-propriété reste ensuite concerné par la fiscalité nue-propriété au moment de la revente ou de la réunion de propriété, notamment pour déterminer la plus-value taxable et vérifier son éligibilité à une éventuelle exonération.

L'usufruit dans une succession internationale : le cas du conjoint survivant

En l'absence de dispositions testamentaires particulières, la loi française accorde au conjoint survivant une option successorale spécifique lorsque le défunt laisse des enfants communs. L'article 757 du Code civil lui permet de choisir entre l'usufruit de la totalité des biens existants ou la pleine propriété d'un quart de la succession.

Ce choix appartient exclusivement au conjoint survivant, qui dispose d'un délai de trois mois à compter de la demande des cohéritiers pour se prononcer. S'il décède sans avoir tranché, la loi considère qu'il a opté pour l'usufruit.

La situation change en présence d'un enfant né d'une précédente union. Le conjoint survivant ne dispose alors d'aucune option et reçoit d'office la pleine propriété du quart des biens, sans possibilité de réclamer l'usufruit total, une configuration fréquente dans les familles recomposées expatriées.

Pour un couple installé hors de France, la loi successorale applicable dépend en principe de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf choix contraire exprimé dans un testament conformément au règlement européen sur les successions internationales. Un bien immobilier situé en France reste cependant régi par les règles françaises de calcul et de fiscalité de l'usufruit, quel que soit le droit successoral finalement applicable à l'ensemble de la succession.

Pourquoi donner l'usufruit à ses enfants depuis l'étranger ?

Le schéma inverse, moins courant, consiste à donner l'usufruit à ses enfants tout en conservant la nue-propriété. Cette configuration répond généralement à un objectif de soutien financier immédiat, un cas fréquent chez les parents expatriés dont les enfants poursuivent leurs études en France.

En tant qu'usufruitiers, les enfants peuvent occuper le bien ou en percevoir les loyers sans attendre le décès du donateur, ce qui les aide à financer un logement ou des études sans transfert de trésorerie depuis l'étranger. Le parent conserve la nue-propriété et récupère la pleine propriété du bien au terme fixé, sans droits de succession supplémentaires.

Cette option reste toutefois plus rare que la donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit, car elle prive le donateur des revenus du bien pendant toute la durée du démembrement. Elle convient surtout à un usufruit temporaire, limité dans le temps et encadré par un acte notarié précis, rédigé avec un notaire habitué aux problématiques de résidents à l'étranger.

L'usufruit comme stratégie d'investissement pour un non-résident

Au-delà du cadre successoral, le démembrement de propriété constitue un outil d'investissement particulièrement adapté à un profil expatrié qui n'a pas besoin de revenus locatifs immédiats et qui souhaite limiter les contraintes de gestion à distance. Dans ce montage, l'investisseur achète uniquement la nue-propriété d'un bien neuf ou récent, un bailleur social ou institutionnel en détenant l'usufruit temporaire, généralement pendant 15 à 20 ans.

Pendant toute la durée du démembrement, l'investisseur ne perçoit aucun loyer, ne paie ni taxe foncière ni charges de copropriété, et n'a aucune déclaration de revenus fonciers à produire en France. Il acquiert le bien avec une décote pouvant atteindre 30 à 40 % de sa valeur en pleine propriété, puis en récupère l'usage complet et gratuit au terme du démembrement.

Ce schéma répond directement aux contraintes d'un non-résident : l'investissement en nue-propriété élimine le besoin de gestion locative non résident au quotidien, tout en constituant un patrimoine immobilier en France sans les démarches liées aux impôts non résidents sur les revenus fonciers pendant toute la phase de démembrement.

Comparé à un investissement locatif clé en main, qui génère des revenus dès l'acquisition mais nécessite un suivi de gestion, la nue-propriété convient à un profil qui privilégie la constitution de capital sur le long terme plutôt que le rendement immédiat. Chaque montage comporte des spécificités à mesurer avant de s'engager, en particulier sur la liquidité du bien et le calendrier de sortie, deux points qui distinguent nettement les avantages inconvénients de la nue-propriété d'un investissement locatif classique.

Avantages et inconvénients de l'usufruit

Comme tout mécanisme juridique, l'usufruit présente des atouts et des limites qui dépendent directement de la position occupée, usufruitier ou nu-propriétaire.

Du côté de l'usufruitier, l'avantage principal réside dans la jouissance immédiate du bien ou de ses revenus, sans en détenir la pleine propriété. Les inconvénients tiennent aux obligations d'entretien courant, à la nécessité de fournir caution dans certains cas, et à l'impossibilité de vendre le bien seul, sans l'accord du nu-propriétaire.

Du côté du nu-propriétaire, l'avantage tient à l'acquisition ou la réception d'un bien à valeur réduite, avec une reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété au terme. L'inconvénient principal reste l'absence de jouissance ou de revenus pendant toute la durée du démembrement, ainsi que la charge des grosses réparations prévues à l'article 606.

Pour un non-résident, ces contraintes se doublent souvent d'un enjeu pratique : gérer à distance un usufruit ou coordonner une donation avec des cohéritiers restés en France demande un accompagnement local, notamment pour la déclaration fiscale et le suivi notarial.

Comment et quand l'usufruit prend-il fin ?

L'usufruit n'est jamais perpétuel. L'article 617 du Code civil prévoit plusieurs causes d'extinction.

• Le décès de l'usufruitier, pour un usufruit viager, cause la plus fréquente.
• L'arrivée du terme fixé, pour un usufruit à durée déterminée.
• La renonciation de l'usufruitier à son droit.
• La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété entre les mêmes mains, par rachat ou succession.
• La perte totale du bien sur lequel porte l'usufruit.

À son extinction, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans formalité particulière et sans droits de mutation supplémentaires à payer, l'opération ayant déjà été taxée lors de la constitution du démembrement. Un non-résident qui récupère ainsi la pleine propriété d'un bien en France doit simplement conserver les actes justifiant la valeur initiale du démembrement, utile en cas de revente ultérieure.

Usufruit et investissement, une question de stratégie patrimoniale

L'usufruit répartit la jouissance et la propriété d'un bien entre deux titulaires, selon des règles précises fixées par le Code civil et un barème fiscal encadré par l'article 669 du CGI. Bien maîtrisé, ce mécanisme sert aussi bien une transmission familiale internationale qu'un projet d'investissement construit sur la nue-propriété, une solution que de nombreux non-résidents choisissent pour se constituer un patrimoine en France sans les contraintes de gestion à distance.

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