Plus-value LMNP : quelle fiscalité pour les expatriés en 2026 ?

En 2026, la plus-value LMNP réalisée par un expatrié reste soumise au régime des particuliers (et non professionnel), avec un impôt de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 % (ou exonération partielle selon le pays où vous vous trouvez). Les amortissements déduits pendant la location ne sont pas réintégrés dans le calcul du montant imposable. Une exonération totale de l'impôt est acquise après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans. Un non-résident peut aussi bénéficier d'une exonération spécifique de 150 000 € sur le prix de cession, sous conditions.

La plus-value LMNP constitue un enjeu majeur pour les expatriés qui souhaitent revendre un bien immobilier meublé situé en France. Entre les nouvelles règles, le calcul de la plus-value, les prélèvements spécifiques aux non-résidents et les dispositifs d'exonération. Il est indispensable de maîtriser chaque étape avant de céder votre investissement. À titre d'exemple, la plus-value immobilière reste soumise à un pourcentage de 19 % d'impôt sur le revenu. À cela peuvent s'ajouter des prélèvements sociaux dont la valeur varie selon votre situation et le pays où vous résidez.

Par ailleurs, l'exonération totale d'impôt demeure sur vos gains acquis après 22 ans de détention, tandis que celle des prélèvements sociaux intervient après 30 ans. Prenez aussi note de la surtaxe de 2 % à 6 % qui peut s'appliquer lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Pour un expatrié, ces paramètres doivent également être conciliés avec les conventions fiscales internationales et les éventuelles exonérations réservées aux non-résidents. Se faire accompagner par un spécialiste comme MyExpat permet ainsi d'anticiper les conséquences fiscales de la vente et de sécuriser chaque décision patrimoniale.

L'essentiel à savoir sur la plus-value LMNP en 2026

En 2026, la plus-value LMNP d'un non-résident est calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI). Résultat : les amortissements déduits chaque année ne sont pas réintégrés dans le calcul, contrairement à un statut LMP (loueur en meublé professionnel).

Vous devez tenir compte des principaux points suivants pour mieux anticiper la plus-value en LMNP pour les expatriés :

• Taux d'imposition : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, applicable au prix de vente diminué du prix d'acquisition.
• Prélèvements sociaux : 17,2 %, avec exonération possible pour les résidents de l'espace économique européen (EEE) affiliés à un régime de sécurité sociale local.
• Abattements pour durée de détention : dégressifs, jusqu'à exonération totale de l'impôt sur vos gains après 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans.
• Exonération spécifique non-résident : jusqu'à 150 000 € de plus-value exonérée sous conditions (une seule fois, dans la limite de 10 ans après le départ de France).
• Représentant sur la fiscalité : obligatoire pour toute vente dont le prix dépasse 150 000 €, sauf dans l'EEE.

Ce cadre pose les bases. Voyez maintenant comment se construit concrètement le calcul du montant imposable.

Comment calculer la plus-value de votre LMNP en tant que non-résident ?

Le calcul de la plus-value LMNP repose sur une formule simple en apparence : prix de cession moins prix d'acquisition, ajusté des frais et travaux, puis réduit par les abattements liés à la durée de détention. La complexité vient de la bonne prise en compte du prix d'acquisition et des frais annexes, qui déterminent le montant final soumis à l'impôt.

Quelques points sont à prendre en compte pour calculer efficacement la plus-value de votre vente. En tant que résident, vous devez faire très attention au risque de tout perdre.

Détermination du prix de cession et d'acquisition

Le prix de cession correspond au montant de vente diminué des frais supportés lors de la revente. Le prix d'acquisition, lui, correspond au prix d'achat initial, majoré :

• des frais de notaire réels ou forfaitaires (7,5 % du prix d'achat si aucun justificatif),
• des travaux réalisés, sous conditions de justificatifs (ou forfait de 15 % après 5 ans de détention),
• des frais liés à un éventuel crédit ou à une acquisition en VEFA.

C'est la différence entre ces deux montants qui constitue la plus-value brute, avant application des abattements. Un point de vigilance essentiel pour un LMNP. Les amortissements comptables pratiqués chaque année pour réduire vos revenus locatifs ne diminuent pas le prix d'acquisition dans ce calcul. C'est la différence fondamentale avec le régime LMP, où une réintégration des amortissements est appliquée et alourdit sensiblement la plus-value imposable.

Les abattements pour durée de détention en 2026

Le montant de la plus-value brute est ensuite réduit par une baisse progressive selon le nombre d'années de détention du bien. Ce mécanisme distingue deux points distincts, dont celui applicable à l'impôt sur les gains et celui applicable aux prélèvements sociaux.

Sources : Article 150 VC du Code Général des Impôts, service-public.fr (fiscalité des plus-values immobilières), à jour pour 2026.

✅️ Le conseil d'un expert : ne confondez jamais la durée de location meublée avec la durée de détention du bien. C'est la date d'acquisition (l'acte notarié) qui sert de point de départ au calcul, même si le logement a été loué en nu avant de basculer en LMNP. Beaucoup de nos clients sous-estiment leur baisse réelle faute d'avoir vérifié cette date précisément.

Fiscalité des expatriés : quelle imposition sur la plus-value ?

Un non-résident fiscal paie sa plus-value immobilière selon les mêmes taux qu'un résident français (19 % d'impôt sur les gains et 17,2 % de prélèvements sociaux). Toutefois, il peut obtenir une exonération selon son pays de résidence, grâce aux conventions fiscales bilatérales et au régime européen de sécurité sociale.

