Convention fiscale France Belgique immobilier : règles fiscales pour les propriétaires expatriés

En 2026, deux conventions bilatérales distinctes encadrent la fiscalité immobilière franco-belge : la convention du 10 mars 1964 pour les revenus et plus-values, et la convention du 20 janvier 1959 pour les successions. Le principe commun est simple : un bien immobilier reste imposable dans le pays où il se situe, quel que soit le pays de résidence fiscale du propriétaire. Un Belge qui loue ou vend un appartement en France reste donc redevable de l'impôt français sur ce bien, tout en bénéficiant de mécanismes destinés à éviter une double imposition en Belgique.

Un Français résident en Belgique qui possède un bien immobilier en France, ou un Belge qui investit dans l'immobilier français, doit composer avec deux systèmes fiscaux différents. La confusion la plus fréquente porte sur le texte applicable : de nombreux articles en ligne évoquent une "nouvelle convention" comme si elle était déjà en vigueur, ce qui est faux en 2026.

Ce guide détaille les règles actuellement applicables aux revenus locatifs, aux plus-values de cession, aux successions et au représentant fiscal, avec les références légales officielles.

Quelle convention fiscale France-Belgique est en vigueur en 2026 ?

La France et la Belgique sont liées par deux conventions fiscales distinctes, et non une seule. Cette distinction est la source de la plupart des erreurs trouvées dans les guides en ligne.

• La convention du 10 mars 1964, ratifiée par la loi n° 64-1324 du 26 décembre 1964 et entrée en vigueur le 17 juin 1965, régit l'imposition des revenus. Elle a été modifiée par des avenants signés le 15 février 1971, le 8 février 1999, le 12 décembre 2008 et le 7 juillet 2009.
• La convention du 20 janvier 1959, ratifiée par la loi n° 59-855 du 15 juillet 1959 et entrée en vigueur le 12 juin 1960, régit spécifiquement les successions et les droits d'enregistrement.

Une nouvelle convention destinée à remplacer le texte de 1964 a été signée le 9 novembre 2021. Son entrée en vigueur suppose une ratification par le Parlement français et par les différentes assemblées belges, fédérales et régionales. D'après une réponse du ministère de l'Économie à l'Assemblée nationale, cette procédure reste en cours en 2026 en raison du nombre d'acteurs impliqués côté belge. Ainsi, l'avenant de 2021 n'a toujours pas d'effet juridique : les règles de 1964 et de 1959 continuent de s'appliquer intégralement.

Revenus immobiliers : quel pays impose votre bien ?

L'article 3 de la convention de 1964 fixe le principe fondamental de la fiscalité immobilière franco-belge : l'imposition des revenus d'un bien immobilier est réservée à l'État où ce bien est situé.

Cette règle couvre plusieurs situations concrètes que rencontrent souvent les expatriés.

• Les loyers d'un appartement ou d'une maison loués nus ou meublés.
• Les revenus issus d'un investissement locatif.
• Les droits d'usufruit et certains droits à redevance portant sur un bien immobilier, également visés par l'article 3.

Exemple : un Français installé en Belgique avec un appartement à Lyon

Un expatrié français devenu résident fiscal belge possède un appartement à Lyon acheté 220 000 €, loué 900 € par mois, soit 10 800 € de loyers annuels. Même si son domicile fiscal est désormais en Belgique, la France conserve le droit d'imposer ces revenus fonciers en application de l'article 3. Il doit donc les déclarer en France, et la Belgique applique ensuite les mécanismes conventionnels pour éviter une double imposition sur ce même revenu.

Investir en France depuis la Belgique : la fiscalité des loyers

Un résident belge qui achète un bien locatif en France doit choisir un régime fiscal adapté à sa stratégie, en tenant compte des règles françaises applicables aux non-résidents.

Location nue

Les loyers perçus sont imposés comme revenus fonciers. Le propriétaire peut opter pour le régime micro-foncier sous conditions de plafond, ou pour le régime réel avec déduction des charges réelles.

Location meublée

La location meublée relève généralement du statut LMNP. Le régime réel permet de déduire les intérêts d'emprunt, les charges courantes, les travaux et l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, le résultat fiscal imposable les premières années.

Un résident belge qui achète un studio à Marseille pour 180 000 € et qui perçoit 8 400 € de loyers annuels, avec 2 000 € de charges et 5 000 € d'amortissement LMNP, peut ainsi ramener son résultat fiscal LMNP proche de zéro.

Plus-value immobilière : quel pays taxe la vente ?

L'article 3, paragraphe 4, de la convention de 1964 étend le principe de territorialité aux plus-values : le pays qui impose les revenus d'un bien immobilier impose également le gain réalisé lors de sa vente. Un résident belge qui vend un appartement en France reste donc imposé en France sur la plus-value.

Le calcul suit les règles françaises de droit commun applicables aux non-résidents.

