Convention fiscale France-Maroc immobilier : les règles pour expatriés

La convention fiscale France-Maroc prévoit qu’un bien immobilier est généralement imposé dans le pays où il est situé. Ainsi, un appartement en France détenu par un résident fiscal marocain reste imposable en France sur ses revenus locatifs et sa plus-value, tandis que la convention organise l’élimination de la double imposition.

La convention fiscale France-Maroc immobilier détermine quel pays a le droit d'imposer les revenus et les plus-values liés à un bien détenu en France ou au Maroc. Le texte de référence a été signé à Paris le 29 mai 1970, il est entré en vigueur le 1er décembre 1971, puis un avenant signé à Rabat le 18 août 1989 est entré en vigueur le 1er décembre 1990. En pratique, un bien immobilier reste généralement imposable dans le pays où il se situe : un appartement en France demeure imposable en France même si son propriétaire réside fiscalement au Maroc.

Quelle est la convention fiscale entre la France et le Maroc ?

La convention fiscale entre la France et le Maroc est un accord destiné à éviter les doubles impositions et à organiser l'assistance administrative entre les deux États. Elle a été signée le 29 mai 1970 à Paris et est entrée en vigueur le 1er décembre 1971. Un avenant signé le 18 août 1989 l'a ensuite modifiée sur plusieurs points, notamment les dividendes et les intérêts, pour une entrée en vigueur le 1er décembre 1990.

Elle ne signifie pas qu'un contribuable franco-marocain ne paiera jamais deux fois d'impôt. Son rôle est de déterminer quel État dispose du droit d'imposer un revenu donné, puis de prévoir un mécanisme pour éviter une double charge fiscale lorsque les deux législations interviennent.

Pour vérifier le texte officiel, il est préférable de consulter les conventions internationales référencées par l'administration fiscale française ou l'avenant publié sur Légifrance, plutôt que des copies hébergées sur des sites privés.

Comment déterminer sa résidence fiscale entre la France et le Maroc ?

Avant de parler de fiscalité immobilière, il faut régler la question de la résidence fiscale conventionnelle. C'est particulièrement important pour les Français installés au Maroc qui conservent un logement ou un investissement locatif en France.

La convention franco-marocaine retient en priorité le foyer permanent d'habitation. Si vous disposez d'un logement permanent uniquement au Maroc, l'analyse reste simple. La difficulté apparaît lorsque vous disposez durablement d'un logement dans les deux pays : la convention regarde alors le centre des activités professionnelles, puis, à défaut, l'État dans lequel vous séjournez le plus souvent.

Un Français installé à Casablanca qui conserve une maison familiale en France n'est pas automatiquement résident fiscal français au sens de la convention : le simple fait de posséder un bien ne suffit pas. Le BOFiP rappelle que la résidence fiscale conventionnelle s'apprécie selon des critères propres à la convention, indépendamment de la seule qualification retenue en droit interne français.

Vous pouvez donc être propriétaire d'un appartement en France, y séjourner plusieurs semaines par an et percevoir des loyers français tout en restant résident fiscal du Maroc au sens conventionnel. La situation s'apprécie selon les faits réels et les critères successifs de la convention, jamais par simple déclaration unilatérale.

Où sont imposés les revenus immobiliers entre la France et le Maroc ?

La règle centrale est simple : les revenus provenant d'un immeuble sont imposables dans l'État où l'immeuble est situé. Le BOFiP précise que la convention attribue à la France le droit d'imposer les revenus des biens immobiliers situés en France, ainsi que les plus-values immobilières lorsque le droit interne français le permet.

Un bien immobilier est imposé dans le pays où il se situe

Prenons Karim, résident fiscal à Casablanca, propriétaire d'un appartement à Lyon loué 1 200 € par mois, soit 14 400 € de loyers annuels. Le fait qu'il réside au Maroc ne déplace pas le lieu d'imposition de l'immeuble : ces revenus restent imposables en France selon les règles françaises applicables, et doivent également être pris en compte au Maroc selon les règles locales et le mécanisme conventionnel destiné à éviter la double imposition. C'est un point que la fiscalité non-résident immobilier française encadre précisément, avec un barème et des prélèvements spécifiques selon le régime choisi.

À l'inverse, un résident fiscal français propriétaire d'un appartement à Marrakech qu'il met en location dispose d'un revenu immobilier de source marocaine. Le Maroc conserve le droit d'imposer ce revenu au titre de la localisation de l'immeuble, la France intervenant ensuite selon les règles applicables aux revenus de source étrangère et le mécanisme conventionnel.

Un point souvent ignoré des articles généralistes : une personne dont la résidence fiscale conventionnelle est le Maroc n'est pas soumise aux prélèvements sociaux français (CSG, CRDS) sur ses revenus fonciers, ces prélèvements ne visant que les personnes fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts. Un résident marocain reste en revanche redevable de l'impôt sur le revenu français et, selon le montant des loyers, du prélèvement applicable aux non-résidents.

