LMNP non-résident : fiscalité et règles à connaître en 2026

Le LMNP non-résident permet à un expatrié ou à une personne domiciliée fiscalement hors de France de louer un logement meublé situé en France tout en relevant du régime fiscal de la location meublée. Les revenus sont imposés en France dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous réserve des règles prévues par la convention fiscale applicable avec le pays de résidence.

En 2026, plusieurs règles doivent être particulièrement surveillées. Le régime micro-BIC applicable aux locations meublées de longue durée repose désormais sur un seuil de 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 %. La loi de finances pour 2026 a également modifié la manière dont le statut LMNP ou LMP est apprécié pour les contribuables non-résidents.

Un non-résident peut donc tout à fait être LMNP en France. Ses loyers sont imposés en France comme des BIC, avec un choix entre micro-BIC et régime réel. Pour un expatrié, il faut également vérifier les prélèvements sociaux, la convention fiscale avec le pays de résidence et, depuis 2026, les revenus professionnels pris en compte pour déterminer le caractère professionnel de l’activité.

Le PLF 2027 propose de plafonner l’amortissement LMNP à 2,5 % par an de la valeur amortissable, dans la limite de 7 000 € par foyer. Pour les locations touristiques, le plafond serait de 1,5 %, limité à 5 000 €. L’excédent non déduit serait perdu. Les résidences étudiantes, seniors, handicap et Ehpad seraient exclues du dispositif. La mesure, applicable aux revenus 2027, n’est pas encore votée.

Les points essentiels à retenir

• Un non-résident fiscal peut acheter ou conserver un logement meublé en France et bénéficier du statut LMNP.

• Les loyers d'un logement meublé situé en France sont imposés en France dans la catégorie des BIC.

• En 2026, le micro-BIC des locations meublées de longue durée s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes, avec un abattement de 50 %.

• Les prélèvements sociaux sont généralement de 18,6 %, mais peuvent être limités au prélèvement de solidarité de 7,5 % pour certains non-résidents affiliés à un régime social européen, suisse ou britannique.

• Depuis 2026, les revenus professionnels soumis à un impôt équivalent dans le pays de résidence peuvent être pris en compte pour déterminer si le loueur est LMNP ou LMP.

Peut-on être LMNP quand on est non-résident fiscal ?

Oui. Le fait de vivre à l'étranger et d'être résident fiscal d'un autre pays n'empêche pas de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel pour un logement situé en France.

La location meublée d'un bien situé en France relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette règle s'applique également lorsque le propriétaire est domicilié fiscalement hors de France. Le statut LMNP ne dépend donc pas du lieu où vit le propriétaire, mais de la nature de son activité de location et des critères permettant de déterminer si elle est exercée à titre professionnel.

Qu'est-ce qu'un LMNP non-résident ?

Un LMNP non-résident est une personne qui :

• est domiciliée fiscalement hors de France ;
• possède un logement situé en France ;
• loue ce logement meublé ;
• perçoit des revenus issus de cette location ;
• et ne remplit pas les conditions permettant de qualifier son activité de location meublée de professionnelle.

Le terme « non-résident » désigne ici la résidence fiscale du propriétaire. Le logement, lui, reste situé en France et ses revenus locatifs peuvent être imposés en France.

Expatrié, non-résident et LMNP : quelle différence ?

Ces trois notions ne doivent pas être confondues :

• Un expatrié est une personne qui vit à l'étranger.
• Un non-résident fiscal est une personne qui n'a plus sa résidence fiscale en France au sens des règles fiscales applicables.
• Le LMNP correspond quant à lui à un statut fiscal lié à une activité de location meublée.

Un Français installé en Suisse, au Royaume-Uni, aux États-Unis ou aux Émirats arabes unis peut donc être non-résident fiscal français et conserver un investissement locatif meublé en France.

Quelles conditions pour rester LMNP ?

