Fiscalité non-résident immobilier : guide complet pour investir en France en 2026

La fiscalité non-résident immobilier concerne aujourd'hui plus de 1,7 million de foyers fiscaux expatriés qui possèdent ou envisagent d'acquérir un bien en France. Un non-résident fiscal français est imposé en France sur tous ses revenus immobiliers de source française, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 27 478 € de revenus, puis 30 % au-delà, quel que soit son pays de résidence. Cette règle surprend chaque année des milliers d'investisseurs qui découvrent, souvent trop tard, que leur statut d'expatrié ne les dispense d'aucune obligation déclarative.

Ce guide couvre l'ensemble des situations : achat, détention, location, revente, IFI, conventions fiscales et stratégies d'optimisation légale. Il s'adresse aux expatriés qui possèdent déjà un bien en France, à ceux qui envisagent un premier investissement locatif, et aux familles qui structurent leur patrimoine via une SCI.

Fiscalité immobilière des non-résidents : ce qu'il faut savoir avant d'investir

La première question à trancher est celle de la résidence fiscale. Selon l'article 4 B du Code général des impôts, une personne est résidente fiscale française si son foyer, son activité professionnelle principale ou le centre de ses intérêts économiques se trouve en France. Un expatrié installé à Singapour, Dubaï ou Montréal, sans lien de ce type avec la France, est non-résident fiscal, même s'il conserve la nationalité française.

Cette distinction est déterminante car elle définit le périmètre d'imposition. Un résident fiscal est imposé en France sur l'ensemble de ses revenus mondiaux. Un non-résident fiscal France n'est imposé que sur ses revenus de source française : loyers d'un bien situé en France, plus-value de cession d'un bien français, ou encore le patrimoine immobilier détenu en France au titre de l'IFI.

C'est précisément cette spécificité qui justifie une fiscalité immobilière non-résident différente de celle d'un résident classique, avec un taux plancher et des règles de prélèvements sociaux propres.

Sources : impôts.gouv.fr, service-public.fr

Exemple concret : un cadre français expatrié à Dubaï depuis 2022, propriétaire d'un studio à Bordeaux loué 750 €/mois, reste redevable de l'impôt sur ce loyer en France, alors même qu'il ne paie aucun impôt sur le revenu à Dubaï. C'est le principe de la fiscalité de source qui s'applique, indépendamment du régime fiscal du pays de résidence.

Acheter un bien immobilier en France en étant expatrié : quelles conséquences fiscales ?

Un investissement immobilier à distance traverse quatre phases fiscalement distinctes : l'achat, la détention, la location et la revente. Chacune génère des obligations différentes pour un non-résident.

À l'achat, les droits de mutation (frais de notaire) s'appliquent de façon identique à un résident, entre 7 et 8 % pour l'ancien. Aucune surtaxe n'existe pour les non-résidents à ce stade, contrairement à certains pays (Canada, Nouvelle-Zélande). Pendant la détention, la taxe foncière reste due chaque année, sans lien avec le statut de résidence.

C'est lors de la location que la fiscalité spécifique s'active : les loyers perçus sont imposés selon le régime choisi (nu, LMNP, SCI), avec le taux minimum de 20/30 % évoqué plus haut. Enfin, à la revente, la plus-value est calculée et taxée avant que le produit de la vente ne soit versé au vendeur, via un système de représentant fiscal dans certains cas.

Cycle de vie fiscal d'un investissement locatif non-résident :

1. Achat → droits de mutation (~7-8 %), pas de surtaxe non-résident
2. Détention → taxe foncière annuelle
3. Location → impôt sur les loyers (taux mini 20-30 %) + prélèvements sociaux selon le cas
4. Revente → prélèvement obligatoire sur la plus-value, versé par le notaire à l'administration

Un investissement immobilier expatrié bien préparé anticipe ces quatre étapes dès la simulation initiale, et non au moment de la déclaration.

Chez MyExpat, nous intégrons ces paramètres dans notre accompagnement investissement dès le début de votre projet. Nos experts vous accompagnent dans le choix de la stratégie la plus adaptée à votre situation, sélectionnent des biens correspondant à vos objectifs patrimoniaux et pilotent l'ensemble de votre investissement, de l'acquisition à la gestion locative. Vous investissez ainsi en France avec une vision globale, sans avoir à coordonner plusieurs interlocuteurs depuis l'étranger.

