LMNP non résident : le guide complet de la fiscalité 2026

Le LMNP non résident est l'un des statuts les plus recherchés par les Français expatriés qui investissent dans l'immobilier locatif en France. La réponse à la première question est simple : vivre à l'étranger n'empêche jamais de louer un bien meublé sous le statut LMNP.

Plus de 1,7 million de Français résident hors de France selon les registres consulaires, et une part croissante d'entre eux achète un studio, un T2 ou un lot en résidence gérée pour préparer un retour ou diversifier son patrimoine. Qu'ils vivent à Dubaï, Singapour, en Suisse, au Royaume-Uni, au Canada, aux États-Unis, à Hong Kong, au Japon ou en Australie, ces investisseurs partagent les mêmes questions : où seront-ils imposés, comment éviter une double imposition, et quel régime fiscal choisir.

Ce guide répond à chacune de ces questions dans l'ordre : conditions d'éligibilité, fonctionnement de la fiscalité depuis l'étranger, choix entre micro-BIC et régime réel, simulation chiffrée, démarches administratives, évolutions 2026 et erreurs à éviter. À la fin de cette lecture, vous saurez si le LMNP expatrié convient à votre projet et comment le structurer correctement.

Peut-on être LMNP lorsque l'on est non-résident ?

Le statut LMNP ne dépend pas du lieu de résidence du bailleur. Il dépend de la nature du bien loué et du montant des recettes locatives. Un expatrié conserve donc le droit de louer un bien meublé en France et de bénéficier du régime LMNP 2026, aux mêmes conditions qu'un résident fiscal français.

La résidence fiscale se détermine selon l'article 4 B du Code général des impôts : foyer en France, activité professionnelle principale en France, ou centre des intérêts économiques en France. Un salarié installé à Dubaï, Singapour ou au Canada, sans aucun de ces critères, est non-résident fiscal. Cela ne change rien à son droit d'investir en LMNP : seule sa fiscalité change, pas son éligibilité au statut.

Pour bénéficier du LMNP non résident, il faut respecter trois conditions cumulatives : louer un logement meublé conforme au décret sur l'ameublement, s'immatriculer auprès du guichet unique de l'INPI pour obtenir un numéro SIRET, et rester sous les seuils qui distinguent le LMNP du LMP.

Données : impôts.gouv.fr

Dans la pratique, ces règles fiscales et administratives expliquent pourquoi de nombreux expatriés privilégient un investissement locatif clé en main, afin de déléguer l’ensemble des étapes (de la sélection du bien à la mise en location) tout en sécurisant le cadre LMNP à distance.

Comment fonctionne la fiscalité du LMNP pour un expatrié ?

Lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif en France, les loyers d'un bien meublé situé en France constituent des revenus de source française. La quasi-totalité des conventions fiscales signées par la France, y compris avec les Émirats arabes unis, Singapour, la Suisse, le Royaume-Uni, le Canada, les États-Unis, Hong Kong, le Japon et l'Australie, attribue le droit d'imposer les revenus immobiliers à l'État où se situe le bien. Concrètement, ces loyers sont imposés en France, quel que soit le pays de résidence du propriétaire.

Le circuit de déclaration suit toujours le même schéma en quatre étapes :

Un non-résident fiscal est en principe soumis au taux minimum d’imposition français sur ses revenus de source française. Ce taux est de 20 % jusqu’à environ 29 000 € de revenu net imposable, puis de 30 % au-delà (barème applicable aux revenus 2026). Toutefois, le contribuable peut demander l’application du taux moyen si celui-ci est inférieur, en démontrant que l’ensemble de ses revenus mondiaux conduit à une imposition plus faible.

Les prélèvements sociaux constituent un point de vigilance important pour les expatriés. Le taux standard est de 17,2 % sur les revenus immobiliers français, mais les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen (EEE), du Royaume-Uni ou de Suisse peuvent bénéficier d’un taux réduit de 7,5 % au titre du prélèvement de solidarité uniquement. Cette différence peut représenter plusieurs milliers d’euros d’écart sur plusieurs années d’exploitation d’un bien LMNP.

