Convention fiscale entre la France et le Luxembourg dans l’immobilier : le guide pour 2026

📄 Grâce à la convention fiscale franco-luxembourgeoise, vos revenus locatifs français sont imposés exclusivement en France (barème non-résident, 20 % à 30 %), avec des prélèvements sociaux réduits à 7,5 % si vous êtes affilié à la CNS au Luxembourg. Ce taux est de 17,2 % pour un résident classique. Au Luxembourg, ces revenus sont exonérés d'impôt mais intégrés via la réserve de progressivité. Résultat : aucune double imposition, mais deux déclarations annuelles obligatoires. Le statut LMNP permet, dans la majorité des cas, de ramener l'impôt à zéro grâce à l'amortissement comptable.

La convention fiscale France-Luxembourg immobilier constitue un élément clé pour tout résident luxembourgeois souhaitant investir dans la pierre en France en 2026. L’enjeu est d’autant plus important que les prix des logements français ont progressé de 0,2 % au premier trimestre 2026. En outre, les prix de l’ancien sont restés quasiment stables sur un an (+0,1 %). Dans ce contexte, comprendre précisément où et comment seront imposés les loyers, les plus-values et les différents revenus immobiliers peut faire une réelle différence sur la rentabilité d’un placement transfrontalier.

La convention franco-luxembourgeoise prévoit notamment que les revenus tirés d’un bien sont imposables dans l’État où celui-ci est situé. Mais cette règle ne suffit pas à appréhender toute la fiscalité d’un projet réalisé depuis le Luxembourg. À cela s'ajoute le mécanisme de progressivité et le choix du mode de détention qui peuvent modifier sensiblement la facture fiscale finale.

Notez aussi les spécificités du LMNP, de l’investissement en nom propre ou de la SCI, qui doivent être étudiées selon votre situation et votre stratégie patrimoniale. À souligner que MyExpat vous accompagne pour comprendre les règles applicables, éviter les erreurs fréquentes. L'agence identifie aussi les leviers permettant d’optimiser votre projet français depuis le pays d'expatriation.

Taxation des loyers français : comment fonctionne la règle en 2026 ?

Vos revenus immobiliers de source française restent imposables dans le pays, quel que soit votre pays de résidence fiscale. C'est le principe de la souveraineté fiscale du pays où se situe l'immeuble, confirmé par l'article 6 de la convention franco-luxembourgeoise.

Il faut comprendre la taxation des loyers avant même de commencer votre projet depuis le pays d'expatriation. Cela facilitera votre orientation tout au long du projet.

Le principe de la situation du bien (Lex rei sitae)

L'article 6 de la convention fiscale pose une règle simple et non négociable. Les revenus qu'un résident à l'étranger tire d'un bien situé sur le sol français sont imposables en France. Ce principe, connu sous le nom de lex rei sitae, s'applique indépendamment de la nationalité du propriétaire ou du lieu où les loyers sont perçus. Concrètement, que vous soyez un cadre expatrié à Luxembourg-Ville ou un frontalier devenu résident à l'étranger.

Vos revenus fonciers français échappent à toute taxation libre dans le pays d'expatriation. Seule l'administration française dispose du droit d'imposer ce type de revenus. Ce mécanisme protège l'investisseur d'un risque souvent redouté, la double taxation. La convention fiscale a précisément été conçue, comme la majorité des conventions inspirées du modèle de l'OCDE, pour éliminer ce risque entre les deux États.

La taxation côté français : barème non-résident et prélèvements sociaux réduits à 7,5 %

Un résident luxembourgeois percevant des revenus locatifs français est fiscalement considéré comme non-résident par l'administration française. Il est donc soumis à un barème spécifique, dont une valeur minimale de taxation de 20 % jusqu'à 27 478 € de gain net imposable. Le chiffre peut augmenter à 30 % au-delà, sauf option pour le pourcentage moyen si celui-ci s'avère plus favorable.

