Convention fiscale France-Luxembourg immobilier : ce que dit la loi en 2026

La convention fiscale entre la France et le Luxembourg prévoit que les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans l'État où se situe ce bien. Un résident luxembourgeois propriétaire d'un appartement en France doit donc déclarer ses loyers en France, tandis que le Luxembourg applique ensuite son propre mécanisme pour éviter que ce même revenu soit taxé une seconde fois. Ce principe, fixé par l'article 6 de la convention signée le 20 mars 2018, s'applique aussi bien aux loyers qu'à la plus-value de revente et, dans une large mesure, à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La difficulté ne se limite donc pas à la question « où suis-je résident fiscal ? ». Pour un expatrié installé au Luxembourg, il faut distinguer revenus locatifs, plus-value, IFI, détention via société, assurance-vie et transmission, chaque sujet obéissant à une logique différente.

Autre point à clarifier d'emblée : le texte souvent recherché sous le nom de « convention fiscale France Luxembourg 1958 » n'est plus la référence pour l'impôt sur le revenu et la fortune. La convention du 20 mars 2018, entrée en vigueur le 19 août 2019 et applicable depuis le 1er janvier 2020, l'a remplacée, avant d'être elle-même modifiée par deux avenants, en 2019 et en 2022.

Quelle convention fiscale France-Luxembourg s'applique en 2026 ?

Trois dates sont souvent confondues dans les recherches en ligne.

La convention de 2018 a remplacé celle du 1er avril 1958. L'administration fiscale française continue toutefois de conserver l'ancien texte dans sa documentation, ce qui explique pourquoi il apparaît encore fréquemment dans les résultats de recherche.

La liste officielle des conventions fiscales françaises en vigueur au 1er janvier 2026 publiée par le BOFiP classe d'ailleurs le Luxembourg parmi les conventions portant sur l'impôt sur le revenu et la fortune, un point qui aura son importance pour la question des successions, abordée plus loin.

Pour analyser la fiscalité d'un résident luxembourgeois détenant un bien en France aujourd'hui, il faut donc partir du texte de 2018 et de ses avenants, disponibles en version consolidée sur leportail BOFiP consacré à la convention.

Résident au Luxembourg avec un bien en France : où payez-vous vos impôts ?

L'article 6 de la convention prévoit que les revenus tirés d'un bien immobilier situé dans un État sont imposables dans cet État, quel que soit le mode d'exploitation retenu, exploitation directe, location nue, location meublée ou affermage.

Cette règle couvre également certains droits attachés au bien : l'usufruit, la nue-propriété et les droits indivis entrent dans le champ de la définition conventionnelle des biens immobiliers.

Exemple :

Un résident fiscal luxembourgeois propriétaire d'un appartement à Bordeaux perçoit 18 000 € de loyers annuels. Vivre et travailler au Luxembourg ne déplace pas le lieu d'imposition de ce revenu : il reste imposable en France, et le propriétaire doit remplir ses obligations déclaratives françaises de non-résident. Sa fiscalité non-résident immobilier dépend ensuite de la nature de la location et du régime choisi.

Location nue ou meublée : deux régimes différents

Pour une location nue, les revenus relèvent en principe des revenus fonciers, avec les taux d'imposition applicables aux revenus fonciers des non-résidents et les règles de calcul propres à l'imposition des revenus fonciers non meublés.

Pour une location meublée, le propriétaire peut relever du régime LMNP. La convention ne transforme pas ce revenu français en revenu luxembourgeois simplement parce que le propriétaire réside au Luxembourg. Le bien est situé en France, donc son exploitation reste soumise au droit fiscal français et à l'article 6 de la convention. Les règles spécifiques au statut de LMNP pour un non-résident s'appliquent alors normalement.

Dans les deux cas, un propriétaire qui pilote son bien à distance a intérêt à sécuriser la partie administrative et locative : la gestion locative pour un propriétaire non résident permet notamment de fiabiliser les justificatifs nécessaires en cas de contrôle.

Et les prélèvements sociaux ?

L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux obéissent à des logiques distinctes. Pour un résident d'un autre État membre de l'Union européenne affilié à la sécurité sociale de cet État, le régime des prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers français peut différer de celui appliqué à un résident hors Espace économique européen. Un taux unique ne peut donc pas être appliqué mécaniquement à tous les expatriés.

