Prélèvements sociaux revenus fonciers non résidents : retenez les essentiels

💒 En bref : En tant que non-résident fiscal, vos revenus fonciers français supportent des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Cela peut être ramené à 7,5 % si vous dépendez d'un régime de sécurité sociale de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni. La LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12) fait grimper la contribution sociale généralisée du capital mobilier à 18,6 %, mais l'immobilier locatif reste figé à 17,2 %. Ajoutez à cela un impôt sur le revenu avec un pourcentage minimum de 20 %, sauf option pour le taux moyen via la 8TM.

Le prélèvement social sur les revenus fonciers non résidents constitue un enjeu majeur pour les Français et investisseurs vivant à l’étranger. Ces derniers perçoivent généralement des loyers issus d’un bien immobilier situé en France. En 2026, les règles restent particulièrement favorables à certains expatriés. Pour une location nue, les revenus fonciers sont soumis à une valeur globale de 17,2 %. Toutefois, les contribuables affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale de l’EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni bénéficient d’une exonération spécifique.

Cette différence représente 9,7 points de prélèvements, soit une charge sociale environ 56 % moins élevée pour les contribuables éligibles à une valeur réduite. Le calcul s’effectue sur le revenu foncier net à une fiscalité réelle, après déduction des charges autorisées. Cela peut se faire au microfoncier, après l’abattement applicable.

Le régime micro-foncier concerne notamment les loyers annuels hors charges inférieurs à 15 000 €. Ainsi, comprendre votre pays d’affiliation sociale, votre régime d'impôt et les modalités déclaratives est essentiel pour maîtriser l'imposition. MyExpat peut vous aider à décrypter ces règles et à optimiser légalement votre investissement locatif en France.

Les taux en vigueur : ce que paient réellement les non-résidents

Deux taux coexistent pour les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers des non-résidents. 17,2 % pour la majorité des expatriés (hors Europe), et 7,5 % pour ceux affiliés à un régime de sécurité sociale de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Le choix du taux dépend uniquement de votre attachement social, pas de votre nationalité.

Il est plus avisé de vous informer sur les taux en vigueur pour faciliter les calculs à l'avenir. Vous aurez alors une idée de ce que paient vraiment les non-résidents.

Le taux standard de 17,2 % (hors Europe)

La majorité des expatriés (en Asie, au Moyen-Orient, en Amérique du Nord ou du Sud, en Afrique) se voient appliquer le taux plein de 17,2 % sur leurs revenus fonciers français. Ce taux se décompose ainsi :

Sources : Code de la sécurité sociale, articles L136-6 et suivants ; article 235 ter du Code général des impôts.

Le taux réduit à 7,5 % (EEE, Suisse et Royaume-Uni)

Depuis la jurisprudence dite "de Ruyter" (CJUE, 2015) et sa transposition en droit français. Les non-résidents affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un pays de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni bénéficient d'un taux réduit à 7,5 %.

La condition est stricte, il faut justifier l'affiliation à un régime de sécurité sociale étranger à joindre à la déclaration. À défaut, l'administration fiscale applique le taux plein par défaut. C'est un point sur lequel des experts vérifient systématiquement la situation de chaque client. Une simple erreur de déclaration peut coûter plusieurs milliers d'euros par an.

LFSS 2026 : attention au piège de la hausse à 18,6 %

La loi de financement 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) relève la contribution sociale généralisée applicable aux revenus du capital mobilier. Le taux applicable à cela peut varier entre 9,2 % et 10,6 %. En additionnant CRDS (0,5 %) et prélèvement solidaire (7,5 %), le taux global sur ces revenus mobiliers atteint désormais 18,6 %.

Toutefois, cette hausse ne concerne en aucun cas les revenus fonciers ni les plus-values immobilières. La contribution sociale généralisée applicable à l'immobilier reste fixée à 9,2 %, pour un taux global inchangé de 17,2 %. Si vous investissez dans la location en France, alors vous n'êtes pas concerné par cette augmentation. C'est une excellente nouvelle pour la stabilité de votre stratégie patrimoniale.

Source : LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, article 12 ; Légifrance

Comment est calculée l'assiette de vos prélèvements sociaux ?