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée dépend notamment du montant des recettes et de leur comparaison avec certains revenus d'activité du foyer fiscal. Le seuil de recettes de 23 000 € reste l'un des critères à connaître. Mais pour un non-résident, la réforme entrée en vigueur en 2026 modifie le second critère : certains revenus d'activité perçus dans le pays de résidence doivent désormais être pris en compte lorsqu'ils sont soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu.

Cette évolution est particulièrement importante pour les expatriés qui disposent de revenus professionnels élevés dans leur pays de résidence. Pour comprendre précisément cette évolution, il faut distinguer la règle générale du nouveau traitement applicable aux non-résidents dans le cadre de la réforme LMNP 2026.

Quelle fiscalité pour un LMNP non-résident en 2026 ?

Les revenus d'un logement meublé situé en France sont, en principe, imposables en France dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le fait que le propriétaire vive à l'étranger ne transforme donc pas les loyers en revenus exonérés en France.

La fiscalité finale dépend toutefois de plusieurs éléments : le régime fiscal choisi, le montant du bénéfice imposable, la situation du contribuable et la convention fiscale conclue entre la France et son pays de résidence.

Où sont imposés les loyers d'un LMNP non-résident ?

Un logement situé en France produit des revenus de source française. Les revenus tirés de sa location meublée sont donc soumis aux règles fiscales françaises. Le propriétaire non-résident doit les déclarer en France selon les modalités correspondant à son activité et à son régime d'imposition.

La convention fiscale entre la France et le pays de résidence peut ensuite avoir une incidence sur la manière dont ces revenus sont pris en compte dans l'État de résidence. Il faut donc distinguer deux questions :

1. Où les revenus sont-ils imposables ?
2. Comment sont-ils ensuite pris en compte dans le pays où vit le propriétaire ?

Dans la majorité des situations, le bien immobilier français conserve une connexion fiscale forte avec la France, mais les modalités d'élimination de la double imposition dépendent de la convention concernée.

Quel taux d'impôt paie un LMNP non-résident ?

Les revenus de source française des non-résidents sont soumis aux règles d'imposition spécifiques aux personnes domiciliées fiscalement hors de France. Le principe général prévoit un taux minimum d'imposition de 20 % et de 30 % au-delà du seuil prévu par l'article 197 A du Code général des impôts. Un taux moyen peut toutefois être demandé lorsqu'il est plus favorable et que les conditions permettant son application sont remplies. (Source : Légifrance article 197 A CGI)

Pour les revenus de source française dans les DOM. Cela implique 14,4 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et 20 % au-delà de cette limite. Il ne faut donc pas retenir l'idée simpliste selon laquelle tous les LMNP non-résidents paient automatiquement 20 % de leurs loyers. L'impôt porte sur le revenu imposable, et non simplement sur le montant brut des loyers. Le régime micro-BIC et le régime réel ne conduisent donc pas au même résultat fiscal.

Les prélèvements sociaux sont-ils dus par un LMNP non-résident ?

Oui, les revenus de location meublée peuvent être soumis aux prélèvements sociaux. Pour une location meublée, le taux de droit commun des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine est de 18,6 %.

Une exception importante concerne certains non-résidents affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale dans un pays de l'Espace économique européen, en Suisse ou au Royaume-Uni et qui ne relèvent pas d'un régime obligatoire français. Dans cette situation, le propriétaire est exonéré de CSG et de CRDS, mais reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %. C'est un point à vérifier avant de calculer la rentabilité nette d'un investissement LMNP lorsque l'on vit à l'étranger.

LMNP non-résident : micro-BIC ou régime réel ?

Le choix du régime fiscal est l'une des décisions les plus importantes pour un propriétaire expatrié. En 2026, pour une location meublée de longue durée classique, le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes, sous réserve des règles de franchissement des seuils. Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué pour déterminer le revenu imposable. Le régime réel permet, quant à lui, de prendre en compte les charges réellement supportées et les amortissements selon les règles comptables et fiscales applicables.

