La fiscalité de la nue-propriété revient presque toujours au centre des réflexions dès que l’on envisage ce type d’investissement, surtout quand on pilote son projet à distance. Entre idées reçues et zones floues, le doute peut freiner la décision. Nous le constatons souvent. Pourtant, les règles qui encadrent la nue-propriété suivent une logique cohérente, accessible à condition de les aborder dans le bon sens.
Dans cet article, nous posons le cadre, point par point, pour vous aider à y voir clair et à avancer avec méthode. Vous comprendrez comment la fiscalité s’organise, ce qu’elle implique dans le temps et pourquoi elle limite les mauvaises surprises. Et selon votre profil, notamment si vous vivez à l’étranger, certaines spécificités mt un éclairage dédié.
Nue-propriété et démeméritenbrement : le cadre fiscal de départ
La nue-propriété repose sur un principe simple : un bien est scindé entre nu-propriétaire et usufruitier. Cette répartition temporaire structure la fiscalité et la gestion patrimoniale. Le propriétaire conserve le bien à son nom, mais cède le droit de jouissance à l’usufruitier, souvent un parent ou un proche. Comprendre ce cadre facilite l’anticipation de l’imposition et de la transmission du patrimoine.
Nue-propriété, usufruit : qui paie quoi fiscalement ?
Le nu-propriétaire ne reçoit ni loyers, ni revenus fonciers. Il ne supporte pas la taxe foncière ni les charges d’habitation, ce qui simplifie son plan patrimonial. L’usufruitier, lui, bénéficie de l’usage du bien ou de sa location, et prend en charge l’imposition et l’entretien. En cas de décès, la succession suit le démembrement, permettant de transférer le bien à un enfant ou donataire tout en optimisant les abattements et les avantages fiscaux liés à la transmission.
Pourquoi la fiscalité est différente d’un investissement locatif classique
Contrairement à un bien en pleine propriété, où le propriétaire paie l’impôt sur les loyers et gère les logements, la nue-propriété déporte la fiscalité. Le prix d’achat est réduit, car l’usufruit temporaire dévalue la propriété.
Cette approche s’applique aussi dans le cadre de donation ou de viager, offrant des détails précis sur la répartition fiscale. Ainsi, aucun revenu n’est imposé côté nu-propriétaire, les euros générés par le bien restent sous le contrôle de l’usufruitier jusqu’à la vente ou la reconstitution de la pleine propriété.
En pratique, cette mécanique permet de sécuriser le capital, anticiper les conventions familiales et préparer la transmission aux enfants en toute clarté, tout en respectant les obligations fiscales françaises.
Fiscalité de la nue-propriété à l’achat
Dès l’acquisition d’un bien en nue-propriété, le cadre fiscal se met en place. Le propriétaire ne bénéficie pas immédiatement des revenus liés à l’habitation ou à la location des logements, mais il sécurise un capital à terme. Le prix payé reflète la valeur réelle de la propriété après application du démembrement, qui sépare le droit de jouissance (usufruit) du droit patrimonial.
Comment est calculée la valeur fiscale de la nue-propriété ?
La fiscalité repose sur le barème officiel de l’article 669 du Code général des impôts, qui prend en compte l’âge de l’usufruitier. Ainsi :
Usufruitier de 41 à 50 ans → nue-propriété = 50 % du bien
Usufruitier de 51 à 60 ans → 60 %
Usufruitier de 61 à 70 ans → 70 %
Voici la formule :
Valeur fiscale de la nue-propriété = valeur du bien × pourcentage du barème fiscal
Par exemple, pour un bien de 300 000 € avec un usufruitier de 62 ans, la valeur de la nue-propriété s’élève à 210 000 €. Cette décote n’est pas artificielle : elle traduit la réalité économique du démembrement temporaire.
Droits de mutation et frais de notaire
Les taxes et droits de mutation se calculent sur cette valeur réduite, et non sur le prix total du bien. Dans notre exemple, avec des frais d’environ 7 %, cela représente 14 700 €, contre 21 000 € en pleine propriété. Cette mécanique s’applique également lors d’une donation ou d’un viager, facilitant la transmission aux enfants ou donataire.
Grâce à ce plan fiscal clair, le nu-propriétaire peut anticiper les impôts fonciers, préparer la succession, et évaluer les avantages sur le long terme, tout en respectant les conventions légales et les abattements liés à la vente ou à la perte d’un parent. Chaque détail comptable, chaque euro investi contribue à sécuriser la propriété et optimiser sa transmission.
Quelle fiscalité pendant toute la durée du démembrement ?
Pendant la période de démembrement, le principe de la nue-propriété révèle tout son intérêt. Le propriétaire détient un bien, mais il ne perçoit pas de loyers. L’usufruitier, souvent un parent, occupe l’habitation ou assure la location des logements, et supporte l’imposition sur les revenus fonciers ainsi que les taxes correspondantes. Ce mécanisme temporaire permet de sécuriser un capital tout en reportant la fiscalité sur plusieurs ans.
