Revente nue-propriété : prix, fiscalité et démarches pour vendre en 2026

Un nu-propriétaire peut revendre son droit à tout moment, y compris avant la fin du démembrement et depuis l'étranger. L'acquéreur ne rachète que la nue-propriété : il devient le nouveau nu-propriétaire, tandis que l'usufruitier conserve l'usage du bien ou ses revenus jusqu'à l'extinction de l'usufruit. Le prix se calcule en deux temps : on estime d'abord le bien en pleine propriété, puis on applique une décote liée à l'âge de l'usufruitier ou à la durée restante de l'usufruit, sans jamais confondre le barème fiscal de l'article 669 du CGI avec la valeur réelle de marché.

Peut-on revendre une nue-propriété avant la fin du démembrement ?

Oui. Le nu-propriétaire peut revendre sa nue-propriété à tout moment, sauf restriction particulière prévue dans l'acte ayant créé le démembrement de propriété ou dans une convention spécifique. Il ne vend toutefois que le droit qu'il possède : l'acquéreur devient le nouveau nu-propriétaire, tandis que l'usufruitier conserve son droit d'occuper le logement ou d'en percevoir les revenus jusqu'à l'extinction de son droit. La vente ne met donc pas automatiquement fin au démembrement.

Un exemple permet d'illustrer ce principe. Un expatrié possède la nue-propriété d'un appartement à Bordeaux, tandis que son père, âgé de 78 ans, en conserve l'usufruit viager. S'il vend sa nue-propriété, l'acquéreur récupère le droit de devenir pleinement propriétaire au décès de l'usufruitier. Jusqu'à cette date, l'usufruitier conserve l'ensemble de ses droits.

Le nu-propriétaire ne peut donc pas :

• expulser l'usufruitier ;
• récupérer l'usage du logement ;
• vendre la pleine propriété sans disposer des droits nécessaires ;
• présenter le bien comme libre d'occupation si l'usufruit est toujours en cours.

Le droit de vendre existe indépendamment du lieu de résidence du vendeur. Un non-résident peut donc céder son droit immobilier français depuis l'étranger, sous réserve d'organiser correctement les formalités notariales.

Source : Service-Public.fr, droits respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

Quel est le principe du démembrement et de la décote fiscale ?

La pleine propriété d'un bien immobilier peut être divisée entre deux titulaires : l'usufruitier, qui peut utiliser le bien ou en percevoir les revenus, et le nu-propriétaire, qui détient le droit de propriété sans disposer temporairement de la jouissance du bien. Ce schéma résulte le plus souvent d'une donation avec réserve d'usufruit, d'une succession, d'une vente avec réserve d'usufruit ou d'un investissement en nue-propriété organisé pour une durée déterminée.

Lorsqu'un propriétaire vend uniquement la nue-propriété, il conserve généralement l'usufruit. L'acquéreur paie donc moins cher que pour un bien en pleine propriété, puisqu'il ne peut ni habiter le logement ni en percevoir les loyers pendant la durée du démembrement. Dans le cadre d'un usufruit viager, l'âge de l'usufruitier est déterminant : plus il est âgé, plus la valeur économique de la nue-propriété est généralement élevée. Dans le cadre d'un usufruit temporaire, c'est la durée restante qui est prise en compte.

Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts attribue les valeurs suivantes :

 Source : article 669 du Code général des impôts, barème inchangé depuis la loi de finances 2004.

Ce barème est une référence fiscale : il ne remplace pas une estimation immobilière. Le prix réel peut être inférieur ou supérieur selon l'état du logement, sa localisation, la qualité de l'occupation, l'âge et la situation de l'usufruitier, les charges et travaux à venir, la durée prévisible du démembrement et la liquidité du marché local.

Vendre une maison en nue-propriété : ce qui change pour le vendeur

La vente en nue-propriété d'une maison consiste à céder le droit de propriété tout en maintenant l'usufruit sur le logement. Le vendeur peut ainsi conserver le droit d'habiter la maison, de la louer et de percevoir les loyers, dans les limites prévues par la loi et l'acte de démembrement. L'acquéreur devient nu-propriétaire et ne récupère généralement la pleine propriété qu'à l'extinction de l'usufruit, souvent au décès de l'usufruitier lorsqu'il s'agit d'un usufruit viager.

Exemple chiffré

Une maison située en France est estimée à 400 000 € en pleine propriété. L'usufruitier est âgé de 76 ans : selon le barème fiscal, l'usufruit est évalué à 30 % et la nue-propriété à 70 %. Le calcul de la nue-propriété donne donc une valeur fiscale indicative de 400 000 € × 70 % = 280 000 €.

