Dispositif Jeanbrun : le guide pour les non-résidents en 2026

⭐️ En bref : le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, est-il une option intéressante pour un investisseur locatif non-résident ? Notez avant tout que le dispositif permet de déduire un amortissement de 3,5 % à 5,5 % du prix du logement de vos gains, en échange d'un engagement de location de 9 ans. Pour un expatrié, ce mécanisme peut annuler l'impôt minimum de 20 % appliqué aux non-résidents sur leurs loyers français, tout en générant un déficit reportable 10 ans. Un vrai levier d'un projet locatif, encore trop mal expliqué aux Français de l'étranger.

Le dispositif Jeanbrun (Relance logement) s'impose en 2026 comme l'une des principales solutions fiscales pour les expatriés et les non-résidents souhaitant investir dans l'immobilier locatif en France. Successeur des anciens mécanismes de défiscalisation comme le Pinel, il repose sur un système d'amortissement destiné à améliorer la rentabilité des gains. Cette nouvelle loi vise aussi à favoriser l'augmentation de l'offre de logements.

Selon le gouvernement français, ce nouveau cadre fiscal est ouvert pendant trois ans pour soutenir la reprise du marché dans le pays. Par ailleurs, l'objectif officiel du plan est de contribuer à la création de 50 000 logements supplémentaires dès 2026. Le dispositif est applicable aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028, offrant ainsi une visibilité de plusieurs années aux investisseurs. Contrairement à la loi Pinel, le mécanisme permet d'amortir jusqu'à 80 % de la valeur du bâti. Cela fait du dispositif un levier fiscal particulièrement attractif pour les contribuables disposant de revenus imposables.

Toutefois, le dispositif mérite une analyse approfondie pour les Français établis à l'étranger. Fiscalité des non-résidents, conventions fiscales internationales, modalités d'imposition des gains et conditions d'éligibilité nécessitent une stratégie adaptée afin de sécuriser le projet. Un accompagnement spécialisé, notamment par une agence comme MyExpat, peut faciliter la mise en place d'un projet patrimonial performant. Cela permet aussi d'optimiser les avantages offerts par le dispositif relance logement.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) ?

Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal qui autorise un propriétaire bailleur, particulier, à déduire l'amortissement de son logement de ses gains, à condition de louer nu pendant 9 ans à un loyer plafonné.

Jusqu'ici, l'amortissement d'un bien immobilier était réservé au statut LMNP, au LMP, ou aux structures soumises à l'impôt sur les sociétés. Le statut du bailleur privé change la donne vu qu'il ouvre ce mécanisme d'amortissement à la location nue classée en gains, ce qui en fait. Cela fait du dispositif l'héritier direct de la loi Pinel disparue fin 2024.

Où en est la loi ? Le point d'actualité

Le texte créant le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) a été adopté au Sénat le 8 juillet 2026 en attendant son passage à l'Assemblée nationale en septembre 2026. Les derniers amendements portent sur les normes climatiques, en particulier les règles d'installation de la climatisation en copropriété. À noter que le volet Relance Logement a été mis en vigueur le 21 février 2026. Cela vient après l'application de la loi de finances du 19 février 2026.

Dans tous les cas, une agence comme MyExpat suit ce texte heure par heure jusqu'au vote définitif prévu pour l'été 2026. Pour un investisseur expatrié qui prépare son achat, ce suivi n'est pas anecdotique. Le calendrier parlementaire conditionne la date à partir de laquelle une promesse de location pourra être signée sous ce nouveau statut.

Les critères clés du dispositif Relance Logement

• Nom officiel : statut du bailleur privé.
• Mécanisme : déduction de l'amortissement du bien des gains perçus chaque année.
• Promesse de location : une durée ferme de 9 ans, non négociable, sous peine de remise en cause des amortissements déjà déduits.
• Pourcentage d'amortissement annuel du prix du logement, selon le niveau de loyer pratiqué :
  • 3,5 % pour un loyer intermédiaire
  • 4,5 % pour un logement social
  • 5,5 % pour un logement très social
• Zone géographique : logements neufs ou anciens avec travaux, situés en zone tendue. Il faut un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire fixés par décret.

✋️ Concrètement, un investisseur qui achète un logement à 250 000 € et le loue en intermédiaire déduit chaque année environ 8 750 € (3,5 %) de ses gains. À cela s'ajoutent les charges, les intérêts d'emprunt et les travaux déjà déductibles sur le logement. Sur 9 ans d'engagement, l'économie d'impôt cumulée peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros, selon la tranche marginale d'imposition (TMI) ou le pourcentage applicable au foyer fiscal.

Le dispositif Jeanbrun pour les non-résidents : l'angle que personne n'explique

Contrairement à une idée reçue, l'amortissement Jeanbrun reste pleinement efficace pour un expatrié. Toutefois, la baisse foncière qu'il génère n'est pas imputable sur un revenu global français.

