Expatrié et l'impôt immobilier en France : à quoi s'attendre ?

🏪 En bref : Un expatrié qui perçoit des revenus locatifs en France reste imposable en France, quel que soit son pays de résidence. En 2026, l'impôt applicable aux non-résidents combine un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 €, puis 30 % au-delà. À cela s'ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 % (ou 7,5 % pour les résidents de l'EEE et de la Suisse). Avec le statut LMNP au réel, la majorité des expatriés accompagnés par MyExpat ramènent cette imposition proche de 0 € pendant plusieurs années.

L'impôt immobilier en France pour expatrié est un sujet incontournable pour tout investisseur non-résident souhaitant faire louer un appartement en France. Entre la taxe foncière, l'imposition des revenus locatifs, l'IFI et les règles applicables aux plus-values. La fiscalité évolue régulièrement et mérite une attention particulière en 2026. Les investisseurs expatriés doivent également tenir compte des conventions fiscales internationales afin d'éviter une double imposition.

À ce titre, le seuil d'entrée de l'IFI demeure fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. En outre, le pourcentage minimal d'imposition des revenus fonciers des non-résidents reste de 20 % jusqu'au seuil prévu par l'administration fiscale. Par ailleurs, les impôts liés à l'immobilier représentent environ 2,2 % du PIB français.

Un niveau parmi les plus élevés des nations de l'OCDE, illustrant le poids de cette fiscalité dans les stratégies patrimoniales. Pour sécuriser un investissement et anticiper les obligations fiscales, de nombreux expatriés choisissent de s'appuyer sur l'expertise de MyExpat. L'accompagnement de l'agence facilite les démarches et permet d'aborder sereinement chaque étape d'un projet immobilier en France.

Comment sont imposés les revenus locatifs des non-résidents ?

Les revenus locatifs perçus en France par un non-résident subissent une double imposition. Un impôt sur le revenu avec un pourcentage minimum de 20 % (jusqu'à 29 579 €) puis 30 % au-delà. Il y a aussi les prélèvements de 17,2 %, réduits à 7,5 % pour les résidents fiscaux de l'EEE ou de la Suisse.

Contrairement à un résident français qui bénéficie du barème progressif classique dès le premier euro. L'expatrié non-résident est soumis à un mécanisme protecteur pour le Trésor public dont le pourcentage minimum d'imposition. Ce dispositif évite qu'un contribuable ne bénéficie d'une quasi-exonération simplement parce que ses revenus sont français.

Le barème de l'imposition : la règle des 20 % et 30 %

Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026, le taux minimum d'imposition applicable aux non-résidents est fixé à 20 %. Ce chiffre est pour une tranche de gain net imposable jusqu'à 29 579 €, puis à 30 % pour la fraction excédant ce seuil. Ce barème s'applique à l'ensemble des revenus en France, dont les gains fonciers issus de la location d'un bien.

Un expatrié dont les revenus fonciers imposables s'élèvent à 15 000 € par an paiera donc, avant tout abattement, 3 000 € d'imposition sur chaque gain. C'est ce plancher fiscal qui rend l'optimisation via le régime réel ou le statut LMNP particulièrement stratégique pour tout investisseur expatrié.

Les prélèvements sociaux (17,2 % vs 7,5 %)

En complément de l'impôt sur le revenu, les gains fonciers de source française sont soumis à des retraits sociaux. Le pourcentage plein est de 17,2 %. Toutefois, la jurisprudence de Ruyter et les évolutions législatives ont apporté des changements. Les non-résidents affiliés à un régime de Sécurité sociale d'un pays de l'EEE ou de Suisse bénéficient d'un tarif réduit à 7,5 %.

Un expatrié au Portugal paiera potentiellement deux fois moins d'imposition qu'un expatrié à Dubaï, hors du champ de l'EEE. C'est un paramètre à intégrer dès la phase de réflexion sur votre projet immobilier en France. Il influence directement la rentabilité nette de votre investissement.

