Convention fiscale France-Belgique plus-value immobilière : à quoi s'attendre ?

🏡 Bref de l'article : En 2026, un résident en Belgique qui revend un bien immobilier situé en France reste imposé en France, conformément à la convention fiscale bilatérale. Cela implique un impôt sur le revenu (IR) à 19 % et des prélèvements sociaux à 17,2 %. Notez aussi les abattements pour durée de détention menant à une exemption totale au bout de 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). La Belgique neutralise ensuite la double imposition via le mécanisme de la réserve de progressivité. Pour un investisseur expatrié, bien structurer son achat change radicalement le montant final récupéré à la revente.

La convention fiscale France-Belgique sur la plus-value immobilière est incontournable pour tout résident fiscal belge qui possède, ou envisage d’acquérir, un bien en France. En 2026, la question est d’autant plus stratégique que le marché immobilier français retrouve de l’activité. 1 002 000 logements ont été vendus en 2025, soit une hausse de 10,6 % sur un an. Pour les investisseurs installés en Belgique, comprendre dès l’achat les règles applicables à la revente permet donc d’anticiper précisément la fiscalité de leur opération.

Mais qui impose la plus-value réalisée sur un logement situé en France ? La Belgique, pays de résidence fiscale, ou la France, pays où se trouve le bien ? En pratique, la localisation de l’immeuble joue un rôle déterminant. En 2026, une plus-value immobilière imposable réalisée par un non-résident est soumise en France à un prélèvement de 19 % au titre de l'IR. 

Par ailleurs, les non-résidents détiennent 1,5 % de la surface résidentielle française, pour une valeur estimée à 125 milliards d’euros. Cela illustre l’importance croissante de l’investissement immobilier international. Découvrez les règles de la convention franco-belge et le calcul de la plus-value en 2026. Notez aussi les mécanismes permettant d’éviter une double imposition, avec l’accompagnement de MyExpat pour sécuriser votre projet immobilier en France.

À retenir : la convention fiscale France-Belgique en 2026

En 2026, la convention franco-belge du 10 mars 1964 constitue le texte de référence pour l'imposition des revenus concernés, notamment les revenus immobiliers. L'avenant signé le 9 novembre 2021 doit être distingué de cette convention : son entrée en vigueur doit être vérifiée sur les sources officielles avant toute application. Pour une plus-value immobilière portant sur un bien situé en France, il faut également examiner les règles fiscales françaises et la situation du vendeur, notamment son affiliation à la sécurité sociale.

Quelle convention s'applique en 2026 ?

Pour déterminer la fiscalité d'un investissement immobilier entre la France et la Belgique, il faut distinguer la convention relative aux impôts sur les revenus de celle qui concerne les successions et les droits d'enregistrement.

La convention fiscale franco-belge du 10 mars 1964, entrée en vigueur le 17 juin 1965, constitue le texte de référence pour les revenus couverts par cet accord. Sa version consolidée est publiée par la Direction générale des finances publiques (DGFiP-PDF officiel de la convention).

Un avenant signé le 9 novembre 2021 vise à modifier le cadre conventionnel entre les deux pays. Toutefois, la page officielle des conventions internationales de l'administration fiscale française le signale comme non entré en vigueur. Il ne faut donc pas lui attribuer d'effet juridique avant que son statut ait été confirmé sur les sources officielles au jour de la publication.

La fiscalité des successions relève d'un texte distinct : la convention franco-belge signée le 20 janvier 1959, entrée en vigueur le 12 juin 1960. Elle concerne notamment certaines questions relatives aux droits de succession et ne doit pas être confondue avec la convention portant sur les impôts sur les revenus.

Pour une vente immobilière, la convention applicable doit être lue avec les règles fiscales françaises en vigueur et, si nécessaire, avec les règles belges permettant d'éviter une double imposition.

La règle d'or : où devez-vous payer l'impôt sur la plus-value ?

La plus-value immobilière réalisée par un résident en Belgique lors de la vente d'un bien situé en France est taxable exclusivement en France. Cela entre dans l'application de l'article relatif aux gains en capital de la convention fiscale franco-belge. La Belgique, de son côté, exonère ce gain mais l'intègre dans le calcul du taux applicable aux autres revenus du contribuable.

