Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?

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Calculer la rentabilité de son investissement locatif (ou rendements locatifs) avec le plus de précision est primordial pour tout investisseur. Entre promesse mirobolante et réalité parfois décevante, on vous dit tout pour éviter les mauvaises surprises.

Quelle rentabilité ?

Le vocabulaire est important. La rentabilité d’un investissement locatif affichée en agence immobilière ne sera pas forcément la même que celle évoquée par votre banquier. En effet, il existe plusieurs définitions de la rentabilité ou plusieurs manières de l’envisager. Le rendement locatif est aussi appelé rentabilité locative. C’est une notion clé dans toute stratégie d’investissement locatif. C’est pourquoi il est préférable d’être en mesure d’effectuer un rapide calcul du rendement locatif de l’opération. C’est le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers générés chaque année. On parle même de rapport locatif.

Le rendement locatif est un indicateur fondamental qui vous servira de boussole tout au long de votre recherche de bien.

 

La rentabilité brute

Définition

Elle mesure le revenu que rapporte le loyer par rapport au prix d’achat. Elle s’exprime sur une base annuelle et est généralement comprise entre 2 et 7 %. Ce chiffre est toutefois à prendre avec des pincettes, car il n’inclut ni les frais inhérents à la location du bien (les charges locatives) ni la fiscalité que cela engendre.

Précautions

Or les charges locatives peuvent parfois être importantes et donc nuire à la rentabilité globale de votre projet. C’est pourquoi lorsque vous envisagez une acquisition immobilière, il faut absolument vous attarder aux charges de la copropriété. Celles-ci peuvent augmenter subitement en cas de gros projet, comme un ravalement de façade ou l’installation d’un ascenseur.

Dans ce type de situation, la rentabilité de votre projet serait fortement amoindrie. En conclusion, vérifier bien les PV d’Assemblée Générale avant de lancer votre investissement locatif.

Utilité de la rentabilité locative brute

Mise en avant par les agences immobilières, cette rentabilité brute s’avère utile pour comparer rapidement les annonces entre elles.

 

La rentabilité nette

Elle vous permet d’en savoir plus sur la faisabilité de votre projet. Son calcul prend en compte la taxe foncière, les assurances, de prêts, les charges de syndic, de gestion et d’entretien du bien, mais également les possibles périodes de vacances locatives.

Ici vous pouvez donc anticiper plus précisément les retombées financières de votre projet, car ce calcul inclut plus d’éléments. 

 

La rentabilité nette d’impôts

Aussi appelée rentabilité nette, cette méthode est encore plus précise. En plus de déduire les charges liées à la location du bien, elle ajoute les frais fiscaux que vous devrez payer au titre de l’impôt sur le revenu. En fonction de votre régime d’imposition, les résultats peuvent donc varier largement.

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Comment les calcule-t-on ?

Formule pour les rendements locatifs bruts

Pour la rentabilité brute d’un investissement locatif, seuls les loyers et le prix d’acquisition du bien sont pris en compte.

Rentabilité brute = [(Loyer mensuel x 12 mois) / prix d’acquisition] x100

Exemple

Pour un appartement acheté 100 000 euros (frais d’agence et de notaires inclus) et dont le loyer est de 450 euros, la rentabilité brute se calcule ainsi :

 Rentabilité brute = [(12 x 450) / 100 000] x 100 = 5,4 %

Formule pour la rentabilité nette

Pour la rentabilité nette d’un investissement locatif, il faut en plus soustraire aux revenus les charges détaillées ci-dessus. Certaines données comme les possibles vacances locatives sont parfois difficiles à anticiper.

Rentabilité nette = [(Loyer mensuel x 12 mois – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion) / prix d’acquisition] x100

Pour la rentabilité nette après impôts, elle est calculée en prenant en compte les recettes après impôts. Elle dépend de votre fiscalité et est donc la plus compliquée à calculer.

 

Simulateur : Calcul du rendement de votre investissement locatif

Mais alors, qu’est-ce qu’un bon taux ?

Nul besoin d’être mathématicien pour comparer les rentabilités entre elles. À titre d’exemple, la rentabilité moyenne des fonds en euros des contrats d’assurance-vie en 2021 s’est établie autour des 1,30 %. Avec des rentabilités brutes comprises entre 3,5% et 5% à Paris, entre 4% et 5,5% à Lyon, entre 3,2 % et 5,5% à Bordeaux et entre 5% et 7% à Marseille, pas étonnant que l’investissement locatif soit le placement favori des Français et notamment des expatriés.

Au-delà du pourcentage de rentabilité, la nature du bien et sa localisation ne doivent pas non plus être négligées. Ainsi, si vous optez pour une grande surface, l’investissement locatif sera probablement moins rentable au départ. Pourtant, vous serez moins confrontés aux changements de locataires, réguliers dans les petites surfaces, et les locataires s’investiront probablement plus dans l’entretien du bien, diminuant de fait vos charges. D’un autre côté, en favorisant les petites surfaces, vous réduisez le budget d’achat et trouvez de façon quasi-automatique des locataires.

Dans le centre des grandes villes, le prix élevé à l’achat du bien pèse souvent sur sa rentabilité. Mais ce désavantage est compensé puisque la valorisation du bien est beaucoup plus sûre sur le long terme. Le manque de logement dans un secteur reste la meilleure garantie contre la dévaluation d’un bien. C’est pourquoi Paris attire sans cesse de nouveaux investisseurs.

Il est également intéressant d’envisager d’autres grandes villes françaises comme Lyon, Bordeaux ou encore Marseille. Bien sûr, nos experts sont toujours à votre disposition afin de vous accompagner au mieux dans le cadre de votre investissement locatif.

Nous vous conseillons la lecture de cet article : Comment investir à Bordeaux, et quel rendement espérer ?

D’autres termes à connaître pour son projet d’investissement immobilier

Cash-flow

Le cash flow permet de mesurer le flux de trésorerie de l’investissement locatif. C’est-à-dire les revenus moins les dépenses. Il intègre par exemple les revenus locatifs desquels sont déduits les mensualités, les charges locatives, assurances, frais de gestion et travaux.

 

Le TRI

Le Taux de rendement interne, aussi désigné par ‘ rentabilité des fonds propres ‘ est le seul indicateur qui prend en compte l’évolution de la rentabilité d’un investissement locatif à travers le temps. C’est-à-dire que cet outil considère tous les flux de trésorerie qui devraient avoir lieu dans la durée de vie de l’investissement locatif. Il intègre donc une part de prévision puisque pour le mesurer il faudra indiquer une prévision de l’évolution des prix dans le temps (soit l’évolution des cash-flows).
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter : L’importance de la rentabilité des fonds propres

La plus-value immobilière

C’est une autre composante fondamentale de votre projet d’investissement locatif. Ce sont les bénéfices que vous pouvez récupérer à la revente du bien. C’est donc la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien.
C’est en quelque sorte une autre forme de rentabilité de votre projet, mais moins immédiate.
Elle provient du fait de l’augmentation de la demande pour le logement, qui va donc prendre de la valeur avec le temps. Pour l’exemple à Paris, les prix immobiliers ont augmenté de plus de 18,5% ces 5 dernières années. Comparativement à Lyon, la hausse est de 42,4%, à Marseille : +28,8 %, et à Bordeaux : + 21,8%.
Vous pouvez lire notre article sur la plus-value immobilière pour en savoir plus.