Présidentielle 2027 : ce qui changerait pour un non-résident propriétaire en France

L'IFI ne frappe aujourd'hui, pour un non-résident, que ses biens immobiliers situés en France au-delà de 1,3 million d'euros nets. Un basculement vers l'IFF, qui viserait les actifs financiers et exclurait l'immobilier, ferait sortir ce patrimoine français de l'assiette taxable, sans pour autant créer de nouvelle base imposable pour un expatrié dont les actifs financiers restent hors de France.

L'IFI non-résident concerne aujourd'hui 186 000 foyers fiscaux pour 2,2 milliards d'euros de recettes en 2024, selon la Direction générale des finances publiques. Plusieurs candidats à la présidentielle de 2027 proposent de remplacer cet impôt sur la fortune immobilière par un impôt sur la fortune financière (IFF), un basculement qui changerait l'exposition fiscale d'un propriétaire non résident.

Les essentiels à retenir

• IFI non-résident : un expatrié n'est imposable qu'à raison de ses biens immobiliers situés en France, au-delà de 1,3 million d'euros nets au 1er janvier (article 964 du CGI). Son patrimoine immobilier détenu à l'étranger reste hors assiette.
• Mesure en débat pour 2027 : le Rassemblement national propose de remplacer l'IFI par un impôt sur la fortune financière (IFF), qui exclurait l'immobilier et viserait les actifs financiers. La France insoumise porte à l'inverse le rétablissement d'un impôt sur la fortune à assiette élargie.
• Effet mécanique d'un basculement IFI/IFF : un expatrié dont le seul actif français est un bien immobilier sortirait de l'assiette de l'impôt sur la fortune, les placements financiers des non-résidents étant déjà exonérés.
• Calendrier : une réforme votée en loi de finances à l'automne 2027 s'appliquerait au 1er janvier 2028. L'impôt dû en 2027 reste calculé selon les règles en vigueur avant le scrutin.
• Paramètres non concernés par la présidentielle : les prélèvements sociaux (7,5 % pour un affilié UE/EEE/Suisse/Royaume-Uni, 17,2 % sinon) et le taux minimum d'imposition de 20 % puis 30 % relèvent de lois annuelles distinctes du programme présidentiel.
• Résidence secondaire : la majoration de taxe d'habitation de 5 % à 60 % en zone tendue et la fusion TLV/THLV en une taxe unique à compter de 2027 sont déjà votées, indépendamment du résultat de l'élection.

IFI, IFF : la mesure qui change le plus pour un expatrié propriétaire

Le remplacement de l'IFI par un impôt sur la fortune financière est la mesure la plus documentée du débat fiscal 2027 pour un propriétaire non résident. Elle toucherait directement l'assiette sur laquelle repose aujourd'hui l'imposition du patrimoine immobilier français des expatriés.

Comment un non-résident est imposé aujourd'hui sur son patrimoine immobilier français

Un non-résident est redevable de l'IFI uniquement sur ses biens et droits immobiliers situés en France, dès lors que leur valeur nette dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. C'est le principe de territorialité posé par l'article 964 du Code général des impôts. Son patrimoine immobilier détenu à l'étranger échappe à l'IFI français, sauf clause contraire d'une convention fiscale.

Le barème 2026 reste étagé de 0,5 % entre 800 000 € et 1,3 million d'euros à 1,5 % au-delà de 10 millions d'euros. L'abattement de 30 % réservé à la résidence principale ne s'applique pas à un non-résident, aucun bien français ne pouvant constituer sa résidence principale au sens fiscal. Les dettes affectées à l'acquisition du bien restent déductibles de l'assiette.

Selon la DGFiP, l'IFI a concerné près de 186 000 foyers en 2024, pour 2,2 milliards d'euros de recettes. Une part de ces foyers réside hors de France.

Ce que change un basculement de l'assiette vers le patrimoine financier

Le Rassemblement national porte, dans son programme économique depuis la présidentielle de 2022, le remplacement de l'IFI par un impôt sur la fortune financière (IFF). Cette proposition figure toujours au programme défendu par Jordan Bardella en vue de 2027, et Marine Le Pen l'a réaffirmée le 16 septembre 2025 sur Europe 1 et CNews, en réponse aux débats sur la taxe Zucman.

Le mécanisme inverse la logique actuelle. La résidence principale et les actifs professionnels seraient exclus du champ de l'impôt, de même que l'immobilier en général selon les explications données par le parti, tandis que les actifs financiers, comme les actions, en deviendraient la cible. Le programme ne comporte, à ce stade, aucune précision sur les règles de territorialité applicables à un non-résident.

Pour un expatrié dont le seul lien fiscal avec la France est un bien immobilier locatif, cette bascule ferait sortir ce bien de toute assiette de taxation du patrimoine. Les placements financiers détenus en France par un non-résident bénéficient déjà, sous l'IFI comme sous l'ancien ISF, d'une exonération spécifique. Un IFF calqué sur cette même territorialité laisserait donc, en l'état des informations disponibles, un non-résident propriétaire sans aucune imposition sur la fortune.