La convention fiscale entre la France et la Belgique a été établie pour prévenir la double imposition. Le document repose sur un principe simple en matière immobilière. C'est le droit d'imposer une plus-value sur un bien immobilier qui revient à l'État où se situe l'immeuble. Peu importe votre nationalité belge, votre résidence fiscale en Belgique ou le lieu où vous percevez vos autres revenus. Dès lors que le bien vendu est situé sur le territoire français, c'est la France qui applique son droit d'imposition sur la value réalisée.

Ce principe protège l'État français de toute évasion fiscale liée aux transactions immobilières transfrontalières. De son côté, l'investisseur qui se trouve sur le territoire belge dispose d'une lisibilité totale. La fiscalité applicable à sa plus-value sera toujours celle en vigueur en France, quel que soit son lieu de résidence. C'est cette stabilité de la convention qui rassure les résidents à l'étranger dans leur stratégie d'investissement immobilier en France.

Le calcul de l'impôt sur la plus-value pour un résident en Belgique en 2026

L'impôt sur la plus-value immobilière d'un non-résident se compose de deux éléments. L'IR au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 % avant abattements. Ces abattements réduisent progressivement le montant imposable en fonction de la durée de détention du bien.

Le calcul de l'impôt sur la plus-value ne devrait pas vous poser le moindre souci. Cela est valable même si vous avez investi en France depuis la Belgique.

Le fondement conventionnel de l'imposition

L'article 3, paragraphe 4, de la convention fiscale franco-belge du 10 mars 1964 étend aux revenus provenant de l'aliénation des biens immobiliers la règle prévue pour les revenus de ces biens. Lorsque l'immeuble est situé en France, cette disposition permet à la France d'appliquer sa législation interne à la plus-value immobilière, dans les conditions prévues par celle-ci. Le traitement fiscal doit néanmoins être vérifié selon la nature de l'opération, la situation du vendeur et les éventuelles exonérations applicables. (Source : BOFiP, convention fiscale franco-belge, règles d'imposition des revenus immobiliers, article 3)

Taux d'imposition et prélèvements sociaux

Pour un résident belge cédant un bien immobilier en France, deux impositions s'appliquent. Le montant de la plus-value brute est soumis à 19 % au titre de l'IR français. À cela s'ajoutent les 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvements additionnels).

Étant résident d'un État membre de l'Union européenne, le contribuable belge bénéficie du même taux d'imposition sur le revenu (19 %) que les résidents français. Le taux de 19 % correspond au taux de droit commun de l'impôt sur le revenu applicable à la plus-value immobilière imposable. Son application effective dépend des règles françaises en vigueur et des éventuelles exonérations. Les prélèvements sociaux doivent, quant à eux, être examinés séparément selon la situation du vendeur.

Une situation contraire aux résidents d'États tiers hors UE/EEE. Ces derniers peuvent voir leur valeur taxée jusqu'à 33,33 % dans certains cas. C'est un avantage direct lié à la nationalité belge et à la résidence en Belgique, État membre de l'Union.

Ces taux doivent être distingués selon la situation sociale du vendeur. Le taux de 17,2 % correspond au régime de droit commun des prélèvements sociaux. Un non-résident affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de Suisse peut, sous réserve de remplir les conditions applicables, être exonéré de CSG et de CRDS. Il reste alors redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %. La résidence fiscale en Belgique ne suffit donc pas, à elle seule, à déterminer le taux applicable : l'affiliation sociale doit être vérifiée.

✅️ À noter : les résidents en Belgique affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE peuvent demander un taux réduit de prélèvements sociaux. Il faut respecter certaines conditions et la jurisprudence en la matière (affaire dite « De Ruyter »). Un accompagnement par des avocats fiscalistes ou un cabinet spécialisé permet de sécuriser ce point.

