Taxe plus-value immobilière 2026 : calcul, taux et exonérations

Un non-résident qui vend un bien immobilier situé en France est en principe imposé en France sur sa plus-value, au même titre qu'un résident. Le taux d'impôt reste de 19 %, auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux dont le niveau varie fortement selon la situation du vendeur. À cela s'ajoutent des abattements liés à la durée de détention, des cas d'exonération pour la résidence principale, et des règles spécifiques pour les non-résidents.

La fiscalité d'une vente immobilière après expatriation ne se résume pas à appliquer 19 % au bénéfice réalisé. Le calcul tient compte notamment du prix d'acquisition, des frais d'acquisition, des travaux, de la durée de détention, des exonérations éventuelles et du statut social du vendeur.

Ce guide détaille le calcul complet de la taxe plus-value immobilière, les taux applicables en 2026, et les leviers d'optimisation disponibles pour un investisseur expatrié.

Qu'est-ce que la taxe sur la plus-value immobilière ?

La taxe plus-value immobilière s'applique dès qu'une vente génère un gain, c'est-à-dire dès que le prix de cession dépasse le prix d'acquisition. Elle concerne les maisons, les appartements, les immeubles, certains terrains et certaines parts de sociétés à prépondérance immobilière. Les terrains à bâtir suivent un régime particulier et ne relèvent pas de cette taxe au sens strict.

Le fait générateur : la signature de la vente

C'est la signature de l'acte authentique chez le notaire qui déclenche le calcul. La plus-value est déterminée à cette date, déclarée via le formulaire 2048-IMM, puis prélevée directement sur le prix de vente avant même que le vendeur ne perçoive les fonds. Le vendeur n'a donc rien à avancer séparément : le montant est déduit lors de la signature.

Qui reste imposable en France après une expatriation ?

Vivre à l'étranger ne fait pas disparaître l'imposition française. Un appartement acheté à Lyon avant un départ à Montréal reste imposable en France lors de sa revente, quel que soit le pays de résidence actuel du vendeur.

L'article 244 bis A du Code général des impôts prévoit un prélèvement spécifique pour les personnes physiques fiscalement domiciliées hors de France. Les conventions fiscales signées entre la France et le pays de résidence doivent néanmoins être vérifiées, car elles organisent parfois la répartition du pouvoir d'imposition entre les deux États.

Calcul de la taxe sur la plus-value immobilière

Le calcul repose sur une formule simple en apparence :

plus-value brute = prix de vente – prix d'acquisition corrigé.

Mais plusieurs paramètres viennent ajuster cette base.

Calcul plus-value vente maison : un exemple concret

Prenons un couple qui achète une maison 250 000 € avec 18 000 € de frais de notaire, puis réalise 20 000 € de travaux d'agrandissement justifiés. Le prix d'acquisition retenu monte à 288 000 €. Revendue 350 000 € huit ans plus tard, la plus-value brute ressort à 62 000 €, avant application des abattements liés à la durée de détention.

Majorer le prix d'acquisition

Le prix d'acquisition peut être augmenté des frais d'acquisition (notaire, droits de mutation), de certains droits d'enregistrement et des dépenses de travaux éligibles. Pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, il est possible de retenir un forfait de 15 % du prix d'acquisition au titre des travaux, sans justificatif à produire. Le forfait des frais d'acquisition peut lui aussi être fixé à 7,5 % du prix d'achat lorsque le vendeur ne dispose pas des factures d'origine.

Calcul taxation plus-value immobilière : impôt et prélèvements sociaux

Une fois la plus-value brute déterminée, la taxe plus-value immobilière calcul se décompose en deux prélèvements distincts : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, et des prélèvements sociaux dont le taux dépend du statut du vendeur (voir tableau ci-dessous). Une surtaxe supplémentaire, progressive de 2 % à 6 %, s'applique également lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.

Taxe plus-value immobilière 2026 : quels taux selon votre situation ?

Le taux de base de l'impôt sur la plus-value reste de 19 %, pour les résidents comme pour les non-résidents. C'est le niveau des prélèvements sociaux qui varie selon le statut fiscal et social du vendeur.

La CSG à 10,6 % : une exception qui touche certains non-résidents

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté le taux de la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur plusieurs catégories de revenus du capital. Pour les plus-values immobilières des résidents fiscaux français, ce relèvement a été expressément écarté : le taux reste fixé à 9,2 %, pour un total de prélèvements sociaux inchangé à 17,2 %.

En revanche, le texte qui neutralise cette hausse ne vise que le régime des résidents (articles 150 U à 150 UC du CGI). Le mécanisme d'imposition des non-résidents relevant de l'article 244 bis A n'a pas été intégré à cette exception.