Impôt sur le revenu : pourquoi le nu-propriétaire ne déclare rien
Le nu-propriétaire ne reçoit aucun revenu pendant le démembrement, donc il n’a pas de déclaration à effectuer. Aucun revenu foncier ni euros issus du bien ne sont imposables à son nom. Cette neutralité fiscale facilite la gestion patrimoniale et l’exposition aux avantages fiscaux, notamment lors de la préparation d’une succession ou d’une donation. Elle s’inscrit dans un cadre clair, où chaque détail du dispositif est défini légalement.
Taxe foncière, charges, IFI : qui est concerné ?
Toutes les obligations foncières et charges courantes incombent à l’usufruitier, tandis que le nu-propriétaire reste en principe hors de portée de l’IFI. La valeur du bien ne figure pas dans son assiette taxable, même en cas de vente ou de viager temporaire. Cette configuration permet de préparer la transmission aux enfants ou au donataire selon une convention familiale, en optimisant les abattements et en anticipant la perte d’un parent.
Ainsi, la nue-propriété assure un avantage fiscal lisible, limite les contraintes annuelles et offre un cadre adapté aux investisseurs long terme, tout en laissant la possibilité de sécuriser la propriété et sa valorisation patrimoniale à horizon des prochaines années.
Fiscalité à la fin du démembrement : récupération de la pleine propriété
La fin du démembrement représente une étape décisive pour un investissement en nue-propriété. Le propriétaire récupère l’intégralité de la propriété, y compris le droit d’usage de l’habitation ou des logements auparavant exploités par l’usufruitier. Cette transition soulève souvent une question : y a-t-il imposition à prévoir au moment de la récupération ?
Réunion de l’usufruit et de la nue-propriété : y a-t-il un impôt ?
La réponse est claire : non. Lorsque l’usufruit prend fin, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans générer de taxation supplémentaire. Sur le plan juridique, il ne s’agit ni d’une vente, ni d’une donation, ni d’une transmission : c’est l’extinction d’un droit temporaire prévue dès l’origine.
L’administration fiscale ne considère pas cette opération comme un enrichissement immédiat. Le nu-propriétaire récupère un droit qu’il détenait déjà en germe, sécurisé par le cadre du droit civil et fiscal.
Impact patrimonial et fiscal à long terme
À ce stade, le bien entre pleinement dans le patrimoine du propriétaire, à sa valeur de marché actuelle. Si le prix a évolué pendant plusieurs ans, la valorisation se réalise sans taxes intermédiaires.
Cette logique de capitalisation s’applique également dans le cadre d’une donation ou d’un viager, en optimisant les abattements pour enfants ou donataire.
Les parents peuvent préparer la succession, organiser la transmission et sécuriser chaque détail patrimonial, des euros investis jusqu’aux conventions familiales, en limitant l’impact des dûes foncières et des obligations fiscales liées au décès.
Fiscalité de la nue-propriété en cas de revente
La revente d’un bien acquis en nue-propriété soulève souvent des interrogations sur la fiscalité. Certains investisseurs craignent que la plus-value échappe à l’impôt ou que le calcul soit complexe. En réalité, le cadre fiscal de la vente est clair et suit les règles classiques de l’immobilier, à condition de connaître les principes de base.
Comment est calculée la plus-value immobilière
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, augmenté des frais liés à la transaction. La formule reste simple :
Plus-value brute = prix de vente – prix d’achat – frais déductibles
Dans une nue-propriété, la durée de détention commence à la date d’acquisition, et non à la récupération de la pleine propriété. Cela influence directement les abattements applicables. Le nu-propriétaire conserve ainsi un suivi fiscal précis, sans être affecté par les revenus ou l’usufruit temporaire perçu par un parent ou autre usufruitier.
Abattements et durée de détention
Les abattements augmentent avec le temps. Pour l’imposition sur la plus-value, l’exonération devient totale après 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux fonciers disparaissent après 30 ans. Cette logique favorise une détention sur le long terme et sécurise la transmission du patrimoine.
Le mécanisme s’applique également dans le cadre d’une donation, d’un viager ou lors de la préparation d’une succession. Les enfants ou le donataire bénéficient d’une répartition claire des taxes et des avantages, grâce à des conventions familiales précises. Chaque détail, chaque euro investi contribue à la valorisation patrimoniale et à la solidité du plan immobilier.
Ainsi, la nue-propriété offre un cadre fiscal lisible et prévisible, combinant sécurité, optimisation et tranquillité d’esprit pour les investisseurs et leur parenté, même après plusieurs ans de détention.
Nue-propriété vs autres stratégies immobilières : lecture fiscale
Comparer la nue-propriété à d’autres formes d’investissement immobilier met en lumière son intérêt fiscal et patrimonial, mais aussi ses contraintes. L’objectif est d’avoir une vision claire de ce que chaque stratégie implique en termes de fiscalité, de gestion et de rentabilité.