Comment sont imposés les revenus locatifs des non-résidents ?

Quatre régimes principaux s'offrent à l'investisseur non-résident qui souhaite investir en France depuis l'étranger :

• la location nue (micro-foncier ou réel),
• la LMNP (location meublée non professionnelle),
• la SCI à l'impôt sur le revenu (SCI IR),
• la SCI à l'impôt sur les sociétés (SCI IS).

Le choix conditionne directement le montant net perçu chaque année.

En location nue, les revenus relèvent des revenus fonciers. Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) s'applique si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, gestion) et de créer un déficit foncier.

En LMNP non-résident, les loyers sont classés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable, parfois jusqu'à zéro pendant plusieurs années.

La SCI non-résident est une structure de détention et non un régime fiscal en soi : elle est fiscalement transparente (SCI IR, les associés sont imposés comme en direct) ou opaque (SCI IS, la société paie l'impôt sur les sociétés, les associés ne sont imposés qu'en cas de distribution).

Données : Légifrance, impotsgouv.fr

Fiscalité location meublée et fiscalité location nue ne s'adressent donc pas au même profil : la première maximise la déduction via l'amortissement, la seconde reste plus simple mais moins optimisée fiscalement pour un non-résident soumis au taux plancher.

LMNP non-résident : pourquoi c'est souvent le régime le plus avantageux

La fiscalité LMNP non-résident repose sur un mécanisme central : l'amortissement. Contrairement à la location nue, le propriétaire en LMNP au régime réel peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, en plus des charges classiques (intérêts d'emprunt, gestion, assurance, copropriété).

Cas pratique détaillé — appartement à 230 000 €, loyers annuels de 13 000 €

• Valeur du bien : 230 000 € (dont ~180 000 € amortissables sur 25-30 ans, hors terrain estimé à 50 000 €)
• Mobilier : 8 000 €, amortissable sur 5-10 ans
• Loyers meublés perçus : 13 000 € / an
• Charges déductibles (intérêts, copropriété, assurance, gestion) : environ 4 500 € / an
• Amortissement annuel du bien : ~6 000 €
• Amortissement annuel du mobilier : ~1 000 €

Résultat BIC = 13 000 € − 4 500 € − 6 000 € − 1 000 € = 1 500 € de revenu net imposable, contre 13 000 € en régime micro-foncier location nue. Au taux non-résident de 20 %, l'impôt dû est d'environ 300 €, contre plus de 1 800 € en micro-foncier sur la même base brute. L'amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit reportable sur le revenu global : il est seulement reportable sur les revenus BIC futurs.

Cette mécanique explique pourquoi la LMNP expatrié reste, dans la majorité des simulations réalisées par MyExpat, le régime le plus efficace fiscalement pour un investisseur non-résident, à condition de bien anticiper son impact à la revente.

Chez MyExpat, chaque investissement clé en main est étudié dans sa globalité. Nos experts déterminent avec vous la stratégie la plus adaptée à votre situation, puis vous accompagnent dans la recherche du bien, son acquisition, les éventuels travaux, la mise en location meublée et la gestion locative. L'objectif est de construire un investissement performant, optimisé fiscalement et simple à piloter depuis l'étranger.

Fiscalité des plus-values immobilières des expatriés

La plus-value immobilière expatrié se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majoré des frais d'acquisition et des travaux justifiés. Deux prélèvements s'appliquent : l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), soit un taux global de 36,2 % avant abattements.

Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette base imposable :

Chronologie des abattements :

• Années 1 à 5 : aucun abattement
• Années 6 à 21 : abattement de 6 % par an sur l'impôt sur le revenu
• 22e année : abattement de 4 %, exonération totale d'impôt sur le revenu atteinte
• Années 6 à 21 (prélèvements sociaux) : abattement de 1,65 % par an
• 22e année : abattement de 1,60 %
• Années 23 à 30 : abattement de 9 % par an
• 30e année : exonération totale de prélèvements sociaux

Un non-résident bénéficie en principe des mêmes abattements qu'un résident, à condition que le bien ne soit pas classé comme résidence secondaire de luxe soumise à des règles spécifiques. Une exonération particulière existe pour la cession de l'ancienne résidence principale en France par un non-résident, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette, sous conditions strictes (cession dans les délais suivant le départ, absence d'occupation par un tiers depuis).

