LMNP en Île-de-France : conditions, fiscalité et exemple chiffré en 2026

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet de louer un logement meublé en Île-de-France en déclarant les loyers en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers. Selon la direction générale des Finances publiques (DGFiP), il s'applique si les recettes annuelles du foyer restent inférieures à 23 000 € TTC, ou inférieures à ses autres revenus d'activité. Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier peut ramener l'impôt à zéro pendant plusieurs années.

Trois textes récents modifient le calcul. La loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements dans la plus-value de revente. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte les prélèvements sociaux sur les loyers meublés à 18,6 %. La loi de finances pour 2026 crée le dispositif Jeanbrun. Un studio de 25 m² en petite couronne sert de fil rouge pour les chiffrer.

Ce qu'il faut retenir

• Statut : on est LMNP si les recettes sont inférieures à 23 000 € TTC ou aux autres revenus d'activité du foyer (article 155, IV-2 du Code général des impôts). À partir des revenus 2026, la DGFiP compare les loyers français des non-résidents à leurs revenus professionnels mondiaux, ce qui facilite l'accès au statut LMNP.
• Fiscalité : dans l'exemple du studio, le régime réel évite 2 041 € d'impôt la première année. Depuis le 15 février 2025, les amortissements sont réintégrés à la revente, avec un surcoût possible de 13 900 € après dix ans.
• Marché : les prix vont de 2 800 €/m² en grande couronne à 9 560 €/m² à Paris (Notaires du Grand Paris, T2 2026). L'encadrement des loyers couvre Paris, Plaine Commune et Est Ensemble.
• Trésorerie : avec un crédit sur 20 ans, le studio de l'exemple demande environ 160 € d'effort d'épargne par mois.

Qui peut être LMNP en Île-de-France en 2026 ?

La DGFiP distingue deux statuts :

1. ➤ Le loueur est non professionnel quand ses recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € TTC ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC).
2. ➤ Il devient professionnel (LMP) uniquement si les deux seuils sont dépassés. Un studio à 700 € par mois rapporte 8 400 € par an : il faut plus de deux lots pour approcher 23 000 €.

Le logement doit comporter le mobilier minimal fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, soit onze éléments dont la literie avec couette ou couverture, les plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur et la vaisselle. À défaut, le bail peut être requalifié en location vide.

La loi du 6 juillet 1989 fixe la durée du bail meublé de résidence principale à un an, avec neuf mois pour un étudiant et un à dix mois en bail mobilité. Le loueur déclare son activité au guichet unique de l'INPI dans les 15 jours suivant le début de la location et obtient un numéro SIRET.

Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (article 50-0 du CGI). Selon la DGFiP, le plafond de recettes est de 77 700 € HT pour les revenus 2025. La loi de finances pour 2026 le revalorise à 83 600 € à partir des revenus 2026. Les recettes de tous les meublés du foyer s'additionnent, sans plafond par appartement. Un dépassement ponctuel est toléré, et le réel ne devient obligatoire qu'après deux années consécutives. Les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € avec 30 % d'abattement depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024.

Le régime réel déduit les charges effectives et l'amortissement (article 39 C du CGI). Il impose une déclaration n° 2031, déposée dans l'espace professionnel d'impots.gouv.fr, y compris pour un non-résident. Les déficits se reportent dix ans sur les seuls revenus de location meublée. Une indivision ne relève pas du micro-BIC. Les loyers sont exonérés de TVA, sauf si le loueur fournit au moins trois prestations hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception). Les loyers supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026, contre 17,2 % auparavant.

Sur un bien acheté à crédit en Île-de-France, le réel l'emporte dès que les charges et l'amortissement dépassent la moitié des loyers.

Exemple chiffré : un studio de 25 m² en petite couronne

Ces valeurs sont des hypothèses de simulation, à remplacer par celles de votre projet.

Les charges annuelles s'élèvent à 6 600 € : taxe foncière 700 €, copropriété non récupérable 600 €, assurance propriétaire non occupant 150 €, gestion 590 €, expert-comptable 400 €, intérêts d'emprunt 3 960 €, CFE 200 €. L'amortissement retenu est de 3 840 € par an : 98 000 € de bâti (80 % du prix) sur 30 ans et 4 000 € de mobilier sur 7 ans.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais l'excédent de 2 040 € se reporte sur les exercices suivants.

Le loyer de 28 €/m² est une hypothèse haute. L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) relevait en 2023 un loyer moyen non meublé de 18,5 €/m² en petite couronne, pour des logements de 52 m² en moyenne. Les petites surfaces et le meublé se louent plus cher au mètre carré, mais le plafond du secteur reste à vérifier.

Le studio ne s'autofinance pas : les loyers, déduction faite des charges hors intérêts, rapportent 5 760 € par an, contre 7 722 € de mensualités. L'effort d'épargne avoisine 160 € par mois.

Où acheter pour louer en meublé : Paris, petite couronne ou grande couronne ?

Selon les Notaires du Grand Paris, le marché ancien est stable : 31 750 ventes au deuxième trimestre 2026 (+10 % sur un an) et des prix en recul de 0,3 %.

