Comment calculer la plus-value immobilière ?

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Avant de céder un bien immobilier, il est important de connaître sa plus-value, c’est-à-dire le gain qui sera généré lors de la revente. Nous vous expliquons comment calculer cette plus-value afin d’optimiser la réussite de votre projet immobilier. Découvrez comment calculer la plus-value immobilière de votre bien.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

En général, un vendeur vend son bien à un prix plus élevé que celui auquel il l’avait acheté. La plus-value immobilière correspond à cette différence, entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition. Autrement dit, le vendeur va réaliser une plus-value lorsque le prix d’achat du bien est supérieur au prix de vente. Avant de vendre un bien, il est donc important de connaître la plus-value qu’il pourra apporter.

Comment calculer la plus-value immobilière ? 

Pour connaître la valeur de votre plus-value immobilière brute, il suffit de soustraire le prix d’acquisition au prix de cession.

Le prix de cession correspond au prix de vente majoré des charges et indemnités supportées par l’acheteur (qui sont prévues dans l’acte notarié), et minoré :

  • Des frais supportés par le vendeur au moment de la cession (liés aux diagnostics du bien, entre autres),
  • Du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition, lui, correspond au prix auquel le vendeur acquiert le bien, majoré :

  • Des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l’achat,
  • Des frais d’acquisition (droits d’enregistrement ou TVA payée au moment de l’acquisition, frais de notaire…),
  • Des dépenses effectuées dans le cadre de travaux,
  • Des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés.

De nombreux simulateurs en ligne existent, vous permettant de calculer automatiquement et avec précision la plus-value que vous rapportera la vente de votre bien immobilier.

Les éléments à prendre en compte dans le calcul de la plus-value

Certains éléments sont à prendre en compte dans le calcul de la plus-value nette. En effet, le prix d’acquisition peut être majoré de frais de construction, reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration. Ces dépenses viennent s’ajouter au montant du prix d’acquisition, mais doivent pouvoir être justifiées, sur demande de l’administration. Précisons que les dépenses d’entretien et de réparations, même importantes, effectuées dans le but de maintenir ou de remettre en état un bien, ne peuvent pas être prises en compte au moment du calcul de la plus-value. De plus, les vendeurs étant propriétaires depuis plus de 5 ans peuvent majorer la valeur d’acquisition du bien de 15%, sans avoir à apporter de justifications.

Enfin, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf dans certains cas où l’exonération est de mise (propriétaire depuis plus de 30 ans, propriétaire non-résident, prix de vente inférieur à 15 000 €, vendeur retraité, etc.). La plus-value nette sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu (taxe de 19%), et soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15,5%).

Pour la calculer, il suffit de déduire l’abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’applique ainsi :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année
  • 4% pour la 22ème année révolue de détention.
    Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit ainsi :
  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
  • 1,60% pour la 22ème année de détention
  • 9% pour chaque année au-delà de la 22ème

Enfin, si le montant de la plus-value taxable au titre de l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, le vendeur doit s’acquitter d’une surtaxe allant de 2% à 6%.