Nue-propriété vs pleine propriété
En pleine propriété, l’investisseur perçoit les loyers immédiatement et doit les déclarer dans sa déclaration de revenus. Par exemple, un appartement loué 1 000 € par mois génère 12 000 € de revenus annuels, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). À cela s’ajoutent la taxe foncière et les charges locatives non récupérables. L’IFI peut aussi s’appliquer dès la première année si le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.
En comparaison, en nue-propriété :
Aucun revenu à déclarer pendant la durée du démembrement → 0 € d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux
La taxe foncière et les charges incombent à l’usufruitier
Base taxable à l’IFI : valeur de la nue-propriété seulement, soit typiquement 50 à 70 % de la valeur du bien selon l’âge de l’usufruitier
Cette différence crée un effort fiscal différé, réduit et lisible. La temporalité est un atout : le capital est sécurisé et la gestion simplifiée.
Nue-propriété vs location meublée / SCPI
Avec la location meublée (LMNP), la fiscalité est immédiate : loyers imposés, amortissements à gérer, comptabilité à tenir. Par exemple, un bien générant 12 000 € de loyers nets par an peut produire un impôt effectif de 2 000 à 3 000 € la première année, selon le régime choisi.
Pour une SCPI à pleine propriété, les revenus distribués sont imposés chaque année. Une SCPI générant 4 % de rendement sur 100 000 € implique 4 000 € de revenus imposables, avec prélèvements sociaux inclus.
En nue-propriété :
Aucun revenu imposable pendant 15 à 20 ans (durée typique du démembrement)
Pas de gestion, pas de risques locatifs
Le capital se valorise à long terme, avec récupération de la pleine propriété au terme, prête à générer des revenus futurs sans fiscalité immédiate
La nue-propriété déporte la fiscalité dans le temps, réduit l’exposition aux impôts annuels et sécurise le capital. La contrepartie : absence de revenus immédiats et indisponibilité du bien, mais ces limitations deviennent un levier lorsqu’on investit avec une stratégie patrimoniale claire et long terme.
À qui s’adresse vraiment la nue-propriété sur le plan fiscal ?
La nue-propriété combine lisibilité, optimisation fiscale et sécurité juridique, tout en offrant aux investisseurs la possibilité de préparer sereinement l’avenir de leur patrimoine et celui de leurs enfants.
Investisseurs long terme et temporalité différée
La nue-propriété n’est pas adaptée à tous les profils. Elle trouve son intérêt surtout pour les investisseurs sur le long terme, prêts à immobiliser un capital pour en récupérer la pleine propriété dans 10, 15 ou 20 ans. Cette approche permet de sécuriser un plan patrimonial solide sans subir la pression fiscale des revenus locatifs issus des logements ou de l’habitation.
Profils fortement fiscalisés et optimisation
Les profils fortement fiscalisés tirent de réels avantages. En reportant l’imposition sur les loyers et en réduisant la base taxable à l’IFI, la nue-propriété devient un levier efficace pour optimiser la transmission de patrimoine. Elle attire également ceux qui recherchent une exposition immobilière sans gestion quotidienne ni charges lourdes, tout en valorisant progressivement le capital initial. Chaque détail compte : le prix d’acquisition, les taxes foncières, ou encore les frais liés à une vente, une donation ou un viager.
Transmission aux enfants et sécurité patrimoniale
Pour les parents, la nue-propriété permet de préparer la succession et d’organiser la transmission aux enfants ou au donataire selon une convention précise, avec abattements adaptés. Cette mécanique protège le capital sans générer de taxation immédiate pour le nu-propriétaire.
Intérêt pour les expatriés
Chez MyExpat, cette stratégie est particulièrement adaptée aux expatriés, confrontés aux contraintes de distance et aux règles spécifiques de leur statut fiscal. L’investissement en nue-propriété offre un cadre clair, sécurise les euros investis et simplifie la gestion de patrimoine, qu’il s’agisse de logements, d’habitation familiale ou de projets temporaires de location.
La fiscalité de la nue-propriété, une logique à comprendre avant d’agir
La nue-propriété n’est pas un dispositif magique. Sa force réside dans une mécanique fiscale cohérente et transparente : le nu-propriétaire acquiert un bien à prix réduit, reporte la fiscalité sur les revenus et sécurise son capital sur le long terme. Bien comprise, elle devient un outil patrimonial lisible, capable de structurer un investissement sans générer de mauvaises surprises.
Avant de se lancer, il vaut mieux comprendre chaque étape, connaître les règles qui s’appliquent et anticiper la temporalité du projet. Avancer avec méthode permet de maximiser les avantages tout en restant serein face aux obligations fiscales.
Chez MyExpat, nous accompagnons les expatriés pour qu’ils puissent investir en France en toute clarté, apprendre les bonnes pratiques et se faire guider quand ils souhaitent déléguer. Comprendre, progresser, agir : c’est la méthode pour transformer un investissement en patrimoine durable.
