Fiscalité nue-propriété : payer moins d’impôts légalement

La nue-propriété désigne le droit de posséder un bien immobilier sans pouvoir l'occuper ni en percevoir les loyers, ces prérogatives revenant à l'usufruitier. Pour un investisseur non-résident, ce mécanisme présente un intérêt particulier : sans loyers perçus, il n'y a ni retenue à la source, ni prélèvements sociaux, ni déclaration de revenus fonciers en France pendant toute la durée du démembrement. L'achat se fait par ailleurs avec une décote de 30 à 40 % par rapport à la pleine propriété, ce qui en fait un outil de choix pour un expatrié qui veut se constituer un patrimoine en France sans complexité fiscale immédiate.

Ce guide détaille l'ensemble des règles applicables en 2026 à un investisseur résidant hors de France : imposition locale, IFI, droits de succession internationale, calcul de la valeur fiscale selon l'âge de l'usufruitier, et les spécificités liées au statut de non-résident.

Qu'est-ce que la nue-propriété pour un non-résident ?

Pour un expatrié, la nue-propriété permet de posséder un bien immobilier en France sans avoir à le gérer ni à en tirer de revenus depuis l'étranger : l'usufruitier, généralement un bailleur institutionnel, s'occupe de la location et de l'entretien courant. C'est une manière d'investir en France à distance sans les contraintes classiques de gestion locative.

Le droit de propriété se décompose en trois attributs : l'usus (l'usage du bien), le fructus (le droit d'en percevoir les revenus) et l'abusus (le droit de le vendre ou de le transformer). Dans un bien démembré, le nu-propriétaire détient l'abusus tandis que l'usufruitier détient l'usus et le fructus.

Pour un non-résident, cette répartition a une conséquence directe : puisqu'il n'occupe pas le bien et n'en perçoit aucun revenu, il n'a aucune démarche de gestion locative à distance à assurer, contrairement à un investissement locatif à distance classique. Au terme du démembrement, il récupère automatiquement la pleine propriété, sans formalité ni fiscalité supplémentaire, où qu'il réside à ce moment-là.

La fiscalité du nu-propriétaire non-résident au quotidien

Un non-résident nu-propriétaire n'a, en principe, ni taxe foncière, ni impôt sur le revenu, ni IFI à payer en France sur son bien démembré, tant que dure l'usufruit. Ce point le distingue nettement d'un investissement locatif classique en France, où le non-résident hors Union européenne subit une retenue à la source d'au moins 20 % dès le premier euro de loyer perçu.

La taxe foncière

C'est l'usufruitier qui occupe ou loue le bien, c'est donc lui qui supporte la taxe foncière. Le non-résident nu-propriétaire n'a rien à régler à ce titre, ce qui simplifie sa gestion administrative depuis l'étranger : pas de taxe locale à suivre ni à payer en devises depuis son pays de résidence.

L'impôt sur le revenu et la retenue à la source

Puisqu'il ne perçoit aucun loyer, le non-résident nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre des revenus fonciers en France. Il échappe donc mécaniquement à la retenue à la source applicable aux revenus locatifs des non-résidents, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 % qui s'appliquent normalement aux revenus fonciers perçus par un résident de l'Union européenne.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les non-résidents ne sont imposables à l'IFI que sur leurs actifs immobiliers situés en France. En matière de démembrement de propriété, l'article 968 du Code général des impôts prévoit que c'est l'usufruitier qui déclare la valeur du bien en pleine propriété, et non le nu-propriétaire. Ce dernier sort donc, en principe, de l'assiette taxable de son vivant, qu'il réside en France ou à l'étranger.

Des exceptions existent, notamment lorsque le démembrement résulte d'une donation avec réserve d'usufruit consentie par les deux parents à leurs enfants. Ces situations méritent d'être vérifiées au cas par cas, ce qui justifie un accompagnement investissement adapté au statut de non-résident.

Les avantages de la nue-propriété pour un investisseur expatrié

L'un des avantages de l'achat en nue-propriété et qu'il permet à un expatrié d'acquérir un bien neuf en France avec une décote de 30 à 40 %, sans fiscalité courante ni gestion locative à distance. C'est l'un des rares montages immobiliers français qui ne génère aucune démarche fiscale récurrente pour un non-résident.