Le risque de double imposition existe surtout lorsque le pays de résidence ne reconnaît pas correctement le crédit d'impôt français, ou en l'absence de convention fiscale applicable. Faire vérifier sa situation par un professionnel habitué aux dossiers d'expatriés reste la meilleure protection.

LMNP non résident : quelles différences selon votre pays de résidence ?

La fiscalité d'un LMNP non résident ne dépend pas uniquement du fait de vivre à l'étranger. Elle varie également selon le pays de résidence fiscale de l'investisseur et la convention fiscale signée avec la France. Ces conventions déterminent quel pays impose les revenus immobiliers français et fixent les mécanismes qui évitent une double imposition.

Un investisseur installé à Dubaï, au Royaume-Uni, en Suisse, au Canada ou aux États-Unis ne relève donc pas des mêmes obligations déclaratives ni des mêmes règles sociales. Avant d'acheter un bien en LMNP depuis l'étranger, chaque investisseur doit identifier les règles applicables à sa situation personnelle et vérifier le taux exact de prélèvements sociaux dont il relève, car celui-ci a changé en 2026.

LMNP depuis les Émirats arabes unis (Dubaï)

Les Émirats arabes unis attirent de nombreux expatriés français grâce à une fiscalité personnelle particulièrement légère. Cette situation ne supprime toutefois pas l'imposition française sur un bien immobilier situé en France.

Les loyers issus d'une location meublée en France restent des revenus de source française imposables en France. Ce principe découle de la convention fiscale franco-émirienne du 19 juillet 1989, entrée en vigueur le 1ᵉʳ juillet 1990 et modifiée par l'avenant du 6 décembre 1993, qui réserve l'imposition des revenus immobiliers à l'État où le bien est situé.

Pour un résident fiscal à Dubaï, l'enjeu principal consiste à optimiser la fiscalité française du bien. Trois leviers structurent cette optimisation : le choix entre micro-BIC et régime réel, l'amortissement comptable du bien et du mobilier, et l'anticipation de la fiscalité non-résident lors d'une éventuelle revente. Un résident émirien reste par ailleurs affilié hors UE/EEE/Suisse, ce qui le place au taux plein de prélèvements sociaux détaillé plus bas.

LMNP depuis le Royaume-Uni

Depuis le Brexit, les Français installés au Royaume-Uni doivent porter une attention particulière aux règles sociales et fiscales applicables à leurs revenus immobiliers français.

Les revenus d'un logement meublé situé en France restent imposables en France. Les personnes affiliées au régime britannique de sécurité sociale bénéficient néanmoins d'un traitement spécifique sur les prélèvements sociaux.

Selon l'administration fiscale française, les résidents britanniques continuent de bénéficier de l'exonération de CSG et de CRDS malgré la sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne, en application des accords de sortie signés les 12 novembre 2019 et 30 décembre 2020.

Un affilié britannique paie donc uniquement le prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu du taux plein de 18,6 % applicable aux revenus de location meublée pour un affilié hors UE/EEE/Suisse/UK depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.

La convention fiscale franco-britannique prévoit par ailleurs des mécanismes de crédit d'impôt qui évitent une double imposition lorsque les revenus immobiliers français doivent également être déclarés au Royaume-Uni.

LMNP depuis la Suisse

La fiscalité des non-résidents en Suisse présente une particularité importante pour les investisseurs français expatriés. Les personnes affiliées au régime suisse de sécurité sociale bénéficient, sous réserve de respecter les conditions posées par la réglementation européenne de coordination des régimes de sécurité sociale, du même taux réduit de 7,5 % au lieu du taux plein applicable aux affiliés hors UE/EEE/Suisse, désormais fixé à 18,6 % pour les revenus de location meublée depuis 2026.

Les loyers issus d'un bien LMNP situé en France restent imposables en France, conformément à l'article 6 de la convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966, qui réserve l'imposition des revenus immobiliers à l'État où le bien se situe. L'investisseur doit toutefois déclarer correctement ses revenus dans les deux pays pour activer le mécanisme de crédit d'impôt prévu par cette convention et éviter toute double imposition.