Ce montant ne constitue pas automatiquement le prix de vente : si la maison nécessite 50 000 € de travaux ou si le marché local est peu liquide, l'acquéreur peut proposer un prix inférieur. À l'inverse, un bien rare, bien situé et présentant un fort potentiel de valorisation peut attirer davantage d'investisseurs.

Le nu-propriétaire peut-il vendre seul son droit ?

Tout dépend de ce qui est vendu.

Le nu-propriétaire vend uniquement son droit

Le nu-propriétaire peut en principe céder la nue-propriété sans céder l'usufruit. L'acquéreur prend alors sa place dans le démembrement, et l'usufruitier conserve ses droits sans perdre ni l'usage du logement ni son droit aux revenus.

Dans cette situation, il est recommandé de vérifier plusieurs éléments avant la signature :

• l'acte de donation ou l'acte de succession à l'origine du démembrement ;
• la convention de démembrement, si elle existe ;
• les éventuelles clauses d'inaliénabilité ;
• les droits de préemption ou autres restrictions applicables.

Le notaire doit analyser l'ensemble de ces documents avant la signature.

Le bien est vendu en pleine propriété

La vente de la pleine propriété implique la réunion des droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire. L'accord des deux parties est alors nécessaire, puisque chacune vend un droit distinct, et le prix global doit être réparti entre elles selon la valeur de leurs droits respectifs ou selon les modalités prévues dans l'acte.

L'administration fiscale précise que le prix de vente doit être ventilé entre l'usufruit et la nue-propriété en fonction de leur valeur au jour de la cession. Le barème fiscal peut être utilisé comme règle pratique, mais il ne doit pas masquer la réalité économique de la transaction.

Vendre sa quote-part de nue-propriété après une succession

Oui, cette vente est possible. Lorsqu'un bien est transmis à plusieurs héritiers, chacun peut détenir une quote-part de la nue-propriété. Un héritier peut souhaiter la vendre pour récupérer des liquidités, financer un projet dans son pays de résidence, sortir d'une indivision ou éviter la gestion d'un patrimoine immobilier à distance.

Vendre uniquement une quote-part peut cependant être plus difficile que vendre la totalité de la nue-propriété. L'acquéreur doit accepter d'entrer dans une indivision, de partager certaines décisions avec les autres nu-propriétaires, d'attendre l'extinction de l'usufruit et de supporter une liquidité parfois limitée. La valeur d'une quote-part peut donc être affectée par une décote supplémentaire.

Exemple

Trois enfants reçoivent chacun un tiers de la nue-propriété d'une maison évaluée à 600 000 €. L'usufruitier est âgé de 74 ans, ce qui correspond à une valeur fiscale de nue-propriété de 70 %, soit 600 000 € × 70 % = 420 000 €. La valeur théorique de chaque tiers est donc de 420 000 € ÷ 3 = 140 000 €. Un tiers indivis ne se vend pas nécessairement à ce prix : le manque de contrôle sur le bien et la nécessité de composer avec les autres indivisaires réduisent souvent son attractivité pour un acquéreur.

Comment calculer le prix de revente d'une nue-propriété ?

Le calcul se déroule en deux étapes :

Étape 1 : estimer le bien en pleine propriété

Il faut d'abord déterminer la valeur actuelle du logement comme s'il était vendu libre et en pleine propriété, en tenant compte des ventes comparables, de l'emplacement, de la surface, de l'état général, des travaux, des caractéristiques du quartier et de la demande locale. Pour un expatrié, une estimation réalisée uniquement à partir d'outils en ligne peut être insuffisante : une visite sur place permet d'identifier les défauts et les éléments susceptibles d'influencer le prix.

Étape 2 : appliquer une valeur au démembrement

La valeur de la nue-propriété dépend ensuite de l'âge de l'usufruitier, de la durée de l'usufruit, de son caractère viager ou temporaire, des droits prévus dans l'acte, de la situation d'occupation et des charges supportées par chaque partie.

Exemple avec un usufruit viager

Un appartement vaut 300 000 € en pleine propriété. L'usufruitier a 67 ans, ce qui correspond à une valeur fiscale de nue-propriété de 60 %, soit 300 000 € × 60 % = 180 000 €. Le prix de marché peut ensuite être ajusté : si l'appartement nécessite 30 000 € de travaux importants, le prix négocié peut être inférieur ; si le bien est situé dans un secteur très recherché, la demande peut au contraire soutenir son prix.

Exemple avec un usufruit temporaire

Pour un usufruit temporaire, le barème fiscal retient une valeur de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans pouvoir dépasser 100 %. Pour un usufruit constitué pour quinze ans, la valeur fiscale se calcule donc sur deux périodes de dix ans, soit 46 % pour l'usufruit et 54 % pour la nue-propriété. Cette mécanique se distingue de celle d'un viager, où le prix combine un bouquet versé au comptant et une rente jusqu'au décès du vendeur : dans la nue-propriété, la valeur est figée une fois pour toutes au jour de la vente, sans paiement échelonné ni aléa lié à la durée de vie du vendeur.

