DPE location : obligations, interdictions et calendrier 2026

Le DPE location est obligatoire pour la plupart des logements proposés à la location. Pour un propriétaire expatrié, cette obligation ne disparaît évidemment pas avec la distance : le bailleur doit disposer d'un DPE valide et le tenir à disposition du candidat locataire, puis l'intégrer au dossier de diagnostic technique annexé au bail. Cela s'inscrit dans l'ensemble des obligations applicables à un propriétaire vivant à l'étranger.

En 2026, un logement classé G ne peut plus être loué en métropole dans le cadre d'un bail d'habitation. La classe F reste louable jusqu'à fin 2027, mais elle sera à son tour interdite à partir de 2028. La classe E sera concernée en 2034. Un DPE valide doit être disponible avant la mise en location.

Le DPE ne sert donc plus seulement à informer le locataire sur sa consommation énergétique. Il conditionne désormais directement la possibilité de louer le logement dans le temps.

Pour un investisseur expatrié, cette évolution doit être intégrée dès l'achat du bien : un appartement classé F en 2026 peut encore être loué, mais il devra être amélioré avant 2028 pour conserver durablement son potentiel locatif.

DPE location : à quoi sert réellement le diagnostic ?

Le diagnostic de performance énergétique évalue la performance énergétique et climatique d'un logement. Il attribue notamment une classe allant de A à G et fournit une estimation de la consommation énergétique ainsi que des émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE comporte également des recommandations destinées à améliorer la performance du logement et donne une estimation des dépenses énergétiques pour un usage standard. Le ministère de la Transition écologique rappelle que le DPE est devenu opposable depuis le 1er juillet 2021, ce qui renforce son importance juridique.

Un document devenu stratégique pour l'investisseur

Pour un bailleur, la classe énergétique influence désormais :

• la possibilité de louer le logement ;
• l'évolution du loyer ;
• les travaux à prévoir ;
• l'attractivité du bien auprès des locataires ;
• la valeur patrimoniale du logement ;
• le calcul de la rentabilité future.

Un DPE F ou G ne signifie donc pas automatiquement qu'il faut vendre. Il signifie surtout qu'il faut chiffrer le coût de sortie de la passoire énergétique et l'intégrer dans l'analyse du projet.

Quelle classe DPE pour louer en 2026 ?

En métropole, en 2026, les logements classés A, B, C, D, E ou F peuvent encore satisfaire au critère de performance énergétique permettant la location d'un logement décent. En revanche, la classe G est désormais exclue pour les nouveaux baux, mais également lors du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail.

*Ce calendrier concerne les logements situés en France métropolitaine. Les départements et régions d'outre-mer disposent d'un calendrier spécifique.

Attention au gel des loyers des classes F et G

L'interdiction de louer n'est pas la seule contrainte.

Depuis le 24 août 2022, l'augmentation du loyer est interdite pour les logements classés F ou G dans plusieurs situations, notamment lors d'une nouvelle location, d'un renouvellement ou d'une reconduction du bail.

Pour un propriétaire expatrié, cela signifie qu'un bien F peut encore générer des loyers en 2026, mais que son potentiel d'augmentation est déjà fortement limité.

Le calendrier d'interdiction des logements énergivores

Le calendrier prévu par la loi Climat et résilience est progressif.

1er janvier 2025 : interdiction des logements G

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus au niveau de performance énergétique minimal exigé pour être considéré comme décent en métropole.

Cette règle concerne les nouveaux contrats mais également le renouvellement et la reconduction tacite des baux concernés.

Un propriétaire qui achète en 2026 un appartement classé G ne doit donc pas raisonner comme s'il achetait un bien locatif immédiatement exploitable.

1er janvier 2028 : interdiction des logements F

À compter de 2028, le niveau minimal sera relevé à la classe E.

Un logement F acheté en 2026 dispose donc encore d'une fenêtre locative, mais elle est limitée dans le temps.