Déclarer ses revenus immobiliers en France et au Maroc

La convention ne supprime pas nécessairement toute déclaration dans le deuxième pays : un revenu peut devoir être déclaré à la fois en France et au Maroc, même lorsque le mécanisme conventionnel empêche qu'il soit finalement taxé deux fois de manière intégrale.

Il faut donc raisonner en trois temps :

• Quel État a le droit d'imposer le revenu ?

• Le revenu doit-il également être déclaré dans l'autre État ?

• Quel mécanisme conventionnel permet d'éviter la double imposition ?

Le taux d'imposition des revenus fonciers pour les non-résidents dépend notamment du montant des loyers perçus et du régime fiscal choisi, ce qui rend cette première étape déterminante avant tout calcul.

Plus-value immobilière France-Maroc : où est-elle imposée ?

Les gains provenant de la vente d'un bien sont, en règle générale, imposables dans l'État de résidence du vendeur, sauf pour les biens immobiliers. Lorsqu'il s'agit d'un immeuble, le droit d'imposer revient à l'État dans lequel le bien est situé.

Un résident fiscal marocain qui achète un appartement à Bordeaux 200 000 € et le revend 280 000 € réalise une plus-value brute de 80 000 €. Le fait de résider fiscalement au Maroc ne prive pas la France de son droit d'imposer cette plus-value.

La convention attribue à l'État de situation du bien le pouvoir de l'imposer selon son droit interne, avant prise en compte des frais, de la durée de détention et des exonérations éventuelles. Certains non-résidents peuvent bénéficier, sous conditions, d'une exonération de la plus-value immobilière pour les non-résidents lors de la revente de leur ancienne résidence en France.

Le raisonnement est symétrique pour un résident fiscal français qui vend un appartement à Marrakech : le Maroc conserve son droit d'imposer la plus-value, la France intervenant ensuite au titre des règles applicables aux revenus de source étrangère.

Location meublée : un régime distinct de la convention

La convention détermine la répartition du droit d'imposer, mais elle ne remplace pas les règles fiscales internes. C'est particulièrement vrai pour un logement meublé en France. Le fait que le propriétaire vive au Maroc ne transforme pas automatiquement ses revenus français en simples « revenus étrangers ». 

Il faut d'abord qualifier l'activité selon le droit français : location nue ou meublée, activité professionnelle ou non, détention directe ou via une société... Cette qualification détermine ensuite les obligations déclaratives et le régime d'imposition applicable.

Un investisseur qui loue nu relève de l'imposition des revenus fonciers en location non meublée, tandis qu'un bien meublé bascule dans le régime du LMNP pour non-résident, aux règles d'amortissement et de seuils différentes.

Convention France-Maroc et IFI : la convention ne protège pas votre patrimoine

C'est un point souvent oublié dans les articles généralistes. La convention franco-marocaine de 1970 ne comporte pas de disposition relative aux impôts sur la fortune. Cette imposition n'existait d'ailleurs pas encore à l'époque de sa signature. Les règles françaises relatives à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'appliquent donc sans restriction conventionnelle spécifique sur ce point.

Un non-résident fiscal français peut être redevable de l'IFI sur son patrimoine immobilier net situé en France dès lors que le seuil légal est franchi. Ce seuil reste fixé en 2026 à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable, apprécié au 1er janvier, avec un barème progressif qui démarre en réalité dès 800 000 €.

Un résident fiscal marocain détenant un appartement à Paris (750 000 €), une maison à Lyon (550 000 €) et d'autres biens français (300 000 €), déduction faite de 100 000 € de dettes, atteint un patrimoine net de 1 500 000 € : il franchit donc le seuil, et la convention France-Maroc ne permet pas, à elle seule, d'écarter cette imposition. Ce sujet relève plus largement de l'impôt de l'expatrié en France, qui regroupe l'ensemble des obligations fiscales pesant sur un non-résident propriétaire.

Déclaration des biens en France depuis le Maroc : quelles obligations ?

La question recouvre en réalité plusieurs situations : déclaration d'un revenu immobilier, d'un patrimoine, d'un compte bancaire, d'une succession, ou obligations liées à l'IFI non-résident. Un résident fiscal marocain propriétaire en France doit respecter les obligations fiscales françaises attachées à ce bien : les revenus des immeubles situés en France restent soumis aux règles françaises, même lorsque leur propriétaire réside à l'étranger. Depuis 2023, les propriétaires doivent en outre déclarer à l'administration française la situation d'occupation de leurs logements lorsque cette obligation leur est applicable.

Toute personne qui envisage un achat immobilier en tant que non-résident a donc intérêt à anticiper ces obligations dès la phase d'acquisition plutôt que de les découvrir à la première déclaration. Il est prudent de conserver l'acte d'acquisition, les justificatifs du prix et des travaux, les baux, les relevés de loyers, les avis d'imposition français, ainsi qu'un justificatif de résidence fiscale marocaine.

Côté marocain, le résident fiscal doit également examiner ses propres obligations déclaratives concernant les revenus et le patrimoine situés à l'étranger : la convention ne dispense pas automatiquement des déclarations prévues par le droit de l'État de résidence.

