Dispositif Jeanbrun : le guide pour les non-résidents en 2026

Un amendement du dispositif Jeanbrun a été adopté par le Sénat le 08/07/2026 (texte n° 157), transmis à l'Assemblée nationale le 09/07 (n° 3058). La commission des affaires économiques a adopté son texte le 23/09/2026 (n° 3188-A0). La date d'examen en séance publique n'est pas encore fixé. Toutefois, ces évolutions ne s'appliquent pas tant que la loi n'est pas définitivement adoptée et publiée au Journal Officiel. Le dispositif en vigueur actuel concerne encore les logements acquis du 21/02/2026 au 31/12/2028.

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, permet aux propriétaires qui louent un logement nu de déduire chaque année une partie de sa valeur sous forme d’amortissement. Ce mécanisme, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, concerne certains logements neufs et certains logements anciens faisant l’objet de travaux importants.

Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi : type de logement, location nue, résidence principale du locataire, durée d'engagement, plafonds de loyers et plafonds de ressources. 

Contrairement à un mécanisme de réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun repose donc sur une déduction au titre de l’amortissement des revenus fonciers. Notez que le texte a été adopté en commission des affaires économiques de l'Assemblée (nᵒ 3188-A0) le 23 septembre 2026. Aucune séance publique n'est datée jusqu'à présent, mais cela se fera dans les mois à venir.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est le nom couramment donné au statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. Le statut du bailleur privé ne réserve pas son bénéfice aux résidents fiscaux français.

Un non-résident peut donc, selon sa situation, investir dans un logement éligible et bénéficier du régime s’il remplit les conditions prévues. Le mécanisme s'applique aux revenus fonciers imposables en France perçus par le non-résident. Le propriétaire d’un logement éligible peut déduire chaque année une fraction de sa valeur amortissable de ses revenus fonciers.

Le mécanisme fonctionne donc autour de trois éléments :

• un logement éligible ;

• une location nue destinée à la résidence principale du locataire ;

• un amortissement annuel calculé sur la valeur du logement hors foncier.

Le foncier est exclu de la base d’amortissement. La loi fixe forfaitairement sa valeur à 20 % du prix d’acquisition net de frais. La base amortissable correspond, en principe, à 80 % du prix d’acquisition net de frais. Le dispositif impose en contrepartie un engagement de location d’au moins 9 ans, ainsi que le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Quand le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il ?

Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour les logements que le contribuable fait construire, la loi prévoit également une condition portant sur la date de dépôt de la demande de permis de construire.

Le dispositif Jeanbrun est donc actuellement en vigueur. Il ne s’agit plus d’un projet de loi ou d'un dispositif en attente d'adoption. Le dispositif concerne les contribuables qui investissent dans un logement répondant aux conditions prévues par l’article 31 du Code général des impôts et qui le donnent en location nue à titre de résidence principale.

Le dispositif peut également s’appliquer lorsque l’immeuble est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, sous certaines conditions. Le texte prévoit notamment des engagements spécifiques pour les associés. L’accès au dispositif ne dépend donc pas uniquement du fait d’acheter un logement neuf ou ancien. Le bien et sa location doivent respecter l’ensemble des critères prévus par le régime.

Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif distingue principalement deux catégories de logements : les logements neufs et les logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation répondant aux critères légaux.

Les logements neufs et acquis en VEFA

Sont notamment concernés les logements situés en France et dans un bâtiment d’habitation collectif. Le dispositif s'applique aussi sur les biens neufs acquis ou en état futur d'achèvement. À cela s'ajoutent les bâtiments construits par le contribuable ou ceux destinés à être loués comme résidence principale. La condition de bâtiment collectif est importante : le dispositif ne s’applique pas indistinctement à tous les logements individuels.

Les logements anciens avec travaux

L’ancien peut également entrer dans le dispositif lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies. Le logement doit notamment être situé dans un bâtiment d’habitation collectif et avoir fait l’objet de travaux répondant aux critères légaux.

La loi vise notamment les logements ayant fait ou faisant l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf, ainsi que certains logements pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et qui satisfont aux critères d’une réhabilitation lourde.

Le régime pour l’ancien est donc plus encadré qu’un simple achat d’un appartement ancien avec quelques travaux de rafraîchissement.

Quelles sont les conditions du dispositif Jeanbrun ?

Pour bénéficier du dispositif, plusieurs conditions doivent être respectées.