💡 Point de vigilance : en LMNP, l'amortissement déduit pendant la détention n'est pas réintégré dans le calcul de la plus-value, contrairement à la fiscalité professionnelle classique, un avantage souvent méconnu des expatriés.

IFI des non-résidents

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les non-résidents détenant un patrimoine immobilier net en France supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Contrairement à l'impôt sur le revenu, l'IFI d'un non-résident ne porte que sur les biens immobiliers situés en France, et non sur le patrimoine mondial.

Le calcul s'effectue sur la valeur vénale des biens, déduction faite des dettes affectées à leur acquisition ou à leur amélioration (emprunt immobilier, travaux financés à crédit). Le barème est progressif, de 0,5 % à 1,5 % selon les tranches.

Source : Article 977 du Code général des impôts (CGI), barème de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pour un IFI non-résident, les stratégies d'optimisation les plus courantes consistent à financer l'acquisition par emprunt (la dette réduit l'assiette taxable), à privilégier une détention via SCI IS pour les biens locatifs professionnels (le taux IFI ne s'applique qu'aux biens non affectés à une activité professionnelle dans certains montages, à valider au cas par cas), ou à structurer la détention démembrée entre usufruit et nue-propriété.

Comment éviter la double imposition ?

Le risque de double imposition immobilier existe lorsque le pays de résidence de l'expatrié taxe également les revenus fonciers de source française. La France a signé plus de 120 conventions fiscales bilatérales qui organisent la répartition du droit d'imposer et évitent, en principe, cette double taxation.

La règle générale pour l'immobilier est que le pays où se situe le bien conserve le droit d'imposer les revenus et la plus-value immobilière, le pays de résidence appliquant ensuite un mécanisme de crédit d'impôt ou d'exonération avec taux effectif pour neutraliser la double taxation.

• Suisse : convention franco-suisse prévoyant l'exonération avec progressivité côté suisse pour les revenus immobiliers français.
• Émirats arabes unis : absence d'impôt sur le revenu aux Émirats, donc pas de double imposition possible côté émirati ; seule la fiscalité française s'applique.
• Canada : convention fiscale prévoyant un crédit d'impôt canadien correspondant à l'impôt français payé, dans la limite de l'impôt canadien théorique.
• Japon : mécanisme similaire de crédit d'impôt, avec obligations déclaratives spécifiques côté japonais.
• États-Unis : les citoyens américains restent imposables aux USA sur leurs revenus mondiaux (règle de la citizenship-based taxation), avec crédit d'impôt étranger (Foreign Tax Credit) pour l'impôt payé en France.
• Portugal : convention fiscale classique avec crédit d'impôt, à croiser avec le régime portugais applicable selon le statut du contribuable.

Chaque situation dépend du texte précis de la convention applicable et du statut personnel du contribuable : ces exemples ne remplacent pas une analyse individualisée.

Chez MyExpat, nous intégrons ces spécificités dès la préparation de votre projet. Nos experts vous aident à définir une stratégie d'investissement cohérente avec votre situation fiscale et patrimoniale, puis vous accompagnent dans la recherche du bien, son acquisition et sa gestion locative. Vous investissez ainsi avec une vision d'ensemble, sans découvrir les conséquences fiscales une fois l'opération réalisée.

Les meilleures stratégies pour réduire légalement sa fiscalité immobilière

Plusieurs leviers, combinables entre eux, permettent de réduire la charge fiscale d'un non-résident sans jamais sortir du cadre légal.

Analyse et observation de Myexpat

Aucune de ces stratégies ne doit être mise en œuvre sans simulation chiffrée personnalisée : le régime le plus avantageux dépend du montant des loyers, de la durée de détention envisagée, du pays de résidence et des projets de transmission.

Les erreurs fiscales les plus fréquentes des expatriés propriétaires en France

Investir en France depuis l’étranger implique de gérer plusieurs niveaux de fiscalité : française, mais aussi parfois celle du pays de résidence. Beaucoup d’expatriés commettent des erreurs non pas par manque de bonne volonté, mais parce qu’ils sous-estiment certaines obligations ou appliquent des réflexes valables pour un résident français.

1. Penser qu’un non-résident n’a aucune déclaration à effectuer

Être expatrié ne signifie pas être exonéré d’obligations fiscales en France. Dès lors qu’un propriétaire perçoit des revenus immobiliers provenant d’un bien situé en France, il doit les déclarer, même si l’impôt expatrié final est faible ou nul.

