Amortissement Jeanbrun : calcul, taux et exemples 2026

L'amortissement Jeanbrun permet à un bailleur de déduire chaque année une fraction du prix de son logement de ses revenus fonciers imposables. La base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition, le foncier étant exclu forfaitairement à hauteur de 20 %. Le taux atteint 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf et 3 % à 4 % dans l'ancien réhabilité, selon le niveau de loyer pratiqué, avec un plafond annuel de 8 000 € à 12 000 € par foyer fiscal.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a créé ce mécanisme à l'article 31 du Code général des impôts, dans le cadre du statut du bailleur privé, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun et couramment appelé dispositif Jeanbrun. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sur l'ensemble du territoire national, sans zonage.

Contrairement au Pinel, fermé aux nouveaux investissements depuis fin 2024, le Jeanbrun ne fonctionne pas comme une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat. C'est une déduction fiscale par amortissement, ce qui change entièrement la façon de calculer sa rentabilité. Le dispositif Jeanbrun répond à des conditions précises d'éligibilité, notamment sur le type de bien et l'engagement de location, avant même de parler de taux d'amortissement.

Qu'est-ce que l'amortissement Jeanbrun ?

L'amortissement Jeanbrun est le mécanisme fiscal central du statut du bailleur privé. Il autorise le propriétaire à déduire chaque année une partie de la valeur de son bien de ses revenus fonciers, au lieu d'une réduction d'impôt forfaitaire comme le faisait le Pinel.

Le dispositif vise les logements loués nus, situés dans un immeuble d'habitation collectif : les maisons individuelles restent exclues du périmètre. Pour le neuf, le logement doit respecter la réglementation RE2020 et afficher un DPE classe A ou B à la livraison. Pour l'ancien, il doit faire l'objet de travaux de réhabilitation lourde. Le bailleur s'engage sur une durée de location d'au moins neuf ans.

Pourquoi la base de calcul est-elle limitée à 80 % du prix ?

La loi considère forfaitairement que 20 % du prix correspond au foncier, une fraction non amortissable. La base de calcul se résume donc ainsi :

Base amortissable = prix d'acquisition net de frais × 80 %

Pour un logement acheté 250 000 €, la part non amortissable du foncier s'élève à 50 000 € (20 %), et la base amortissable ressort à 200 000 €. C'est sur ce montant que le taux Jeanbrun s'applique ensuite.

Quels sont les taux d'amortissement Jeanbrun en 2026 ?

Le taux dépend de deux critères : la nature du logement (neuf ou ancien réhabilité) et le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social).

Amortissement dans le neuf

Le taux de base est de 3,5 %. La location sociale ajoute un point, la location très sociale deux points, et le plafond suit la même logique de majoration.

Amortissement dans l'ancien avec travaux

Le logement ancien doit remplir une condition de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un DPE A ou B après réalisation. Pour visualiser ces deux scénarios sur des cas réels, la page dispositif Jeanbrun exemple détaille des simulations complètes neuf et ancien.

Comment calculer l'amortissement Jeanbrun ?

Le calcul se déroule en trois étapes.

Étape 1 : la base amortissable

Pour un appartement neuf acheté 240 000 €, la base s'obtient par 240 000 × 80 % = 192 000 €.

Étape 2 : le taux correspondant

En location intermédiaire, l'amortissement théorique atteint 192 000 × 3,5 % = 6 720 € par an. En location sociale, il monte à 192 000 × 4,5 % = 8 640 €. En très social, il atteint 192 000 × 5,5 % = 10 560 €.

Étape 3 : la vérification du plafond

L'amortissement calculé ne peut jamais dépasser le plafond du niveau de location choisi. Dans cet exemple, les trois montants (6 720 €, 8 640 € et 10 560 €) restent sous leurs plafonds respectifs (8 000 €, 10 000 € et 12 000 €) et sont donc intégralement retenus. Le taux de 5,5 % ne signifie donc pas qu'on peut amortir 5,5 % de n'importe quel prix sans limite : au-delà d'un certain montant d'acquisition, c'est le plafond qui devient le facteur limitant, pas le taux.

Exemple sur un bien à 250 000 €

Pour un appartement neuf à 250 000 €, la base amortissable ressort à 200 000 € (250 000 × 80 %).

Le choix du niveau de loyer modifie donc directement l'amortissement fiscal, mais il modifie aussi le loyer que le propriétaire peut demander. Le taux d'amortissement ne s'analyse jamais isolément du rendement locatif réel.

Quelle économie d'impôt attendre de l'amortissement Jeanbrun ?

L'amortissement ne correspond pas à une économie d'impôt de son montant : c'est une déduction de l'assiette imposable, pas un crédit d'impôt.