À cet impôt s'ajoutent les prélèvements sociaux. C'est ici que se joue l'un des principaux leviers d'optimisation pour les résidents à l'étranger :

Cet indice réduit de 7,5 % découle d'une jurisprudence européenne bien établie. Les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ne peuvent être assujetties aux prélèvements sociaux au pourcentage plein. Pour un résident à l'extérieur disposant d'un certificat d'affiliation à la CNS, l'écart avec le pourcentage plein représente un gain net de rentabilité qui peut dépasser 9,5 points sur la part sociale de taxation. Le montant est loin d'être anecdotique sur un projet locatif de long terme.

L'effet fiscal au Luxembourg : comprendre la réserve de progressivité

Le Luxembourg n'impose pas directement vos revenus fonciers français, exonérés en application de la convention fiscale. Mais l'administration luxembourgeoise (ACD) les intègre dans le calcul de votre pourcentage effectif de taxation, appliqué ensuite à vos seuls revenus depuis l'étranger. C'est la réserve de progressivité.

La réserve de progressivité est un point à prendre en compte avant de lancer votre projet. Ce facteur est déterminant sur la conséquence fiscale d'une convention dans votre pays d'expatriation.

Comment l'ACD calcule-t-elle votre pourcentage effectif de taxation ?

La réserve de progressivité (article 22 de la convention), fonctionne selon une méthode en deux temps que l'Administration des Contributions Directes (ACD) applique systématiquement.

Exemple en 2026 : un foyer résidant au Luxembourg déclare 90 000 € de revenus salariaux et 12 000 € de revenus fonciers nets perçus en France.

• L'ACD calcule d'abord l'impôt théorique qui serait dû sur l'ensemble des revenus, soit 102 000 € (90 000 € + 12 000 €).
• Elle en déduit un pourcentage effectif de taxation global.
• Cette valeur effective et non le barème progressif classique est ensuite appliquée uniquement aux 90 000 € de revenus réellement imposables au Luxembourg.

Le gain sur le territoire national n'est donc jamais taxé au Luxembourg, mais il augmente mécaniquement la valeur de taxation appliquée aux autres revenus du foyer. C'est précisément ce point que la majorité des articles concurrents omettent d'expliciter clairement. Toutefois, cela conditionne directement la rentabilité nette de tout projet transfrontalier.

Les obligations déclaratives au Luxembourg (Modèle 100)

Tout résident à l'étranger percevant des revenus fonciers en France doit les mentionner dans sa déclaration annuelle, via le Modèle 100 :

• Déclarer le montant net des revenus fonciers, même exonérés d'impôt dans votre pays d'expatriation
• Joindre les justificatifs de taxation française
• Indiquer les modalités de détention du bien (nom propre, SCI, LMNP)
• Conserver les documents relatifs aux amortissements en cas de statut LMNP, pouvant être demandés par l'ACD

Quel statut choisir pour optimiser votre projet depuis le Luxembourg ?

Le statut LMNP au régime réel est, dans la grande majorité des dossiers étudiés par MyExpat, la structure la plus avantageuse pour un résident à l'extérieur. L'amortissement comptable du bien et du mobilier permet de ramener le gain imposable français proche de zéro, ce qui neutralise également l'effet de la réserve de progressivité au Luxembourg.

Le choix de statut de taxation est déterminant pour la réussite de votre projet. Cela est valable avec l'application de la convention fiscale entre la France et le Luxembourg.

Le LMNP au réel : le bouclier fiscal idéal pour l'expatrié

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, associé au régime réel de taxation, autorise la déduction des charges réelles. À cela s'ajoutent l'amortissement comptable du bien, des travaux et du mobilier. Ce mécanisme d'amortissement, propre à la fiscalité française, n'a pas d'équivalent dans une location nue classique en revenus fonciers. Il permet, année après année, d'effacer une grande partie, voire la totalité, du résultat de la taxation en France.

Or, puisque la réserve de progressivité s'appuie sur le gain net déclaré en France, un résultat LMNP ramené à zéro n'augmente quasiment pas le pourcentage effectif appliqué aux revenus dans le pays d'expatriation. C'est un double bénéfice, en France comme au Luxembourg, que peu d'investisseurs anticipent avant d'être accompagnés.