LMNP depuis le Canada

Pour un Français installé au Canada, la principale difficulté concerne la coordination entre la fiscalité française et la déclaration mondiale des revenus canadienne.

Les revenus locatifs provenant d'un logement situé en France restent imposables en France, en application de l'article 6 de la convention fiscale franco-canadienne du 2 mai 1975, modifiée par les avenants de 1987, 1995 et 2010. Ces revenus doivent également figurer dans la déclaration fiscale canadienne, où un crédit d'impôt correspondant au montant net perçu neutralise la double imposition.

L'investisseur doit donc conserver une comptabilité LMNP rigoureuse et coordonner précisément les déclarations françaises et canadiennes, car un résident canadien reste affilié hors UE/EEE/Suisse et supporte le taux plein de prélèvements sociaux sur ses loyers meublés.

LMNP depuis les États-Unis

Les expatriés français résidents fiscaux américains gèrent une double contrainte : la fiscalité immobilière française et l'obligation de déclaration mondiale des revenus aux États-Unis, y compris via le formulaire FBAR au-delà de 10 000 dollars cumulés sur les comptes étrangers.

Un bien LMNP situé en France reste imposé en France sur ses revenus locatifs. Le contribuable reporte ensuite ces revenus dans sa déclaration américaine et applique le crédit d'impôt prévu par la convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994, elle-même modifiée par les avenants de 2004 et 2009, pour supprimer la double imposition.

Pour ces profils, l'accompagnement d'un professionnel maîtrisant la fiscalité franco-américaine reste particulièrement utile, car les règles comptables et fiscales américaines ne correspondent pas toujours au fonctionnement du régime LMNP français.

Tableau comparatif du LMNP non résident selon le pays de résidence

Le tableau suivant résume les taux et points de vigilance propres à chaque pays. Il complète les développements ci-dessus par les références légales applicables.

Sources : impots.gouv.fr, BOFIP (conventions France-EAU, France-Suisse, France-Canada)

Ces taux s'appliquent aux revenus de location meublée déclarés en micro-BIC ou au régime réel. Pour rappel, le seuil du micro-BIC en location longue durée s'établit à 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement forfaitaire de 50 %, contre 15 000 € et 30 % d'abattement pour un meublé de tourisme non classé.

Micro-BIC ou régime réel : quel choix en 2026 ?

Le micro-BIC ou régime réel restent les deux seules options fiscales du LMNP expatrié. Le choix conditionne directement le rendement net après impôt, souvent plus encore que le choix de la ville d'investissement.

 Données : impôts.gouv.fr

En pratique, trois profils reviennent souvent chez les expatriés accompagnés par MyExpat :

• Studio loué sans crédit, faibles charges : le micro-BIC reste pertinent tant que les charges réelles restent sous 50 % des loyers.
• Bien financé à crédit : le régime réel l'emporte presque toujours, grâce aux intérêts d'emprunt et à l'amortissement.
• Projet de revente sous 10 ans : le réel reste avantageux sur les loyers, mais la fiscalité de sortie doit être anticipée dès l'achat.

Pourquoi le régime réel est souvent le plus intéressant ?

Le régime réel autorise la déduction des charges réelles et l'amortissement comptable du bien, du mobilier et de certains travaux. L'amortissement LMNP n'est pas une charge décaissée : c'est une écriture comptable qui réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie. C'est ce mécanisme qui permet à de nombreux expatriés de ne payer aucun impôt sur leurs loyers français pendant quinze à vingt ans.

Simulation sur un studio meublé acheté 220 000 € (dont 30 000 € de terrain, non amortissable) et loué 12 000 € par an :

Données impots.gouv.fr

Ce report d'amortissement LMNP se reconduit chaque année tant que le stock disponible n'est pas épuisé. Pour un studio parisien ou marseillais à ce niveau de loyer, la durée d'exonération dépasse fréquemment quinze ans. Le point de vigilance se situe à la revente : depuis 2025, ces mêmes amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP imposable, ce qui est détaillé plus loin.

Les démarches administratives du LMNP

Les démarches sont identiques pour un résident et un non-résident. Seule la coordination à distance change : MyExpat gère l'intégralité du parcours pour les clients qui ne peuvent pas se déplacer en France.