Source : loi-jeanbrun.fr

La location doit être effective et continue pendant la durée prévue par le dispositif. L’option fiscale est exercée lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement concerné.

Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?

L’amortissement Jeanbrun constitue le cœur du dispositif. Le calcul part du prix d’acquisition du logement, auquel on applique une exclusion forfaitaire de 20 % au titre du foncier.

La logique est la suivante :

Prix d’acquisition → exclusion de 20 % de foncier → base amortissable → application du taux Jeanbrun

Prenons un exemple simple :

Un appartement neuf est acheté 250 000 €, hors frais. La valeur forfaitaire du foncier correspond à :

250 000 € × 20 % = 50 000 €

La base amortissable est donc :

250 000 € − 50 000 € = 200 000 €

Si le logement relève du niveau de location intermédiaire, avec un taux d’amortissement de 3,5 %, l’amortissement théorique annuel est de :

200 000 € × 3,5 % = 7 000 €

Ces 7 000 € correspondent à une déduction fiscale, et non à une économie d’impôt de 7 000 €.

L’économie d’impôt réelle dépend notamment du revenu imposable et de la situation fiscale du propriétaire.

Quels sont les taux d’amortissement Jeanbrun en 2026 ?

Le taux dépend à la fois du type de logement et du niveau de location.

Dans le neuf, le taux de base est de 3,5 % pour la location intermédiaire. Il est augmenté d’un point pour la location sociale et de deux points pour la location très sociale.

Dans l’ancien réhabilité, le taux de base est de 3 %. Il est augmenté de 0,5 point pour la location sociale et d’un point pour la location très sociale. Le taux ne doit donc pas être confondu avec un taux de réduction d’impôt.

Quel est le plafond d’amortissement Jeanbrun ?

Le montant total des déductions au titre de l’amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être majoré :

• de 2 000 €, lorsque au moins 50 % des revenus bruts issus des logements concernés sont affectés à la location sociale ;

• de 4 000 €, lorsque cette proportion atteint le seuil prévu pour la location très sociale.

Le plafond peut donc atteindre 10 000 € ou 12 000 € par an selon la situation. Ce plafond concerne la somme des déductions d’amortissement prévues par le dispositif. Il ne signifie pas qu’un propriétaire peut automatiquement déduire 8 000 € chaque année. Le montant dépend du prix et de la base amortissable du ou des logements concernés.

Comment calculer le dispositif Jeanbrun ?

Pour obtenir une première estimation, il faut suivre les étapes suivantes :

• Déterminer le prix d’acquisition : il s’agit du prix du logement retenu selon les règles fiscales, net de frais pour le calcul prévu par le texte.
• Retirer la part forfaitaire du foncier : le foncier est estimé à 20 % du prix d’acquisition net de frais. La base amortissable correspond donc à 80 %.
• Appliquer le taux correspondant au logement : le taux dépend du caractère neuf ou ancien réhabilité du logement et du niveau de loyer pratiqué.
• Vérifier le plafond annuel : la déduction est ensuite soumise au plafond annuel prévu par la loi.

Exemple

Pour un logement neuf acheté 250 000 € avec une location intermédiaire :

250 000 € × 80 % = 200 000 € de base amortissable

200 000 € × 3,5 % = 7 000 € d’amortissement annuel théorique

Le montant de 7 000 € vient diminuer les revenus fonciers selon les règles. Il ne correspond pas directement au montant d'impôt économisé.

Quels sont les plafonds de loyers Jeanbrun en 2026 ?

Le dispositif impose de respecter les plafonds de loyers à la catégorie de location concernée. Pour la location intermédiaire, les plafonds 2026 sont les suivants :

Ces montants correspondent aux plafonds de loyer mensuel hors charges aux baux conclus en 2026. Un coefficient multiplicateur tenant compte de la surface du logement doit ensuite être appliqué selon la formule réglementaire.

Le plafond réel à un logement ne se résume donc pas à multiplier mécaniquement le montant de la zone par sa surface : le coefficient prévu par la réglementation doit être pris en compte.

Pour les locations sociales et très sociales, les plafonds sont déterminés selon les barèmes réglementaires correspondants.

Quels sont les plafonds de ressources du locataire ?

Le dispositif Jeanbrun ne permet pas de louer à n’importe quel locataire sans condition de ressources. Les plafonds dépendent notamment de la catégorie de location, de la zone géographique et de la composition du foyer.