À qui vendre sa nue-propriété, et que doit préciser l'annonce ?

La nue-propriété peut être vendue à différents profils d'acquéreurs. Les investisseurs patrimoniaux recherchent souvent un prix d'acquisition décoté, une absence de gestion locative et une perspective de récupération de la pleine propriété dans une logique de long terme. Un membre de la famille peut également racheter la nue-propriété pour réorganiser la détention du patrimoine, et il arrive que l'usufruitier lui-même souhaite racheter la nue-propriété afin de réunir les droits et retrouver la pleine propriété.

Le choix du canal de vente dépend du bien : agence immobilière, réseau spécialisé, notaire, plateforme d'annonces ou recherche d'un investisseur ciblé. Une annonce de vente en nue-propriété doit préciser clairement plusieurs éléments :

• la valeur du bien en pleine propriété ;
• la nature de l'usufruit et l'âge de l'usufruitier, s'il s'agit d'un usufruit viager ;
• la durée restante, s'il s'agit d'un usufruit temporaire ;
• le prix demandé et la répartition des charges ;
• la situation d'occupation et les travaux connus.

Une annonce imprécise peut attirer des acquéreurs qui pensent acheter un logement disponible, ce qui entraîne des visites inutiles et ralentit la transaction.

Vendre un bien occupé ou vendre avec réserve d'usufruit

Ces deux options répondent à des objectifs différents : l’une consiste à céder un bien tout en maintenant le droit d’usage du locataire, tandis que l’autre permet au propriétaire de conserver l’usage ou les revenus du bien après la vente.

Vente d'un bien occupé par l'usufruitier

Un bien détenu en nue-propriété peut être occupé par l'usufruitier ou loué par celui-ci. L'acquéreur de la nue-propriété ne récupère pas automatiquement le logement après la signature : il doit respecter le droit d'usufruit existant, que le bien reste occupé par l'usufruitier, loué à un tiers, ou utilisé conformément aux droits prévus dans l'acte. Pour le vendeur, la transparence est essentielle : il faut transmettre les documents utiles et expliquer clairement les droits de chaque partie avant toute offre.

Vente avec réserve d'usufruit

La vente avec réserve d'usufruit permet à l'inverse à un propriétaire de vendre la nue-propriété tout en conservant l'usage du bien, pour obtenir des liquidités, compléter ses revenus ou anticiper une transmission. Le vendeur conserve l'usufruit et l'acquéreur paie une valeur inférieure à celle de la pleine propriété.

Une propriétaire de 82 ans possède ainsi une maison évaluée à 500 000 €. Selon le barème fiscal, la nue-propriété représente 80 % de la valeur du bien, soit une valeur fiscale indicative de 500 000 € × 80 % = 400 000 €. Le prix réellement négocié dépendra toutefois de l'état du bien, du marché et des conditions de l'usufruit. La vendeuse continue d'habiter la maison ou peut la louer si l'acte lui attribue les droits correspondants.

Quelle fiscalité pour la revente d'une nue-propriété ?

La vente d'une nue-propriété peut générer une plus-value immobilière, calculée comme la différence entre le prix de cession du droit vendu, son prix ou sa valeur d'acquisition, et les frais et dépenses admis par la réglementation. Les droits immobiliers, dont la nue-propriété, entrent dans le champ du régime des plus-values immobilières, taxées à hauteur de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux avant abattement, soit 36,2 % au total. Cette fiscalité générale est détaillée sur notre page dédiée à la nue-propriété et sa fiscalité.

Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette imposition : l'exonération totale d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. La durée de détention se calcule de date à date, depuis l'acte authentique d'acquisition jusqu'à celui de la cession, y compris pour un droit démembré.

Cas d'une nue-propriété reçue par succession

Lorsqu'un bien a été reçu par succession, la valeur retenue pour les droits de succession peut servir de référence pour déterminer le prix d'acquisition du droit. La date et la valeur figurant dans les documents successoraux doivent donc être conservées avec soin.

Cas d'un expatrié non-résident

Un expatrié qui vend un bien immobilier situé en France peut rester soumis à l'imposition française sur la plus-value. La situation dépend notamment du pays de résidence, de la convention fiscale applicable, de la nationalité, de la durée de détention et des conditions d'une éventuelle exonération.

La fiscalité non-résident immobilier prévoit d'ailleurs des cas de plus-value immobilière non résident exonération, notamment pour la première cession d'un logement en France sous certaines conditions. Le traitement fiscal dans le pays de résidence doit également être vérifié : une convention fiscale peut organiser la répartition du pouvoir d'imposer et éviter une double imposition, mais elle ne supprime pas automatiquement toutes les obligations déclaratives.