Qui y gagnerait, qui y perdrait, selon la composition du patrimoine

L'effet du basculement dépend entièrement de la composition du patrimoine. Un expatrié dont le patrimoine français se limite à un ou plusieurs biens locatifs sortirait du champ de l'impôt sur la fortune si l'IFF reprend la territorialité actuelle de l'IFI. Un non-résident détenant, en parallèle, des titres de sociétés françaises à prépondérance immobilière resterait, lui, dans une zone grise selon la rédaction retenue.

D'autres formations portent une direction inverse. La France insoumise, dans les livrets thématiques du programme « Mélenchon 2027 » publiés en 2026, prévoit un rétablissement d'un impôt sur la fortune, dont une version antérieure du mouvement intégrait un volet climatique et une assiette élargie aux actifs financiers. Une partie de la gauche défend par ailleurs un impôt plancher de 2 % sur les patrimoines dépassant 100 millions d'euros, un seuil qui ne concerne pas le profil type d'un investisseur locatif expatrié.

Le camp présidentiel se positionne, selon le suivi de campagne réalisé par ÉlyséeScope, sur une posture de consolidation plutôt que de réforme de l'IFI. Le programme des Républicains reste, à la date de rédaction, incomplet sur ce point selon Contribuables associés.

La résidence secondaire d'expatrié : trois taxes dans le débat

Une résidence secondaire française d'expatrié cumule potentiellement trois taxes distinctes de l'IFI. Leur régime a déjà évolué par la loi de finances pour 2026, indépendamment du résultat de la présidentielle.

Surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste due en 2026 pour tout logement meublé non affecté à l'habitation principale. Les communes situées en zone tendue, soit 3 689 communes en 2026, peuvent voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part communale, en application de l'article 1407 ter du CGI.

Selon le bilan des délibérations 2026 publié par la DGFiP, près d'une commune éligible sur deux a désormais activé ce levier, avec une préférence marquée pour les taux les plus élevés. Ce mouvement communal est indépendant du scrutin présidentiel : il relève des conseils municipaux, pas du programme d'un candidat national.

La loi de finances pour 2026, adoptée le 19 février 2026, réorganise par ailleurs l'articulation entre THRS et taxe sur les logements vacants à compter des impositions établies au titre de 2027, via une nouvelle taxe unique codifiée à l'article 1406 bis du CGI.

Taxe sur les logements vacants, cas fréquent chez les non-résidents

Un bien détenu par un expatrié et occupé seulement quelques semaines par an bascule facilement dans le champ de la taxe sur les logements vacants (TLV) s'il n'est pas meublé, ou dans celui de la THRS s'il l'est. La TLV s'applique en zone tendue à un taux de 17 % la première année, puis 34 % les années suivantes.

Hors zone tendue, une commune peut instituer la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) pour un bien vide depuis plus de deux ans, à son propre taux. À compter des impositions 2027, ces deux dispositifs fusionnent dans la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), créée par l'article 108 de la loi de finances pour 2026. Ce changement de cadre est déjà voté ; il ne dépend d'aucun programme présidentiel.

Durée de détention et exonération de plus-value

La vente d'un bien français par un non-résident bénéficie de deux régimes d'exonération distincts de la plus-value, indépendants des débats sur l'IFI. La cession de l'ancienne résidence principale avant le départ de France peut être totalement exonérée, sous conditions de délai et de libre disposition du bien.

Une seconde exonération, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette, concerne un logement français qui ne répond pas aux conditions de la première, à condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France au moins deux ans avant la vente. En dehors de ces cas, le régime de droit commun s'applique : abattement progressif jusqu'à exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Aucun programme consulté ne propose de modifier ces règles.

Les paramètres propres au non-résident que les programmes n'abordent pas

Deux paramètres pèsent chaque année sur la fiscalité d'un non-résident propriétaire, sans qu'aucun candidat à la présidentielle 2027 ne les ait, à ce jour, inscrits à son programme.

Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers selon le pays d'affiliation

Le taux des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers d'un non-résident dépend de son affiliation sociale, pas de sa nationalité. Un expatrié affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Un non-résident affilié à un régime tiers reste soumis au taux plein de 17,2 % sur la location nue et les plus-values.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus de location meublée non affiliée à la Sécurité sociale des indépendants à 18,6 %, sans toucher la location nue ni les plus-values immobilières. Ce paramètre relève d'une loi de financement annuelle, distincte du programme présidentiel, et aucune des propositions recensées sur l'IFI ou l'IFF ne l'aborde.

Taux minimum d'imposition et son mécanisme de dérogation

L'impôt sur le revenu d'un non-résident est calculé à un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus, puis 30 % au-delà, en application de l'article 197 A du CGI. Un expatrié peut y déroger en apportant la preuve que le taux moyen d'imposition sur l'ensemble de ses revenus mondiaux, appliqué à ses seuls revenus français, serait plus favorable.

