De nombreux investisseurs sont tentés d’acheter un bien immobilier dans des villes à fort rendement locatif. Cependant, il est important de relativiser et de comprendre qu’une bonne rentabilité n’est pas synonyme d’un projet immobilier réussi. Découvrez pourquoi il faut se méfier des villes à fort rendement locatif.
Le rendement locatif : un critère parmi d’autres
Avant tout, il faut savoir que le rendement locatif est l’un des outils utilisés pour déterminer la performance d’un investissement immobilier locatif. Il se calcule en divisant la part des revenus locatifs annuels par le montant investi dans le bien.
Cependant, la réussite d’un investissement immobilier ne dépend pas de ce seul critère. Au moment d’acheter son bien, il est essentiel de prendre également en considération d’autres critères. Renseignez-vous sur la plus-value ou la moins-value en capital réalisée sur l’année, la demande locative, l’attractivité et le dynamisme de la ville…
On constate d’ailleurs que les villes à fort rendement sont aussi celles où la popularité évolue le moins, et se retrouve même en baisse pour certaines métropoles.
Parmi les villes à fort rendement locatif, on peut citer Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges, Bourges, Béziers, Poitiers, Le Mans, Perpignan, Brest, et Le Havre. La rentabilité moyenne de ces villes est de 4,8%.
Le risque de se fier uniquement au rendement locatif
Une bonne rentabilité ne garantit donc pas une performance immobilière optimale. Il faut savoir que plus la rentabilité est élevée, plus le risque est élevé. En effet, un placement sans risque rapportera moins. Dans certaines villes citées plus haut, les prix ont d’ailleurs baissé. À Mulhouse (-0,3% en 5 ans), à Bourges (-2,0% en 1 an), à Beziers (-10,1 en 10 ans), et à Perpignan (-12,5% en 10 ans). A contrario, ils ont progressé dans les dix agglomérations qui affichent un plus bas rendement locatif (Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Cannes, La Rochelle, Antibes, Ajaccio, Aix-en-Provence, Nice, Nantes).
De plus, une bonne rentabilité immobilière peut cacher des critères négatifs tels qu’une vacance locative, une demande locative faible ou une maigre plus-value à la revente.
Les questions essentielles à se poser en plus de la rentabilité
Le bien est-il bien placé ? Parce qu’investir dans l’immobilier, c’est se projeter à long terme, il faut éviter tout risque pouvant faire perdre de la valeur au bien. Il est alors primordial de vérifier les risques liés à l’écosystème environnant. Mais aussi, aux projets de constructions avoisinant le bien qui pourraient avoir un impact sur la valeur du bien.
Sur quel type de bien miser ? Un studio, un T3 ou un T4 ? Le choix de la surface doit être en cohérence avec l’emplacement du bien et en fonction de votre projet locatif : un quartier résidentiel pour la location d’une maison pour une famille ; un centre d’affaires pour la location d’un appartement pour de jeunes actifs ; un quartier étudiant pour la location d’un studio…
Quelles sont les villes où il est conseillé d’investir ?
Pour bien choisir la ville où construire son projet immobilier, il faudrait viser des villes attractives où le marché de l’immobilier est dynamique. C’est notamment le cas de Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille. Si la rentabilité est moins élevée dans ces métropoles, l’investissement y est aussi plus sûr. La demande locative est forte et stable, il n’y a pas de vacance locative et les prix du marché sont en constante augmentation. La hausse des prix dans une grande ville est un signal positif, qui témoigne de popularité de la ville.
Investir à Bordeaux
À Bordeaux, le prix moyen du m2 se situe en avril 2022 autour de 5 067 € pour un appartement (une augmentation de 33 % en 5 ans). La ville, à la qualité de vie excellente et au dynamisme économique, regorge d’attraits touristiques et possède une forte attractivité. Les étudiants y dont aussi très présents compte tenu du grand nombre d’écoles et de campus dans la métropole. La démographie devrait d’ailleurs atteindre le million d’habitants en 2030. Cette nouvelle garantit aux investisseurs une très forte demande locative à moyen et à long terme.
Investir à Paris
Paris est une ville toujours autant plébiscitée par les investisseurs. Avec des rendements allant de 3,5 % à 5% et un prix au mètre carré plus de 16 000€ du m2 pour les appartements dans certains quartiers, la demande a largement dépassé l’offre des logements et la vacance locative est inexistante.
Investir à Lyon
À Lyon, où la croissance démographique explose et où le prix d’un appartement au m2 atteint en moyenne 5 653 € (une augmentation de 42% en 5 ans), est une autre destination à privilégier pour acheter son bien immobilier. La rentabilité et l’attractivité pour périphérie lyonnaise est aussi à prendre en considération.
Investir à Marseille
Enfin, à Marseille, avec un prix moyen de 3 835 € du m2 (source: lefigaro.fr), la ville se place aujourd’hui parmi les métropoles françaises où il fait bon investir. Entre qualité de vie, dynamisme économique et attractivité touristique, de plus en plus d’investisseurs choisissent de lancer leur projet à Marseille. Il faut toutefois bien choisir la localisation de son bien. La rentabilité et les prix au m2 dépendrons en fait des quartiers.