Cet écart explique pourquoi le prix m2 île-de-france pèse autant sur la rentabilité d'un meublé. À 9 560 €/m², le studio de 25 m² coûte 239 000 € avant frais. Pour retrouver 6,2 % de rendement brut, il faudrait environ 1 350 € de loyer mensuel, soit 54 €/m², un niveau difficile à tenir sous l'encadrement. Paris compense par la profondeur de sa demande et sa liquidité à la revente. La petite et la grande couronne offrent des rendements bruts plus élevés.

Le choix du secteur s'inscrit dans la stratégie d'investissement locatif île-de-france : revenus immédiats, valorisation ou transmission. L'achat appartement île-de-france suit un calendrier précis (offre, compromis, financement, acte). Un meublé dont les locataires changent souvent demande une gestion locative île-de-france rigoureuse sur les états des lieux et l'inventaire.

L'encadrement des loyers s'applique-t-il à un meublé ?

Oui. Issu de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, il couvre en Île-de-France Paris, les neuf communes de Plaine Commune et les neuf d'Est Ensemble. Les arrêtés préfectoraux, fondés sur les observations de l'OLAP, fixent chaque année un loyer de référence, un loyer majoré (+20 %) et un loyer minoré (-30 %). Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer majoré, avec un coefficient de majoration pour les meublés. Le dispositif prévoit des sanctions.

Le plafond est loin d'être toujours respecté. Selon le 6e baromètre de la Fondation pour le logement des défavorisés (septembre 2026), 46 % des annonces parisiennes publiées entre août 2025 et août 2026 dépassent le plafond, contre 61 % à Plaine Commune et 36 % à Est Ensemble. Un rapport remis au gouvernement en mai 2026 estime l'effet de l'encadrement à 2 à 4 % de loyers en moins. Calculez donc votre rendement sur le loyer plafond.

L'expérimentation, prolongée jusqu'au 24 novembre 2026 par la loi 3DS, s'achève avec cette échéance. Le gouvernement soutient une prolongation de deux ans, portée par une proposition de loi inscrite au Sénat en octobre 2026. À la date de rédaction, elle n'est pas adoptée.

Que change la réintégration des amortissements à la revente ?

Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retirés du prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 150 VB du CGI). La plus-value reste taxée selon le régime des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention.

Dans l'exemple, dix ans d'amortissement ajoutent 38 400 € de plus-value imposable, soit jusqu'à 13 900 € d'impôt avant abattements. Sur la base de la première année, 2 041 € d'impôt évité pendant dix ans représentent environ 20 400 €. Le réel garde donc un avantage chiffrable. La DGFiP exclut de la réintégration certaines résidences gérées (étudiants, seniors). Le micro-BIC n'est pas concerné.

LMNP, Jeanbrun, SCPI ou SCI : quel statut choisir ?

Le dispositif Jeanbrun (article 47 de la loi de finances pour 2026, article 31 du CGI) étend l'amortissement à la location nue. Il porte sur 80 % du prix d'un logement collectif neuf ou ancien rénové (30 % de travaux minimum dans l'ancien).

Le taux va de 3 % à 5,5 % selon le loyer, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an, contre neuf ans de location à loyer plafonné. Le dispositif jeanbrun convient à qui accepte un loyer encadré. Le LMNP laisse le choix du loyer hors zones encadrées et permet d'acheter dans l'ancien sans travaux, comme le compare le choix dispositif jeanbrun ou lmnp.

Les parts de SCPI produisent des revenus fonciers sans amortissement, mais sans gestion à organiser : le choix scpi ou lmnp oppose un revenu délégué à un revenu piloté. Pour une société, la DGFiP est claire : une SCI qui loue en meublé de façon régulière devient redevable de l'impôt sur les sociétés, ce que développe l'arbitrage sci ir ou is.

Peut-on investir en LMNP en Île-de-France depuis l'étranger ?

Oui. En 2025, les acquéreurs résidant hors de France ont réalisé 2 660 achats anciens en Île-de-France, soit 2,2 % des ventes, dont 60 % à Paris (Notaires du Grand Paris). La DGFiP a facilité l'accès au statut : à partir des revenus 2026, les loyers français d'un non-résident sont comparés à ses revenus professionnels mondiaux, et non plus aux seuls revenus français.

L'investissement locatif à distance repose sur une procuration ou une signature à distance chez le notaire, un relais sur place pour l'ameublement et les états des lieux, et un comptable familier des non-résidents. Les banques demandent en général 20 à 30 % d'apport, et le credit immobilier non resident prend plus de temps.

Les loyers restent imposables en France, et la convention fiscale du pays de résidence évite la double imposition. Les règles de taux et de déclaration du lmnp non resident complètent ce cadre. Pour un investisseur qui veut investir depuis l'étranger, tout ce qui demande une présence physique se délègue.

Valider le secteur et le régime avant de signer

Le LMNP reste un outil efficace en Île-de-France pour un bien financé à crédit. Il ne corrige pas un mauvais prix d'achat ni un loyer supérieur au plafond de son secteur. Avant le compromis, trois vérifications changent le résultat : le loyer de référence majoré de la rue, le régime fiscal le plus avantageux sur dix ans et l'effort d'épargne mensuel.

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