Taux d’usure et accès au prêt immobilier en 2022

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Le taux d’usure correspond à un taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Autrement dit, c’est le taux maximum légal que les établissements bancaires sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt immobilier. Or, ce taux n’augmentent pas assez vite, et bloque donc pour certains l’accès au prêt immobilier : comment faire pour se financer ? Nous vous expliquons tout.

Taux d’usure en 2022 : peut-on avoir recours à un prêt immobilier intéressant ?

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure correspond à un taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Autrement dit, c’est le taux maximum légal que les établissements bancaires sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt immobilier. Ce taux d’usure est mis à jour tous les trimestres par la Banque de France afin de protéger les emprunteurs contre les taux abusifs, et donc de leur éviter toute difficulté financière. Ainsi, c’est un réel régulateur de l’économie.

Pour calculer le taux d’usure, la Banque de France fixe ce taux à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers.

Associé au taux d’usure, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), est un indicateur (en pourcentage) calculé par le Parlement Européen qui prend en compte l’ensemble des frais induits par le prêt immobilier. Il représente en fait le coût total du crédit immobilier. Attention, les frais de notaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.

Le TAEG comprend :

  • le taux d’intérêt nominal
  • les frais de dossier
  • les frais d’intermédiaire
  • le coût d’assurance emprunteur
  • le coût des garanties
  • aussi parfois les frais d’ouverture et le coût de l’évaluation du bien immobilier

Pour qu’une demande de financement soit validée, le TAEG ne doit pas être supérieur au taux d’usure applicable. Sinon, le dossier sera automatiquement refusé. Cet indicateur vous permet ainsi de comparer efficacement les offres de prêt immobilier.

À savoir : À chaque catégorie d’emprunt est associé un taux d’usure différent par la Banque de France.

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Évolution du taux d’usure sur l’année 2022 : une hausse au début du 3e trimestre de l’année

Au trimestre dernier, le taux d’usure applicable pour un prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans était de 2,40 %. Au 1er juillet 2022, le taux d’usure applicable pour les mêmes conditions a été fixé à 2,60%. La hausse du taux d’usure de 20 points est évidemment due au contexte inflationniste que l’on observe en France. Résultat de la hausse des taux d’intérêt, le resserrement de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne était prévisible puisque jusqu’ici, l’inflation n’avait pas été prise en compte dans le calcul trimestriel du taux d’usure.

Taux d’usure et taux d’emprunt en 2022

Même si l’on ne peut pas prévoir le taux d’usure au 4e trimestre de l’année (septembre 2022), les institutions financières prévoient déjà une hausse des taux d’emprunt. Les taux d’emprunt escomptés d’ici à la fin de l’année pourront dépasser les 2%, quand on note aujourd’hui un taux d’emprunt moyen à 1,85% sur 20 ans avant négociation (source: Meilleurtaux.com). Emprunter maintenant, que vous soyez résident ou non, est une réelle opportunité pour profiter de taux encore bas. Pour rappel, les niveaux atteints l’année dernière étaient exceptionnels. Certains investisseurs pouvaient parfois emprunter à moins de 1%. Mais, si l’on analyse l’historique des taux d’intérêt des 4 dernières années, en juillet 2018, le taux d’intérêt moyen était de 1,65%, un niveau similaire au taux actuel. En janvier 2015, le taux d’emprunt moyen si situait à 2,55%.

Ainsi, si la hausse des taux d’intérêts peut perturber, elle ne doit pas freiner le recours à l’emprunt immobilier.  Les taux sont actuellement encore avantageux et fixes. Par conséquent, il est tout à fait possible d’avoir recours à un prêt immobilier intéressant à ce jour.

La hausse du taux d’usure : quelles conséquences sur le prêt immobilier en 2022 ?

À première vue, la hausse du taux d’usure à la mi-année se traduit par un nouveau souffle pour l’emprunteur.  Il devrait avoir de ce fait plus de marge sur son prêt immobilier. Toutefois, il faut noter que le seuil d’usure applicable ce trimestre reflète la situation de janvier 2022 : un décalage important. En effet, la hausse du taux d’usure augmente moins vite que la tendance inflationniste. Ainsi, bon nombre de particuliers se voient refuser leur demande de prêt. Avec un taux nominal de crédit qui gonfle petit à petit, le taux d’usure est effectivement vite atteint. On appelle ce phénomène l’« effet ciseaux ».

Par conséquent, les banques françaises refusent certains dossiers, alors qu’ils auraient été acceptés quelques mois auparavant. Donc à ce jour, en plus des conditions bancaires durcies en France, les banques analysent les dossiers de manière beaucoup plus approfondie.

Pour rappel, en janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière annonçait le durcissement des conditions de prêts. Pour les expatriés:

  • Un taux d’endettement maximum de 35%
  • Une durée d’emprunt maximum de 20 ans
  • Un apport personnel minimum d’au moins 30% du projet

Le taux d’usure, un frein à l’emprunt pour certains : comment obtenir son crédit immobilier ?

Aujourd’hui, si certaines demandes de financement ne sont pas acceptées, c’est parce qu’en additionnant le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, l’assurance de garantie, et les frais annexes, la somme dépasse le taux d’usure. Comme vu ci-dessus, le TAEG ne peut dépasser le taux d’usure, donc chez My expat, nous recommandons certaines solutions.

Il est en tout d’abord primordial de négocier son taux d’emprunt nominal, et pour ce, vous pouvez faire appel à des professionnels qui trouveront pour vous les meilleures offres. Sachez qu’il est toujours possible de négocier auprès d’une banque, particulièrement si vous avez / placez des comptes épargne auprès d’elle. Ensuite, vous pouvez toujours choisir votre propre assureur. Dans le cadre d’un crédit immobilier, la délégation d’assurance vous permet de contracter une assurance emprunteur auprès d’une compagnie autre que l’organisme de crédit qui vous accorde le prêt. Cette délégation est totalement possible si elle fait valoir les mêmes garanties proposées par votre banque.

À savoir : l’assurance emprunteur n’est légalement pas obligatoire, mais fortement recommandée pour obtenir un accord de financement par la banque.

En somme, pour emprunter en France, il est important de réduire ses frais au maximum. Pour un expatrié, la difficulté n’est pas moindre. Cependant, avec un accompagnement personnalisé, il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier.

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