L'option du taux moyen : quand est-ce avantageux ?

Le taux minimum n'est pas une fatalité. La loi permet à tout non-résident de demander l'application du tarif moyen. Celui-ci est calculé en tenant compte de l'ensemble de ses revenus mondiaux, dès lors que ce pourcentage moyen est plus favorable que le minimum de 20-30 %. Cette option doit être exercée chaque année dans la déclaration, avec justification des revenus perçus à l'étranger.

Elle est particulièrement pertinente pour les expatriés dont les revenus français sont faibles au regard de leurs revenus globaux. Un salarié expatrié percevant l'essentiel de ses revenus hors de France, verra souvent son taux moyen tomber sous les 20 %.

LMNP ou location nue : que choisir en 2026 depuis l'étranger ?

Pour un expatrié, le LMNP est plus avantageux que la location nue. Il permet de déduire des charges réelles et de pratiquer des amortissements comptables qui réduisent la base imposable pendant plusieurs années.

Le choix du régime fiscal est sans doute la décision la plus structurante pour la rentabilité nette d'un investissement détenu depuis l'étranger. Prenez un temps de réflexion avant de prendre une décision.

La location nue et la lourdeur des revenus fonciers

En location nue, les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent :

• Le micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts
• Le régime réel, qui permet de déduire les charges effectivement supportées

✋️ Le problème pour un expatrié : les revenus fonciers ne permettent pas de déduire l'amortissement du bien. La base imposable reste donc structurellement plus élevée qu'en location meublée. Cela qui pèse directement sur le montant de l'impôt calculé aux pourcentages minimums de 20 % ou 30 %.

Le statut LMNP : la solution fiscale privilégiée des expatriés

La location meublée relève du régime des BIC. Deux options existent également :

• Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire
• Le régime réel, nettement plus intéressant pour un investisseur sérieux

Le régime LMNP autorise la déduction de l'ensemble des charges. Cela permet aussi la pratique de l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Ainsi, le LMNP reste le levier fiscal le plus efficace pour un expatrié qui souhaite investir dans un appartement en France.

Cas pratique MyExpat : Thomas, expatrié à Dubaï depuis trois ans, a investi dans un appartement meublé à Bordeaux générant 12 000 € de revenus locatifs annuels. Grâce au régime LMNP mis en place et suivi par notre équipe, l'intégration des charges déductibles et des amortissements a permis de ramener son résultat fiscal à 0 €.

✋️ Résultat : Thomas ne paie aucun impôt sur ses loyers, tout en construisant un patrimoine immobilier en France depuis l'étranger.

Fiscalité à la revente : l'impact de la réforme LMNP sur la plus-value

La réforme fiscale de 2026 a modifié le calcul de la plus-value immobilière pour les biens loués en meublé. Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cela réduit l'avantage fiscal obtenu au moment de la cession, sans toutefois l'annuler.

Cela signifie que l'économie d'impôt réalisée chaque année sur les revenus locatifs via l'amortissement n'est plus totalement acquise. Une partie sera reprise au moment de la vente du bien. Cette réforme renforce l'intérêt de structurer son investissement dès le départ avec un accompagnement expert.

Conventions fiscales et double imposition : ce qu'il faut savoir

La France a signé plus de 120 conventions fiscales bilatérales. Celles-ci visent à éviter la double imposition des revenus entre la France et le territoire de résidence de l'expatrié. Pour les revenus immobiliers, le principe général veut que le droit d'imposer revienne au territoire où se situe le bien, c'est-à-dire la France. Ces conventions fiscales bilatérales précisent comment se répartit le droit d'imposition entre la France et l'État de résidence. Le texte détermine aussi comment le pays de résidence évite de taxer une seconde fois un revenu déjà imposé en France.

