Comment autofinancer un investissement locatif ?

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Dans le cadre d’un projet immobilier, le financement est une étape qui nécessite une réelle réflexion. On parle d’autofinancement dans le cas d’un investissement locatif. L’autofinancement est une option qui séduit un bon nombre d’investisseurs, car elle permet de faciliter le remboursement du crédit immobilier aux propriétaires. Découvrez comment autofinancer un investissement locatif.

Qu’est ce que l’autofinancement et quels sont les éléments à prendre en compte ?

Un investissement autofinancé est un investissement sans effort d’épargne. En d’autres termes, les loyers perçus par le propriétaire sont égaux ou supérieurs aux charges qu’il doit verser. Ce montant comprend les mensualités du crédit immobilier à rembourser à l’établissement bancaire mais aussi d’autres charges supplémentaires, notamment l’eau, la maintenance (entretien et réparations), les frais de copropriété, les impôts sur le revenu immobilier.

Pour autofinancer un investissement locatif, il faut que la formule suivante soit appliquée : Loyers perçus – charges = 0

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L’autofinancement : pas qu’une affaire de rentabilité élevée

Il est important de choisir un partenaire de confiance pour tout conseil sur l’autofinancement, car certains n’encouragent qu’à la réalisation d’investissements à rentabilité élevée. Cependant, il est important de noter qu’une rentabilité élevée entraîne aussi un risque élevé, et donc diminue les chances de réussite de votre autofinancement.

Calculer la rentabilité de son projet immobilier est nécessaire. Pour réaliser un investissement à forte rentabilité, il faut se diriger vers les villes moins dynamiques. Le risque de celles-ci est la demande qui est plus modérée, le risque de vacance locative et la plus-value faible en cas de revente.

Il est plutôt recommandé de choisir un marché porteur et dynamique, comme les villes de Paris, Bordeaux ou Lyon. Les critères à prendre en compte sont la situation géographique, le dynamisme de la ville, sa croissance en population et en emploi et la demande locative.

Il faut se mettre à la place du locataire, afin de trouver un bien immobilier qui pourra le convaincre, proche des commerces, des écoles, des transports. Acquérir un appartement de petite surface, bien décoré et chaleureux, vous donne aussi plus de chances d’attirer les locataires, et d’avoir un investissement sécurisé.

Comment équilibrer gains et charges avec cette stratégie ?

Comme nous l’avons expliqué plus haut, pour réussir un autofinancement, il faut pouvoir équilibrer les deux éléments de l’équation : les gains et les charges. Pour ce faire, deux solutions existent :

  • augmenter le montant de l’apport personnel lors de la souscription du prêt ;
  • augmenter la durée de ce dernier. Cela permet de diminuer les mensualités, et les couvrir grâce aux loyers.

Nos équipes pourront vous accompagner sur le calcul et l’équilibre des gains et des charges, afin de construire une stratégie d’autofinancement solide.

Quelques tips pour autofinancer son investissement locatif en réduisant les charges

Il y a 4 point principaux à prendre en compte afin de réduire ses charges et mieux réussir son autofinancement : la fiscalité, la location, l’assurance et le financement.

Choisir le bon statut de loueur, dans le cadre d’un investissement locatif, est important, car le propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux. Par exemple, le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, permet d’être imposé sur la moitié des loyers seulement sous le régime forfaitaire, ou encore d’avoir la possibilité de déduire les charges et les amortissements des revenus immobiliers imposés pour le régime réel.

Il est conseillé de réviser son loyer chaque année, en se basant sur les chiffres de l’INSEE. En cas de travaux, de réaménagement ou de renouvellement des meubles, une hausse de loyer peut être justifiée. Toutefois, la hausse doit rester raisonnable, afin d’éviter la vacance locative, et le turnover de locataires, qui pourraient compliquer l’autofinancement. Le loyer perçu devrait inclure certaines charges comme la taxe d’habitation, les charges de consommation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple.

Un propriétaire qui propose son bien immobilier en location doit obligatoirement souscrire à une assurance propriétaire non occupant, ou PNO. Le prix de cette assurance varie selon le bien, mais est comprise en moyenne entre 60€ et 180€ par an. C’est une charge à ajouter pour le propriétaire; il est donc intéressant de la renégocier, afin d’obtenir le meilleur tarif.

Le financement, lui aussi, doit être négocié au mieux, afin de bénéficier de conditions favorables à l’autofinancement.