L’erreur consiste souvent à attendre un courrier de l’administration fiscale avant d’agir. En cas d’oubli, les conséquences peuvent être importantes : majorations, intérêts de retard et régularisation parfois plusieurs années après.

La bonne pratique consiste à intégrer les déclarations fiscales françaises dans son organisation annuelle, au même titre que ses obligations dans son pays de résidence.

2. Choisir automatiquement le micro-foncier sans comparer les options fiscales

Le régime micro-foncier est souvent choisi par simplicité, mais il n’est pas toujours le plus avantageux pour un expatrié propriétaire.

L’absence de simulation entre le régime micro, le régime réel et, lorsque cela est pertinent, le statut de LMNP non-résident, peut entraîner une fiscalité nettement plus élevée que nécessaire.

Avant de choisir un régime, il est préférable de comparer l’impact réel des charges déductibles, des travaux, des intérêts d’emprunt et de l’amortissement éventuel sur plusieurs années.

3. Oublier le taux minimum d’imposition applicable aux non-résidents

Certains investisseurs expatriés calculent leur rentabilité comme s’ils étaient encore résidents fiscaux français. Or, les revenus immobiliers de source française peuvent être soumis au taux minimum d’imposition des non-résidents, sauf situation particulière permettant de bénéficier d’un taux moyen plus favorable.

Cette erreur fausse directement le calcul du rendement net. Une opération qui semble rentable sur le papier peut perdre plusieurs points de performance une fois la fiscalité réellement intégrée.

La fiscalité du non-résident doit donc être prise en compte dès l’élaboration du business plan, et non après l’achat.

4. Ne pas anticiper les conséquences fiscales d’une revente après plusieurs années en LMNP

Le statut LMNP est particulièrement apprécié des investisseurs grâce à l’amortissement comptable qui permet souvent de réduire fortement l’imposition des loyers.

Cependant, certains expatriés se concentrent uniquement sur l’économie fiscale pendant la phase de location sans réfléchir à la sortie. La revente du bien doit être étudiée dès le départ afin d’anticiper la fiscalité applicable, la stratégie patrimoniale et le montant réellement récupéré après cession.

Une bonne stratégie immobilière ne se limite pas à l’achat : elle intègre également la revente.

5. Négliger la convention fiscale entre la France et son pays de résidence

Un Français installé à l’étranger peut être imposé dans deux pays sur certains revenus. C’est précisément le rôle des conventions fiscales internationales : définir quel État peut imposer un revenu et comment éviter une double imposition.

L’erreur fréquente consiste à regarder uniquement la fiscalité française en oubliant les obligations déclaratives dans le pays d’expatriation.

Avant tout investissement, il est essentiel de vérifier la convention fiscale applicable entre la France et son pays de résidence.

6. Créer une SCI sans comprendre les conséquences du choix fiscal

La SCI est souvent présentée comme une solution adaptée aux expatriés, mais elle n’est pas automatiquement avantageuse.

Le choix entre une SCI à l’impôt sur le revenu et une SCI à l’impôt sur les sociétés entraîne des conséquences très différentes, notamment sur la fiscalité des revenus, la comptabilité et la revente du bien.

Une erreur de structure au départ peut devenir difficile à corriger plusieurs années plus tard. Le choix doit donc être réalisé en fonction d’un objectif précis : transmission, revenus complémentaires, détention longue ou stratégie patrimoniale globale.

7. Sous-estimer l’impact de l’IFI avec plusieurs biens immobiliers

Certains expatriés commencent par un premier investissement locatif, puis accumulent progressivement plusieurs biens en France sans suivre l’évolution de leur patrimoine taxable.

Lorsque la valeur nette taxable du patrimoine immobilier dépasse le seuil applicable, une déclaration d’IFI peut devenir nécessaire.

Un suivi annuel de la valeur des biens détenus en France permet d’éviter les mauvaises surprises et d’adapter sa stratégie patrimoniale.

8. Découvrir trop tard les obligations liées au représentant fiscal

Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier situé en France, certaines formalités spécifiques peuvent s’appliquer, notamment concernant la représentation fiscale dans certains cas.

L’erreur consiste à attendre la signature chez le notaire pour découvrir ces contraintes. Cela peut ralentir la vente ou générer des frais supplémentaires.