Pour un investisseur, cette échéance doit être comparée à la durée prévue de détention du bien et au montant des travaux nécessaires pour atteindre au minimum E.

1er janvier 2034 : interdiction des logements E

À partir de 2034, seuls les logements classés A à D pourront satisfaire au niveau minimal de performance énergétique pour la location d'habitation en métropole.

La logique est donc simple : acheter un bien E en 2026 n'est pas interdit, mais il faut déjà intégrer la perspective d'une amélioration énergétique avant 2034.

DPE location : quelle durée de validité ?

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est normalement valable 10 ans.

En revanche, les anciens DPE ont fait l'objet de périodes de validité transitoires. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont notamment plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Pour un bailleur en 2026, il est donc insuffisant de regarder uniquement la date inscrite sur un ancien document : il faut vérifier que le DPE est toujours juridiquement utilisable.

Les changements de 2026 à connaître

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9.

Les DPE réalisés en 2025 ou auparavant restent valables, mais certains logements peuvent bénéficier d'une mise à jour gratuite de leur étiquette énergétique sans nouvelle visite, via une attestation disponible sur le site de l'Ademe.

C'est un point particulièrement intéressant pour les propriétaires de logements chauffés à l'électricité.

Le cas des petites surfaces

Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes ont été adaptés pour les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m².

Un petit appartement ayant obtenu une mauvaise étiquette avec l'ancienne méthode peut donc avoir une classe améliorée grâce à la nouvelle attestation, sans refaire nécessairement l'intégralité du diagnostic.

Quel est le prix d'un DPE pour une location ?

Le prix d'un DPE n'est pas réglementé par l'État. Chaque diagnostiqueur fixe donc librement son tarif. Le montant dépend notamment de la localisation, de la taille et de la configuration du logement.

Il faut donc éviter de retenir un tarif national unique comme référence.

Pour un propriétaire expatrié, le bon réflexe est de demander plusieurs devis auprès de diagnostiqueurs certifiés et de vérifier précisément ce qui est inclus.

Comment éviter un DPE inutilisable ?

Le diagnostiqueur doit notamment être certifié et assuré. Le DPE doit ensuite être transmis à l'observatoire de l'Ademe et recevoir un numéro d'identification à 13 chiffres.

Sans ce numéro, le DPE n'est pas valable.

Avant de commander le diagnostic, vérifiez donc :

• la certification du diagnostiqueur ;
• son assurance professionnelle ;
• le prix TTC ;
• les délais d'intervention ;
• les documents à préparer ;
• les modalités de transmission du DPE ;
• le numéro d'identification Ademe après réalisation.

Comment faire réaliser un DPE quand on est expatrié ?

C'est l'un des principaux sujets pratiques pour un propriétaire vivant à l'étranger.

Le propriétaire n'a pas besoin d'être physiquement présent le jour du diagnostic. En revanche, le diagnostiqueur doit pouvoir accéder au logement et disposer des informations nécessaires à son intervention.

Le ministère de la Transition écologique recommande notamment de transmettre en amont les documents utiles concernant le logement et ses équipements.

Qui fait entrer le diagnostiqueur ?

Plusieurs solutions sont possibles :

• un gestionnaire locatif disposant des clés ;
• un mandataire local ;
• un gardien ou syndic lorsque la configuration du bien le permet ;
• un proche mandaté par le propriétaire ;
• un prestataire intervenant sur place.

Le point important est de ne pas attendre la veille du rendez-vous pour organiser l'accès.

Comment mandater quelqu'un depuis l'étranger ?

Un propriétaire non-résident peut organiser la prestation à distance en donnant des instructions précises au mandataire chargé de l'accès au logement.

Dans la pratique, le processus peut être organisé ainsi :

1. sélection d'un diagnostiqueur certifié ;
2. prise de rendez-vous ;
3. transmission des informations et documents disponibles ;
4. désignation de la personne qui possède les clés ;
5. confirmation du rendez-vous ;
6. accès au logement le jour du diagnostic ;
7. récupération du DPE et de son numéro Ademe ;
8. archivage du document avec les autres pièces locatives.

