Double imposition des revenus fonciers : quelles sont les solutions pour les expatriés ?

💒 En bref : un bien locatif situé en France génère des revenus fonciers toujours imposables en France, même pour un propriétaire non-résident. Le taux minimum d'imposition pour un étranger non-résident est de 20 % jusqu'à un certain seuil du barème. Grâce aux ententes fiscales bilatérales signées par la France avec plus de 120 pays, la double imposition n'est qu'une menace théorique.

La double imposition des revenus fonciers représente l'une des principales préoccupations fiscales des expatriés. Cela peut impacter leur immobilier dans leur pays d'origine tout en résidant à l'étranger. Entre les règles de résidence fiscale, les accords internationaux et les obligations déclaratives. Il est parfois difficile de déterminer où les loyers doivent être imposés et comment éviter deux taxations. En 2026, la France applique plus de 120 conventions fiscales internationales destinées à prévenir le paiement de deux taxes. Ce dispositif est essentiel pour les contribuables ayant des revenus immobiliers transfrontaliers.

Par ailleurs, l'OCDE estime que son Modèle de Convention fiscale sert aujourd'hui de référence à plus de 3 000 conventions fiscales bilatérales dans le monde. Cela renforce la sécurité juridique des investisseurs internationaux. Sinon, les revenus fonciers de source française restent imposables en France pour les non-résidents. Cela se fait sous réserve des dispositions prévues par la convention fiscale applicable avec leur État de résidence. Dans ce contexte, comprendre les mécanismes d'élimination de deux taxations devient indispensable pour sécuriser votre situation fiscale.

Il faut dans certains cas vous informer sur les règles spécifiques, y compris la possibilité d'obtenir un crédit d'impôt. Dans tous les cas, l'agence MyExpat peut vous proposer un accompagnement personnalisé pour votre location. L'objectif est d'optimiser en même temps la gestion de votre fiscalité internationale. Soyez certain que l'équipe identifiera les solutions les plus adaptées à votre situation patrimoniale et à votre pays de résidence.

Comment la France impose-t-elle les revenus fonciers des non-résidents en 2026 ?

👀 Un propriétaire non-résident est imposé en France sur ses revenus fonciers selon un barème spécifique. Cela implique une valeur minimale de 20 % jusqu'à un seuil de revenu, puis 30 % au-delà. S'ajoutent, selon le pays de résidence, des prélèvements sociaux de 7,5 % ou 17,2 %.

La fiscalité française applicable aux non-résidents repose sur un régime distinct de celui des contribuables domiciliés en France. Chaque euro de revenu foncier perçu en France entre dans une assiette imposable calculée selon deux options : le régime micro-foncier, ou le régime réel.

Le barème d'imposition minimum pour les non-résidents (20 % et 30 %)

Pour tout étranger non-résident percevant des revenus fonciers en France, l'administration fiscale applique une valeur minimale d'imposition de 20 %. Cela se fait sur la fraction du revenu net imposable, dans la limite d'un plafond révisé chaque année par la loi de finances. Au-delà de ce seuil, le pourcentage passe à 30 %. 

Notez que ce tarif minimum peut être écarté dans certaines situations. Pour cela, le contribuable doit démontrer que le pourcentage moyen d'imposition applicable à l'ensemble de ses revenus mondiaux est inférieur. C'est l'option pour le taux moyen, souvent avantageuse pour les foyers aux revenus modestes.

La règle des prélèvements sociaux selon votre pays de résidence

En complément de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers obtenus par un non-résident sont soumis à des prélèvements sociaux dont le pourcentage varie fortement selon le pays de résidence :

Source : Code général des impôts, Direction des Impôts des Non-Résidents (DINR)

👉️ Cette distinction change considérablement la rentabilité nette d'un investissement locatif. Un expatrié installé en Allemagne, pays membre de l'UE, bénéficie ainsi d'un taux réduit de 7,5 %. Par contre, un expatrié basé à Dubaï supporte le taux plein de 17,2 %. Sur un même montant de loyers perçus, l'écart d'imposition finale peut représenter plusieurs centaines d'euros par an.

Les mécanismes pour éliminer la double imposition dans votre pays de résidence

👀 Deux méthodes permettent d'éviter un cumul d'imposition, selon la convention fiscale signée entre la France et votre pays de résidence. Notez le crédit d'impôt égal à l'impôt français déjà payé, ou l'exonération avec réserve de progressivité, qui neutralise l'impôt local.

Chaque convention fiscale bilatérale précise laquelle des deux méthodes s'applique à votre situation. Il est essentiel de connaître le mécanisme prévu par la convention liant la France à votre pays de résidence, car il détermine directement le montant final que vous devrez régler localement.

Le crédit d'impôt égal à l'impôt étranger (méthode de l'imputation)

Dans ce cas de figure, le propriétaire déclare ses revenus fonciers français dans son pays de résidence. La déclaration se fait comme s'il s'agissait d'un revenu classique. Mais un crédit d'impôt vient directement en déduction de l'impôt local dû sur ce même revenu. Ce mécanisme évite tout cumul réel et vous ne payez jamais deux fois sur la même base.

L'exonération avec réserve de progressivité (méthode du taux effectif)

Cette seconde méthode, très répandue en Europe continentale, notamment en Allemagne, fonctionne différemment. Le revenu foncier perçu en France n'est pas directement taxé dans le pays de résidence. Il est toutefois pris en compte pour déterminer le taux d'imposition global applicable à l'ensemble des revenus imposables localement. En clair, il ne fait pas grimper l'impôt directement. Il peut augmenter uniquement le taux appliqué aux autres revenus, un point souvent mal anticipé par les investisseurs.

