Expatriés : comprendre, déclarer et réduire son IFI - My expat

Certains propriétaires de biens immobiliers peuvent être soumis à un impôt spécifique, que l’on appelle l’Impôt sur la Fortune Immobilière, ou l’IFI. Ce dernier a remplacé l’ISF (Impôt sur la Fortune) en 2018. Lorsqu’un foyer fiscal possède un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros, il peut être soumis à cet impôt. Pour les résidents français, l’impôt sur la fortune immobilière prend en compte le patrimoine immobilier détenu dans l’Hexagone et à l’étranger. En revanche, pour les expatriés, c’est le patrimoine détenu en France uniquement qui est pris en compte. En plus des bien immobiliers, s’ajoutent les produits financiers ayant des valeurs immobilières, notamment la SCPI, la SCI ou les unités de compte.

Comment déclarer et payer l’IFI ?

Les expatriés français, sous réserve de conventions internationales, sont imposables à l’IFI. Il est important de noter que les personnes s’étant expatriées sont imposables sur leurs biens situés en France uniquement pendant 5 ans. Au-delà de cette période, ils seront imposables dans les conditions de droit commun. La déclaration de l’IFI se fait en même temps que celle des revenus. L’impôt sur la fortune immobilière est déclaré et payé auprès des Services des Impôts des Particuliers non-résidents (ou SIPNR). Les personnes qui ne déclarent pas de revenus doivent quand même payer l’IFI à travers une déclaration spécifique, sans revenus.

Le montant de l’impôt sur le patrimoine immobilier est fixé suivant un barème spécifique. Par exemple, si le patrimoine immobilier vaut entre 1,3 et 2,57 millions d’euros, l’IFI est de 0,7%. Entre 2,57 et 5 millions d’euros, il est de 1%, et entre 5 et 10 millions, il s’élève à 1,25%. Pour un patrimoine de plus de 10 millions d’euros, l’IFI est de 1.5%. NB : La date limite du règlement de l’IFI est le 15 septembre.

Comment réduire le montant de son IFI ?

Il existe plusieurs façons de réduire le montant de l’impôt sur la fortune immobilière. En voici quelques-unes.

La donation à ses enfants

La première solution est la donation d’un parent à ses enfants ou à ses proches. La donation offre plusieurs avantages stratégiques. Premièrement, la réduction de l’impôt sur la fortune immobilière, et deuxièmement, la suppression de l’impôt sur la plus-value. C’est une manière intéressante de profiter d’une fiscalité très favorable. Il est important de noter qu’il est possible d’ajouter des conditions à une donation pour notamment protéger l’intérêt et le patrimoine familial.

Donation de l’usufruit

Donner l’usufruit temporaire à une personne permet aussi de réduire l’IFI du propriétaire expatrié. D’ailleurs, ce dernier n’est plus imposable pendant au moins 10 ans. Pour rappel, l’usufruit permet de collecter les loyers, dans le cas d’un bien loué par exemple. Le propriétaire garde la nue-propriété. Dans ce scénario, c’est l’usufruitier qui devient redevable de l’impôt. Donc, cette solution est intéressante si l’usufruit n’est pas soumis à cet impôt immobilier. Une fois la durée de l’usufruit temporaire terminée, le propriétaire récupère la totalité de son bien, sans frais ni taxes. En savoir plus sur le démémbrement de propriété : [Webinar] LMNP, Pinel, démembrement, LMP, etc., quel dispositif choisir pour investir dans l’immobilier quand on est expatrié ?

Investir en nue-propriété

Investir en nue-propriété est encore une autre stratégie, qui se rapproche de la donation de l’usufruit. Ici, l’investisseur n’achète que les murs d’un bien. Et, pendant toute la durée du démembrement, généralement entre 15 et 20 ans, on ne prendra pas en compte le bien en question dans le patrimoine de l’acquéreur, mais celui de l’usufruitier. À la fin de cette durée, le nue-propriétaire récupère la totalité du bien, sans frais ni impôts particuliers.

Opter pour la location meublé de votre bien locatif

Souvent, dans le cadre d’un investissement locatif, la question de la location meublée professionnelle se pose. Pour réduire le montant de son impôt sur la fortune immobilière, la location meublée professionnelle, ou LMP, s’avère être une solution très intéressante. Mais attention, pour un expatrié, il est possible de passer sous ce régime seulement lorsque le revenu brut locatif annuel dépasse 23 000 €. Aussi, il faut que les revenus générés par les loyers perçus correspondent à plus de 50% des revenus du propriétaire. Or, le propriétaire peut parfois avoir du mal à dépasser ce seuil s’il exerce une activité principale. Ce scénario peut être avantageux pour un retraité par exemple. En savoir plus : Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Constituer une SCI

Constituer une Société Civile Immobilière, ou SCI, avec ses proches quand on est expatrié, est également une stratégie de réduction du montant de l’IFI. Chaque associé de cette SCI devra déclarer au fisc la valeur de ses parts uniquement. Et, ces dernières seront moins taxées que si le logement avait été acheté entièrement par une seule personne. Dans ce cas de figure, il existe des conditions pour appliquer des abattements, qu’il est intéressant de prendre en compte aussi. Ceci pourrait vous intéresser : Investir dans une SCI familiale D’ailleurs, certains prennent en compte les décotes pour diminuer leur impôt sur la fortune immobilière. En effet, certaines dettes peuvent être déduites de ce dernier, notamment le coût d’acquisition, d’entretien, de travaux ou d’aménagement par exemple. Attention, toutes les dettes ou dépenses ne peuvent pas être déduites de l’IFI. C’est le cas de la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux, qui ne font pas baisser l’impôt sur la fortune immobilière.