L'imposition dépend principalement du pays où vous résidez au moment de la vente du logement. Pour cela, il ne faut pas hésiter à vous informer sur l'existence d'une convention fiscale avec la France.

Le prélèvement forfaitaire pour les non-résidents

Le montant d'impôt sur les gains appliqué à votre plus-value LMNP reste fixé à 19 % du montant net imposable, après abattement. Ce taux est identique pour tous les non-résidents, quel que soit leur pays d'imposition. La seule exception concerne l'existence d'une disposition contraire d'une convention fiscale spécifique signée entre la France et ce pays.

Au-delà d'un prix de cession de 150 000 €, la loi impose la désignation d'un représentant fiscal accrédité. Ce dernier est chargé de garantir à l'administration française le paiement effectif de l'impôt. Cette obligation ne s'applique pas si vous résidez dans l'EEE.

L'impact des prélèvements sociaux (CSG/CRDS) selon votre pays de résidence

C'est ici que se joue une véritable opportunité d'optimisation pour de nombreux expatriés. Il est possible d'obtenir une exonération de 17,2 % sur la plus-value sur les prélèvements sociaux. Cela est possible si vous êtes expatrié dans un pays appartenant à l'espace économique européen ou si vous êtes en Suisse.

Pour un expatrié résidant hors EEE (États-Unis, Émirats, Singapour…), ces prélèvements sociaux restent dus au taux plein. Cela peut parfaitement représenter un écart de plusieurs milliers d'euros sur le montant final payé.

👌 Le conseil d'un expert : avant toute vente, faites vérifier votre situation d'affiliation sociale par un conseiller. Ce point, souvent négligé, peut représenter à lui seul l'équivalent d'une baisse supplémentaire de plusieurs années de détention.

Cas pratique 2026 : revente d'un bien LMNP depuis l'étranger

Pour un LMNP acheté 220 000 € en 2014 et revendu 310 000 € en 2026 par un expatrié résidant en Espagne (EEE). L'impôt final sur la plus-value s'élève à environ 11 400 €, grâce à l'exonération des prélèvements sociaux et à 12 ans d'abattement.

Prenez ici l'exemple anonymisé d'un client de MyExpat, expatrié depuis 8 ans en Espagne :

• Prix d'acquisition : 220 000 € en 2014 (frais de notaire forfaitaires inclus : 236 500 €)
• Prix de cession : 310 000 € en 2026, soit 12 ans de détention
• Amortissements déduits pendant la location : environ 60 000 € (non réintégrés dans ce calcul, conformément au régime LMNP)
• Plus-value brute : 310 000 € − 236 500 € = 73 500 €
• Abattement IR (12 ans, soit 6 années au-delà du seuil de 6 ans à 6 %/an) : 36 %, soit une baisse de 26 460 €
• Montant imposable IR : 47 040 € → impôt de 19 % = 8 938 €
• Prélèvements sociaux : exonérés (client affilié au régime de sécurité sociale espagnol, EEE)
• Impôt final total : environ 8 938 €, soit un taux effectif de 12,2 % sur la plus-value brute

Ce cas illustre l'importance de deux leviers : la durée de détention et le statut d'affiliation sociale. Sans l'exonération EEE, ce même client aurait payé environ 8 090 € de prélèvements sociaux supplémentaires.

Les cas d'exonération de la plus-value LMNP spécifiques aux expatriés

Un non-résident peut bénéficier d'une exonération de plus-value allant jusqu'à 150 000 €, en plus des abattements classiques liés à la durée de détention, à condition de respecter les critères fixés par l'article 150 U II 2° du CGI.

Les conditions cumulatives à respecter :

• Le vendeur doit être ressortissant d'un État membre de l'EEE ou d'un pays ayant signé une convention fiscale avec la France comportant une clause d'assistance administrative.
• Le logement vendu doit avoir été la résidence principale du vendeur en France à un moment donné avant l'expatriation.
• La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10ᵉ année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France. Aucune limite de délai ne s'impose si le bien est resté à la libre disposition du vendeur depuis son départ, sans être loué ni occupé par un tiers.
• L'exonération ne peut être utilisée qu'une seule fois par foyer fiscal, et le plafond de 150 000 € s'applique à la plus-value nette par personne.

Un LMNP loué en continu ne remplit généralement pas la condition de "libre disposition". Cela rend cette exonération moins fréquente pour ce type de bien que pour une ancienne résidence principale devenue meublée après le départ. Chaque dossier mérite néanmoins une analyse individuelle, notamment lorsque la location meublée a débuté après l'expatriation.

Propriétaires expatriés : confiez la revente de votre bien à un expert

La plus-value LMNP obéit à des règles précises que tout propriétaire expatrié doit maîtriser avant de revendre son bien meublé en France. En 2026, l'essentiel concerne le régime applicable, qui reste celui des particuliers (sans réintégration d'amortissement). Notez aussi les abattements pour durée de détention qui réduisent progressivement l'impôt jusqu'à exonération totale. N'oubliez pas que le pays où vous résidez peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros sur les prélèvements sociaux.

Anticiper ce calcul, c'est éviter les mauvaises surprises et optimiser le montant net perçu lors de la vente. Ne laissez pas la distance compliquer une transaction qui mérite un accompagnement expert. Faites estimer votre bien meublé et obtenez votre bilan fiscal de revente gratuit avec les conseillers MyExpat. Vous aurez aussi droit à un accompagnement pour la représentation fiscale obligatoire au-delà de 150 000 €. À cela s'ajoute la recherche active d'investisseurs, français ou étrangers, intéressés par l'investissement locatif meublé.