Ce mécanisme conditionne directement la rentabilité nette d'un investissement locatif détenu depuis l'étranger. Il reste, à la date de rédaction, absent des programmes fiscaux consultés pour 2027, qui portent principalement sur l'imposition du patrimoine plutôt que sur celle des revenus des non-résidents.

Ce qu'une convention fiscale protège, et ce qu'une élection ne modifie pas du jour au lendemain

Une convention fiscale bilatérale prime sur le droit interne français. Ces textes attribuent généralement à l'État où se situe un bien immobilier le droit de l'imposer, qu'il s'agisse des revenus, de la plus-value ou de la fortune. Un basculement de l'IFI vers l'IFF ne requiert pas de renégociation de ces conventions : la plupart visent, de façon générique, l'impôt sur la fortune, sans nommer l'IFI. C'est donc la loi française qui détermine l'assiette réelle, dans le cadre fixé par la convention.

Le calendrier institutionnel limite par ailleurs la portée immédiate de toute promesse de campagne. Une réforme fiscale ne peut entrer en vigueur qu'après un vote en loi de finances. Dans le scénario le plus courant, une mesure discutée pendant la campagne 2027 et votée à l'automne ne s'appliquerait qu'à compter du 1er janvier 2028. L'impôt dû en 2027 sur le patrimoine détenu au 1er janvier 2027 reste calculé selon les règles actuellement en vigueur, quel que soit le résultat du scrutin.

Cette mécanique vaut aussi pour la fiscalité des revenus et des plus-values : aucune des mesures recensées dans cet article ne peut s'appliquer rétroactivement à une cession ou à un loyer perçu avant son entrée en vigueur légale.

Faut-il arbitrer avant le scrutin ? Trois situations types

L'exposition d'un expatrié aux mesures en débat dépend moins de son pays de résidence que de la composition de son patrimoine français. Trois profils illustrent des logiques différentes.

Expatrié en UE

Un expatrié résidant dans un État de l'Union européenne, affilié à son régime de sécurité sociale local, bénéficie déjà du taux réduit de 7,5 % sur ses revenus fonciers. Un basculement de l'IFI vers l'IFF ne modifierait pas ce taux, fixé par la loi de financement de la Sécurité sociale et non par le programme fiscal présidentiel. Son exposition à la réforme du patrimoine dépend uniquement de la valeur nette de son bien français et de la part de placements financiers qu'il détient en France.

Expatrié hors UE

Un expatrié résidant hors de l'Union européenne, sans affiliation à un régime social européen, supporte le taux plein de prélèvements sociaux et le taux minimum de 20 % ou 30 % à l'impôt sur le revenu. Ces deux paramètres resteraient inchangés par un basculement IFI/IFF. Son exposition à la réforme du patrimoine suit la même logique que pour un résident de l'Union européenne : elle dépend de la composition de son patrimoine français, immobilier ou financier.

Retour en France prévu

Un expatrié qui prévoit un retour en France redevient, dès sa nouvelle domiciliation fiscale, imposable sur son patrimoine mondial, quel que soit le nom de l'impôt sur la fortune en vigueur à cette date. La date du retour, rapprochée du calendrier d'entrée en vigueur d'une éventuelle réforme (le 1er janvier 2028 dans le scénario le plus courant), détermine sous quel régime ce patrimoine mondial serait d'abord évalué.

En bref : trois repères pour un propriétaire non résident

Trois repères se dégagent du débat fiscal en vue de 2027, pour un expatrié propriétaire en France.

Le premier tient à l'assiette. Un basculement de l'IFI vers l'IFF déplacerait l'imposition du patrimoine de l'immobilier vers les actifs financiers. Pour un non-résident dont le seul lien patrimonial avec la France est un bien locatif, l'effet mécanique serait une sortie de l'assiette de l'impôt sur la fortune, les placements financiers des non-résidents étant déjà exonérés. La proposition inverse, portée par d'autres formations, produirait l'effet contraire selon la rédaction retenue.

Le deuxième tient au calendrier. Aucune mesure discutée pendant la campagne ne modifie l'imposition due au titre de 2027, calculée sur le patrimoine détenu au 1er janvier 2027. Une réforme votée à l'automne 2027 entrerait en vigueur au 1er janvier 2028 dans le scénario le plus courant.

Le troisième tient au périmètre réel du débat. Les paramètres qui pèsent chaque année sur la rentabilité nette d'un investissement locatif détenu depuis l'étranger, à savoir les prélèvements sociaux selon le pays d'affiliation et le taux minimum d'imposition de 20 % puis 30 %, ne figurent dans aucun des programmes consultés. Ils relèvent des lois de finances et de financement de la Sécurité sociale votées chaque année.

L'arbitrage utile porte donc moins sur l'anticipation d'un résultat électoral que sur la connaissance exacte de la composition de son patrimoine français et de sa situation d'affiliation sociale. Pour situer votre propre exposition, les guides du cocon fiscalité non-résidents de myexpat.fr détaillent chacun de ces paramètres.