Beaucoup affirment que la baisse foncière serait « inutile » pour un non-résident, faute de gain global en France sur lequel l'imputer. Cette affirmation est fausse dans le cas du dispositif Jeanbrun pour expatrié, et il est essentiel de comprendre pourquoi.

Le mécanisme réel, étape par étape :

• Un non-résident perçoit des gains en France, imposés à un pourcentage minimum de 20 % (jusqu'à 25 710 € de gain imposable en 2026, puis 30 % au-delà). À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ceux-ci peuvent baisser à 7,5 % si l'expatrié est affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse.
• L'amortissement du logement, déduit chaque année, réduit l'assiette des gains imposables, avant application du pourcentage minimum.
• Si l'amortissement dépasse le montant des loyers perçus une année donnée, il crée un déficit foncier. Cette perte n'est pas imputable sur le gain global du foyer. Effectivement, ce revenu global, au sens fiscal français, est en réalité nul ou traité différemment pour un non-résident.
• La perte foncière n'est pas perdue mais devient reportable pendant 10 ans sur les futurs bénéfices. Cela est valable qu'ils soient générés par le même bien ou par un autre bien en location dans le pays.
• Si l'expatrié rentre au pays au cours de cette période et redevient résident fiscal. Alors, cette même perte devient pleinement mobilisable sur son gain global, exactement comme pour n'importe quel résident.

Autrement dit, l'amortissement Jeanbrun ne « disparaît » jamais pour un non-résident. Il agit immédiatement sur l'impôt français, se met en réserve sous forme de résultat reportable, puis se réactive pleinement en cas de retour. C'est un mécanisme à double détente, particulièrement adapté à la trajectoire de vie d'un expatrié qui envisage, à terme, un retour au pays.

La situation peut être différente pour un investisseur qui gère plusieurs biens locatifs ou qui anticipe une évolution de sa situation à l'étranger. Cette compréhension fine du dispositif fait souvent la différence entre un achat mal préparé et une stratégie patrimoniale réellement optimisée.

Comment investir avec le dispositif Relance Logement depuis l’étranger ?

Investir avec le dispositif Jeanbrun depuis l’étranger n’est pas impossible, mais cela demande une méthode structurée. Pour un expatrié, l’enjeu n’est pas seulement fiscal : il s’agit surtout de sécuriser le financement, de choisir le bon bien et de garantir un accompagnement fiable à distance.

Analyse de la capacité d’emprunt expatrié

La première étape consiste à évaluer précisément la capacité de financement depuis le pays de résidence. Les banques françaises prennent en compte les gains en devises étrangères, le niveau d’épargne et la stabilité professionnelle. Selon les pratiques bancaires constatées, l’apport demandé varie souvent entre 20 % et 30 %, avec un taux d’endettement strictement encadré autour de 35 %. Cette étape est déterminante, car elle conditionne toute la faisabilité du projet.

Recherche d’un bien réellement rentable

Le choix du bien est l’élément central de la performance. Les données de marché montrent que la rentabilité varie fortement selon la microlocalisation, parfois du simple au double dans une même ville. L’objectif est de sélectionner un bien avec un équilibre entre :

• Prix d’achat cohérent avec le marché
• Tension locative élevée
• Faible risque de vacance
• Potentiel de valorisation à long terme

Structuration fiscale adaptée au statut de non-résident

Avant l’achat, il est nécessaire d’anticiper la fiscalité applicable. Un investisseur expatrié doit composer avec la loi fiscale française sur les revenus, tout en tenant compte des conventions fiscales entre la France et son pays de résidence. Une structuration mal anticipée peut réduire fortement la rentabilité nette, même avec un avantage fiscal lié au dispositif Jeanbrun.

Mise en place du financement bancaire

Une fois le projet validé, le financement est monté avec une banque spécialisée dans les profils non-résidents. Ces établissements exigent un dossier solide, incluant justificatifs de gains étrangers, stabilité professionnelle et capacité d’épargne. Dans certains cas, le recours à un courtier spécialisé expatriés permet d’accélérer le processus et d’augmenter les chances d’acceptation du dossier.

Gestion locative clé en main

Enfin, la gestion locative est entièrement déléguée. Pour un expatrié, c’est une étape indispensable afin de sécuriser les gains et limiter les contraintes opérationnelles.

• Recherche et sélection des locataires
• Prise en charge des loyers et des charges
• Suivi des travaux et maintenance
• Prise en compte des éventuels impayés
• Reporting à distance pour l’investisseur

C’est à ce niveau que l’accompagnement spécialisé prend tout son sens, car il permet de transformer un projet complexe en solution réellement pilotable depuis l’étranger, tout en sécurisant la performance globale de l'activité.