L'intérêt d'une gestion locative adaptée aux expatriés est précisément de pouvoir absorber ce type d'opération sans demander au propriétaire de revenir en France.

DPE et travaux : que peut faire un propriétaire bailleur ?

Un mauvais DPE ne signifie pas nécessairement qu'il faut engager immédiatement une rénovation complète.

Le DPE fournit des recommandations de travaux, mais ces recommandations restent indicatives. Le propriétaire doit donc faire réaliser une analyse technique et économique avant de décider d'un programme de rénovation.

Ne pas confondre DPE et audit énergétique

Le DPE et l'audit énergétique ne sont pas interchangeables.

Pour une location classique, le DPE constitue le diagnostic obligatoire permettant notamment d'informer le locataire et de déterminer la classe énergétique.

L'audit énergétique concerne principalement certaines opérations de vente de logements énergivores. Il n'est pas automatiquement obligatoire pour louer un logement F ou G. Les Notaires de France le rappellent explicitement : contrairement à la vente, l'audit énergétique n'est pas exigé pour une simple mise en location.

Faut-il forcément tout rénover ?

Non.

La stratégie dépend du bien et de son DPE initial.

Par exemple, un appartement classé F peut nécessiter une combinaison d'isolation, de remplacement des menuiseries, d'amélioration du système de chauffage ou de ventilation. Mais il est impossible de déterminer sérieusement le coût sans visiter le logement et analyser sa configuration.

Pour un expatrié, l'enjeu consiste surtout à obtenir un chiffrage fiable avant de décider.

MyExpat et le DPE : comment gérer les travaux à distance ?

Le DPE peut faire apparaître la nécessité de travaux énergétiques. Pour un propriétaire expatrié, la difficulté n'est alors plus seulement technique : elle devient également organisationnelle.

Il faut obtenir des devis, comparer les solutions, vérifier leur cohérence avec le bâtiment, planifier les interventions et suivre leur réalisation.

MyExpat intervient dans ce parcours en tant que courtier en travaux : son rôle est de faciliter la mise en relation et la comparaison des solutions avec des entreprises adaptées.

En revanche, il est important de distinguer le courtage en travaux du rôle d'une entreprise de rénovation ou d'un maître d'œuvre : MyExpat ne se substitue pas à l'entreprise qui réalise les travaux et ne pilote pas directement le chantier.

Cette distinction est essentielle pour un propriétaire non-résident : l'accompagnement permet de structurer la recherche des entreprises et des devis, mais les responsabilités techniques restent celles des professionnels qui interviennent effectivement sur le chantier.

Le bon réflexe : raisonner en coût global

Pour un investissement locatif, le raisonnement ne doit pas être :

« Combien coûte le DPE ? »

Il doit plutôt être :

« Quelle classe énergétique ai-je aujourd'hui, quelle classe dois-je atteindre et combien me coûte le maintien du bien sur le marché locatif ? »

Un DPE à quelques centaines d'euros peut ainsi éviter une erreur d'investissement beaucoup plus importante.

Que faire si le DPE est mauvais ou semble erroné ?

Il faut distinguer deux situations.

Premier cas : le DPE est mauvais mais cohérent. Le logement est réellement classé F ou G. Il faut alors analyser les travaux permettant d'améliorer sa performance.

Deuxième cas : le résultat semble incohérent ou comporte une erreur. Il faut alors demander des explications et, si nécessaire, contester le diagnostic.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas d'erreur, sauf notamment lorsque l'erreur provient d'informations volontairement fausses communiquées par le propriétaire.

Comment contester un DPE ?

La première étape consiste à reprendre le rapport et les données utilisées :

• surface de référence ;
• isolation ;
• fenêtres ;
• chauffage ;
• eau chaude sanitaire ;
• ventilation ;
• caractéristiques du bâtiment ;
• justificatifs fournis au diagnostiqueur.