Une analyse personnalisée reste recommandée avant la signature, en particulier lorsque la vente porte sur une succession, une donation ou un bien détenu depuis l'étranger.

Comment revendre une nue-propriété depuis l'étranger ?

La distance n'empêche pas de vendre, mais elle impose une organisation plus rigoureuse. Investir depuis l'étranger suppose déjà de déléguer une partie du suivi à des interlocuteurs de confiance : revendre un droit démembré exige la même discipline, structurée en six étapes.

• Faire relire l'acte de démembrement par un notaire, qui vérifie l'origine de propriété, les droits de chacun et les éventuelles restrictions.
• Estimer le bien en pleine propriété grâce à une analyse locale, pour éviter un prix déconnecté du marché.
• Calculer la valeur de la nue-propriété en intégrant l'âge de l'usufruitier ou la durée restante de l'usufruit.
• Préparer les documents utiles : acte de propriété, documents de succession, diagnostics, informations sur la copropriété et justificatifs fiscaux.
• Organiser la commercialisation en présentant clairement le démembrement et les conditions d'occupation dans l'annonce.
• Signer à distance ou par procuration, selon les modalités retenues par le notaire et les règles applicables.

Pour un expatrié, le principal risque reste de piloter la vente uniquement par téléphone sans contrôle local. Une mauvaise estimation, des travaux sous-évalués ou une information incomplète sur la copropriété peuvent réduire le prix ou bloquer la transaction.

Les risques à anticiper avant la revente

La nue-propriété n'est pas un actif aussi liquide qu'un logement libre. Plusieurs risques doivent être anticipés avant de fixer un prix ou de publier une annonce :

• un nombre plus limité d'acquéreurs potentiels ;
• une durée de commercialisation souvent plus longue ;
• une mauvaise compréhension du démembrement par l'acheteur ou le vendeur ;
• une estimation fondée uniquement sur le barème fiscal, sans valeur de marché ;
• une décote supplémentaire liée à une situation d'indivision ;
• des travaux importants sous-évalués ;
• une répartition mal définie du prix entre usufruitier et nu-propriétaire ;
• une fiscalité mal anticipée avant la signature.

Le barème fiscal ne doit jamais être utilisé comme un prix automatique. Un bien évalué fiscalement à 250 000 € en nue-propriété peut se vendre moins cher si le marché est faible ou si les conditions du démembrement sont contraignantes. À l'inverse, un bien situé dans une zone très recherchée peut bénéficier d'une forte demande malgré la décote fiscale.

Revente ou attente de la pleine propriété : comment choisir ?

La décision dépend de l'objectif poursuivi. Comparer les avantages et les inconvénients de la nue-propriété permet souvent de trancher plus facilement entre les deux options.

La revente peut être pertinente si l'objectif est de récupérer des liquidités, de financer un autre projet, de réduire son exposition à l'immobilier français, de simplifier son patrimoine ou de sortir d'une indivision.

Attendre la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété peut au contraire être pertinent si aucun besoin de liquidité immédiat ne se présente, si le terme de l'usufruit est proche, ou si le marché local présente un potentiel de valorisation favorable.

Pour un expatrié, il faut également comparer le coût de gestion à distance, les obligations fiscales, les perspectives du marché local, la capacité à suivre d'éventuels travaux et la stratégie patrimoniale dans le pays de résidence. La meilleure décision n'est pas nécessairement celle qui maximise le prix immédiat : elle doit rester cohérente avec l'horizon de placement, le besoin de liquidité et la capacité à gérer le bien depuis l'étranger.

Revente d'une nue-propriété : les points à retenir

La revente d'une nue-propriété est juridiquement possible avant la fin du démembrement. Le nu-propriétaire peut céder son droit, mais l'acquéreur reprend le bien avec l'usufruit existant.

Avant de vendre, quatre points méritent d'être retenus : la nue-propriété et la pleine propriété ne se vendent pas selon les mêmes règles ; le barème fiscal constitue une référence mais ne remplace pas une estimation de marché ; la fiscalité dépend de l'origine du bien, de la durée de détention et du statut du vendeur ; et un expatrié doit sécuriser l'estimation, les documents et la signature à distance. Une vente mal préparée peut entraîner une décote excessive, une mauvaise répartition du prix ou des difficultés fiscales.

Chez MyExpat, nous accompagnons les expatriés dans leurs projets immobiliers en France : analyse du bien, estimation, coordination des intervenants et sécurisation des démarches à distance. Un accompagnement investissement structuré, comme celui proposé pour un investissement locatif clé en main, permet d'aborder sereinement la revente d'un droit démembré, même depuis l'étranger.