Anticiper ces démarches dès la mise en vente permet d’éviter des blocages administratifs inutiles.

9. Confondre nationalité française et résidence fiscale

Être Français ne signifie pas automatiquement être résident fiscal français. À l’inverse, un étranger propriétaire d’un bien en France peut être concerné par certaines obligations fiscales françaises.

La résidence fiscale dépend de critères précis définis notamment par l’article 4 B du Code général des impôts : foyer, lieu de séjour principal, activité professionnelle ou centre des intérêts économiques.

C’est donc la situation réelle de la personne qui détermine son statut fiscal, pas son passeport.

10. Ne pas revoir sa stratégie lors d’un changement de pays d’expatriation

Changer de pays de résidence fiscale peut modifier complètement la fiscalité applicable à un investissement immobilier français.

Une convention fiscale favorable dans un pays peut être différente dans un autre. Les obligations déclaratives, les modalités d’imposition et les stratégies optimales peuvent donc évoluer.

Chaque changement d’expatriation doit être l’occasion de réexaminer sa situation fiscale globale et d’adapter sa stratégie immobilière.

Cas pratiques

Exemple 1 — Expatrié à Singapour, studio à Lyon en LMNP

Un cadre français expatrié à Singapour depuis 2020 achète un studio à Lyon à 145 000 €, loué meublé 620 €/mois (7 440 €/an).

En LMNP réel, après amortissement du bien (~3 800 €/an) et du mobilier (~400 €/an), et charges déductibles (~1 500 €/an), le résultat BIC net s'élève à environ 1 740 €.

Au taux non-résident de 20 %, l'impôt dû est d'environ 348 € par an, contre plus de 1 040 € en micro-BIC (abattement de 50 %).

Singapour ne taxant pas les revenus étrangers non rapatriés dans certains cas, le risque de double imposition reste limité, sous réserve de vérification de la situation personnelle.

Exemple 2 — Famille installée au Canada, SCI, deux appartements

Une famille installée à Montréal détient deux appartements à Nantes via une SCI IR, loués nus pour un total de 22 000 €/an.

Au régime réel, avec 6 000 € de charges déductibles et 4 000 € d'intérêts d'emprunt, le revenu net imposable est de 12 000 €. Au taux minimum de 20 %, l'impôt français dû est de 2 400 €.

Grâce à la convention fiscale France-Canada, un crédit d'impôt canadien équivalent est en principe applicable, évitant une double taxation sur cette somme, sous réserve du calcul précis de l'impôt canadien théorique correspondant.

Exemple 3 — Expatrié à Dubaï, revente après 12 ans de détention

Un expatrié installé à Dubaï revend, après 12 ans de détention, un appartement acheté 180 000 € et revendu 260 000 €, soit une plus-value brute de 80 000 €.

Après abattement pour durée de détention (6 % par an sur l'impôt sur le revenu de la 6e à la 12e année, soit 7 ans × 6 % = 42 %), la base taxable à l'impôt sur le revenu est de 80 000 € × (1 − 0,42) = 46 400 €, taxée à 19 %, soit 8 816 €.

Les prélèvements sociaux, avec un abattement moindre (1,65 % × 7 ans = 11,55 %), portent sur 80 000 € × (1 − 0,1155) = 70 760 €, taxés à 17,2 %, soit 12 171 €. Impôt total sur la plus-value : environ 20 987 €, avant frais de représentant fiscal éventuels.

Investir en France depuis l’étranger : une fiscalité à maîtriser pour préserver la rentabilité 

La fiscalité non-résident immobilier repose sur un principe simple mais aux implications multiples : tout revenu de source française reste imposable en France, quel que soit le pays de résidence de l'expatrié. Entre le taux minimum de 20-30 %, le choix du régime locatif (nu, LMNP, SCI IR ou IS), le calcul de la plus-value, l'IFI et l'articulation avec les conventions fiscales, chaque décision d'investissement mérite une simulation chiffrée et personnalisée plutôt qu'une application générique des règles présentées dans ce guide.

Les équipes de MyExpat accompagnent chaque année des centaines d'expatriés dans la structuration fiscale de leur investissement immobilier en France, de la simulation initiale jusqu'à la déclaration annuelle et la préparation de la revente. Contactez MyExpat pour obtenir une simulation personnalisée de votre fiscalité non-résident et sécuriser votre investissement immobilier en France.

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