Les principaux bénéfices pour un investisseur non-résident :

• Aucune fiscalité courante en France : ni impôt sur le revenu, ni retenue à la source, ni taxe foncière, ni IFI pendant la durée du démembrement.
• Aucune gestion locative à assurer depuis l'étranger, l'usufruitier institutionnel s'occupant de la location et de l'entretien courant.
• Une décote à l'achat qui limite le capital immobilisé, un point utile pour un expatrié qui mobilise un effet levier investissement via un crédit contracté en France.
• Une reconstitution automatique de la pleine propriété à l'échéance, sans droits ni taxation supplémentaire, y compris si l'investisseur réside encore à l'étranger à ce moment-là.

Ce mécanisme s'adresse en priorité aux non-résidents qui n'ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats en France, mais qui souhaitent se constituer un patrimoine décoté, éventuellement en vue d'un retour en France et de son logement futur. Il peut aussi être comparé à d'autres formes de placement expatrié, notamment lorsque l'objectif est avant tout la constitution de patrimoine plutôt que le revenu immédiat.

Nue-propriété, donation et succession internationale

Pour un expatrié, transmettre un bien en nue-propriété permet de réduire fortement la base taxable, mais la fiscalité applicable dépend aussi de la convention fiscale signée entre la France et le pays de résidence du donateur ou des héritiers. Le barème fiscal reste toutefois identique à celui d'un résident.

Le principe : donner la nue-propriété, garder l'usufruit

Un parent expatrié qui donne la nue-propriété d'un bien situé en France à son enfant, tout en conservant l'usufruit, continue d'en percevoir les loyers ou d'en disposer jusqu'à son décès. Seule la valeur de la nue-propriété est alors soumise aux droits de donation. Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans droits de succession supplémentaires, quel que soit le pays de résidence de chacun à ce moment-là.

Le barème de l'article 669 du CGI

La répartition entre usufruit et nue-propriété suit un barème forfaitaire fixé par l'article 669 du CGI, inchangé depuis 2004 et applicable de la même manière à un résident et à un non-résident. Seul l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte détermine la valeur de chaque droit.

Sources : impots.gouv.fr

Pour un usufruit à durée fixe, la règle diffère : il est évalué à 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans, sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier, dans la limite de la valeur viagère correspondante.

Un expatrié doit par ailleurs garder en tête que les droits de mutation applicables à une succession internationale dépendent de la résidence fiscale du défunt et des héritiers au moment du décès, ainsi que de la convention fiscale bilatérale éventuellement applicable, qui peut modifier la répartition du droit d'imposer entre la France et le pays de résidence.

Comment calculer la valeur fiscale de votre nue-propriété

Le calcul se fait en trois étapes : identifier l'âge de l'usufruitier, appliquer le pourcentage correspondant du barème de l'article 669 du CGI à la valeur du bien, puis déduire les abattements applicables. Ces règles sont identiques pour un résident et pour un non-résident.

1. Identifier l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte (donation, succession ou achat).
2. Appliquer le pourcentage correspondant du barème de l'article 669 du CGI à la valeur vénale du bien.
3. Déduire, le cas échéant, les abattements applicables : 100 000 € par enfant et par parent en ligne directe, renouvelables tous les 15 ans, quel que soit le pays de résidence du donateur.

Exemple chiffré

Un parent expatrié de 58 ans donne la nue-propriété d'un bien situé en France, évalué à 300 000 €, à son enfant unique, lui aussi installé à l'étranger.

• Tranche applicable : 51-60 ans révolus → nue-propriété = 50 %.
• Valeur fiscale de la nue-propriété donnée : 300 000 € × 50 % = 150 000 €.
• Après abattement parent-enfant de 100 000 €, la base taxable tombe à 50 000 €.

Sans démembrement, la donation aurait porté sur la totalité des 300 000 €, avec une base taxable de 200 000 € après abattement. Le démembrement permet donc à un expatrié de transmettre davantage à moindre coût fiscal, tout en conservant l'usage ou les revenus du bien de son vivant.