Il est ensuite possible de demander des explications au diagnostiqueur et, selon la situation, de faire réaliser une nouvelle analyse.

Si un préjudice est subi et qu'aucune solution amiable n'aboutit, un recours judiciaire peut être envisagé. Service-Public précise notamment que le locataire peut saisir le tribunal du lieu où se situe le logement pour demander des dommages-intérêts ou, dans certains cas, l'annulation du bail.

Ne pas refaire systématiquement le DPE

Un mauvais classement n'est pas en lui-même la preuve d'une erreur.

Faire refaire un DPE uniquement parce que le résultat ne correspond pas à l'objectif du propriétaire peut donc être une mauvaise stratégie. Il vaut mieux commencer par identifier pourquoi le logement obtient cette classe.

DPE location : les erreurs à éviter quand on est expatrié

La distance augmente certains risques très concrets.

Acheter un logement F sans chiffrer les travaux

Un F peut encore être loué en 2026, mais l'échéance de 2028 est connue.

Il faut donc intégrer les travaux dans le prix d'acquisition et non les découvrir après la signature.

Se contenter d'un ancien DPE

Un document ancien peut ne plus être valable.

En 2026, les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont notamment plus valables.

Ne pas vérifier la nouvelle étiquette des petites surfaces

Pour un logement de 40 m² ou moins, une attestation actualisée peut modifier l'étiquette énergétique sans nouvelle visite.

Penser qu'un DPE suffit à définir le programme de travaux

Le DPE donne des recommandations, mais il ne remplace pas nécessairement une analyse technique détaillée lorsqu'un chantier important est envisagé.

Attendre le départ du locataire

Pour un expatrié, attendre la fin du bail pour traiter un problème énergétique peut faire perdre plusieurs mois.

Il est généralement préférable d'anticiper les échéances réglementaires plusieurs années à l'avance.

DPE location : ce qu'un propriétaire expatrié doit vérifier en 2026

Avant de mettre un logement en location, nous recommandons de contrôler cette checklist :

• DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié ;
• DPE encore valide ;
• numéro d'identification Ademe présent ;
• classe énergétique vérifiée ;
• attestation 2026 vérifiée lorsque le logement est chauffé à l'électricité ;
• nouvelle étiquette vérifiée pour les logements ≤ 40 m² ;
• estimation des travaux si le bien est F ;
• calendrier 2028 intégré dans la stratégie patrimoniale ;
• annonce locative conforme ;
• DPE intégré au dossier de diagnostic technique ;
• personne mandatée pour ouvrir le logement si le propriétaire vit à l'étranger.

Le ministère de la Transition écologique rappelle que le DPE doit être tenu à disposition du candidat locataire dès la mise en location et qu'il doit être réalisé à l'initiative du propriétaire, à ses frais.

Le DPE est devenu un critère d'investissement

En 2026, le DPE location n'est plus un simple document administratif à joindre au bail. Il détermine progressivement la capacité d'un logement à rester sur le marché locatif.

À retenir :

• G : interdit à la location depuis 2025 en métropole ;
• F : encore louable en 2026, mais interdit à partir de 2028 ;
• E : encore louable en 2026, mais interdit à partir de 2034 ;
• un DPE réalisé depuis juillet 2021 est valable 10 ans ;
• son prix est librement fixé par le diagnostiqueur ;
• un DPE erroné peut être contesté ;
• depuis 2026, le coefficient électrique de calcul a changé ;
• pour un expatrié, le principal enjeu est d'organiser le diagnostic, l'accès au logement et les éventuels travaux sans présence physique en France.

Un logement F ou G n'est donc pas nécessairement à écarter. Mais son prix d'achat doit intégrer le calendrier réglementaire, le coût réel des travaux et la stratégie locative à long terme.

Pour un propriétaire expatrié, c'est précisément cette anticipation qui permet d'éviter de découvrir, après l'acquisition, qu'un logement rentable sur le papier devient difficile à louer.