Pour un amortissement annuel de 9 000 € et une tranche marginale d'imposition de 30 %, l'effet sur l'impôt sur le revenu ressort à 9 000 × 30 % = 2 700 €. À une TMI de 41 %, il atteint 9 000 × 41 % = 3 690 €. Le résultat réel dépend des autres revenus fonciers du foyer, des charges déductibles, de la tranche marginale d'imposition et, pour un non-résident, de la fiscalité non-résident immobilier applicable à son cas.

Amortissement Jeanbrun et revenus fonciers : le mécanisme complet

Le logement Jeanbrun relève de la location nue, donc les loyers se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers, où l'amortissement vient réduire directement le revenu imposable.

Un exemple de calcul du revenu foncier net

Pour des loyers annuels de 12 000 €, des charges et intérêts déductibles de 3 000 € et un amortissement Jeanbrun de 7 000 €, le calcul donne : 12 000 – 3 000 – 7 000 = 2 000 € de revenu foncier taxable. Ce mécanisme distingue profondément le Jeanbrun du Pinel, qui n'agissait jamais sur le revenu foncier lui-même.

L'amortissement peut-il créer un déficit imputable sur le revenu global ?

Oui, sous condition de plafond. Lorsque l'amortissement et les charges déductibles dépassent les loyers perçus, le déficit créé peut s'imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € par an, jusqu'en 2027, lorsque le bien ancien fait l'objet de travaux de rénovation énergétique permettant de sortir d'un DPE E, F ou G. La fraction de déficit qui dépasse ce plafond reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Quel est le plafond de l'amortissement Jeanbrun ?

Dans le neuf, le plafond annuel de base est de 8 000 € par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € selon la part de revenus locatifs relevant du social ou du très social.

Exemple : un appartement neuf à 350 000 €

La base amortissable atteint 350 000 × 80 % = 280 000 €. En location intermédiaire, le calcul théorique donne 280 000 × 3,5 % = 9 800 €, mais le plafond de 8 000 € s'applique dans le cas général. L'amortissement effectivement retenu reste donc limité à 8 000 €. Un bien plus cher n'apporte donc pas nécessairement davantage d'avantage fiscal, une fois le plafond atteint.

Plafond de loyer Jeanbrun : combien peut-on louer ?

Le dispositif est indissociable de plafonds de loyers et de ressources du locataire, qui varient selon la localisation du logement et sa surface.

Deux investissements identiques peuvent illustrer l'arbitrage : un appartement loué au loyer libre de 1 000 € par mois contre un appartement loué en Jeanbrun à 850 € par mois. Le second génère un avantage fiscal supérieur, mais son propriétaire abandonne aussi 1 800 € de loyers bruts par an. La question à se poser n'est donc pas quel est le taux d'amortissement maximal, mais si l'avantage fiscal compense suffisamment le manque à gagner locatif.

Amortissement Jeanbrun et plus-value à la revente

C'est un point sur lequel une confusion fréquente circule : l'amortissement Jeanbrun n'est pas neutre lors de la revente.

L'article 150 VB III du CGI prévoit la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value imposable, sur le même principe que la réforme appliquée au LMNP depuis février 2025. Concrètement, l'amortissement LMNP déduit chaque année pendant la détention vient augmenter la plus-value taxable au moment de la vente. La plus-value suit ensuite le régime classique des particuliers, avec exonération de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Pour un investissement patrimonial de 15 ou 20 ans, la fiscalité à la revente fait donc partie du calcul de rentabilité dès l'origine, pas seulement l'avantage fiscal perçu pendant la détention.

Amortissement Jeanbrun vs ancien Pinel : quelle différence ?

Le Pinel accordait une réduction d'impôt calculée selon le prix du logement et la durée d'engagement. Le Jeanbrun repose sur une déduction par amortissement des revenus fonciers, ce qui modifie davantage le calcul du revenu imposable que le montant de l'impôt lui-même.

Le Pinel appliquait un taux de réduction lisible sur une base plafonnée. Le Jeanbrun demande d'intégrer davantage de paramètres : le prix du bien, la fraction amortissable, le taux correspondant au niveau de loyer, le plafond annuel, les charges, la fiscalité personnelle et la stratégie de revente.

Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir ?

Le LMNP au réel permet lui aussi de recourir à l'amortissement, mais dans un cadre différent : les revenus relèvent des BIC, avec ses propres règles de déduction. Le dispositif Jeanbrun ou LMNP impose une location nue, un engagement de neuf ans et des plafonds de loyers et de ressources, quand le LMNP offre davantage de liberté sur le type de location et le montant du loyer.

