Abattement plus-value immobilière et durée de détention : guide 2026 pour les expatriés

Un expatrié qui vend un bien immobilier situé en France reste soumis aux règles françaises de plus-value immobilière, même s’il est fiscalement domicilié à l’étranger. L’abattement pour durée de détention commence à partir de la 6e année, permet une exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un non-résident, le point essentiel est de distinguer ces deux calendriers et de vérifier son régime de prélèvements sociaux.

La durée de détention peut donc avoir un impact direct sur le montant prélevé lors de la vente d’un appartement, d’une maison ou d’un investissement locatif détenu en France.

Abattement plus-value immobilière : ce qui s'applique à un expatrié

Pour un non-résident, le calcul de la plus-value immobilière française repose sur les mêmes règles de durée de détention que pour un résident français.

L'administration fiscale précise expressément que la plus-value imposable d'un non-résident est déterminée selon les mêmes modalités, avec notamment l'application de l'abattement pour durée de détention.

Le régime comporte cependant deux assiettes différentes :

• l'assiette de l'impôt sur le revenu ;
• l'assiette des prélèvements sociaux.

C'est cette distinction qui explique les deux dates clés :

• 22 ans : exonération de l'impôt sur le revenu ;
• 30 ans : exonération des prélèvements sociaux.

Il ne faut donc pas résumer le dispositif par « après 22 ans, la plus-value est exonérée ». Pour un expatrié, cette formulation est incomplète.

Barème d'abattement pour durée de détention en 2026

Le barème applicable à la plus-value immobilière est le suivant.

À retenir

De la 6e à la 21e année, l'abattement est donc de :

• 6 % par année pour l'impôt sur le revenu ;
• 1,65 % par année pour les prélèvements sociaux.

La 22e année ajoute :

• 4 % d'abattement pour l'impôt sur le revenu ;
• 1,60 % pour les prélèvements sociaux.

À partir de la 23e année, l'impôt sur le revenu est déjà totalement exonéré, tandis que les prélèvements sociaux bénéficient d'un abattement de 9 % par année.

À partir de 30 ans, l'abattement atteint 100 % également pour les prélèvements sociaux.

Pourquoi parle-t-on d'exonération à 22 ans et à 30 ans ?

Pour un expatrié qui prépare une vente, c'est probablement la distinction la plus importante du dispositif.

À 22 ans : l'impôt sur le revenu disparaît

Le barème cumule :

• 6 % par année de la 6e à la 21e année ;
• puis 4 % au titre de la 22e année.

Le total atteint ainsi 100 % d'abattement pour l'impôt sur le revenu.

La plus-value n'est donc plus soumise au prélèvement de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu.

À 30 ans : les prélèvements sociaux disparaissent également

Le calcul est différent pour les prélèvements sociaux :

• 1,65 % de la 6e à la 21e année ;
• 1,60 % pour la 22e année ;
• 9 % par année de la 23e à la 30e.

Le total atteint alors 100 %.

C'est donc le délai de 30 ans qui permet l'exonération complète liée à la durée de détention.

Abattement après 5 ans : que se passe-t-il pour un expatrié ?

La durée de détention est particulièrement importante lorsque la vente intervient autour de la 5e ou de la 6e année.

Jusqu'à 5 ans de détention, l'abattement est de 0 %.

À partir de la 6e année, le premier abattement apparaît :

• 6 % pour l'impôt sur le revenu ;
• 1,65 % pour les prélèvements sociaux.

Il n'existe donc pas d'exonération automatique simplement parce qu'un expatrié a conservé son appartement pendant cinq ans.

Exemple

Un expatrié vend un appartement après 6 années de détention.

Si sa plus-value avant abattement est de 100 000 € :

• base IR après abattement : 94 000 € ;
• base prélèvements sociaux : 98 350 €.

L'abattement ne réduit donc pas directement le montant de l'impôt de 6 %. Il réduit la base imposable.

Abattement après 10 ans : quel montant reste imposable ?

Après 10 ans de détention, l'abattement cumulé atteint :

• 30 % pour l'impôt sur le revenu ;
• 8,25 % pour les prélèvements sociaux.

Cette différence est importante pour un expatrié.

Prenons une plus-value de 100 000 € avant abattement :

L'impôt sur le revenu est calculé au taux de 19 %. Pour les prélèvements sociaux, le taux applicable dépend de la situation du non-résident.

Abattement après 17 ans : quelle économie fiscale ?

Après 17 ans de détention, l'abattement cumulé pour l'impôt sur le revenu atteint 72 %.

Pour les prélèvements sociaux, il atteint 19,80 %.

Sur une plus-value théorique de 100 000 € :

• 28 000 € restent soumis à l'impôt sur le revenu ;
• 80 200 € restent soumis aux prélèvements sociaux.

C'est une bonne illustration du décalage entre les deux barèmes.