Pour un investisseur expatrié, il est essentiel de vérifier les termes exacts de la convention applicable à sa situation avant de finaliser un projet immobilier. Elle peut avoir un impact direct sur le rendement net de l'investissement. Cela concerne particulièrement l'articulation entre impôt français et fiscalité du pays de résidence.

Déclaration d'impôts 2026 : calendrier et formulaires (2042-NR, 2044, 2031)

Les expatriés doivent déclarer leurs revenus locatifs français via le formulaire 2042-NR. Ce document est accompagné du formulaire 2044 pour les revenus fonciers en location nue ou du formulaire 2031 pour les revenus BIC en LMNP.

La déclaration des revenus pour un non-résident suit un calendrier et des formalités spécifiques. Souvent méconnues des investisseurs installés depuis peu à l'étranger, vous devez tenir compte des points suivants :

• Obtenir un numéro fiscal français : indispensable pour toute imposition, à demander auprès du SIPNR si vous n'en possédez pas encore.
• Choisir un représentant fiscal : obligatoire dans certains cas pour les non-résidents établis hors de l'UE, notamment lors de la revente d'un bien.
• Sélectionner le bon régime : micro-foncier pour la location nue, micro-BIC pour la location meublée. Tout dépend du montant des loyers et de la stratégie d'optimisation retenue.
• Remplir les formulaires appropriés : la 2042-NR pour l'ensemble des revenus en France, complétée par la 2044 ou la liasse fiscale 2031 et ses annexes.
• Respecter les échéances : généralement décalées de quelques semaines par rapport aux résidents, mais avec une vigilance particulière. La version papier reste parfois nécessaire lors d'une première imposition en tant que non-résident.

✅️ Une erreur fréquente chez les expatriés qui gèrent seuls leur dossier : mal calibrer l'option entre taux minimum et moyen, ou omettre certaines charges déductibles. Cela peut conduire à une sur-imposition évitable de plusieurs milliers d'euros par an.

Investir et déléguer sereinement avec MyExpat

Piloter un investissement locatif en France depuis l'étranger et jongler avec la fiscalité représente une charge mentale importante pour tout expatrié. C'est exactement la raison d'être de MyExpat qui accompagne les expatriés dans chaque étape de leur projet immobilier en France. Cela va de la recherche du bien à la gestion locative, en passant par le montage fiscal le plus adapté.

Notre équipe d'experts a accompagné des centaines d'expatriés dans l'optimisation de leur fiscalité immobilière, avec un objectif constant. C'est de transformer un investissement en un placement réellement rentable, malgré la distance et la complexité administrative. Investir en France depuis l'étranger ne devrait jamais être un parcours du combattant fiscal. Avec la bonne stratégie, la fiscalité française peut devenir un allié plutôt qu'un frein à votre projet.

Tableau comparatif : fiscalité selon le régime (LMNP vs location nue pour expatriés)

Sources : Code général des impôts (article 197 A et article 4B), impots.gouv.fr, economie.gouv.fr, Service Public – Impôt sur le revenu des non-résidents

Profitez de la meilleure imposition immobilière en France

Investir dans l'immobilier en France depuis l'étranger reste, en 2026, une stratégie patrimoniale pertinente pour tout expatrié. Il faut pour cela maîtriser les règles fiscales qui encadrent ce statut particulier. Notez le pourcentage minimum de 20 % puis 30 % et d'autres retraits modulés selon la nation de résidence. À cela s'ajoutent le choix décisif entre location nue et LMNP et la vigilance sur la réforme de la plus-value.

Bien structuré, un investissement locatif français peut générer un rendement net attractif. Vous allez aussi construire un patrimoine durable, où que vous viviez. Vous portez un projet solide et souhaitez sécuriser sa fiscalité dès aujourd'hui ? L'équipe MyExpat vous accompagne de A à Z, du choix du bien à l'optimisation de votre imposition annuelle. Contactez nos experts dès maintenant pour un premier échange personnalisé sur votre projet.