Convention fiscale France-Maroc et succession : un volet distinct des revenus

La convention de 1970 comporte également des dispositions relatives aux droits d'enregistrement et aux successions, applicables aux successions ouvertes après le 1er décembre 1971. Ce n'est donc pas uniquement une convention relative à l'impôt sur le revenu.

Pour un résident fiscal marocain propriétaire d'un appartement à Paris, plusieurs questions se posent au moment de la succession : où se situe l'immeuble, où résidait le défunt, où résident les héritiers, quelle est la composition du patrimoine, et quelle disposition conventionnelle permet d'éviter une double imposition. Une donation de son vivant, une succession après décès et une vente à un proche ne produisent pas les mêmes conséquences fiscales : la convention doit être lue en fonction de l'opération réellement réalisée.

Retenue à la source : ce qu'il ne faut pas confondre avec les loyers

La convention prévoit des règles spécifiques pour les dividendes, intérêts et certaines redevances, avec des plafonds conventionnels de retenue selon la nature du revenu pour les personnes domiciliées au Maroc.

Pour les revenus immobiliers, il faut en revanche commencer par appliquer la règle propre aux biens immobiliers : ce n'est pas parce qu'un article de la convention encadre les dividendes qu'il s'applique mécaniquement à un loyer ou à une prestation de service.

Le régime d'une prestation dépend notamment de sa nature, de son lieu d'exécution, du statut du prestataire et de l'existence éventuelle d'un établissement stable. Une problématique distincte de celle d'un investissement locatif.

Quels sont les textes de référence France-Maroc ?

Ces dates sont confirmées par le BOFiP et par les textes publiés sur Légifrance.

Les 5 erreurs à éviter avec la convention fiscale France-Maroc

Une mauvaise interprétation des règles de résidence, de déclaration ou d'imposition peut entraîner un redressement ou une double imposition inutile. Voici les cinq pièges à identifier avant d'investir ou de déclarer vos revenus.

• Penser que vivre au Maroc exonère d'impôt en France. Un résident fiscal marocain propriétaire d'un immeuble en France reste susceptible d'y être imposé sur les revenus et gains liés à ce bien.
• Confondre résidence fiscale et lieu du bien. La résidence fiscale détermine le traitement de nombreux revenus, mais pour l'immobilier, le lieu de situation du bien conserve une importance déterminante.
• Croire que la convention supprime toutes les déclarations. Un revenu peut devoir être déclaré dans les deux pays, même lorsqu'un mécanisme conventionnel évite la double imposition.
• Oublier l'IFI. La convention franco-marocaine ne couvre pas l'impôt sur la fortune immobilière, qui doit être analysé séparément.
• Appliquer le mauvais article de la convention. L'article applicable à un loyer immobilier n'est pas celui applicable à un dividende, une pension ou une plus-value sur titres : la qualification du revenu est la première étape de toute analyse.

France ou Maroc : où investir quand on est expatrié ?

La convention fiscale ne doit pas servir d'argument pour choisir automatiquement un pays plutôt qu'un autre. Le bon raisonnement consiste à comparer la fiscalité à l'acquisition, celle des loyers, le régime des plus-values, le financement bancaire, le rendement locatif, le risque de change, la gestion à distance, la fiscalité successorale et l'IFI.

Pour un expatrié marocain, investir en France permet souvent de conserver une exposition à un marché immobilier familier tout en bénéficiant d'une gestion locative non résident structurée, à distance. Le financement expatrié reste un point de vigilance : un crédit immobilier pour non-résident obéit à des conditions bancaires spécifiques, souvent plus strictes qu'en résidence principale.

À l'inverse, investir au Maroc peut avoir du sens lorsque le projet patrimonial ou familial est directement lié au pays. La convention fiscale ne rend donc pas un investissement « meilleur » qu'un autre : elle permet surtout de comprendre comment la fiscalité se répartit entre les deux États.

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Tableau récapitulatif : immobilier France-Maroc

Ce tableau donne la logique générale ; il ne remplace pas l'analyse du régime fiscal interne applicable à chaque opération.

Ce qu'il faut retenir

La convention fiscale France-Maroc immobilier repose sur une logique assez claire : lorsqu'un bien est situé dans un pays, cet État conserve un droit d'imposition important sur les revenus et les gains qui en découlent.

1. La convention de référence date de 1970, avec un avenant entré en vigueur en 1990.
2. Les loyers d'un immeuble français restent imposables en France, même lorsque le propriétaire est résident fiscal marocain.
3. La plus-value d'un bien immobilier est rattachée à l'État où se situe le bien.
4. L'IFI doit être analysé séparément, car la convention franco-marocaine ne couvre pas l'impôt sur la fortune.

Le véritable enjeu n'est pas seulement de savoir où payer ses impôts, mais de reconstituer l'ensemble du schéma : résidence fiscale, localisation du bien, nature du revenu, fiscalité interne des deux pays et mécanisme conventionnel. Une bonne partie de ces arbitrages se travaille en amont, au moment même de structurer un investissement immobilier pour expatriés.