Comment fonctionne la double imposition entre la France et le Luxembourg ?

« Éviter la double imposition » ne signifie pas qu'un des deux États ignore purement et simplement le revenu concerné. Le mécanisme dépend du sens dans lequel circule le revenu et de la catégorie de revenus concernée.

Le mécanisme n'est pas identique dans les deux pays

La convention France-Luxembourg prévoit des mécanismes différents selon que le contribuable est résident français ou résident luxembourgeois. Il faut donc éviter de transposer à un résident du Luxembourg les règles applicables à un résident de France.

Un résident français perçoit un revenu du Luxembourg

Depuis l'avenant du 10 octobre 2019, la France élimine la double imposition de certains revenus de source luxembourgeoise perçus par ses résidents par un mécanisme de crédit d'impôt, et non plus par une exonération pure.

Selon la catégorie de revenus, le crédit d'impôt correspond à l'impôt payé au Luxembourg ou à l'impôt français correspondant. Cette évolution concerne notamment certains salaires, pensions et revenus immobiliers de source luxembourgeoise perçus par des résidents français.

Un résident luxembourgeois perçoit des revenus immobiliers français

Pour la situation inverse, qui concerne directement les propriétaires français résidents au Luxembourg, les revenus immobiliers provenant d'un bien situé en France sont imposables en France conformément à l'article 6 de la convention.

Le Luxembourg applique ensuite son propre mécanisme d'élimination de la double imposition. Le revenu immobilier déjà imposé en France est en principe exempté au Luxembourg, mais peut être pris en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus du contribuable. Il n'est donc pas simplement « ignoré » dans tous les calculs fiscaux luxembourgeois.

Le détail de cette mécanique de double imposition sur les revenus fonciers doit être vérifié au regard du droit interne luxembourgeois et de la situation personnelle du contribuable.

Comment faire une simulation fiable ?

La bonne méthode consiste à calculer séparément l'imposition dans chaque pays, puis à appliquer le mécanisme conventionnel prévu pour la catégorie de revenus concernée.

Il faut donc déterminer successivement :

1. la résidence fiscale du contribuable ;

2. la nature du revenu concerné ;

3. l'État auquel la convention attribue le droit d'imposer ;

4. le mécanisme d'élimination de la double imposition applicable dans l'État de résidence ;

5. puis les règles du droit interne français et luxembourgeois permettant de calculer l'impôt effectivement dû.

Comparer directement les taux d'imposition français et luxembourgeois ne permet donc pas de déterminer la fiscalité réelle : c'est l'application successive de la convention et des règles internes des deux pays qui permet de mesurer l'éventuelle double imposition.

Vente d'un bien immobilier en France depuis le Luxembourg : où est taxée la plus-value ?

L'article 13 de la convention prévoit que les gains tirés de la vente d'un bien immobilier situé en France sont imposables en France. Un résident luxembourgeois qui vend son appartement français reste donc soumis au régime français de la plus-value immobilière, avec ses règles d'abattement pour durée de détention et ses éventuels cas d'exonération.

Certains non-résidents peuvent d'ailleurs bénéficier d'une exonération de plus-value immobilière sous conditions, notamment liées à leur historique de résidence en France.

La cession de parts de société : un cas à part

La France peut aussi imposer la plus-value réalisée lors de la cession de titres d'une société, fiducie ou entité lorsque, à un moment quelconque au cours des 365 jours précédant la cession, ces titres tirent plus de 50 % de leur valeur de biens immobiliers situés en France. Le raisonnement diffère donc d'une simple vente d'actions ordinaires.

La convention prévoit également un régime pour les gains réalisés par une personne physique cédant une « participation substantielle », définie comme 25 % ou plus des droits aux bénéfices d'une société résidente de l'autre État.

Cette règle ne s'applique que si le cédant a été résident de cet autre État à un moment quelconque au cours des cinq années précédant la cession, une disposition à surveiller lorsqu'un ancien résident français s'installe au Luxembourg puis cède une participation importante dans une société française.

Résident luxembourgeois : faut-il déclarer son bien français à l'IFI ?