Données impots.gouv.fr

La déclaration LMNP intervient chaque année selon le régime fiscal choisi et doit être correctement structurée dès la mise en place de l'activité pour éviter les erreurs déclaratives et optimiser la fiscalité du bien.

Quelles évolutions du LMNP en 2026 ?

Le statut LMNP reste pleinement en vigueur en 2026, mais trois textes récents modifient son fonctionnement. Chaque point ci-dessous s'appuie sur un texte officiel.

Réintégration des amortissements dans la plus-value

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) impose, pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, la réintégration des amortissements déduits au régime réel dans le calcul de la plus-value. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 confirme que cette règle concerne aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Les résidences gérées (étudiantes, seniors, handicap) sont explicitement exclues de cette réintégration.

Resserrement du micro-BIC pour le tourisme non classé

La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a ramené le plafond du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés à 15 000 € avec un abattement de 30 %, contre 77 700 € et 50 % auparavant. La location meublée longue durée classique, majoritaire chez les clients MyExpat, conserve le plafond de 77 700 € et l'abattement de 50 %.

Assouplissement du critère LMP pour les non-résidents.

La loi de finances pour 2026 précise que la comparaison entre recettes locatives et autres revenus d'activité, utilisée pour qualifier un LMP, tient désormais compte des revenus professionnels imposés dans le pays de résidence lorsqu'ils sont soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu. Cela évite un basculement mécanique en LMP pour des expatriés sans revenus imposables en France.

Point de vigilance pour 2026 : la meilleure protection contre la réintégration des amortissements reste la durée de détention. L'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Une stratégie de revente doit désormais intégrer ce paramètre dès l'achat.

Les erreurs les plus fréquentes des expatriés

Dans certains cas, notamment lorsque les revenus locatifs augmentent ou que la structure du patrimoine évolue, la frontière entre LMNP ou LMP devient un point de bascule déterminant pour la fiscalité globale de l'investisseur. 

Voici des erreurs à éviter absolument :

• Rester au mauvais régime fiscal. Installé à Singapour, un investisseur reste trois ans au micro-BIC et paie l'impôt sur 50 % de ses loyers, alors qu'un passage au régime réel aurait annulé son imposition.
• Oublier la convention fiscale. Résidente au Canada, une propriétaire déclare ses loyers français sans faire valoir le crédit d'impôt correspondant côté canadien, ce qui l'expose à une double imposition partielle et évitable.
• Mal déclarer depuis l'étranger. Installé à Dubaï, un bailleur ne reçoit plus son avis d'imposition car son adresse fiscale n'a pas été mise à jour auprès du service des impôts des non-résidents.
• Se passer d'accompagnement comptable. En Australie, un investisseur tient seul sa comptabilité et sous-évalue son amortissement, perdant plusieurs milliers d'euros d'économie d'impôt chaque année.

Du reste, sous-estimer la fiscalité à la revente. Résident britannique, un propriétaire prévoit de revendre après huit ans sans avoir anticipé la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025, ce qui alourdit sa facture fiscale de plusieurs milliers d'euros.

Pourquoi se faire accompagner par MyExpat ?

Gérer un LMNP non résident à distance suppose de coordonner un achat, une fiscalité, une comptabilité et une gestion locative sans être présent en France. C'est précisément le métier de MyExpat depuis sa création.

98 % des clients MyExpat achètent leur bien sans se déplacer en France. L'accompagnement couvre la recherche du bien, le financement, le choix du régime fiscal, l'immatriculation SIRET, la comptabilité LMNP et la gestion locative, avec des mandats de transaction et de gestion (cartes T et G) qui sécurisent chaque étape.

• Recherche et sélection du bien selon le rendement et la tension locative
• Travaux, ameublement et mise en conformité avec le décret meublé
• Choix du régime fiscal et immatriculation SIRET
• Comptabilité LMNP annuelle et déclarations fiscales
• Gestion locative à distance : encaissement des loyers, entretien, relation locataire

Avec MyExpat, vous bénéficiez d'un accompagnement global pour investir en LMNP depuis l'étranger, en limitant les démarches administratives et les risques liés à un investissement à distance.