Dispositif Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir pour investir depuis l'étranger ?

Le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP reposent tous deux sur un mécanisme d'amortissement fiscal, mais ils s'appliquent à deux catégories de biens différentes. Le Jeanbrun concerne la location nue et impose des plafonds de loyers et de ressources sur 9 ans, quand le LMNP s'applique à la location meublée avec des loyers libres. Pour un investisseur non-résident, le choix dépend surtout de la facilité de gestion à distance, du niveau d'imposition applicable depuis l'étranger et de la stratégie de sortie envisagée.

En 2026, le choix entre ces deux dispositifs ne se limite plus à une simple comparaison fiscale. Rentabilité, obligations de gestion, transmission du patrimoine, revente du bien ou encore convention fiscale entre la France et le pays de résidence peuvent influencer la performance globale de votre investissement. Dans ce guide, nous comparons le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP selon les critères qui comptent réellement pour un investisseur non-résident afin de vous aider à identifier la stratégie la plus adaptée à votre situation.

Jeanbrun et LMNP sont-ils accessibles aux non-résidents ?

Oui. Aucun des deux régimes ne réserve son bénéfice aux contribuables domiciliés fiscalement en France. Un non-résident peut acquérir un bien en France, le louer nu sous le régime Jeanbrun ou meublé sous le régime LMNP, et bénéficier du même mécanisme d'amortissement qu'un résident.

La différence se joue sur l'imposition des revenus une fois perçus. Les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) tirés d'un bien situé en France restent imposables en France, quel que soit le pays de résidence du propriétaire, en application de l'article 4 B et de l'article 164 B du code général des impôts. Le non-résident déclare ces revenus via le service des impôts des particuliers non-résidents (SIP non-résidents) et peut être soumis, selon sa situation, au taux minimum d'imposition prévu par l'article 197 A du CGI.

Sur les prélèvements sociaux, la situation dépend du pays de résidence. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, le taux applicable aux revenus fonciers et aux BIC des non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale hors Union européenne, Espace économique européen, Suisse et Royaume-Uni est porté à 18,6 %. Les non-résidents affiliés dans l'un de ces pays restent soumis au seul prélèvement de solidarité, plus favorable. Ce point mérite d'être vérifié au cas par cas avant de choisir entre investir depuis l'étranger en LMNP ou en Jeanbrun, car il pèse directement sur le rendement net.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé ou plan Relance Logement, est le nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière issu de la loi de finances pour 2026, promulguée le 20 février 2026. Il remplace le dispositif Pinel, arrivé à son terme fin 2024, et repose sur la déductibilité de l'amortissement du bien des revenus fonciers imposables, un mécanisme jusque-là réservé au LMNP. Le nom vient de Vincent Jeanbrun, le ministre du Logement à l'origine du texte.

Contrairement à une réduction d'impôt forfaitaire, l'amortissement fiscal permet de déduire chaque année une partie du prix d'acquisition du logement, hors valeur du terrain, pendant toute la durée de l'engagement de location. Seule la valeur du bâti est amortissable et la base amortissable est fixée à 80 % du prix d'acquisition. Cette déduction vient réduire, voire annuler, le revenu foncier imposable, y compris pour un propriétaire domicilié hors de France.

Le dispositif vise en priorité la location nue et s'applique sur l'ensemble du territoire français sans zonage, à la différence du Pinel qui excluait certaines zones. Pour un non-résident qui souhaite se constituer un patrimoine locatif en France sans y vivre, cette absence de zonage élargit sensiblement le choix des villes éligibles à un investissement immobilier pour expatriés.

Taux d'amortissement et plafonds du dispositif Jeanbrun

Le taux d'amortissement varie selon le niveau de loyer pratiqué. Il est fixé à 3,5 % par an pour le logement intermédiaire et peut monter jusqu'à 5,5 % par an pour le logement très social.

Le montant déductible reste plafonné chaque année :

• 8 000 € par an pour le logement intermédiaire.
• 10 000 € par an pour le logement social.
• 12 000 € par an pour le logement très social.

L'amortissement peut aussi s'imputer directement sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an, un plafond porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique. Ce mécanisme rapproche le Jeanbrun du déficit foncier classique, tout en y ajoutant la composante amortissement.

Conditions d'éligibilité et durée d'engagement

Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en logement neuf comme en logement ancien avec travaux. Un propriétaire déjà bailleur avant cette date ne peut pas appliquer l'amortissement Jeanbrun sur un bien qu'il détient déjà, il doit acquérir un nouveau logement éligible sur la période pour en bénéficier.