À 17 ans, un propriétaire expatrié est donc encore loin de l'exonération complète des prélèvements sociaux, même si la base soumise à l'impôt sur le revenu a déjà fortement diminué.

Plus-value immobilière après 22 ans : l'exonération est-elle totale ?

Non. À 22 ans, l'exonération porte sur l'impôt sur le revenu, mais pas encore sur les prélèvements sociaux.

C'est une nuance essentielle pour un expatrié.

À l'issue de 22 ans de détention :

• abattement IR : 100 % ;
• abattement prélèvements sociaux : 28 %.

Les prélèvements sociaux restent donc susceptibles d'être dus jusqu'au terme du délai de 30 ans.

Exemple à 25 ans

L'administration donne l'exemple d'une plus-value de 10 000 € réalisée après 25 ans de détention.

L'impôt sur le revenu est nul.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement cumulé atteint 55 % :

• 26,4 % de la 6e à la 21e année ;
• 1,6 % pour la 22e année ;
• 27 % de la 23e à la 25e année.

Il reste donc 45 % de la plus-value dans l'assiette des prélèvements sociaux.

Plus-value immobilière après 30 ans : exonération complète

Après 30 ans de détention, l'abattement atteint 100 % pour les deux assiettes.

La plus-value est alors :

• exonérée d'impôt sur le revenu ;
• exonérée de prélèvements sociaux.

Service-Public confirme que la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est exonérée de prélèvements sociaux.

Pour un expatrié qui possède un bien depuis longtemps, la date exacte de vente peut donc devenir un véritable sujet de planification patrimoniale.

Mais attendre uniquement pour atteindre 30 ans n'est pas nécessairement le meilleur choix économique : il faut comparer l'économie fiscale avec le rendement du bien, les charges et le risque lié à la conservation.

Quel taux de prélèvements sociaux pour un expatrié ?

C'est ici que le statut de non-résident devient déterminant. Pour une plus-value immobilière imposable, le taux de l'impôt sur le revenu est de 19 %.

Pour les prélèvements sociaux, il faut regarder la situation du vendeur.

Expatrié affilié à un régime social de l'EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni

Les personnes qui relèvent d'un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de Suisse et qui ne sont pas à la charge d'un régime obligatoire français sont exonérées de CSG et de CRDS sur ces plus-values.

Elles restent toutefois redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %.

L'administration fiscale précise également le traitement applicable à certaines personnes affiliées à la sécurité sociale britannique.

Expatrié dans un État tiers

Les résidents d'États tiers à l'UE, l'EEE ou la Suisse sont, en principe, soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, sous réserve des règles particulières éventuellement applicables.

Le pays dans lequel vous vivez ne suffit donc pas à déterminer votre fiscalité : votre situation d'affiliation sociale doit également être examinée.

Comment calculer la plus-value d'un expatrié ?

L'abattement pour durée de détention intervient après la détermination de la plus-value.

Le raisonnement est le suivant :

Le prix d'acquisition peut être majoré de certains frais et dépenses admis fiscalement.

Par exemple, pour un bien acheté depuis plus de cinq ans, les dépenses de travaux peuvent, sous conditions, être retenues au réel sur justificatifs ou via le forfait de 15 % prévu par le régime. Les frais d'acquisition peuvent également être retenus au réel ou forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition.

 

Exemple : un expatrié vend après 10 ans

Prenons un cas volontairement simplifié.

Un expatrié possède un appartement en France depuis 10 ans.

La plus-value calculée avant abattement est de 120 000 €.

À 10 ans :

• abattement IR : 30 % ;
• abattement prélèvements sociaux : 8,25 %.

Base IR

120 000 € × 70 % = 84 000 €

À 19 % :

84 000 € × 19 % = 15 960 €

Base prélèvements sociaux

120 000 € × 91,75 % = 110 100 €

Si le vendeur est soumis au taux de 17,2 %, cela représenterait :

110 100 € × 17,2 % = 18 937,20 €

Si le vendeur bénéficie du régime applicable aux personnes affiliées à certains régimes sociaux étrangers, le prélèvement applicable peut être de 7,5 % au lieu de 17,2 %.

Cet exemple est volontairement simplifié : une simulation réelle doit intégrer le prix d'acquisition fiscal, les frais, les travaux, les éventuelles exonérations et la situation exacte du vendeur.

Durée de détention : quelle date faut-il retenir ?

Pour un expatrié qui envisage de vendre, la date d'acquisition exacte compte.

Il ne faut pas raisonner uniquement en années civiles.

L'administration donne par exemple le cas d'un appartement acquis le 1er mai N et vendu en juillet N+15 : l'abattement est calculé sur les années de détention révolues selon les règles applicables.

Cette précision peut devenir financièrement importante lorsque la vente est proche :

• de la 6e année ;
• de la 10e année ;
• de la 22e année ;
• de la 30e année.

Avant de fixer une date de signature, il est donc pertinent de faire calculer la plus-value sur la date de cession envisagée, puis éventuellement sur une date légèrement ultérieure.