Comment fonctionne le micro-BIC pour un LMNP non-résident ?

Le micro-BIC est le régime le plus simple à comprendre. Le propriétaire déclare ses recettes brutes. L'administration applique ensuite automatiquement l'abattement forfaitaire correspondant au régime.

Pour une location meublée de longue durée, le seuil applicable aux recettes est de 83 600 € pour les revenus 2026 et l'abattement est de 50 %. Exemple simple : pour 20 000 € de recettes annuelles, l'abattement de 50 % conduit à retenir 10 000 € de revenu avant application du barème et des règles propres aux non-résidents.

Le micro-BIC peut être intéressant lorsque les charges réelles sont limitées ou lorsque le propriétaire privilégie la simplicité. Il peut en revanche être moins favorable lorsque le bien a été acheté avec un emprunt important, lorsque les charges sont élevées ou lorsque l'amortissement permettrait de réduire significativement le résultat fiscal.

Pourquoi choisir le régime réel en LMNP quand on est expatrié ?

Le régime réel permet de déterminer le résultat fiscal à partir des recettes et des charges réellement supportées, selon les règles applicables aux BIC. Peuvent notamment intervenir dans le calcul :

• les intérêts d'emprunt ;
• les frais d'assurance ;
• certaines charges de copropriété ;
• la taxe foncière ;
• les frais de gestion ;
• les frais de comptabilité ;
• les dépenses d'entretien et de réparation répondant aux conditions de déduction ;
• les amortissements des biens et équipements selon les règles applicables.

L'amortissement constitue l'un des principaux intérêts du régime réel pour de nombreux investisseurs. Il ne faut toutefois pas considérer l'amortissement comme une réduction d'impôt automatique. Son effet dépend du bien, de sa valeur, de sa structure comptable, des charges et du résultat fiscal.

Peut-on ne payer aucun impôt sur les loyers avec le LMNP réel ?

Il est possible que le résultat fiscal imposable soit fortement réduit pendant plusieurs années grâce à la combinaison des charges et des amortissements. Cela ne signifie pas que tous les LMNP réels ne paient aucun impôt.

Le résultat doit être calculé à partir de la situation réelle du bien et du propriétaire. Il faut également tenir compte des prélèvements sociaux et, pour un non-résident, des règles applicables à sa situation personnelle. Le régime réel doit donc être considéré comme un régime de calcul fiscal, et non comme une promesse de zéro impôt.

Quel régime choisir quand on vit à l'étranger ?

Le choix dépend principalement de la structure du projet. Un investissement avec peu de charges et un faible niveau d'endettement peut rendre le micro-BIC intéressant pour sa simplicité.

À l'inverse, un bien financé à crédit, avec des charges significatives et une valeur amortissable importante, peut justifier une étude du régime réel. Pour un expatrié, il faut également intégrer le coût et la complexité de la comptabilité à distance.

Comment déclarer ses revenus LMNP depuis l'étranger ?

Un non-résident qui loue un logement meublé en France conserve des obligations fiscales en France. Les revenus de la location meublée sont déclarés dans la catégorie des BIC, avec les formulaires et démarches correspondant au régime choisi.

Faut-il un numéro SIRET pour un LMNP non-résident ?

L'activité de location meublée doit faire l'objet d'une déclaration de début d'activité afin d'obtenir les identifiants nécessaires à son traitement administratif, notamment le numéro SIRET. Cette démarche concerne également les propriétaires qui vivent à l'étranger. Le fait de ne pas avoir de résidence fiscale en France ne dispense donc pas le propriétaire de formaliser son activité de location meublée française.

Quelle déclaration pour les revenus LMNP ?

Les revenus de location meublée sont déclarés dans la catégorie des BIC. Pour un LMNP non-résident, la déclaration de revenus doit notamment permettre de reporter le résultat de l'activité dans la déclaration complémentaire prévue pour les revenus professionnels et les locations meublées non professionnelles.