Concrètement, un non-résident qui n'est pas affilié à un régime de sécurité sociale de l'Union européenne, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni se voit appliquer la CSG au taux plein de 10,6 %, portant ses prélèvements sociaux à 18,6 % et son imposition globale à 37,6 %, avant abattement pour durée de détention. Plusieurs cabinets fiscaux et études notariales considèrent qu'il s'agit d'un oubli rédactionnel susceptible d'être corrigé, mais le texte s'applique en l'état aux ventes signées depuis le 1er janvier 2026.

Les non-résidents affiliés à un régime social de l'UE, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni ne sont, eux, redevables ni de la CSG ni de la CRDS : ils ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, inchangé par la réforme. Leur taux global reste donc à 26,5 %.

Taxe plus-value immobilière résidence principale : l'exonération de principe

La vente de la résidence principale bénéficie d'une exonération totale, quel que soit le montant du gain, dès lors que le logement constituait effectivement la résidence principale du vendeur au jour de la vente, dépendances comprises (cave, parking, chambre de bonne vendus simultanément).

D'un autre côté, un non-résident peut conserver le bénéfice de cette exonération de plus-value immobilière sur son ancienne résidence principale après son départ à l'étranger, sous plusieurs conditions cumulatives :

• le logement constituait sa résidence principale avant le départ,
• le domicile fiscal a bien été transféré hors de France,
• le bien est resté à la libre disposition du vendeur,
• la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert.

Un expatrié qui quitte la France en avril 2026 doit ainsi vendre son ancien logement avant le 31 décembre 2027 pour en bénéficier. Louer le bien après le départ peut faire perdre cet avantage.

Taxe plus-value immobilière résidence secondaire et maison secondaire

Pour une résidence secondaire, la taxe plus-value maison secondaire s'applique selon les règles de droit commun : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et abattements progressifs selon la durée de détention, sans exonération automatique. Une exonération partielle existe toutefois pour un premier bien vendu par un propriétaire qui ne détient pas sa résidence principale, sous conditions strictes de remploi.

L'abattement pour durée de détention

Même sans exonération spécifique aux non-résidents, la durée de détention peut réduire considérablement la facture.

Pour les prélèvements sociaux, le calendrier est différent.

Pour l'impôt sur le revenu, aucune réduction ne s'applique pendant les cinq premières années, puis l'abattement progresse de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, et de 4 % pour la 22ᵉ année, ce qui aboutit à une exonération totale après 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, le calendrier est plus long : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % pour la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année, pour une exonération totale après 30 ans de détention. 

L'exonération plafonnée à 150 000 € pour certains non-résidents

Au-delà de l'ancienne résidence principale, l'article 150 U, II-2° du CGI prévoit une exonération spécifique pour les non-résidents qui vendent un logement en France, sous réserve d'avoir été fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans avant la cession et de respecter les autres conditions de délai prévues par le texte.

Un plafond qui porte sur la plus-value, pas sur le prix de vente

C'est une confusion fréquente : le plafond de 150 000 € concerne la plus-value nette imposable, pas le prix du bien. Pour un bien vendu 400 000 € avec un prix d'acquisition corrigé de 250 000 €, la plus-value nette après abattements de 120 000 € entre intégralement dans le plafond si toutes les conditions sont réunies. Si cette même plus-value atteignait 180 000 €, seuls les 30 000 € excédant le plafond resteraient hors exonération.

Le cas particulier du LMNP à la revente

Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84), les amortissements déduits pendant la période de location meublée non professionnelle doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, y compris pour les amortissements pratiqués avant l'entrée en vigueur de la réforme, comme l'a confirmé une réponse ministérielle publiée en mars 2026.

Concrètement, pour un bien acquis 220 000 € avec 35 000 € d'amortissements cumulés et revendu 280 000 €, ces amortissements viennent diminuer le prix d'acquisition retenu et augmentent d'autant la plus-value taxable. Un calcul de revente réalisé sans reprendre l'historique des amortissements pratiqués en LMNP non-résident risque donc de sous-estimer sérieusement l'imposition due.

La vente d'un bien et la déclaration de la plus-value

Au-delà du calcul, la vente elle-même suit un formalisme précis.

Le rôle du notaire

C'est le notaire qui calcule la plus-value, établit la déclaration 2048-IMM et prélève le montant dû directement sur le prix de vente au moment de la signature de l'acte authentique. Pour que ce calcul soit correct, le vendeur doit lui fournir l'acte d'achat, les factures de travaux éligibles et, le cas échéant, les justificatifs liés à une exonération. Si vous préparez une vente depuis l'étranger, notre guide sur la vente immobilière en France détaille l'ensemble des démarches à anticiper.