Un point de fiscalité sociale distingue nettement les deux régimes en 2026 : les revenus fonciers issus du Jeanbrun restent taxés à 17,2 % de prélèvements sociaux, tandis que les revenus du LMNP sont désormais soumis à 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Le LMNP non-résident reste néanmoins pertinent pour un investisseur qui privilégie la liberté locative à la logique d'engagement du bailleur privé.

Un expatrié ne doit pas choisir entre Jeanbrun et LMNP uniquement sur le montant de l'amortissement. Le pays de résidence fiscale, la convention fiscale applicable, le traitement des revenus immobiliers français et les obligations déclaratives entrent aussi dans l'équation. Un montage efficace pour un résident français peut se révéler moins pertinent pour un non-résident, selon la convention en vigueur avec son pays de résidence.

Exemple complet : un investissement à 300 000 €

Pour un appartement neuf à 300 000 €, la base amortissable atteint 300 000 × 80 % = 240 000 €.

En location intermédiaire, le calcul théorique donne 240 000 × 3,5 % = 8 400 €, mais le plafond de 8 000 € limite la déduction annuelle dans le cas général. En location sociale, 240 000 × 4,5 % = 10 800 €, plafonné à 10 000 €. En location très sociale, 240 000 × 5,5 % = 13 200 €, plafonné à 12 000 €.

À partir d'un certain prix d'achat, le plafond annuel devient le véritable facteur limitant. Un appartement à 300 000 € n'est donc pas nécessairement plus intéressant fiscalement qu'un appartement à 220 000 €.

Les erreurs à éviter avec l'amortissement Jeanbrun

Plusieurs erreurs de calcul reviennent régulièrement sur ce dispositif encore récent.

• Confondre amortissement et réduction d'impôt : un amortissement de 8 000 € ne réduit pas l'impôt de 8 000 €, il réduit une base imposable.
• Calculer l'amortissement sur 100 % du prix, alors que le dispositif exclut forfaitairement 20 % correspondant au foncier.
• Choisir le taux de 5,5 % sans regarder le plafond de loyer que cela impose.
• Oublier le plafond annuel, qui limite souvent la déduction bien avant le taux théorique.
• Comparer Jeanbrun et LMNP uniquement sur l'impôt, sans intégrer le rendement locatif, la vacance et la gestion.
• Acheter dans l'ancien avant d'avoir vérifié que les travaux atteignent le seuil de 30 % et le DPE requis.

Ces erreurs se corrigent en amont, avant la signature, pas après l'achat.

Comment savoir si l'amortissement Jeanbrun est rentable pour votre projet ?

Chez MyExpat, l'analyse part du projet patrimonial global plutôt que du seul dispositif fiscal : budget et capacité de financement, situation fiscale, pays de résidence pour un expatrié, marché locatif ciblé, prix d'acquisition, loyer réellement applicable et stratégie de revente. Cette approche permet de comparer Jeanbrun, location nue classique et LMNP sur une base économique réelle plutôt que sur le taux d'amortissement affiché.

Avec plus de 300 avis clients notés 4,9/5 et plus de 70 millions d'euros investis pour des clients répartis dans 65 pays, dont 98 % achètent sans se déplacer, MyExpat accompagne l'investissement immobilier pour expatriés de la sélection du bien jusqu'à la gestion locative à distance.

Faut-il profiter de l'amortissement Jeanbrun en 2026 ?

L'amortissement Jeanbrun constitue l'une des principales nouveautés fiscales de l'immobilier locatif en 2026. Le mécanisme repose sur une base amortissable de 80 % du prix du logement, puis un taux de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, ou de 3 % à 4 % dans l'ancien réhabilité, appliqué selon le niveau de loyer.

Le calcul fiscal ne suffit pas à juger l'intérêt du dispositif. Il faut comparer l'amortissement disponible, le plafond annuel, le loyer Jeanbrun applicable, le rendement réel du bien, le financement et la fiscalité à la revente. Le meilleur dispositif fiscal n'est pas nécessairement le meilleur investissement.

Pour un expatrié, cette analyse est encore plus importante : trouver le bon bien, négocier son prix, vérifier son potentiel locatif et piloter l'opération à distance demandent une véritable expertise du marché local. C'est précisément là que MyExpat intervient avec son accompagnement en investissement clé en main : de la recherche du bien à la négociation, en passant par l'acquisition et la mise en location, nous vous accompagnons pour construire un investissement cohérent avec votre situation et vos objectifs patrimoniaux.

L'objectif n'est donc pas simplement de profiter de l'amortissement Jeanbrun, mais de transformer cet avantage fiscal en un investissement immobilier réellement performant et pilotable depuis l'étranger.