Le dispositif relance logement : le point sur les conditions et les plafonds pour les expatriés

Le dispositif permet aux investisseurs expatriés de bénéficier d'un régime d'amortissement sous réserve de respecter plusieurs critères. Notez par exemple un projet dans un bien collectif destiné à la résidence principale, répartition de la valeur entre 80 % de bâti pouvant être amorti…

Certaines conditions doivent être respectées pour profiter du dispositif quand on est un expatrié. Évitez ainsi de vous précipiter pour éviter de prendre de mauvaises décisions.

Une base pouvant être amortie et limitée au bâti

L'un des principes fondamentaux du dispositif Jeanbrun concerne le calcul de la base pouvant être amortie. Seule la valeur du bâti peut être amortie, tandis que le terrain est systématiquement exclu de ce mécanisme. Dans la pratique, la valeur d'achat est généralement ventilée selon une clé de répartition de 80 % pour le bâti et 20 % pour le terrain. Pour un investisseur expatrié, cette distinction est essentielle puisqu'elle détermine directement le montant des amortissements pouvant être déduits. Une estimation précise de la valeur du terrain et de la construction dès l'achat permet d'optimiser les simulations de rentabilité.

Des plafonds d'amortissement à respecter

Le dispositif prévoit également des plafonds annuels d'amortissement qui encadrent les avantages fiscaux accordés aux investisseurs. Selon les caractéristiques du projet et la situation du contribuable, les montants de référence sont fixés à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an. Ces plafonds doivent être intégrés dès le montage financier de l'opération. Pour un expatrié, il est recommandé d'anticiper leur incidence sur la rentabilité globale du projet pour mesurer précisément le gain fiscal.

Des conditions d'éligibilité précises

L'accès au dispositif Jeanbrun est réservé aux investissements répondant à plusieurs critères. Le bien doit être un logement collectif destiné à devenir la résidence principale du locataire. Cette condition vise à favoriser la création d'une offre locative durable dans les secteurs où les besoins en logements sont les plus importants.

Pour les acquisitions dans l'ancien, le législateur impose également que les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du coût total de l'opération. Cette exigence encourage la rénovation énergétique et la remise sur le marché de logements anciens. Enfin, le bien doit être situé dans l'une des zones géographiques éligibles définies par les textes d'application du dispositif.

Une logique différente du déficit foncier

Le dispositif Jeanbrun ne fonctionne pas selon les mêmes règles que la baisse classique. À titre de comparaison, ce dernier permet d'imputer le manque dans la limite de 10 700 € par an, sous réserve de respecter les conditions prévues par le Code général des impôts.

Le dispositif Relance Logement repose quant à lui sur une logique d'amortissement du bâti et de soutien à la production de logements. Pour les investisseurs expatriés, cette différence peut influencer le choix entre plusieurs stratégies patrimoniales. Cela dépend notamment du type de bien envisagé, du niveau des travaux à réaliser et des objectifs de valorisation à long terme. Une étude préalable de chaque projet permet ainsi d'identifier le régime fiscal le plus adapté à leur situation.

Amortissement Jeanbrun, économie d'impôt sur 9 ans et comparaison avec le LMNP

Hypothèses retenues

• Prix d'acquisition : 300 000 €
• Valeur du terrain : 20 % (60 000 €) → non amortissable
• Base pouvant être amortie : 240 000 € (80 %)
• Bien neuf loué sous le dispositif Jeanbrun
• Taux d'amortissement : 3,5 %/an
• Engagement locatif : 9 ans
• Investisseur non-résident imposé au taux minimal de 20 % (hors prélèvements sociaux éventuels selon convention fiscale)

Sources : MyExpat

Cas réel MyExpat : investir dans le dispositif Jeanbrun depuis l’étranger

Un client MyExpat installé à Singapour, cadre dirigeant dans le secteur financier, souhaitait se constituer un patrimoine immobilier sans revenir sur place. Son but était de préparer des revenus complémentaires à long terme et d'optimiser la fiscalité de son investissement locatif.

Un projet ciblé sur un marché dynamique

Le projet concernait l'achat d'un appartement T2 de 42 m² situé dans le 7ᵉ arrondissement de Lyon. Un secteur avec une forte demande locative grâce à la proximité des universités, des pôles d'emploi et des transports en commun. Le bien a été acquis pour 248 000 €, avec un financement nécessitant un apport de 62 000 € (25 % du prix), conformément aux exigences habituelles des banques. Le loyer a été fixé à 850 € par mois, soit 10 200 € de gains locatifs annuels, en cohérence avec les loyers observés sur ce secteur.