Trois conditions structurent l'éligibilité :

• Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire.
• Les maisons individuelles restent exclues du dispositif, seuls les logements collectifs sont concernés.
• Le locataire ne doit être ni membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un parent proche jusqu'au deuxième degré.

Le bailleur s'engage à louer le bien pendant au moins 9 ans, de manière continue, en respectant des plafonds de loyers et de ressources du locataire calés sur le référentiel Loc'Avantages, publiés chaque année par l'Agence nationale de l'habitat (Anah). En cas de rupture de l'engagement, que ce soit par une vente anticipée ou un passage en location meublée, les amortissements déjà déduits sont réintégrés au revenu foncier de l'année de rupture.

Pour un non-résident, cet engagement de 9 ans implique une gestion locative fiable à distance, un critère à anticiper avant l'achat via un accompagnement en gestion locative non résident.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal applicable aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés à titre habituel, sans en faire leur activité professionnelle principale. Le statut s'applique tant que les recettes locatives restent inférieures à 23 000 € par an ou à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal, seuils fixés par l'article 155 du code général des impôts. Au-delà, le bailleur bascule automatiquement en statut LMP, celui de Loueur Meublé Professionnel.

Contrairement au Jeanbrun, le LMNP non-résident ne fixe aucun plafond de loyer ni de plafond de ressources pour le locataire. Cette liberté en fait un régime particulièrement adapté aux investisseurs qui ciblent les étudiants, les jeunes actifs ou les résidences de services, un point souvent recherché dans un projet d'investissement locatif à distance depuis l'étranger, où la demande locative reste généralement plus liquide que sur un marché de niche.

Micro-BIC ou régime réel : quel abattement en 2026 ?

Le LMNP se déclare selon deux régimes fiscaux au choix.

Au micro-BIC, le plafond de recettes est fixé à 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée classique. Ce seuil s'applique aux meublés classés et aux chambres d'hôtes, tandis que les meublés de tourisme non classés restent soumis à un plafond bien plus restrictif de 15 000 € avec seulement 30 % d'abattement, une conséquence directe de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur.

Au régime réel, le bailleur déduit ses charges réelles ainsi qu'un amortissement LMNP calculé par composants, sans plafonnement de ce dernier. Ce choix devient pertinent dès que le total des charges et de l'amortissement dépasse l'abattement forfaitaire du micro-BIC, ce qui est fréquent lorsque le bien est financé à crédit, un cas courant pour un crédit immobilier non-résident. Le comparatif entre lmnp micro bic ou réel se fait généralement dès la première déclaration, car le choix engage le bailleur pour les deux premières années d'activité.

Les pièges du statut LMNP à connaître

Le principal piège du LMNP concerne la fiscalité de sortie. Depuis l'entrée en vigueur de l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), les amortissements déduits pendant la période de location au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, à l'exception des résidences étudiantes, seniors et EHPAD qui restent totalement exemptées de cette mesure. Ce mécanisme peut alourdir sensiblement la fiscalité de la plus-value LMNP, un point à intégrer dans toute stratégie de détention longue, en particulier lorsque le non-résident envisage de revendre avant un retour en France.

Deux autres points de vigilance reviennent régulièrement :

• Le risque de requalification en LMP si les recettes locatives dépassent les seuils du statut non professionnel, avec des conséquences sur les cotisations sociales.
• La lourdeur comptable du régime réel, qui justifie souvent le recours à un expert-comptable LMNP capable de suivre un dossier depuis l'étranger.

Ces contraintes n'annulent pas l'intérêt du LMNP, mais elles imposent d'anticiper la sortie dès l'achat plutôt que de la découvrir au moment de la revente. La frontière entre LMNP ou LMP mérite d'ailleurs d'être vérifiée chaque année, en particulier pour un investisseur non-résident qui possède plusieurs biens meublés en France.

Jeanbrun ou LMNP : le comparatif complet

Les deux dispositifs partagent le même principe d'amortissement, mais divergent sur presque tous les autres critères. Le tableau ci-dessous synthétise les différences essentielles pour un non-résident qui hésite entre les deux régimes.

Source : loi de finances pour 2026, article 84 de la loi de finances pour 2025, loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, legifrance.gouv.fr.