Les modalités précises varient selon le régime micro-BIC ou réel. Au régime réel, une comptabilité conforme aux règles applicables doit être tenue afin de déterminer le résultat fiscal.

Comment déclarer son LMNP depuis son pays de résidence ?

La distance géographique ne modifie pas l'obligation de déclaration en France. Le propriétaire doit pouvoir suivre :

• les recettes encaissées ;
• les charges ;
• les justificatifs ;
• les documents comptables ;
• les déclarations fiscales françaises ;
• les éventuelles démarches auprès de l'administration.

Pour un expatrié, cette organisation peut devenir complexe lorsque la gestion du bien, la comptabilité et les obligations fiscales sont réparties entre plusieurs intervenants. C'est l'une des raisons pour lesquelles un investissement locatif à distance doit être pensé comme un projet global et non comme un simple achat immobilier.

Faut-il déclarer les revenus LMNP dans son pays de résidence ?

Cela dépend de la législation du pays de résidence et de la convention fiscale conclue avec la France. Un propriétaire peut donc avoir à déclarer ses revenus immobiliers dans les deux pays, sans pour autant être imposé deux fois sur le même revenu. La convention fiscale détermine notamment la manière dont la double imposition est évitée. Un investisseur installé à l'étranger doit donc toujours vérifier la convention applicable à son pays de résidence avant de déterminer sa fiscalité globale.

LMNP non-résident et convention fiscale : quel pays prend l'impôt ?

La convention fiscale est essentielle pour un expatrié. Deux personnes possédant exactement le même appartement en France peuvent avoir une situation fiscale différente selon leur pays de résidence.

La France peut-elle imposer les loyers d'un bien immobilier français ?

Oui, les revenus provenant de la location d'un bien immobilier situé en France constituent des revenus de source française et sont soumis aux règles françaises, sous réserve des dispositions de la convention fiscale applicable. Le pays de résidence peut également demander au contribuable de déclarer ces revenus. La convention permet ensuite de déterminer les modalités d'élimination de la double imposition.

Peut-on être imposé deux fois sur les revenus LMNP ?

Une double déclaration ne signifie pas nécessairement une double imposition. Le propriétaire peut devoir déclarer les revenus locatifs en France et dans son pays de résidence, mais la convention fiscale peut prévoir un crédit d'impôt ou un autre mécanisme permettant d'éviter une double taxation. Le traitement dépend du pays concerné. C'est pourquoi il est dangereux de généraliser la fiscalité d'un LMNP non-résident sans connaître le pays de résidence fiscale.

Les conventions fiscales sont-elles toutes identiques ?

Les conventions fiscales signées par la France ne sont pas identiques et les mécanismes permettant d'éviter la double imposition peuvent différer. Un expatrié installé en Suisse, au Royaume-Uni, aux États-Unis ou aux Émirats arabes unis doit donc examiner la convention correspondant à son pays de résidence. Le pays de résidence ne modifie pas le fonctionnement du LMNP français, mais il peut modifier la fiscalité globale du propriétaire.

Que change la réforme LMNP 2026 pour les non-résidents ?

La loi de finances pour 2026 a apporté une modification importante concernant l'appréciation du caractère professionnel de la location meublée pour les contribuables non-résidents. Le seuil de 23 000 € de recettes reste l'un des critères du statut LMP, mais le deuxième critère doit désormais être apprécié différemment lorsque le contribuable n'est pas résident fiscal français.

Quels revenus sont pris en compte pour un non-résident ?

Pour un contribuable non-résident, les autres revenus d'activité à prendre en compte comprennent les revenus de même nature que ceux visés par le Code général des impôts lorsqu'ils sont soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans l'État de résidence. Cette évolution est particulièrement importante pour les expatriés qui perçoivent un salaire ou d'autres revenus professionnels dans leur pays de résidence.

Un expatrié peut-il devenir LMP sans vivre en France ?

