Bien immobilier et fiscalité pour succession en France : le cas des non-résidents

🏙️ En bref : Tout bien immobilier situé en France reste soumis aux droits de succession français, même si le défunt et ses héritiers résident à l'étranger. L'abattement légal atteint 100 000 € par enfant, le barème progressif peut grimper jusqu'à 45 %. Une convention fiscale bilatérale permet souvent d'éviter la double imposition. Anticiper via une SCI, un démembrement de propriété ou une donation-partage réduit sensiblement la taxable finale transmise aux héritiers.

Le sujet sur la fiscalité d'un bien immobilier obtenu dans une succession en France est délicat pour les non-résidents au pays. Cela permet en principe d'investir dans la pierre tout en préparant le transfert du bien pour chaque investisseur. En 2026, l’enjeu concerne une communauté française établie hors de l’Hexagone toujours plus importante. 

Notez que 1 784 975 Français étaient inscrits au Registre des Français établis hors de France au 31 décembre 2025. En outre, le nombre réel de Français vivant à l’étranger est estimé à environ 2,5 millions. Pour ces investisseurs, détenir un bien immobilier en France ne signifie pas que la succession sera automatiquement régie par les règles du pays de résidence.

La localisation du logement, le domicile fiscal du défunt et celui des héritiers peuvent modifier l'imposition applicable. Il faut aussi prendre en compte l’existence d’une convention fiscale internationale. En France, la déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois lorsque le décès intervient en France. Cette durée peut augmenter jusqu'à 12 mois dans les autres cas.

Comprendre ces règles permet donc d’anticiper les droits à payer et de préserver la valeur de la propriété transmise. Il est aussi possible d’éviter les mauvaises surprises pour ses proches. Dans ce contexte, MyExpat accompagne les expatriés dans leurs projets immobiliers en France, de l’investissement jusqu’à la transmission.

Domicile fiscal et immobilier : qui est imposable en France ?

Un bien immobilier situé en France est toujours soumis aux droits de succession français, quel que soit le pays de résidence du défunt ou de ses héritiers. Ce facteur est appliqué en vertu de l'article 750 ter du Code général des impôts (CGI).

Il est important de déterminer le domicile fiscal et immobilier lié à l'investissement avant de faire quoi que ce soit. L'objectif est de savoir qui est imposable en France et qui ne l'est pas.

La règle incontournable de l'article 750 ter du CGI

Le principe de territorialité est la pierre angulaire de la fiscalité successorale française. Dès lors qu'un bien immobilier se trouve sur le sol français, l'administration française applique ses droits de succession. Cela se fait indépendamment du domicile du défunt ou des héritiers au moment du décès. Ce mécanisme protège les intérêts de l'État français et crée un risque réel de double imposition pour les expatriés. Cela est valable si le pays de résidence applique lui aussi ses propres droits sur le patrimoine mondial du défunt.

Concrètement, pour un héritier qui vit à l'étranger, la valeur nette du bien immobilier français entre dans l'assiette taxable en France. Cette règle s'applique aussi bien à une résidence principale qu'à un investissement locatif. L'imposition concerne tous les liens de parenté comme les enfants, le conjoint, les frères et sœurs, ou les parents plus éloignés.

Le rôle protecteur des conventions fiscales internationales

Face à ce risque de double imposition, la France a signé des conventions fiscales bilatérales avec de nombreux pays. Le but est de répartir le droit d'imposer entre l'État français et l'État de résidence. Ces conventions déterminent quel pays perçoit les droits de succession sur le bien immobilier. Le texte prévoit aussi un mécanisme de crédit d'impôt pour éviter que les héritiers ne paient deux fois sur le même transfert.

Notez toutefois que toutes les conventions ne se valent pas. Certaines couvrent uniquement l'immobilier, d'autres l'ensemble de la propriété, et certains pays n'ont signé aucune convention avec la France. Vérifier ce point avant tout achat immobilier est une étape indispensable pour tout investisseur expatrié. Cela permet de mieux préparer la succession du bien à l'avenir.

Calcul des droits de succession pour un non-résident

Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur la valeur nette du bien immobilier reçu en héritage. Cela intervient avant l'application d'un barème progressif par tranches pouvant atteindre 45 % en ligne directe.

Un héritier non-résident doit s'informer sur le calcul des droits de succession. C'est important pour éviter de payer des montants inutilement pendant le transfert du bien.

Barème et abattements légaux

Le calcul des droits de succession sur un bien immobilier français suit un barème progressif, appliqué après déduction de l'abattement légal. En ligne directe (parent vers enfant), cet abattement s'élève à 100 000 € par enfant. Il est renouvelable tous les 15 ans en cas de don anticipé. Entre conjoints mariés ou partenaires pacsés, la transmission par décès est totalement exonérée de droits.

Sources : Direction Générale des Finances Publiques, impots.gouv.fr

Ce barème s'applique que le défunt ou les héritiers résident en France ou à l'étranger. La valeur du bien retenue pour le calcul est sa valeur nette de marché au jour du décès. Elle est éventuellement diminuée des dettes rattachées au bien, comme un crédit immobilier en cours.

Le danger de la double imposition

Sans convention fiscale applicable, un héritier expatrié peut se retrouver imposé deux fois :

• Une première fois en France au titre des droits de succession sur le bien immobilier
• Une seconde fois dans son pays de résidence si celui-ci taxe le patrimoine mondial reçu

C'est ici qu'intervient le mécanisme du crédit d'impôt, qui permet de déduire la taxe déjà payée en France de celle due localement. Pour cela, la convention bilatérale le prévoit explicitement. Cette complexité justifie pleinement la consultation d'un fiscaliste spécialisé en droit international, en parallèle du notaire. Ainsi, il est facile d'anticiper le montant réel dû par les héritiers et d'éviter toute mauvaise surprise au moment du décès.