Les abattements pour durée de détention (impôt et CSG/CRDS)

Le montant imposable de la plus-value immobilière diminue chaque année de détention, selon un système d'abattement à deux vitesses :

Source : article 150 VC du Code général des impôts, DGFiP (service des impôts des particuliers non-résidents)

👉️ En pratique, un bien détenu 22 ans est totalement exonéré d'IR. Toutefois, il reste soumis aux prélèvements sociaux jusqu'à la 30ᵉ année de détention. Ce système d'abattement est un élément central à intégrer dans toute stratégie de constitution de patrimoine immobilier en France. Plus la durée de détention est longue, plus le montant net perçu à la revente augmente.

Investissement stratégique : les atouts de l'achat d'un logement neuf

Acheter un logement neuf en France plutôt qu'un bien ancien offre trois avantages majeurs pour un investisseur sur le sol belge. Notez les frais de notaire réduits, la valorisation mécanique liée aux garanties de construction et la base d'acquisition plus élevée. Cette dernière réduit mécaniquement le montant de la plus-value taxable à la revente.

De nombreux résidents en Belgique concentrent leur stratégie d'investissement locatif sur l'immobilier ancien. C'est pourtant une erreur d'un point de vue purement fiscal et patrimonial. Investir dans le neuf depuis l'étranger offre les privilèges suivants :

• Des frais réduits dès l'acquisition : l'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) limite les frais de notaire à 2-3 % environ. Ce différentiel peut être réinjecté dans le calcul de la plus-value future. Cela permet d'augmenter mécaniquement le prix d'acquisition retenu et réduit le gain taxable au moment de la cession.
• Zéro travaux, zéro mauvaise surprise : le logement neuf bénéficie de garanties légales solides (garantie décennale, garantie de parfait achèvement). Celles-ci sécurisent l'investisseur expatrié, souvent éloigné géographiquement de son bien. Ils se retrouvent même incapables de gérer des travaux depuis la Belgique.
• Une fiscalité locative optimisée : les dispositifs applicables au neuf permettent souvent une meilleure maîtrise de la fiscalité des revenus locatifs perçus. Un point essentiel pour tout résident en Belgique percevant des revenus fonciers de source française. Ils devront être déclarés dans les deux États selon les règles de la convention.

C'est précisément sur ce segment du marché que l'expertise d'une agence spécialisée fait la différence. Chaque dossier est construit pour optimiser à la fois la fiscalité d'acquisition, des revenus locatifs et de la sortie au moment de la revente.

Exemple concret : revente d'un bien après un placement initial de 70 000 euros

Prenez le cas de Sophie, résidente fiscale belge, qui investit en 2016 dans un appartement neuf en région lyonnaise. Son apport initial s'élève à 70 000 euros, complété par un crédit immobilier contracté auprès d'une banque française. Son investissement a commencé avec l'achat dans le neuf en 2016 à 220 000 euros avec les frais de notaire.

Jusqu'en 2026, Sophie perçoit des revenus locatifs qu'elle déclare en France au titre de l'IR des non-résidents. Une autre déclaration est faite en Belgique avec l'application de la réserve de progressivité. Elle revend le logement en 2026 à 280 000 euros et obtient une plus-value brute de 60 000 euros.

Avec 10 ans de détention, l'abattement applicable à l'IR est de 6 % × 4 ans (années 7 à 10) = 24 %. La plus-value taxable à l'IR s'élève donc à 45 600 euros, taxée à 19 %, soit environ 8 664 euros. Côté prélèvements sociaux, l'abattement est plus faible (1,65 % × 4 ans = 6,6 %), portant l'assiette taxable à 56 040 euros, taxée à 17,2 % (environ 9 639 euros).

En France, elle paie aux alentours de 18 300 euros au total. Ce montant inclut la contribution sur les plus-values élevées, le cas échéant. En outre, ce revenu, déjà taxé en France, est exempté d'impôt en Belgique. Toutefois, il est reporté dans la déclaration pour déterminer le taux moyen applicable aux autres revenus du foyer.

👉️ Résultat : sur un apport initial de 70 000 euros, Sophie récupère une plus-value nette de plus de 40 000 euros après impôt, sans double imposition, et sans avoir eu à gérer elle-même la complexité administrative de la déclaration croisée entre les deux États.

