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En investissant dans l’immobilier locatif, vous allez devoir choisir entre deux types de location : la location nue ou la location meublée. Si à première vue la différence peut vous sembler mineure, ces deux types de location divergent en fait profondément sur les plans pratiques, fiscaux et juridiques. Voici un récapitulatif des caractéristiques propres à chaque type de location pour vous aider à prendre votre décision.
La location nue : avantages et inconvénients
Point de vue pratique
La location nue consiste à mettre son bien à louer vide. C’est au locataire d’aménager l’appartement avec ses propres meubles. En tant que propriétaire vous n’avez donc pas à vous soucier d’investir dans du mobilier, de l’entretenir et de le remplacer s’il est usé.
Point de vue juridique
La durée du bail initial est de trois ans et vous ne pouvez interrompre celui-ci que pour trois raisons : la reprise du bien pour votre usage personnel ou celui d’un proche, la vente du bien ou le non-respect de ses obligations par le locataire. Le délai de préavis donné par le bailleur est alors de six mois. Dans l’autre sens par contre, le délai de préavis donné par le locataire est de trois mois (réduit à un mois en zone tendue). Autant dire que si vous avez trouvé le bon locataire, vous avez de fortes chances d’être tranquille pendant un long moment. Par contre, si celui-ci vous pose problème, le temps risque de vous paraitre long…
Point de vue fiscal
Concernant la fiscalité, les loyers perçus seront déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. En tant que non-résident, vous pourrez alors bénéficier d’un dispositif avantageux pour payer moins d’impôts : le déficit foncier. Ainsi, en cas de rénovation de votre appartement, vous pourrez déduire de vos revenus imposables jusqu’à 10 700 euros par an.
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Point de vue pratique
La location meublée consiste à louer son appartement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante du locataire. La première contrainte pratique avec ce type de location est donc d’investir dans un certain nombre de meubles et de fournitures. À chaque départ du locataire, et avant l’arrivée d’un nouveau, il faut donc veiller au bon état du mobilier et le remplacer si nécessaire.
Point de vue juridique
La durée du bail en location meublée n’est que de un an (ou même 9 mois si vous louez à un étudiant). La durée du préavis donnée par le bailleur est de 3 mois contre un mois pour le locataire. Avec une durée de bail si courte, il faut donc vous attendre à un turnover important et à un risque de vacance locative plus élevé que pour la location nue. La location meublée est également plus contraignante puisque les entrées et sorties des locataires sont plus fréquentes.
Point de vue fiscal
C’est le gros plus de la location meublée. Plutôt que de déclarer des revenus fonciers, vous devenez loueur en meublé non professionnel et déclarez des bénéfices industriels et commerciaux. Avec ce statut, vous n’êtes imposés que sur la moitié de vos loyers au régime forfaitaire. Si vous optez pour le régime réel, vous déduisez alors les charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du mobilier…) de vos recettes locatives et faites baisser le montant de vos revenus imposables. Attention cependant car la comptabilité au régime réel est alors plus contraignante.
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Si la location meublée a la réputation d’être plus rentable, il est en fait important de rester mesuré. Car s’il est vrai qu’un appartement meublé se loue 15% à 20% plus cher qu’un appartement vide (seulement 10% à Paris où les loyers sont encadrés), il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais engendrés dans le calcul de la rentabilité nette. Le risque de vacance locative plus élevé, l’investissement dans le mobilier et les frais engendrés par la recherche fréquente de nouveaux locataires viennent contrebalancer ces revenus supérieurs. C’est donc finalement surtout l’avantage fiscal du statut LMNP qui profite aux propriétaires qui optent pour la location meublée.
Enfin, pour ne pas vous tromper dans votre choix, il est surtout important de bien évaluer la destination locative de votre bien en fonction de ses caractéristiques et de son emplacement géographique. La location meublée est en effet plus adaptée aux populations mobiles, notamment les étudiants et les hommes d’affaires, et donc aux appartements de petites tailles situés à proximité d’un centre universitaire, d’une grande école ou d’un centre d’affaires.