L'assiette des prélèvements sociaux correspond à votre revenu foncier net imposable. Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %, tandis que le régime permet de déduire l'intégralité des charges réelles.

Le montant de vos prélèvements sociaux dépend directement du régime fiscal choisi pour la déclaration de vos revenus locatifs. Prenez note des options qui s'offrent à vous avant de prendre une décision.

L'impact du régime micro-foncier

Si vos recettes locatives brutes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. L'administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes, censé représenter l'ensemble de vos charges. L'assiette imposable, qui est la base de calcul de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, correspond donc à 70 % de vos loyers perçus. Ce régime, simple à déclarer, est rarement optimal pour un investisseur ayant financé son bien à crédit ou réalisé des travaux importants.

Le régime réel : la stratégie pour réduire la base imposable

Le régime réel (LMNP pour la location meublée) permet de déduire l'intégralité des charges réellement supportées :

• Intérêts d'emprunt et travaux d'entretien et de rénovation
• Frais de gestion locative et taxe foncière (hors part logement social)
• Primes d'assurance et frais de comptabilité

Pour un expatrié, plus l'assiette imposable diminue, plus le montant des prélèvements sociaux et de l'impôt baisse mécaniquement. En cas de déficit foncier, celui-ci peut même s'imputer sur le revenu global dans certaines limites, ou se reporter sur les revenus fonciers des années suivantes.

Sources : Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), BOI-RFPI-DECLA ; Code général des impôts, articles 28 à 33

⭐️ Chez une agence spécialisée, l'équipe réalise systématiquement une simulation comparative avant de recommander un régime aux clients. L'équipe tient compte de leur patrimoine global, de leur pays de résidence et de leurs objectifs à long terme.

L'articulation entre prélèvements sociaux et impôt sur le revenu

Les prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 %) s'ajoutent à l'impôt sur le revenu, calculé au taux minimum de 20 % pour les non-résidents. Ceux dont le taux moyen d'imposition mondial est inférieur peuvent demander l'application de ce taux plus favorable via la case 8TM de leur déclaration.

Il faut prendre note de l'articulation entre ces facteurs pour faciliter le calcul sur les prélèvements sociaux. Vous aurez alors une meilleure idée concernant vos revenus fonciers en tant que non-résident.

Le taux minimum de 20 % pour les non-résidents

Les prélèvements sociaux ne remplacent pas l'impôt sur le revenu mais s'y ajoutent. Un non-résident fiscal se voit appliquer, sur ses revenus de source française. Cela implique un taux minimum d'imposition de 20 % jusqu'à 28 797 € de revenu net imposable, puis de 30 % au-delà. Ainsi, un investisseur soumis au taux plein cumule donc jusqu'à 20 % d'impôt sur le revenu avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux global peut approcher les 37,2 % sur ses revenus fonciers nets.

L'option salvatrice du taux moyen (case 8TM)

Heureusement, le législateur a prévu un mécanisme correcteur avec la 8TM de la déclaration de revenus. Si le taux moyen d'imposition calculé sur l'ensemble des revenus mondiaux du foyer est inférieur au taux minimum de 20 %. Le contribuable non-résident peut alors demander l'application de ce taux moyen, plus favorable.

Exemple concret : Marc, expatrié à Dubaï, perçoit 18 000 € de revenus fonciers nets en France. Son foyer fiscal dispose de revenus mondiaux équivalents à un taux moyen d'imposition théorique de 12 %. En activant la 8TM et en produisant les justificatifs de revenus étrangers exigés par le centre des impôts des non-résidents. Marc fait basculer son taux d'imposition de 20 % à 12 % et réalise une économie substantielle sur son impôt. Il ne touche même pas au taux des prélèvements sociaux qui reste, lui, fixé à 17,2 %.

Ce mécanisme suppose de produire une déclaration de revenus mondiaux et justifie souvent l'accompagnement d'un expert. Une erreur de calcul ou un justificatif manquant peut faire perdre le bénéfice de cette option.

Paiement : comprendre le fonctionnement des acomptes

Depuis la mise en place de l'enlèvement à la source pour les revenus fonciers des non-résidents. L'administration prélève des acomptes mensuels ou trimestriels directement sur le compte bancaire français du contribuable. Cela couvre à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La prise en compte des acomptes est déterminante pour faciliter votre orientation. Une agence spécialisée peut vous aider pour assurer l'efficacité de votre investissement locatif.