Exemple : vente d'un appartement français par un résident belge

Un Français installé à Bruxelles vend un appartement à Bordeaux acheté 250 000 € en 2018 et revendu 330 000 € en 2026, soit une plus-value brute de 80 000 € avant abattements pour durée de détention.

S'il reste affilié à la sécurité sociale belge, il ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur la part sociale de son imposition, au lieu de 18,6 %, ce qui représente une économie significative par rapport à un vendeur non affilié à un régime UE.

Représentant fiscal accrédité : les résidents belges sont-ils concernés ?

La désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire pour certains non-résidents qui vendent un bien en France, mais cette obligation ne s'applique pas systématiquement.

Depuis le 1er janvier 2015, en application de l'article 62 de la loi de finances rectificative pour 2014, les résidents fiscaux d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen sont dispensés de cette obligation.

La Belgique faisant partie de l'Union européenne, un résident belge qui vend un bien en France n'a donc pas besoin de désigner de représentant fiscal accrédité, quel que soit le montant de la vente. La plus-value reste bien entendu imposable : seule la formalité de représentation disparaît, et c'est le notaire qui se charge de la déclaration.

Succession franco-belge : la convention de 1959

Contrairement aux revenus et aux plus-values, les successions ne relèvent pas de la convention de 1964 mais d'un texte spécifique, la convention du 20 janvier 1959, entrée en vigueur le 12 juin 1960.

Cette convention répartit le pouvoir d'imposer entre les deux pays selon la nature des biens transmis.

• Les biens immobiliers sont imposables dans l'État où ils sont situés, en application de l'article 4.
• Les biens meubles corporels sont imposables dans l'État où ils se trouvent au moment du décès, en application de l'article 7.
• Les autres biens, notamment les biens meubles incorporels, ne sont imposables que dans l'État du domicile du défunt, en application de l'article 8.

Exemple : un résident belge propriétaire d'une maison en France

Un retraité français vit en Belgique depuis 15 ans et possède une résidence principale en Belgique ainsi qu'une maison secondaire en France d'une valeur de 400 000 €. Au décès, la maison française reste imposable en France en application de l'article 4 de la convention de 1959, tandis que le reste du patrimoine relève des règles du domicile belge. La combinaison des deux fiscalités nécessite une analyse au cas par cas, notamment sur les abattements applicables et les liens de parenté des héritiers.

Pensions de retraite et assurance-vie : les points de vigilance

Le traitement fiscal des pensions dépend de leur origine publique ou privée et du pays de résidence du bénéficiaire. Un retraité français installé en Belgique doit vérifier dans quel pays chaque pension est imposable avant de remplir sa déclaration, car les pensions publiques et privées ne suivent pas les mêmes règles conventionnelles.

L'assurance-vie souscrite en France avant une expatriation continue d'exister juridiquement après le départ vers la Belgique, mais son traitement fiscal au moment d'un rachat ou d'une transmission doit être réexaminé à la lumière de la résidence fiscale belge, car les règles applicables ne sont pas identiques à celles d'un résident français.

Comment éviter la double imposition ?

La convention de 1964 prévoit deux mécanismes principaux pour éviter qu'un même revenu soit taxé intégralement dans les deux pays : l'exonération avec réserve de progressivité et l'imputation d'un crédit d'impôt, selon la catégorie de revenu concernée.

Pour un résident belge propriétaire d'un bien locatif en France, les loyers restent imposés en France. La Belgique demande néanmoins la déclaration de ce revenu pour le prendre en compte dans le calcul du taux moyen applicable aux autres revenus du contribuable, sans le taxer une seconde fois dans son intégralité.

Les erreurs fréquentes des expatriés franco-belges

Plusieurs erreurs reviennent régulièrement chez les propriétaires expatriés entre la France et la Belgique.

• Penser que le changement de résidence fiscale supprime l'impôt français sur un bien resté en France, alors que l'article 3 de la convention de 1964 maintient le droit d'imposer de la France.
• Omettre de déclarer un bien immobilier français dans sa déclaration belge, alors que la Belgique peut demander cette information pour calculer la progressivité de l'impôt.
• Confondre nationalité et résidence fiscale, alors que c'est la résidence fiscale qui détermine les obligations déclaratives.
• Négliger la préparation d'une vente à distance, qui suppose d'anticiper le calcul de la plus-value, les exonérations disponibles et l'organisation des procurations avec le notaire.

Bien investir entre France et Belgique nécessite une stratégie fiscale

La fiscalité immobilière franco-belge repose sur deux textes bien distincts, celui de 1964 pour les revenus et les plus-values, celui de 1959 pour les successions, et non sur une convention unique récemment modernisée. Un bien reste imposé dans le pays où il se situe, un résident belge n'a pas besoin de représentant fiscal pour vendre en France, et les successions suivent des règles de répartition propres à chaque catégorie de biens.

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