Oui, potentiellement. L'article 21 de la convention fiscale France-Luxembourg prévoit que la fortune constituée par des biens immobiliers situés en France peut être imposée par la France, même lorsque leur propriétaire est résident fiscal luxembourgeois. La France conserve donc son droit d'imposer le patrimoine immobilier français d'un résident du Luxembourg.

Mais détenir un bien en France ne signifie pas automatiquement être redevable de l'IFI. Il faut ensuite appliquer les règles françaises : seuil d'assujettissement, valeur nette taxable du patrimoine immobilier au 1er janvier et dettes éventuellement déductibles.

La convention et le droit français répondent ainsi à deux questions différentes : la convention détermine quel État peut imposer la fortune immobilière ; le droit français détermine ensuite si vous êtes effectivement assujetti à l'IFI et, le cas échéant, le montant à payer.

SCI, société luxembourgeoise et immobilier français

La convention ne permet pas de faire disparaître la fiscalité immobilière française en interposant une société. Une SCI française détenue depuis le Luxembourg ne fait pas automatiquement perdre à la France son droit d'imposer l'immobilier qu'elle possède : il faut analyser la nature fiscale de la SCI, son régime d'imposition, la résidence des associés, la nature du revenu et, en cas de vente, la nature des titres cédés.

Pour l'immobilier international, la même méthode s'impose systématiquement : croiser résidence du contribuable, localisation du bien, nature du revenu et structure de détention. C'est un point de vigilance particulier pour toute personne qui envisage un achat immobilier en tant que non-résident, et plus largement pour toute stratégie d'investissement immobilier en France pour un non-résident.

Assurance-vie : la convention France-Luxembourg ne suffit pas

La convention fiscale France-Luxembourg de 2018 ne prévoit pas de régime spécifique à l’assurance-vie. Elle répartit principalement le droit d’imposer les revenus et la fortune entre les deux États. Pour déterminer la fiscalité d’une assurance-vie, il faut donc compléter la convention avec les règles fiscales françaises et luxembourgeoises applicables.

Quelle fiscalité pour une assurance-vie entre la France et le Luxembourg ?

Le traitement fiscal dépend d’abord de l'opération concernée : rachat, retrait ou transmission au décès. Il faut également tenir compte de la résidence fiscale du souscripteur au moment de l'opération, de celle du bénéficiaire en cas de décès et du régime fiscal applicable au contrat.

La convention France-Luxembourg ne permet donc pas, à elle seule, de déterminer l'impôt dû sur un contrat. Elle doit être croisée avec les règles internes de chaque pays et, pour une transmission, avec les règles spécifiques aux droits de succession et d'assurance-vie.

Un contrat luxembourgeois est-il forcément imposé au Luxembourg ?

Non. Le lieu d'établissement de l'assureur ne suffit pas à déterminer la fiscalité du contrat. La résidence fiscale du souscripteur et la nature de l'opération réalisée sont notamment déterminantes.

Ainsi, un Français qui devient résident fiscal luxembourgeois tout en conservant une assurance-vie française doit examiner les conséquences fiscales de ce changement de résidence. De la même manière, souscrire une assurance-vie auprès d'un assureur luxembourgeois ne signifie pas automatiquement que le contrat sera imposé au Luxembourg.

L'assurance-vie doit donc être étudiée séparément de l'immobilier : la convention fiscale constitue un cadre, mais les règles nationales déterminent concrètement une grande partie de la fiscalité du contrat.

Convention France-Luxembourg et succession : attention au vide juridique

C'est l'un des points les plus mal compris sur ce sujet : la convention fiscale France-Luxembourg de 2018 n'est pas une convention successorale. La liste officielle des conventions françaises en vigueur classe le texte sous les impôts sur le revenu et la fortune, sans le classer sous les droits de succession ou de donation.

En l'absence de convention spécifique, une succession franco-luxembourgeoise doit être analysée au regard du droit interne français, du droit luxembourgeois, des règles européennes applicables à la succession civile et, le cas échéant, du mécanisme français d'imputation prévu à l'article 784 A du Code général des impôts pour atténuer une double imposition sur les droits de succession.

Une personne résidente fiscale du Luxembourg, propriétaire d'un appartement en France, bénéficiaire d'une assurance-vie et avec des héritiers dans plusieurs pays ne peut donc pas appliquer automatiquement la convention de 2018 à l'ensemble de sa situation. Une donation d'un bien immobilier français suit la même logique et doit être étudiée séparément, en tenant compte du lieu de situation du bien et du domicile fiscal du donateur comme du donataire.