Oui, le fait d'être non-résident ne suffit pas à maintenir automatiquement le statut LMNP. Le caractère professionnel de l'activité doit être apprécié à partir des critères fiscaux applicables au foyer. Depuis 2026, la situation professionnelle dans le pays de résidence peut donc entrer dans l'analyse. Un expatrié dont les recettes de location meublée dépassent 23 000 € doit ainsi examiner sa situation avec davantage d'attention qu'auparavant.

Faut-il modifier son investissement à cause de la réforme LMNP 2026 ?

Pas nécessairement. La réforme ne signifie pas que tous les expatriés qui dépassent 23 000 € de recettes deviennent automatiquement LMP. Elle modifie surtout la manière dont le second critère est apprécié pour les non-résidents. Avant d'acheter ou de modifier la structure d'un investissement, il faut donc calculer la situation à partir des revenus réellement perçus dans le pays de résidence.

Que se passe-t-il à la revente d'un LMNP quand on est expatrié ?

La fiscalité de la revente doit être étudiée dès l'achat. Depuis le 15 février 2025, les règles de calcul de la plus-value ont changé pour les LMNP au régime réel.

Comment est calculée la plus-value d'un LMNP non-résident ?

Lorsque le propriétaire est LMNP au moment de la vente, la plus-value immobilière relève du régime applicable aux particuliers. Mais depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel doivent, dans les situations concernées, être réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Concrètement, les amortissements qui ont réduit le résultat fiscal pendant la période de détention peuvent donc augmenter la plus-value imposable lors de la revente. Cette évolution doit être intégrée dans une simulation d'investissement sur le long terme.

Les amortissements sont-ils récupérés à la revente ?

Pour les LMNP relevant du régime réel et concernés par la réforme, les amortissements admis en déduction sont pris en compte dans le calcul de la plus-value selon les nouvelles règles applicables depuis le 15 février 2025. Cette modification ne signifie pas que le régime réel devient sans intérêt. Elle signifie qu'il faut désormais raisonner sur l'ensemble de la durée de détention. Cela prend en compte la fiscalité des loyers pendant la location et fiscalité de la revente.

Le non-résident paie-t-il une taxe sur la plus-value immobilière ?

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier situé en France, la plus-value française peut être imposée en France selon les règles applicables aux plus-values immobilières et sous réserve de la convention fiscale concernée.

Le montant dépend notamment du prix d'acquisition, du prix de vente, des frais et travaux pouvant être pris en compte, ainsi que de la durée de détention. Pour les LMNP au régime réel, les nouvelles règles concernant la réintégration des amortissements doivent également être intégrées au calcul.

Faut-il un représentant fiscal lors de la vente ?

La question du représentant fiscal dépend notamment de la situation du vendeur, de son pays de résidence et du montant de la plus-value. Elle doit être vérifiée au moment de la vente avec le notaire ou le professionnel chargé de la transaction. Il ne faut pas considérer le représentant fiscal comme une obligation automatique pour tous les expatriés.

Exemple concret : un LMNP non-résident en 2026

Prenez le cas d'un expatrié qui possède un appartement meublé en France. Le bien a été acheté 220 000 € hors frais d'acquisition et produit 12 600 € de loyers par an, soit 1 050 € par mois. Le propriétaire est résident fiscal à l'étranger et conserve le bien comme investissement locatif.

Que se passe-t-il au micro-BIC ?

Avec 12 600 € de recettes annuelles, le propriétaire se situe sous le seuil de 83 600 € applicable en 2026 à la location meublée de longue durée. Avec l'abattement forfaitaire de 50 %, la base retenue avant application de l'impôt est de 6 300 €. Ce calcul est simple, mais il ne tient pas compte des charges réellement supportées.

Que se passe-t-il au régime réel ?