Abattement fiscal et autres exonérations : ne pas confondre les deux

L'abattement pour durée de détention n'est qu'un mécanisme parmi ceux qui peuvent réduire ou supprimer la taxation.

Pour un expatrié, plusieurs exonérations spécifiques peuvent être pertinentes.

Ancienne résidence principale après un départ de France

Un non-résident peut, sous conditions, bénéficier d'une exonération sur la vente de son ancienne résidence principale.

Pour bénéficier de ce régime, le logement doit notamment avoir constitué la résidence principale avant le départ et la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France.

Le logement ne doit pas avoir été mis à la disposition d'un tiers entre le départ et la vente.

Cette exonération est distincte de l'abattement pour durée de détention.

Exonération spécifique de 150 000 € pour certains non-résidents

Certains non-résidents peuvent également bénéficier, sous conditions, d'une exonération dans la limite de 150 000 € de plus-value.

Le dispositif concerne notamment certaines personnes ressortissantes de l'Union européenne ou de l'EEE ayant conclu avec la France les conventions requises et ayant été fiscalement domiciliées en France de manière continue pendant au moins deux ans.

Des conditions de délai s'appliquent également à la vente.

Cette exonération doit être étudiée séparément du barème de durée de détention.

Représentant fiscal : quel rapport avec la durée de détention ?

Lorsqu'un non-résident réalise une plus-value immobilière imposable en France, un représentant fiscal peut devoir être désigné.

Il existe toutefois des dispenses automatiques, notamment pour certains résidents de l'Union européenne ou de l'EEE, pour les ventes dont le prix n'excède pas 150 000 €, ainsi que lorsque la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en raison de la durée de détention.

La durée de détention peut donc avoir une conséquence pratique supplémentaire : à 30 ans, lorsque l'exonération complète est acquise, le régime de représentation fiscale peut également être concerné par une dispense.

Cas particulier : expatrié propriétaire d'un LMNP

Si vous êtes expatrié et que le bien vendu a été exploité en LMNP non-résident, il faut également vérifier l'historique des amortissements.

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, certains amortissements déduits du résultat fiscal doivent être pris en compte dans la détermination du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.

Le calcul d'un ancien LMNP ne doit donc pas être repris automatiquement à partir d'une simulation réalisée avant cette évolution.

Faut-il attendre 22 ou 30 ans avant de vendre ?

Pas nécessairement.

Le bon raisonnement pour un expatrié consiste à comparer plusieurs scénarios :

Un propriétaire qui est à quelques mois de la 22e année peut avoir intérêt à comparer précisément les deux dates.

En revanche, attendre plusieurs années pour atteindre 30 ans doit être analysé différemment : pendant cette période, le propriétaire continue de supporter les charges du bien et reste exposé à l'évolution de sa valeur.

L'abattement fiscal ne doit donc pas être analysé isolément du rendement et du risque patrimonial.

Simulateur plus-value immobilière non-résident : les informations à préparer

Pour obtenir une simulation exploitable, un expatrié doit réunir au minimum :

• la date exacte d'acquisition ;
• le prix indiqué dans l'acte ;
• les frais d'acquisition ;
• les justificatifs de travaux ;
• le prix de vente envisagé ;
• les frais de cession ;
• le statut du bien ;
• l'historique de location ;
• le cas échéant, les amortissements LMNP ;
• le pays de résidence fiscale ;
• le régime de sécurité sociale auquel il est affilié ;
• les éventuelles conditions permettant une exonération spécifique.

Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value imposable, établit la déclaration et verse l'impôt correspondant à l'administration fiscale.

Pour un expatrié, l'enjeu est donc de préparer le dossier avant la signature, plutôt que de découvrir le montant de la fiscalité au moment de la vente.

Les 5 seuils à retenir sur l'abattement immobilier

Pour un expatrié, la durée de détention est un vrai paramètre de vente

Pour un expatrié propriétaire d'un bien en France, l'abattement pour durée de détention doit être intégré avant de décider quand vendre.

Le mécanisme est simple à retenir :

• jusqu'à 5 ans : aucun abattement ;
• de la 6e à la 21e année : l'abattement progresse chaque année ;
• 22 ans : l'impôt sur le revenu est totalement exonéré ;
• 23 à 29 ans : les prélèvements sociaux continuent de bénéficier d'un abattement croissant ;
• 30 ans : l'exonération liée à la durée devient complète.

Mais pour un non-résident, le calcul ne s'arrête pas au barème.

Il faut également vérifier le pays de résidence, l'affiliation sociale, les éventuelles conventions fiscales, la nature du bien, les travaux, les frais d'acquisition, l'historique LMNP et les éventuelles exonérations spécifiques aux expatriés.

C'est cette combinaison qui permet de déterminer le montant réellement dû et, surtout, de savoir si attendre quelques mois ou quelques années avant de vendre présente réellement un intérêt.