Comparatif 2026 : location nue vs LMNP vs SCI à l'IS pour un résident à l'étranger

Sources : Bofip-Impôts, DGFiP, CGI (régime LMNP, articles 32 et suivants ; régime SCI-IS, article 206)

✅️ Le choix entre ces statuts dépend aussi de vos objectifs patrimoniaux. La SCI à l'IS, bien que fiscalement moins immédiate, présente un intérêt réel pour organiser la transmission de parts sociales à ses enfants. Cela concerne aussi la structuration d'un patrimoine destiné à plusieurs sociétés d'investissement.

Exemple concret : le projet réussi d'un expatrié à Luxembourg-Ville

Thomas, cadre dans le secteur financier, installé à Kirchberg depuis trois ans. Il souhaite investir dans le secteur français sans pouvoir se déplacer pour gérer un bien à distance. Après une étude personnalisée, MyExpat a orienté son projet vers un T2 à Lyon, sélectionné pour son potentiel locatif, puis structuré sous statut LMNP au régime réel.

Résultat après la première année complète de location :

• Un loyer net annuel de 9 600 €
• Un résultat de taxation ramené à environ 800 € grâce à l'amortissement du bien et du mobilier
• Un impôt français final inférieur à 200 €

Côté pays d'expatriation, la conséquence sur la réserve de progressivité est restée marginale, le gain net déclaré étant très faible. La gestion locative, entièrement déléguée à MyExpat a permis à Thomas de gérer son activité locative sans jamais se déplacer depuis le Luxembourg.

Plus-value et revente : quelle fiscalité lors de la cession du bien ?

En cas de revente, la plus-value immobilière réalisée en France par un résident à l'extérieur est imposée en France (19 % + prélèvements sociaux, avec abattements progressifs selon la durée de détention). Notez ensuite l'exonération d'impôt dans le pays d'expatriation sous réserve du respect des règles de détention.

La revente du bien est aussi conditionnée par cette convention internationale. Quelques facteurs sont à retenir pour éviter de mauvaises surprises.

Application de l'article 13 de la convention

L'article 13 de la convention étend le principe de la souveraineté du pays de situation de l'immeuble aux gains en capital. La plus-value réalisée lors de la revente d'un bien français est donc imposable en France. Notez ainsi un pourcentage forfaitaire de 19 % au titre de l'impôt, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 % selon l'affiliation sociale de l'investisseur). Prenez aussi en compte les abattements pour durée de détention menant à une exonération totale d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Au Luxembourg, cette plus-value est en principe exonérée d'impôt dès lors que le bien ne fait pas partie de l'actif net investi d'une société soumise à l'impôt sur la fortune. Cela est aussi valable une fois que les règles de détention prévues par le droit luxembourgeois sont respectées. Cette articulation entre les deux textes évite toute double taxation du gain final, qu'il s'agisse d'un bien détenu en nom propre ou via une SCI.

Investir dans l’immobilier français depuis le Luxembourg en toute sérénité

Investir dans l’immobilier français depuis votre pays d'expatriation peut être une excellente stratégie patrimoniale. Il faut pour cela anticiper correctement les enjeux fiscaux, juridiques et administratifs des deux pays. Entre convention fiscale franco-luxembourgeoise, réserve de progressivité, choix du statut et obligations déclaratives. Chaque décision peut avoir un effet direct sur la rentabilité de votre projet.

Avec MyExpat, vous bénéficiez d’un accompagnement global pour sécuriser chaque étape de votre projet. Notez la sélection du bien, l'analyse de sa rentabilité et le choix de la structure la plus adaptée. Prenez aussi en compte l'optimisation fiscale et la gestion locative à distance. Vous pouvez ainsi investir sur le sol français sans avoir à gérer seul la complexité administrative et fiscale liée à votre résidence à l'extérieur. Vous souhaitez concrétiser votre projet français ? Échangez avec un expert MyExpat lors d’un entretien stratégique gratuit et découvrez comment construire un projet adapté à votre situation, rentable et durable.