L'avenant de 2022 et le seuil des 34 jours : que change-t-il pour l'immobilier ?

Le sujet des « 34 jours » est très commenté, mais il concerne les revenus d'emploi et certains services transfrontaliers, pas les revenus immobiliers. L'avenant signé le 7 novembre 2022 a porté ce seuil de 29 à 34 jours dans le protocole de la convention ; il a été publié en France par le décret n° 2025-382 du 28 avril 2025 et ses dispositions s'appliquent aux périodes d'imposition ouvertes à compter du 1er janvier 2023.

Pour un propriétaire immobilier, il faut éviter une confusion fréquente : les 34 jours concernent le régime conventionnel de certains revenus professionnels, ils ne modifient en rien l'article 6 relatif aux revenus immobiliers.

Comment faire une simulation fiable de votre double imposition ?

Une simulation sérieuse suit toujours le même enchaînement :

• Déterminer la résidence fiscale. Si les deux États vous considèrent comme résident selon leur droit interne, l'article 4 tranche par des critères successifs : foyer permanent d'habitation, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, puis nationalité.
• Identifier la nature du revenu : revenu foncier, location meublée, plus-value, dividende, pension ou élément de fortune, la convention ne traite pas ces catégories de la même façon.
• Localiser l'actif. Un appartement à Paris et un appartement à Luxembourg ne suivent pas le même traitement conventionnel.
• Appliquer le mécanisme d'élimination de la double imposition propre à chaque État.
• Appliquer le droit interne, CGI français, règles françaises des non-résidents et droit luxembourgeois, car la convention détermine qui a le droit d'imposer, pas le montant final de l'impôt.

Pour un propriétaire français résident au Luxembourg, l'analyse doit donc être menée revenu par revenu et actif par actif. Un bien immobilier situé en France peut rester imposable en France pour ses revenus locatifs et sa plus-value, tandis que son traitement au Luxembourg dépend du mécanisme conventionnel d'élimination de la double imposition.

L'IFI constitue par ailleurs une question distincte, qui doit être vérifiée selon les règles françaises applicables au patrimoine immobilier des non-résidents et du placement immobilier depuis l'étranger.

Les erreurs les plus fréquentes avec la convention France-Luxembourg

• Partir de la convention de 1958. Pour les revenus et la fortune, le texte de référence est celui du 20 mars 2018 et ses avenants.
• Croire que le Luxembourg impose automatiquement les loyers français. C'est l'inverse : l'État où se situe le bien a le droit d'imposer en premier.
• Confondre résidence fiscale et lieu d'imposition du bien. Être résident luxembourgeois ne rend pas un actif français fiscalement luxembourgeois.
• Oublier la plus-value. La convention la traite séparément des revenus locatifs, avec des règles propres aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.
• Penser qu'une SCI neutralise la convention. La structure de détention peut modifier l'analyse ; elle ne fait pas disparaître le droit d'imposition français.
• Appliquer la convention de 2018 à une succession. Elle porte sur le revenu et la fortune, pas sur les droits de mutation à titre gratuit.
• Confondre le seuil de 34 jours avec les revenus immobiliers. Il concerne certaines rémunérations professionnelles, pas l'article 6.

Ce qu'il faut retenir

Pour un résident luxembourgeois qui possède ou envisage d'acheter un bien en France, quatre règles structurent l'ensemble du sujet. Les revenus immobiliers suivent le lieu de situation du bien : un appartement français génère un revenu imposable en France. Une vente immobilière française reste imposable en France, même pour un vendeur résident luxembourgeois. La fortune immobilière française peut rester dans le champ de l'IFI, sous réserve des règles françaises d'assujettissement. Enfin, la convention de 2018 ne doit jamais être utilisée pour traiter indistinctement succession, donation et assurance-vie, qui relèvent d'une analyse séparée.

Le véritable enjeu n'est donc pas de « choisir » entre fiscalité française et luxembourgeoise, mais de déterminer quel État impose quel revenu, selon quel article de la convention fiscale et avec quel mécanisme d'élimination de la double imposition. Ce cadrage vaut aussi bien pour un investissement locatif à distance que pour un projet géré via un accompagnement dédié à l'investissement.

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