Tableau récapitulatif des deux mécanismes

Sources : conventions fiscales bilatérales, Direction générale des Finances publiques (DGFiP)

Exemples concrets : calcul de l'impôt 2026 pour un expatrié

👀 Sur un même bien locatif générant 18 000 € de loyers annuels, un expatrié à Dubaï supporte une imposition finale différente d'un expatrié à Londres. Cela est causé par un taux de prélèvements sociaux et par la méthode d'élimination des deux taxes prévue par la convention fiscale applicable.

Prenez deux profils d'investisseurs, propriétaires chacun d'un appartement locatif en France générant 18 000 euros de loyers bruts par an, en location nue au régime réel.

Julien, expatrié à Dubaï

Après déduction de ses charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion), son revenu net imposable s'élève à 14 000 euros. Il est imposé au taux minimum de 20 % au titre de l'impôt sur le revenu (2 800 euros). À cela s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux (2 408 euros). Son imposition totale en France atteint donc 5 208 euros. Les Émirats arabes unis n'appliquant pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, aucune imposition supplémentaire n'est due localement. Il n'y a pas de risque de payer deux taxes.

Adrian, expatrié à Londres.

Même montant de loyers perçus, mêmes charges déductibles, même revenu net imposable de 14 000 euros. L'imposition française reste identique avec 2 800 euros d'impôt sur le revenu et 2 408 euros de prélèvements sociaux. Mais la convention fiscale franco-britannique prévoit un crédit d'impôt égal à l'impôt français déjà réglé. 

Lorsqu'il déclare ce revenu foncier au Royaume-Uni, l'administration britannique déduit ce crédit d'impôt du montant théoriquement dû localement. Ainsi, Thomas ne paie pas de second impôt sur ce revenu, sauf si le taux d'imposition britannique s'avère supérieur au taux français.

👉️ Dans les deux cas, la France perçoit son dû à la source, et le pays de résidence applique son mécanisme d'élimination.

Location nue (revenus fonciers) vs LMNP (BIC) : quel impact sur la taxation ?

👀 Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet souvent de ramener l'assiette imposable en France à un niveau proche de zéro. Cela est possible grâce au mécanisme d'amortissement comptable. Ainsi, vous allez réduire le risque, même théorique, du règlement de deux taxes.

Le choix entre location nue et location meublée n'est pas neutre pour un investisseur non-résident. En location nue, les revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers, soumis au régime micro-foncier ou au régime réel, qui permet de déduire l'intégralité des charges réelles :

• Travaux et intérêts d'emprunt
• Taxe foncière et frais de gestion locative

En location meublée, le statut LMNP place les revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime autorise, en plus des charges classiques, la déduction d'un amortissement comptable du bien et du mobilier. Ce mécanisme, propre au droit fiscal français, permet fréquemment d'annuler quasiment l'intégralité du revenu imposable en France sur plusieurs années.

Tableau récapitulatif des options fiscales

Source : Code général des impôts, articles 32 et 39 C ; barèmes micro-foncier et micro-BIC 2026

👉️ Pour un investisseur étranger soucieux d'optimiser sa fiscalité tout en sécurisant son investissement locatif. Le statut LMNP constitue souvent l'option la plus performante avec moins d'impôt à la source en France.

Optimisez votre fiscalité immobilière depuis l'étranger avec une agence spécialisée

Comprendre la mécanique du cumul d'imposition est une chose. L'appliquer correctement à votre situation personnelle, dans votre pays de résidence, avec votre régime fiscal spécifique, en est une autre. Chaque convention fiscale a ses subtilités, chaque montage (location nue, LMNP, SCI) a ses propres implications sur votre imposition finale.

Notez qu'une agence spécialisée accompagne chaque année des centaines d'expatriés français dans leur projet d'investissement locatif en France. Ces investisseurs viennent par exemple des Émirats, des États-Unis, du Royaume-Uni, de l'Allemagne ou de l'Asie. L'équipe et son réseau de partenaires experts en fiscalité internationale vous aident pour les opérations suivantes :

• Choisir le bon régime fiscal pour votre projet
• Optimiser votre déclaration fiscale chaque année
• Sécuriser la gestion locative de votre bien à distance.

Vous pouvez éviter de payer deux taxes sur les revenus fonciers

La double imposition des revenus fonciers pour les expatriés est une inquiétude fréquente, mais rarement fondée dans les faits. La France conserve son droit d'imposer les loyers sur son territoire. Les accords fiscaux bilatéraux garantissent, dans la quasi-totalité des cas, qu'aucun euro ne soit taxé deux fois. Le véritable enjeu pour un investisseur étranger n'est donc pas d'éviter deux taxes théoriques. C'est plutôt le fait d'optimiser votre régime fiscal (micro-foncier, réel, ou LMNP) pour maximiser la rentabilité nette de son placement immobilier.

Vous envisagez un investissement locatif en France depuis l'étranger ? Ne laissez pas la fiscalité internationale devenir un frein à votre projet. Contactez dès aujourd'hui les experts MyExpat pour un accompagnement personnalisé. Cela va de la recherche du bien jusqu'à la gestion locative complète. Ainsi, vous n'aurez aucun souci à vous faire pendant la période de location de votre logement.