Les principaux défis rencontrés

Comme de nombreux expatriés, cet investisseur faisait face à plusieurs contraintes :

• Obtenir un financement bancaire malgré son statut de non-résident
• Réaliser un investissement sans pouvoir visiter régulièrement le bien
• Sécuriser la sélection des locataires et le suivi administratif à distance
• Optimiser la fiscalité franco-singapourienne afin d'éviter une imposition inutile sur les gains français

L'accompagnement mis en place par MyExpat

MyExpat a piloté l'ensemble de l'opération, à commencer par la recherche du bien répondant aux critères patrimoniaux et locatifs. Notez aussi les négociations du financement auprès d'un partenaire spécialisé dans les dossiers d'expatriés. À cela s'ajoute l'accompagnement juridique jusqu'à la signature chez le notaire. N'oubliez pas la mise en location et la gestion locative complète.

Visualisation du déficit reportable année après année

Grâce aux travaux intégrés dans l'opération et au mécanisme du dispositif Jeanbrun, une partie importante des dépenses est venue créer un résultat reportable. Pour un investisseur expatrié, ce mécanisme permet de réduire progressivement l'imposition sur les gains français des années suivantes.

À titre illustratif, le tableau suivant montre l'utilisation progressive de la perte sur les revenus locatifs du bien.

Le montant exact de la baisse imputable dépend naturellement du coût réel des travaux, de la structure de financement, des charges déductibles et de la situation fiscale propre à chaque investisseur.

Résultat de l'opération

À l'issue du projet :

• Prix d'achat : 248 000 €
• Apport personnel : 62 000 €
• Loyers annuels : 10 200 €
• Prise en charge locative entièrement déléguée à MyExpat
• Rentabilité nette observée : environ 3,4 % après charges de copropriété, frais de prise en charge (environ 7 % des loyers) et fiscalité.

Faut-il choisir le dispositif Jeanbrun, le LMNP ou les SCPI ?

Le dispositif Jeanbrun convient aux expatriés qui acceptent un engagement long en location nue encadrée. Le LMNP privilégie la souplesse et les gains BIC, et les SCPI conviennent à ceux qui veulent déléguer entièrement leur activité locative.

Une fois le mécanisme du logement neuf ou ancien bien compris, la question naturelle est celle de l'arbitrage. Voici un comparatif synthétique des trois grandes options d'investissement accessibles à un non-résident en 2026.

Source : MyExpat

👉️ Le meilleur choix dépend de votre TMI, de votre pays de résidence, de votre horizon de retour éventuel dans le pays, et de votre appétence pour la prise en charge locative directe. C'est précisément ce diagnostic que nos experts réalisent lors d'une simulation personnalisée.

Comment MyExpat vous accompagne pour optimiser votre fiscalité immobilière ?

Piloter un investissement locatif sous statut du bailleur privé depuis l'étranger suppose de maîtriser simultanément le droit fiscal français, les conventions internationales, les plafonds de loyers par zone, et le calcul précis de l'amortissement année après année. C'est un exercice technique, chronophage, et à haut risque d'erreur pour un expatrié éloigné de l'administration française.

Chez MyExpat, l'agence accompagne chaque année des centaines d'investisseurs non-résidents dans la structuration de leur patrimoine locatif :

• Choix entre dispositif Jeanbrun, LMNP ou SCPI
• Déclaration des gains
• Anticipation d'un retour au pays

Notre expertise de la fiscalité des non-résidents nous permet de sécuriser chaque étape de votre achat, de la simulation initiale jusqu'à la déclaration annuelle de vos gains.

Vous envisagez un investissement locatif depuis l'étranger ? Demandez dès maintenant une simulation personnalisée avec un expert MyExpat pour comparer le dispositif Jeanbrun, le LMNP et les SCPI selon votre situation réelle, et sécuriser une stratégie fiscale adaptée à votre statut d'expatrié.

Profitez du dispositif Jeanbrun en tant qu'investisseur expatrié

Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, redistribue les cartes de l'investissement locatif en France pour 2026. Le texte implique un amortissement de 3,5 % à 5,5 % du prix du logement et un engagement de 9 ans. À cela s'ajoute un mécanisme qui reste pleinement efficace pour les non-résidents malgré une idée reçue largement répandue.

Pour un expatrié, comprendre la mécanique du déficit reportable et son articulation avec le pourcentage minimum d'imposition de 20 % fait toute la différence. Cela permet de mieux anticiper le cas d'un achat subit et d'une stratégie patrimoniale maîtrisée. MyExpat suit ce texte de loi en temps réel et met son expertise de la fiscalité des expatriés à votre service. N'hésitez pas à prendre rendez-vous dès aujourd'hui pour une simulation gratuite et sécurisez votre prochain investissement. Vous pouvez aussi prendre votre temps pour voir le guide Jeanbrun dans les détails.