Éviter la double imposition : comment déclarer en Belgique ?

Le contribuable belge doit déclarer ses revenus immobiliers de source française dans sa déclaration à l'impôt des personnes physiques (IPP). Il utilise le cadre réservé aux revenus étrangers exonérés avec réserve de progressivité. Cette démarche garantit qu'aucun montant supplémentaire ne sera dû en Belgique sur cette plus-value.

Le SPF Finances belge impose au contribuable de mentionner ses revenus immobiliers français dans le cadre III de la déclaration à l'impôt des personnes physiques. Cette section est consacrée aux revenus d'origine étrangère bénéficiant d'une exemption avec réserve de progressivité. Cette formalité, bien que purement déclarative dans son résultat, reste obligatoire. L'absence de déclaration peut entraîner des redressements, y compris plusieurs années après la cession.

Concrètement, le contribuable doit rassembler les justificatifs français comme l'acte de vente. À cela s'ajoute le calcul détaillé de la plus-value réalisé par le notaire. N'oubliez pas l'attestation de paiement de l'impôt en France. Il faudrait ensuite reporter le montant de la plus-value nette dans le cadre dédié aux revenus étrangers exonérés. La dernière étape est la vérification de l'impact sur le taux moyen d'imposition applicable à l'ensemble de ses revenus belges de l'année concernée.

Cette articulation entre droit français et droit belge reste une source d'erreurs fréquentes chez les contribuables qui gèrent seuls leur dossier. Un accompagnement par des professionnels maîtrisant le droit fiscal français et le système belge sécurise l'ensemble du processus.

Sécurisez votre patrimoine avec une agence spécialisée

MyExpat accompagne les résidents belges dans l'ensemble de leur parcours d'investissement immobilier en France. Cela concerne la sélection de logements neufs adaptés à leur profil et la structuration fiscale de l'acquisition. Notez aussi la gestion locative à distance et l'accompagnement à la revente pour optimiser la plus-value nette perçue.

Investir en France depuis la Belgique, ce n'est pas seulement choisir un bien. C'est construire une stratégie patrimoniale cohérente sur 10, 15 ou 20 ans. Il faut toutefois tenir compte de chaque étape des règles fiscales des deux États. C'est exactement ce que propose une agence comme MyExpat aux résidents belges et à l'ensemble de la communauté d'expatriés français à l'étranger.

Des équipes, en lien avec un réseau d'avocats fiscalistes et de notaires spécialisés, accompagnent chaque investisseur installé en Belgique. Cela concerne principalement les points suivants :

• La sélection de programmes neufs à fort potentiel de valorisation, en France
• L'optimisation du montage fiscal dès l'acquisition
• La gestion locative complète, pensée pour un propriétaire résidant à l'étranger
• L'accompagnement lors de la revente, pour maximiser la plus-value nette après impôt

Que vous soyez en phase de réflexion ou déjà propriétaire d'un bien en France. Un échange avec un conseiller expert permet de faire le point sur votre situation et d'identifier les leviers d'optimisation encore disponibles.

Retenez l'essentiel sur la convention fiscale France-Belgique

La convention fiscale franco-belge offre un cadre clair et protecteur pour tout résident belge investissant dans l'immobilier en France. Notez que le droit d'imposer la plus-value revient à la France. La Belgique évite toute double imposition et un système d'abattement pour durée de détention récompense les investisseurs patients.

Dans ce contexte, l'achat d'un logement neuf constitue une stratégie particulièrement pertinente. Cela offre des frais réduits et des garanties solides. Prenez aussi en compte la base d'acquisition optimisée pour limiter la plus-value taxable au moment de la revente.

Vous envisagez un investissement locatif en France depuis la Belgique ? Ne laissez pas la complexité administrative freiner votre projet. Prenez rendez-vous dès aujourd'hui avec un conseiller MyExpat. Construisez alors une stratégie patrimoniale sur mesure, sécurisée juridiquement et fiscalement, de l'acquisition jusqu'à la revente.