Sources : Ministère de l'Europe et des Affaires étrangères, Conseil supérieur du notariat

Anticiper sa succession depuis l'étranger : 3 stratégies d'optimisation

Structurer son investissement locatif via une SCI, recourir au démembrement de propriété, ou organiser une donation-partage anticipée sont des leviers efficaces. Ils permettent de réduire les droits de succession et de transmettre un bien immobilier optimisé à ses enfants.

Il est plus facile d'anticiper la succession depuis l'étranger en prenant note de quelques leviers précis. Évitez ainsi de vous précipiter pour le lancement de votre investissement.

Investir via une SCI (Société Civile Immobilière)

Créer une SCI familiale pour porter un investissement locatif transforme un bien immobilier indivisible en parts sociales. Plutôt que de léguer un bien immobilier en indivision, le propriétaire peut donner des parts de SCI année après année. Il est possible d'obtenir à chaque fois un abattement de 100 000 € par enfant. Cette souplesse est particulièrement précieuse pour un expatrié qui souhaite garder la main sur la gestion locative. Il peut aussi organiser, sans précipitation, la transmission de son bien.

Le démembrement de propriété

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété, transmise aux enfants, de l'usufruit, conservé par le parent survivant. Ces derniers continuent de percevoir les revenus locatifs ou d'occuper le bien. Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires, l'usufruit s'éteignant automatiquement. C'est un mécanisme puissant pour un investisseur expatrié. Il réduit l'assiette taxable dès la donation, tout en préservant un revenu locatif pour financer sa retraite à l'étranger.

Exemple concret : Marc et Sophie, expatriés à Singapour

Marc et Sophie, installés à Singapour depuis huit ans, ont investi dans un appartement locatif à Lyon d'une valeur de 350 000 €. Plutôt que d'attendre, ils ont anticipé leur succession en donnant la nue-propriété à leurs deux enfants dès l'âge de 60 ans. Toutefois, ils conservent l'usufruit et les loyers. Grâce à cette anticipation, la valeur taxable du don a été réduite d'environ 40 %. Chaque enfant a pu bénéficier de l'abattement de 100 000 €, ramenant les droits dus à un montant marginal. Au décès des parents, les enfants récupéreront la pleine propriété du bien sans droits de succession additionnels.

La donation-partage anticipée

La donation-partage permet de répartir de son vivant tout ou une partie de sa propriété immobilière entre ses héritiers. Il faut pour cela figer la valeur des biens au jour du don. Cette stratégie évite les futurs litiges entre frères et sœurs sur la valorisation d'un bien au moment du décès. Cela permet aussi de renouveler l'abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Pour un expatrié détenant plusieurs biens locatifs en France, organiser un don-partage avec un notaire est souvent la solution la plus lisible. C'est la garantie d'un transfert équitable et fiscalement optimisé.

✅️ Point de vigilance 2026 : Au-delà de la fiscalité française, chaque héritier reste tenu à ses propres obligations déclaratives dans son pays de résidence. Ne pas déclarer localement un héritage ou un don issu d'un bien immobilier français peut entraîner des pénalités.

Simplifiez votre investissement locatif et votre transmission

MyExpat accompagne les expatriés à chaque étape de leur projet immobilier en France. Cela va de la recherche du bien à la mise en place d'un montage juridique adapté à la mutation. Notez aussi la gestion locative et la mise en relation avec des notaires spécialisés dans les dossiers internationaux.

Structurer un achat immobilier depuis l'étranger pour optimiser sa succession future ne s'improvise pas. Chaque décision prise à l'achat a des conséquences directes sur la fiscalité successorale de demain. L'agence peut par exemple vous aider à anticiper les principaux points suivants :

• Choisir le bon montage juridique
• Anticiper un démembrement de propriété
• Coordination avec un notaire habitué aux spécificités des non-résidents 

Une agence vit au quotidien les défis opérationnels propres aux investisseurs expatriés :

• Difficulté à obtenir un financement bancaire sans domiciliation en France
• Gestion des procurations à distance pour la signature des actes notariés
• Décalages horaires qui compliquent la coordination entre le notaire, la banque et l'agence
• Méconnaissance des subtilités du barème fiscal français depuis l'étranger

L'équipe accompagne chaque investisseur dans la recherche du bien locatif adapté à son projet patrimonial. Vient ensuite l'orientation vers le montage juridique le plus pertinent selon la stratégie de transfert souhaitée. Notez aussi la gestion locative complète du bien, à distance, pour garantir un revenu régulier sans contrainte de présence en France. L'équipe s'occupe même de la mise en relation avec un réseau de notaires rompus aux dossiers internationaux. L'objectif de l'agence est de sécuriser juridiquement chaque étape, de l'achat jusqu'à la succession.

Retenez l'essentiel sur la fiscalité dans le cadre d'une succession

La fiscalité successorale d'un bien immobilier en France ne s'improvise pas depuis l'étranger. Chaque expatrié investisseur a intérêt à anticiper plutôt que subir. Cela repose toutefois sur l'application stricte de l'article 750 ter du CGI et le calcul des droits de succession selon un barème progressif. Notez aussi les abattements légaux propres à chaque lien de parenté.

SCI, démembrement de propriété, don-partage, ces trois leviers permettent de réduire la taxable transmise à vos enfants. Vous allez aussi sécuriser votre bien pour les années à venir. Toutefois, il est important de tenir compte de l'accompagnement d'un notaire et de l'application d'une convention fiscale. Ne laissez pas la distance compliquer votre succession et contactez dès maintenant l'équipe MyExpat. Vous allez transformer votre projet immobilier en une véritable stratégie de mutation, pensée pour vous et pour vos héritiers.