Statut de non-résident fiscal : ce qu'il change sur la nue-propriété

Le statut de non-résident fiscal, défini à l'article 4 B du Code général des impôts, ne modifie pas le barème de valorisation de la nue-propriété, mais il conditionne l'ensemble des obligations déclaratives associées au bien. Un investisseur doit vérifier son statut avant tout montage.

Les points de vigilance propres à un non-résident :

• La retenue à la source de 20 % minimum s'applique aux revenus locatifs des non-résidents hors Union européenne, mais elle est sans objet pour la nue-propriété puisqu'aucun loyer n'est perçu.
• La convention fiscale entre la France et le pays de résidence peut modifier les règles de succession, de donation ou d'IFI applicables ; elle doit être vérifiée avant toute donation avec réserve d'usufruit transfrontalière.
• L'obligation de désigner un représentant fiscal en France, applicable lorsque les revenus imposables dépassent 15 000 € par an selon le pays de résidence, ne concerne en pratique pas le nu-propriétaire qui ne perçoit aucun revenu.
• Les prélèvements sociaux de 17,2 %, dus par les résidents de l'Union européenne, de l'Espace économique européen et de la Suisse sur leurs revenus fonciers français, ne s'appliquent pas non plus, faute de revenu à imposer.

Ces spécificités font de la nue-propriété un montage particulièrement lisible pour un investisseur qui souhaite investir en France pour non-résident sans multiplier les obligations déclaratives, en complément éventuel d'un projet de crédit immobilier pour non-résident destiné à financer l'acquisition.

Fin du démembrement : revente ou retour en France

À l'extinction de l'usufruit, le non-résident nu-propriétaire redevient automatiquement plein propriétaire, sans acte ni fiscalité supplémentaire, qu'il envisage alors de revendre le bien ou d'y effectuer son retour en France. C'est à ce moment que la fiscalité redevient comparable à celle d'un investissement classique.

Ce mécanisme a une conséquence importante en cas de revente ultérieure : la plus-value immobilière sera calculée par rapport au prix d'acquisition initial de la nue-propriété, et non par rapport à la valeur du bien reconstitué en pleine propriété. Un abattement pour durée de détention s'applique ensuite, avec une exonération totale au-delà de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Un non-résident qui revend depuis l'étranger reste soumis au prélèvement spécifique sur la plus-value des non-résidents, sauf s'il remplit les conditions d'exonération applicables notamment à une ancienne résidence principale en France. Ces règles sont détaillées dans notre analyse de l'exonération de la plus-value immobilière pour non-résident. Si le bien devient à cette occasion une résidence louée plutôt qu'occupée, il peut aussi être utile de comparer les options de gestion locative pour non-résident avant de définir la stratégie la plus adaptée.

Fiscalité de la nue-propriété : ce qu'il faut retenir

Pour un investisseur non-résident, la fiscalité de la nue-propriété repose sur un principe simple : pas de jouissance du bien, pas d'imposition courante en France. Le non-résident nu-propriétaire échappe à la taxe foncière, à la retenue à la source, à l'impôt sur le revenu foncier et, sauf exception, à l'IFI, tout en bénéficiant d'une décote significative à l'achat ou d'une base taxable réduite en cas de donation transfrontalière. Le barème de l'article 669 du CGI reste la clé de voûte du calcul, qu'il s'agisse d'un achat dans le neuf ou d'une transmission familiale internationale.

Reste à déterminer si ce montage correspond réellement à votre horizon de placement, à votre pays de résidence et à la convention fiscale qui s'y applique. C'est précisément l'objet d'un accompagnement sur mesure pour les expatriés qui investissent en France.

Construisons ensemble votre stratégie de nue-propriété ! Décote à l'achat, transmission optimisée, absence de fiscalité courante : la nue-propriété a des atouts réels pour un non-résident, à condition d'être bien structurée selon votre pays de résidence. Les experts MyExpat vous guident de A à Z, où que vous soyez dans le monde.