Vendre à distance depuis l'étranger

De nombreux expatriés vendent un bien en France sans jamais se déplacer, en déléguant l'estimation, les visites et le suivi jusqu'à la signature à un professionnel de confiance. Cette organisation permet de sécuriser à la fois le prix de vente et le calcul de la plus-value, dans un dossier complet transmis en amont au notaire.

Faut-il désigner un représentant fiscal pour vendre ?

Certaines ventes réalisées par des non-résidents nécessitent la désignation d'un représentant fiscal accrédité. Cette obligation concerne les vendeurs établis hors de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans. Ces conditions sont cumulatives.

➡️ Une dispense en vigueur depuis 2015

Les vendeurs résidant dans l'Union européenne ou dans certains États de l'Espace économique européen sont dispensés de cette obligation depuis la loi de finances rectificative pour 2014, applicable depuis le 1er janvier 2015.

La Commission européenne ayant estimé que cette obligation généralisée constituait une restriction à la libre circulation des capitaux. Pour les non-résidents hors UE/EEE concernés, le représentant fiscal doit être accrédité par l'administration : il ne peut s'agir simplement d'un proche, d'un comptable ou d'une agence immobilière mandatée de manière informelle.

Taxe plus-value immobilière et fiscalité du pays de résidence

La taxation en France ne dispense pas toujours d'obligations dans le pays de résidence. La fiscalité immobilière des non-résidents et les règles applicables aux impôts des non-résidents déterminent si un crédit d'impôt ou un mécanisme d'élimination de la double imposition s'applique sur la plus-value réalisée en France, en complément de la convention fiscale bilatérale applicable.

Anticiper sa taxe plus-value immobilière avant de vendre

Anticiper la fiscalité de la revente, idéalement plusieurs années avant la vente, reste le levier le plus efficace pour en réduire le montant.

Bien choisir le moment de la vente

Compte tenu du barème d'abattement, revendre un an ou deux plus tard peut représenter une économie de plusieurs milliers d'euros. Cette réflexion s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large, notamment pour un expatrié qui envisage un retour en France et souhaite arbitrer entre conserver ou vendre son bien.

Conserver les justificatifs de travaux et de financement

Les travaux d'agrandissement, de reconstruction ou d'amélioration augmentent le prix d'acquisition retenu et réduisent d'autant la plus-value imposable. Cela suppose de conserver factures et justificatifs pendant toute la durée de détention, y compris lorsque le bien a été financé via un crédit immobilier pour non-résident.

Sécuriser la gestion du bien jusqu'à la vente

Un bien correctement géré pendant sa phase locative (loyers encaissés, charges maîtrisées, gestion locative en France confiée à un professionnel) arrive dans de meilleures conditions au moment de la revente, avec un dossier propre à présenter au notaire.

Les erreurs fréquentes à éviter

• Croire que devenir non-résident exonère automatiquement la plus-value. C'est faux : le non-résident reste en principe imposable en France sur la vente d'un bien français.
• Retenir systématiquement 17,2 % de prélèvements sociaux. Le taux dépend du régime social du vendeur : 7,5 % pour un non-résident affilié à un régime UE/EEE/Suisse/UK, jusqu'à 18,6 % pour les autres non-résidents en 2026.
• Louer le bien après son départ sans mesurer les conséquences sur l'exonération de l'ancienne résidence principale.
• Oublier la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, qui peut ajouter jusqu'à 6 % à la facture.
• Négliger la réintégration des amortissements en LMNP, qui peut multiplier l'impôt dû à la revente.
• Attendre le dernier moment pour traiter la fiscalité de la vente, alors que certaines décisions doivent être anticipées plusieurs mois, voire plusieurs années avant la signature.

Ce qu'il faut retenir

La taxe sur la plus-value immobilière ne se résume jamais à un simple pourcentage appliqué au bénéfice réalisé. Son montant dépend du prix d'acquisition correctement documenté, des travaux justifiés, de la durée de détention, du statut de résidence et d'affiliation sociale du vendeur, ainsi que des exonérations disponibles. Pour un expatrié qui envisage de vendre un bien en France, le bon moment pour analyser cette fiscalité se situe avant la signature du compromis, pas quelques jours avant l'acte définitif.

Chez MyExpat, l'enjeu est justement d'intégrer cette fiscalité dans une opération immobilière gérée à distance : estimation du bien, stratégie de vente, coordination avec le notaire et les professionnels fiscaux concernés, et accompagnement du propriétaire non-résident.