Simulateur revenu net non résident : assurez la rentabilité de votre projet

📉 En bref : Un non-résident fiscal est imposé sur ses revenus locatifs français à un taux minimal de 20 % jusqu'à 29 579 € de gain net taxable (30 % au-delà). À cela s'ajoutent des prélèvements sociaux de 7,5 % (résidents EEE, Suisse, Royaume-Uni) ou 17,2 % (reste du monde). Selon le statut choisi, l'écart de gain net peut dépasser plusieurs milliers d'euros par an pour un même bien.

Le simulateur revenu net non résident permet d’estimer ce qu’il vous reste réellement après impôts. L'outil prend aussi en compte les prélèvements sociaux et les charges lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif depuis votre pays d'expatriation. En 2026, les loyers des résidences principales en France métropolitaine ont progressé de 1,6 % sur un an. Par ailleurs, le parc immobilier atteint environ 38,4 millions de logements en 2025.

Pour un expatrié vivant à Dubaï ou Singapour, le rendement affiché sur une annonce ne correspond pas nécessairement à la rentabilité réellement perçue. Un gain locatif de source française reste taxable en France, sous réserve de la convention applicable avec votre pays de résidence. Pour les revenus perçus en 2025, le taux minimal d’imposition des non-résidents est de 20 % jusqu’à 29 579 € de gain net taxable. Vous pouvez bénéficier du taux intéressant lorsqu’il est plus favorable.

Votre choix entre location nue ou meublée, statut réel ou micro, ainsi que les charges déductibles, peut modifier sensiblement votre gain net. Avec un outil actualisé, MyExpat peut vous aider à mesurer votre rentabilité réelle. Il vous sera aussi plus facile de comparer les stratégies les plus adaptées à votre projet.

Calculez immédiatement votre gain locatif net en 2026

Entrez votre loyer annuel, votre pays de résidence fiscale et votre statut d'exploitation (nu ou LMNP au réel). L'outil calcule ensuite votre impôt, vos prélèvements sociaux et votre gain net réel. Il peut aussi prendre en compte l'écart en euros entre le pire et le meilleur scénario.

Simulateur de revenu net non-résident

Vos informations

• Loyer annuel estimé (€) : indiquez le montant brut des loyers perçus sur l'année, hors charges refacturées au locataire.
• Pays de résidence fiscale : choisissez entre EEE / Suisse / Royaume-Uni (statut social favorable) ou Reste du monde (États-Unis, Émirats, Asie, Amérique latine, etc.).
• Statut d'exploitation : choisissez entre Location nue (revenus fonciers) ou LMNP réel (bénéfices industriels et commerciaux, avec amortissement).

Vos résultats

• Impôt sur le revenu (IR) : calculé au taux de 20 % (30 % au-delà de 29 579 €), ou au taux moyen si celui-ci vous est plus favorable.
• Prélèvements sociaux (PS) : 17,2 % ou 7,5 % selon votre pays de résidence fiscale.
• Gain net réel : le montant que vous percevez réellement, une fois l'IR et les PS déduits.
• Le gain : l'écart en euros entre le scénario le moins favorable et le scénario optimisé pour visualiser instantanément la valeur d'un montage bien structuré.

En quelques secondes, vous visualisez l'impact réel de chaque paramètre sur votre trésorerie. Vous pouvez ensuite identifier le statut le plus adapté à votre profil avant même de signer un compromis de vente.

Comment fonctionne la fiscalité immobilière pour les expatriés en 2026 ?

Tout gain locatif issu d'un bien situé en France est taxable en France, même si vous résidez fiscalement à l'étranger. Cette imposition combine un impôt sur le revenu au taux de 20 % et des prélèvements sociaux de 7,5 % ou 17,2 %.

La règle est posée par l'article 197 A du Code général des impôts (CGI). Les revenus de source française perçus par un non-résident sont soumis à un système d'imposition spécifique. Ce système repose sur le taux minimal d'imposition et le taux des prélèvements sociaux applicables selon le pays d'expatriation.

L'impôt sur le revenu (IR) : le taux minimum de 20 %

Ce taux de 20 % constitue un plancher d'imposition applicable par défaut à tout non-résident percevant des revenus de source française. Le seuil de 29 579 € est révisé chaque année par la loi de finances. Il correspond au montant du gain net pouvant être imposé en France en-deçà duquel s'applique le taux de 20 %. Par ailleurs, la fraction supplémentaire est taxée à 30 %.

Un mécanisme dérogatoire existe cependant grâce au taux moyen. Lors de votre déclaration annuelle, l'administration calcule le taux moyen d'imposition qui résulte de l'application du barème progressif au pays à l'ensemble de vos revenus internationaux. Elle applique ensuite ce taux moyen à vos seuls revenus de source nationale.

Si ce taux moyen est inférieur à 20 %, il se substitue à la valeur minimale. Cette option peut représenter une économie substantielle pour les expatriés dont le niveau de vie global est modeste au regard du barème au pays. Toutefois, elle implique une déclaration de l'intégralité de vos revenus mondiaux pour justifier le calcul.

Les prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 % selon votre pays d'expatriation

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et les revenus du patrimoine sont dus en complément de l'impôt sur le revenu. Leur taux varie fortement selon votre profil :

Sources : Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), impots.gouv.fr - Article 197 A et L. 136 du Code de la sécurité sociale.