L'enlèvement à la source (PAS) sur les revenus fonciers

Les revenus fonciers étant par nature non salariaux, ils ne bénéficient pas d'une retenue à la source classique. L'administration fiscale prélève donc un acompte contemporain, mensuel par défaut (ou trimestriel sur option), directement sur le compte bancaire du non-résident déclaré en France. Cet acompte intègre à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux estimés sur la base de la dernière déclaration connue.

Comment gérer la première année d'un placement locatif ?

La première année d'un investissement locatif, aucun acompte n'est prélevé, faute de référence de revenus antérieurs. Le rattrapage intervient l'année suivante, lorsque l'administration régularise la situation sur la base de la première déclaration de revenus fonciers.

Ce décalage peut créer une mauvaise surprise, l'année N+1, le contribuable doit parfois s'acquitter à la fois du solde de l'année N et du premier acompte de l'année N+1. Anticiper cette double échéance fait partie des recommandations systématiques que des conseillers formulent à chaque nouveau client.

Sécurisez et optimisez votre activité immobilière depuis n'importe où

MyExpat accompagne les investisseurs expatriés de bout en bout, comme la recherche du bien, la gestion locative, le choix du régime fiscal. Son objectif est d'optimiser légalement le montant des prélèvements sociaux et de sécuriser chaque étape de la déclaration.

Une agence spécialisée peut vous offrir un accompagnement sur mesure pour optimiser votre activité. Vous pourrez alors investir tranquillement depuis votre pays d'expatriation.

Un accompagnement fiscal de bout en bout

Naviguer seul dans la fiscalité française depuis votre pays d'expatriation relève souvent du parcours d'obstacles :

• Formulaires spécifiques et centre des impôts des non-résidents (DINR)
• Justificatifs d'affiliation sociale et choix entre régime réel et micro-foncier
• Option pour le taux moyen...

Chaque décision a un impact direct sur le montant final de vos prélèvements et de votre impôt. Notez qu'un investisseur expatrié bien accompagné investit plus sereinement et plus rentablement. L'équipe peut vous aider à trouver le bien adapté à votre projet patrimonial et à votre budget.

L'agence est aussi capable de gérer la mise en location et de choisir les locataires. Prenez aussi note du choix de régime d'impôt pour neutraliser autant que possible l'impact des prélèvements sociaux. N'oubliez pas la sécurisation de chaque déclaration auprès de l'administration fiscale française.

Pourquoi investir en France reste rentable en 2026 ?

Malgré la complexité apparente de la fiscalité applicable aux non-résidents, l'immobilier locatif français conserve des atouts majeurs pour un expatrié. Notez l'effet de levier du crédit et la stabilité juridique. N'oubliez pas le marché locatif tendu dans les grandes métropoles et le taux de prélèvements sociaux stable à 17,2 %.

Un facteur déterminant contrairement aux actifs financiers désormais taxés à 18,6 %. Vous souhaitez sécuriser votre projet locatif ou optimiser un placement déjà en place ? Prenez rendez-vous avec votre conseiller pour une analyse personnalisée de votre situation fiscale.

Que retenir sur les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers d'un non-résident ?

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers des non-résidents obéissent à des règles précises, mais loin d'être insurmontables. Notez le taux de 17,2 % (ou 7,5 % pour les expatriés européens), l'assiette qu'il est possible de réduire significativement grâce au régime réel. Prenez aussi en compte l'articulation avec l'impôt sur le revenu que la 8TM permet parfois d'assouplir. En 2026, aucune hausse n'est prévue sur l'immobilier locatif, contrairement au capital mobilier désormais taxé à 18,6 %.

Ces règles, aussi précises soient-elles, gagnent à être appliquées avec méthode et anticipation. C'est précisément la mission de MyExpat qui vous accompagne à chaque étape. Cela va du choix du bien à l'optimisation fiscale de votre déclaration, pour que votre placement reste un pilier rentable et maîtrisé de votre patrimoine. Envie d'aller plus loin ? Prenez rendez-vous avec un conseiller MyExpat pour faire une étude personnalisée de votre profil.