Pour la location intermédiaire, les plafonds de ressources 2026 sont fixés par la réglementation et sont appréciés à partir du revenu fiscal de référence du locataire. Pour un bail conclu en 2026, le texte prévoit la prise en compte du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Les plafonds sont donc à vérifier au moment de la signature du bail.

Quelle est la durée d’engagement du dispositif Jeanbrun ?

L’engagement de location est de 9 ans minimum. Le propriétaire doit louer le logement nu, de manière effective et continue, à titre de résidence principale. La location doit débuter dans les 12 mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou l’acquisition lorsqu’elle est postérieure, pour les logements neufs. Des règles correspondantes s’appliquent aux logements anciens réhabilités.

Le non-respect de l’engagement peut entraîner une reprise fiscale des amortissements déduits. La loi prévoit toutefois certaines exceptions, notamment en cas d’invalidité correspondant aux catégories prévues par le Code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.

Quelle différence entre le dispositif Jeanbrun et le Pinel ?

Les deux mécanismes répondent à une logique différente. Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt calculée selon le prix d’acquisition et la durée de l’engagement de location. Le dispositif Jeanbrun fonctionne quant à lui par déduction d’un amortissement des revenus fonciers.

Le dispositif Jeanbrun ne constitue donc pas simplement une nouvelle version du Pinel : son mécanisme fiscal est différent.

Quelle différence entre Jeanbrun et LMNP ?

La principale différence concerne le type de location. Le dispositif Jeanbrun concerne la location nue et permet, sous conditions, de pratiquer un amortissement dans le cadre des revenus fonciers. Le LMNP non-résident, lui, concerne la location meublée et relève d’un régime fiscal différent.

Il ne faut donc pas comparer uniquement les taux d’amortissement. Le choix entre les deux régimes dépend notamment du type de logement, du niveau de loyer, de la fiscalité du propriétaire, du marché locatif et de la stratégie patrimoniale. Pour une comparaison personnalisée, cette analyse relève davantage de la page consacrée à l'avis sur le dispositif Jeanbrun que de ce guide réglementaire.

Jeanbrun et déficit foncier : quelle différence ?

Le déficit foncier et l’amortissement Jeanbrun ne désignent pas le même mécanisme. Le déficit foncier peut notamment résulter de certaines charges et dépenses de travaux déductibles qui dépassent les revenus fonciers. 

L’amortissement Jeanbrun correspond à une déduction calculée chaque année sur la base amortissable du logement, selon les taux prévus par la loi. Les deux notions peuvent donc intervenir dans une même stratégie fiscale, mais elles ne doivent pas être confondues.

Que se passe-t-il si les conditions du dispositif ne sont plus respectées ?

Le dispositif repose sur des engagements précis. Si l'un des engagements de location n'est pas respecté, la loi prévoit une majoration du revenu net foncier correspondant aux amortissements déduits, selon les modalités prévues par le texte.

Certaines situations expressément prévues par la loi permettent toutefois d'éviter cette reprise, notamment le décès, le licenciement ou certaines situations d'invalidité. Le respect des conditions pendant toute la période d'engagement est donc un élément à vérifier avant de choisir ce régime.

Ce qu’il faut retenir

Le dispositif Jeanbrun instaure un mécanisme d’amortissement pour certains investissements en location nue. Son fonctionnement repose sur quelques règles centrales :

• Le logement doit respecter les critères d’éligibilité prévus par la loi ;
• Le logement doit notamment être situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
• La location doit être nue et destinée à la résidence principale ;
• L’engagement de location est de 9 ans minimum ;
• Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés ;
• 20 % du prix d’acquisition sont forfaitairement considérés comme du foncier et ne sont pas amortissables ;
• Le taux d’amortissement varie de 3 % à 5,5 % selon le type de logement et la catégorie de location ;
• La déduction est plafonnée à 8 000 € par an, avec des majorations possibles dans certaines situations sociales ;
• Les acquisitions éligibles sont réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Le dispositif Jeanbrun se comprend donc d’abord comme un mécanisme fiscal d’amortissement appliqué à la location nue, avec des conditions précises à respecter sur le logement et sa mise en location.

Vous êtes expatrié et souhaitez aller plus loin sur l’impact du dispositif Jeanbrun sur votre investissement ? Consultez notre avis sur le dispositif Jeanbrun dédiée aux non-résidents.