Sur la fiscalité de sortie, l'écart est net. Les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui n'est pas le cas du Jeanbrun. En contrepartie, le Jeanbrun impose des plafonds de loyer inférieurs au marché libre, ce qui réduit mécaniquement le rendement locatif brut par rapport à un LMNP loué au prix libre.

Quel dispositif choisir selon votre profil d'expatrié

Le choix entre Jeanbrun et LMNP dépend avant tout du type de bien, de la stratégie locative visée et de la facilité de gestion à distance, plus que d'un arbitrage purement fiscal.

Le dispositif Jeanbrun convient à un non-résident qui vise un logement neuf ou rénové, loué nu sur le long terme, et qui accepte un rendement locatif plafonné en échange d'une fiscalité de sortie préservée. C'est une option cohérente pour un investissement locatif clé en main dans une ville où la demande locative reste tendue, car l'absence de zonage permet de sortir des seules grandes métropoles.

Le LMNP reste préférable pour un expatrié qui cherche la liberté du loyer, vise une clientèle étudiante ou de passage, ou souhaite conserver la possibilité de récupérer son bien meublé à tout moment. Le LMNP non résident présente aussi l'avantage d'une gestion locative plus simple à distance, notamment via un mandat de gestion locative non résident qui prend en charge les états des lieux, la relation locataire et les déclarations.

Certains investisseurs combinent les deux logiques sur un patrimoine composé de plusieurs biens, en réservant le Jeanbrun aux acquisitions neuves à vocation patrimoniale longue et le LMNP aux biens meublés à plus fort rendement immédiat. D'autres montages, comme la nue-propriété ou LMNP, méritent aussi d'être étudiés pour un expatrié qui prépare un retour en France à moyen terme et souhaite lisser sa fiscalité pendant les années où il reste non-résident.

Exemple chiffré : Jeanbrun contre LMNP sur un même bien

Prenons un bien de 200 000 € acquis en 2026 par un non-résident, avec une base amortissable de 160 000 € une fois le foncier déduit.

En Jeanbrun, avec un taux de 4 % applicable au logement intermédiaire, l'amortissement annuel s'élève à 6 400 €, dans la limite du plafond de 8 000 € par an. Ce montant vient directement réduire le revenu foncier imposable en France, sans réintégration dans la plus-value lors d'une revente ultérieure. Le loyer reste toutefois plafonné selon la zone du bien.

En LMNP au régime réel, le même bien génère un amortissement comparable, souvent plus élevé la première année du fait de l'amortissement par composants, mais ce montant sera réintégré dans le calcul de la plus-value au moment d'un achat LMNP revendu. Le loyer libre en LMNP compense généralement l'écart, car il peut dépasser sensiblement le plafond imposé par le Jeanbrun sur un bien équivalent, ce qui améliore le rendement net dès les premières années.

L'arbitrage final dépend donc de l'horizon de détention. Sur une revente à court ou moyen terme, la fiscalité préservée du Jeanbrun devient un avantage décisif. Sur une détention très longue, l'exonération progressive de plus-value applicable aux deux régimes réduit l'écart, car elle finit par absorber l'impact de la réintégration des amortissements en LMNP.

Comment trancher entre Jeanbrun et LMNP ?

Il n'existe pas de réponse universelle entre Jeanbrun et LMNP, car les deux régimes répondent à des logiques d'investissement différentes. Le Jeanbrun s'adresse à un profil patrimonial, prêt à accepter un loyer plafonné en échange d'une fiscalité de sortie préservée sur 9 ans minimum. Le LMNP s'adresse à un profil rendement, qui privilégie la liberté du loyer et accepte en contrepartie une fiscalité de revente plus lourde depuis 2026.

Pour un non-résident, trois questions permettent généralement de trancher rapidement. Le bien visé sera-t-il loué nu ou meublé ? L'horizon de revente se compte-t-il en années ou en décennies ? Le pays de résidence fiscale actuel influence-t-il le taux de prélèvements sociaux applicable ? Les réponses à ces trois questions orientent naturellement vers l'un ou l'autre régime, et parfois vers une combinaison des deux sur un patrimoine composé de plusieurs biens.

Cette analyse reste néanmoins propre à chaque situation, car elle dépend du montant investi, du pays de résidence et du projet de vie à moyen terme. Un accompagnement personnalisé permet de sécuriser le choix du régime avant l'achat, plutôt que de le subir au moment de la déclaration ou de la revente.