Au régime réel, le résultat est déterminé à partir des recettes et des charges effectivement déductibles, auxquelles peuvent s'ajouter les amortissements selon les règles fiscales et comptables applicables. Le propriétaire peut donc obtenir un résultat fiscal nettement différent des 6 300 € retenus au micro-BIC. Pour déterminer le régime le plus intéressant, il faut notamment connaître le montant du crédit, les intérêts, la taxe foncière, les charges, les frais de gestion, la valeur du mobilier et la structure du bien.

Que faut-il retenir de cet exemple ?

Le montant du loyer ne suffit pas à déterminer la fiscalité d'un LMNP non-résident. Deux propriétaires percevant chacun 12 600 € de loyers peuvent avoir des résultats fiscaux différents selon le régime choisi, leurs charges et leur situation personnelle. C'est précisément pour cette raison qu'une comparaison micro-BIC/réel doit être réalisée avant de choisir définitivement son régime fiscal.

Les erreurs à éviter quand on investit en LMNP depuis l'étranger

Le propriétaire peut vivre à l'étranger tout en conservant un bien fiscalement rattaché à la France. Le lieu de résidence du propriétaire ne supprime pas les obligations fiscales liées à un logement situé en France.

Choisir le micro-BIC sans comparer avec le réel

La simplicité du micro-BIC peut être séduisante. Mais lorsqu'un bien comporte un crédit, des charges importantes et une valeur amortissable significative, il est pertinent de comparer le résultat obtenu avec le régime réel.

Oublier les prélèvements sociaux

Un calcul de rentabilité qui ne tient compte que de l'impôt sur le revenu ne donne pas nécessairement une vision complète de la fiscalité. La situation d'affiliation sociale du non-résident doit également être prise en compte.

Négliger la convention fiscale

La fiscalité française n'est qu'une partie du problème pour un expatrié. Le pays de résidence peut également imposer une déclaration des revenus immobiliers français. La convention fiscale applicable doit donc être intégrée dans l'analyse.

Penser que le LMNP signifie automatiquement zéro impôt

Le régime réel et les amortissements peuvent réduire fortement le résultat fiscal dans certaines situations. Mais ils ne garantissent pas une absence totale d'impôt. La fiscalité dépend du bien, de son financement, des charges, des recettes et de la situation du propriétaire.

Sous-estimer la gestion d'un bien à distance

Un investissement LMNP depuis l'étranger implique de gérer à distance la location, les travaux, les documents administratifs, la fiscalité et parfois la comptabilité. La rentabilité théorique d'un bien ne doit donc pas être étudiée sans intégrer les coûts et contraintes de gestion.

LMNP non-résident en 2026 : ce qu'il faut retenir

Le statut LMNP reste accessible aux expatriés et aux autres personnes fiscalement domiciliées hors de France qui louent un logement meublé situé en France. En 2026, quatre éléments doivent particulièrement retenir l'attention :

• Les loyers sont imposés en France dans la catégorie des BIC, sous réserve des conventions fiscales internationales.
• Le choix entre micro-BIC et régime réel peut avoir un impact important sur le résultat fiscal. Pour les locations meublées de longue durée, le micro-BIC s'applique en 2026 jusqu'à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 %.
• Les prélèvements sociaux doivent être intégrés au calcul. Le taux de droit commun est de 18,6 %, avec un régime spécifique à 7,5 % pour certains non-résidents affiliés à un régime social européen, suisse ou britannique.
• La réforme LMNP 2026 modifie l'appréciation du caractère professionnel de l'activité pour les non-résidents. Les revenus professionnels imposés dans le pays de résidence peuvent désormais entrer dans le calcul du second critère permettant de distinguer LMNP et LMP.

Pour un expatrié, le bon raisonnement ne consiste donc pas uniquement à se demander si le LMNP est fiscalement avantageux. Il faut analyser le bien, le financement, le régime fiscal, la situation sociale, le pays de résidence et la stratégie de revente. MyExpat accompagne les expatriés qui souhaitent investir ou conserver un bien immobilier en France depuis l'étranger.