Comment calculer la plus-value immobilière ?

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Avant de céder un bien immobilier, il est important de connaître sa plus-value, c’est-à-dire le gain qui sera généré lors de la revente. Il est aussi judicieux d’envisager ce point lors de l’achat d’un bien. En effet l’emplacement que vous avez sélectionné pour votre investissement est-il porteur ? Nous vous expliquons comment calculer cette plus-value afin d’optimiser la réussite de votre projet immobilier. Découvrez comment calculer la plus-value immobilière de votre bien.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

En général, un vendeur vend son bien à un prix plus élevé que celui auquel il l’avait acheté. La plus-value immobilière correspond à cette différence, entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition. Autrement dit, le vendeur va réaliser une plus-value lorsque le prix d’achat du bien est supérieur au prix de vente. Avant de vendre un bien, il est donc important de connaître la plus-value qu’il pourra apporter.

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Comment calculer la plus-value immobilière ? 

Pour connaître la valeur de votre plus-value immobilière brute, il suffit de soustraire le prix d’acquisition au prix de cession.

Le prix de cession

Le prix de cession correspond au prix de vente majoré des charges et indemnités supportées par l’acheteur (qui sont prévues dans l’acte notarié), et minoré :

  • Des frais supportés par le vendeur au moment de la cession (liés aux diagnostics du bien, entre autres),
  • Du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition, lui, correspond au prix auquel le vendeur acquiert le bien, majoré :

  • Avec les charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l’achat,
  • Des frais d’acquisition (droits d’enregistrement ou TVA payée au moment de l’acquisition, frais de notaire…),
  • En incluant dépenses effectuées dans le cadre de travaux,
  • Des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés.

De nombreux simulateurs en ligne existent. Ils vous permettent de calculer automatiquement et avec précision la plus-value que vous rapportera la vente de votre bien immobilier.

Les éléments à prendre en compte dans le calcul de la plus-value

Déduire certaines lignes de dépense

D’abords, certains éléments sont à prendre en compte dans le calcul de la plus-value nette. En effet, le prix d’acquisition peut être majoré de frais de construction, reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration. Ces dépenses viennent s’ajouter au montant du prix d’acquisition, mais doivent pouvoir être justifiées, sur demande de l’administration. Précisons que les dépenses d’entretien et de réparations, même importantes, effectuées dans le but de maintenir ou de remettre en état un bien, ne peuvent pas être prises en compte au moment du calcul de la plus-value. De plus, les vendeurs étant propriétaires depuis plus de 5 ans peuvent majorer la valeur d’acquisition du bien de 15%, sans avoir à apporter de justifications.

L’imposition de la plus-value, un point particulier

Enfin, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf dans certains cas où l’exonération est de mise (propriétaire depuis plus de 30 ans, propriétaire non-résident, prix de vente inférieur à 15 000 €, vendeur retraité, etc.). Alors, la plus-value nette sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu (taxe de 19%), et soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15,5%).

Ici, pour la calculer, il suffit de déduire l’abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’applique ainsi :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année
  • 4% pour la 22ème année révolue de détention.
    Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit ainsi :
  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
  • 1,60% pour la 22ème année de détention
  • 9% pour chaque année au-delà de la 22ème

Enfin, si le montant de la plus-value taxable au titre de l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, le vendeur doit s’acquitter d’une surtaxe allant de 2% à 6%.

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Intégrer la notion d’appréciation dans la décision d’investir

Se poser les bonnes questions en amont

Nous venons de voir le calcul de la plus-value immobilière. Mais il serait aussi utile de penser au potentiel de plus-value avant même de prendre la décision d’investir dans un bien.

La plus-value, au même titre que la rentabilité est une notion à intégrer avant tout investissement. Ce placement monopolise généralement un bonne proportion de votre épargne et ce sur le long-terme.

L’utilité de comprendre le TRI (taux de rendement interne)

Le TRI (aussi appelé fonds de roulement propre) est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer plusieurs placements entre eux. Le TRI permet de comparer des assurances-vie, des placements en bourse, etc. Il intègre tous les flux et notamment l’estimation de la plus-value – c’est-à-dire de l’appréciation d’un bien au fur et à mesure du temps.

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