Location nue ou LMNP : le levier indispensable pour optimiser vos revenus depuis l'étranger

A loyer identique, le LMNP au réel permet de réduire la base pouvant être imposée, alors que la location nue reste taxée sur la quasi-totalité du loyer perçu, charges déduites.

C'est ici que la fiscalité cesse d'être une contrainte pour devenir un véritable levier intéressant. Le choix du statut d'exploitation est la décision la plus structurante pour votre gain net en tant qu'expatrié.

L'impact de la location nue sur le gain des non-résidents

Le micro-foncier, applicable en deçà de 15 000 € de loyers annuels, offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés. Toutefois, il est rarement optimal pour un investisseur expatrié disposant de charges réelles élevées (intérêts d'emprunt, travaux de rénovation). 

Le réel foncier permet de déduire l'intégralité des charges effectivement supportées. Par contre, il ne permet en aucun cas d'amortir la valeur du bien lui-même. Par conséquent, une part importante du loyer perçu reste taxable et se retrouve taxée au taux minimal de 20 % (ou 30 %). Prenez aussi note des prélèvements sociaux de 7,5 % ou 17,2 %.

La puissance de l'amortissement en LMNP au réel

Contrairement à la location nue, le statut LMNP relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Ce changement de catégorie ouvre un mécanisme comptable puissant, dont l'amortissement. 

Chaque année, vous pouvez déduire une fraction de la valeur du bien immobilier, du mobilier et des équipements. À cela s'ajoutent les charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance, frais de gestion). Cet amortissement, purement comptable, n'implique aucune sortie de trésorerie, mais réduit le résultat taxable déclaré.

Pour un investissement neuf ou récent, cet amortissement suffit à ramener le résultat fiscal à zéro pendant huit à quinze ans. Cela rend le taux de 20 % obsolète dans les faits. Vous percevez un loyer, vous ne payez (quasiment) pas d'impôt sur le revenu dessus. Seuls les prélèvements sociaux résiduels s'appliquant sur la fraction sont éventuellement imposables.

Source : Code général des impôts, articles 32, 39 C et 197 A ; Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP-Impôts)

Exemple illustratif : comparatif du revenu net pour un expatrié

Prenez le cas de Marc, cadre expatrié à Dubaï depuis trois ans. N'étant pas affilié à un statut de sécu sociale de l'EEE, il relève du taux de prélèvements sociaux de 17,2 %. Il investit dans un appartement à Lyon, avec 12 000 € de loyers annuels et 3 000 € de charges réelles déductibles.

Scénario 1 : Marc loue en nu

Après déduction des charges, son gain foncier net taxable s'élève à 9 000 €. Il est taxé au taux minimal de 20 %, soit 1 800 € d'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux sur les 9 000 €, soit 1 548 €. Marc paie donc 3 348 € de fiscalité sur l'année, pour un gain net réel de 8 652 €.

Scénario 2 : Marc est accompagné par MyExpat et loue en LMNP au réel

Grâce à l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux, son résultat fiscal est ramené à 0 € pendant les dix premières années de détention. Marc ne paie ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux significatifs sur ses loyers pendant cette période. Son gain net réel avoisine les 12 000 € de loyers perçus (déduction faite des seules mensualités d'emprunt et charges non déductibles fiscalement).

Pourquoi confier la gestion de votre activité à une agence spécialisée ?

MyExpat accompagne les investisseurs expatriés de A à Z sans qu'aucun déplacement en France ne soit nécessaire. Vous allez profiter pleinement de votre investissement locatif.

Investir à distance dans un système aussi technique que celui des non-résidents comporte un risque réel d'erreur :

• Mauvais choix de statut et déclaration incomplète
• Non-recours au taux moyen alors qu'il serait favorable
• Absence d'amortissement optimisé en LMNP

Ces erreurs, souvent invisibles au moment de l'achat, peuvent coûter plusieurs milliers d'euros par an sur la durée de détention du bien. Il est désormais facile de trouver une agence comme MyExpat pour vous accompagner. L'équipe identifie le bien adapté à votre profil et structure le montage juridique et technique du projet au regard de votre pays de résidence. 

Prenez aussi en compte votre situation personnelle et la gestion locative quotidienne du logement. Vous n'aurez pas à revenir en France avec l'accompagnement d'une agence compétente sur le marché. Vous conservez la visibilité complète sur votre placement, où que vous viviez.

Transformez une contrainte en stratégie solide

Le statut d'expatrié ne dispense d'aucune imposition sur les revenus de source nationale. Toutefois, il ouvre des marges d'optimisation considérables pour qui sait les activer. Notez ainsi l'option pour la valeur moyenne, le choix éclairé entre location nue et le LMNP au réel. Prenez aussi en compte l'amortissement comptable et la prise en compte du taux de prélèvements sociaux selon le pays de résidence.

Entre un montage subi et un montage structuré par des experts, l'écart de revenu net peut représenter plusieurs milliers d'euros chaque année. Ne laissez pas la complexité du système d'imposition freiner votre projet. Utilisez dès maintenant l'outil proposé par MyExpat pour connaître votre gain net réel. Échangez ensuite avec un conseiller pour structurer un placement locatif rentable, conforme et serein, entièrement piloté à distance.