Contrairement à 2018, où l’immobilier français connaissait une légère baisse des transactions, cette année, le marché bat des records. Près de 7 milliards d’euros ont été investis ces trois derniers mois. Cette tendance va t-elle durer dans le temps ? Les facteurs du marché, tous au vert aujourd’hui, seront-ils aussi favorable en 2020 ? My expat analyse le marché immobilier avec vous.
Analyse du marché immobilier français au troisième trimestre 2019
Volume de ventes et évolution du marché immobilier français
Plusieurs facteurs favorables du contexte immobilier actuel ont permis au marché de dépasser le million de ventes au mois de juin 2019. 1 020 000 ventes ont été enregistrées fin juillet 2019, soit une hausse de 7% sur une année. Pour le 3e trimestre 2019, le marché a réussi à surmonter le facteur de saisonnalité, car les ventes n’ont pas réellement traversé de ralentissement pour cette rentrée.
Entre le troisième trimestre 2018 et le troisième trimestre 2019, le marché a connu une hausse d’activité de 13,8%. Cet été, le nombre de transactions a décollé avec un gain de 18%.
Evolution des prix : quelles sont les causes principales ?
Les taux d’intérêt faibles que proposent les banques française entraînent une hausse de prix. Ils permettent également aux ménages de concrétiser leur projet immobilier. Le dynamisme du marché, qui est toujours prononcé au troisième trimestre, rend l’investissement immobilier attrayant, surtout dans le cadre d’un investissement locatif rentable.
Les taux du crédit immobilier : une évolution favorable
En moyenne, les taux du crédit immobilier se situent à 1,10% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,47% sur 25 ans. Ces chiffres, toujours à la baisse, alimentent le marché immobilier français, et encouragent l’arrivée sur le marché de primo-accédants, qui ne pouvaient pas concrétiser leur projet dans un contexte moins favorable.
Avec l’apport personnel qui est moins important, et parfois inexistant, les investisseurs ont une meilleure proposition sur leur financement.
Evolution des taux de crédit immobilier sur 20 ans
Source : Empruntis
L’indice de référence des loyers
Au troisième trimestre 2019, l’indice de référence des loyers augmente de 1,20% sur un an et s’établit à 129,99. C’est à dire que les loyers indexés sur ce trimestre pourront augmenter de 1,20%.
Évolution annuelle de l’indice de référence des loyers
Source: INSEE
Les investisseurs étrangers attirés par un marché français dynamique
Cette année, un plus grand nombre d’investisseurs étrangers entrent sur le marché de l’immobilier français. Les Sud-Coréens, qui profitent de l’avantage du change entre le won et l’euro, ainsi que des coûts de financements intéressants, réalisent 18% des volumes. Puis, les Américains suivent avec 10% des volumes, qui portent un intérêt à l’aspect industriel et logistique.
Analyse du marché immobilier parisien
Cette année, Paris a séduit les investisseurs. Entre le troisième trimestre 2018 et le troisième trimestre 2019, l’investissement locatif dans la capitale a augmenté de 6%. La hausse des prix poursuit sa tendance haussière pour cette rentrée parisienne. Depuis le début de cette année, le prix au mètre carré à Paris suit une hausse annuelle de 6,3%. Celle-ci est notable dans tous les quartiers de la ville. En septembre, le prix moyen au mètre carré était aux alentours de 10 451€.
La tension immobilière à Paris
Dans la capitale, une tension immobilière est établie. Ce phénomène, qui se caractérise par le nombre d’acheteurs étant plus élevé que celui des vendeurs, a tendance à se propager du centre vers la périphérie. Durant ce troisième trimestre, les facteurs étaient au vert pour les acheteurs. Ce phénomène a donc entraîné une augmentation des investisseurs.
L’écart entre les différents arrondissement de la ville
Au sein de la capitale, les prix au mètre carré varient selon les arrondissements. Par exemple, dans le 16e et le 17e arrondissements, les prix au mètre carré sont de 12 280 € et 11 411 € respectivement. Dans le 6e arrondissement, le prix moyen grimpe à 14 276 €. Toutefois, dans le 19e arrondissement, le prix au mètre carré chute d’environ 60%. Il est fixé à 8 410 € en moyenne.
La rentabilité à Paris au défi
Cet été, un investissement locatif dans la capitale de l’hexagone rapportait à un acquéreur 4%. Avec la hausse des prix, il est évident que le rendement locatif chute à Paris.
Toutefois, quelques quartiers, considérés comme étant moins chers, restent intéressants, notamment le 10e, le 11e, le 12e, le 13e, le 18e, le 19e et le 20e arrondissement.
La rentabilité reste aussi plus élevée dans les constructions des années 1960 à 1980, qui sont moins chers et moins recherchées.
Analyse du marché immobilier bordelais
A Bordeaux, le prix de l’immobilier augmente encore. D’après les prévisions, d’ici la fin de l’année on devrait enregistrer une hausse de 2 à 5%. Toutefois, l’ampleur de la hausse de prix diminue de trimestre en trimestre. Par rapport à 2018, on note une diminution de 8% du nombre de transactions immobilières.
Après une période de flambée des prix, le marché retrouve son calme. D’après les prévisions, cette tendance persistera jusqu’en 2020.
La rentabilité à Bordeaux
L’emplacement est un premier critère important qui influe sur le prix d’achat. Dans le centre ville, le mètre carré coûte plus de 4 000€ en moyenne. Ce prix peut augmenter de 50% pour les appartements situés dans l’hypercentre ou le triangle d’or.
Pour gagner en rentabilité, l’achat d’un studio ou d’un T2 s’avère être intéressant, du fait de la présence d’étudiants et de jeunes actifs.
Le prix d’achat et le loyer moyen à Bordeaux offrent aux investisseurs une rentabilité brute locative de 3,7% à Bordeaux, comparé à 3,8% à Paris.
Analyse du marché immobilier lyonnais
Comme à Paris, le nombre d’acheteurs augmente à Lyon. Le surplus de la demande, représenté par un ratio intéressant qui est de 12 acheteurs pour 10 vendeurs, a créé une réelle tension immobilière. Cette tendance haussière est causée par différents facteurs, notamment le taux d’intérêt qui diminue, et qui donne un pouvoir d’achat plus important aux acquéreurs potentiels.
Pour cette rentrée 2019, Lyon est considérée comme étant une ville où il faut investir. Le prix au mètre carrée croît de 6,3% sur un an et atteint 4 817€ en moyenne. Les conditions à Lyon encouragent les acquéreurs d’investir dans un bien immobilier, pour le mettre à la location et le revendre sur un moyen terme.
Analyse du marché immobilier marseillais
A Marseille, pour devenir propriétaire, il faut compter un budget de 3 038 € au mètre carré en moyenne, soit une hausse de 3,2% en 12 mois. Cela place Marseille en bas du classement du prix immobilier en France. En 4 ans, ce prix n’a augmenté que de 7%. On parle de “sous-évaluation”.
L’abordabilité des prix à Marseille peut s’expliquer par la disparité importante entre les différents quartier de la cité phocéenne. Le prix au mètre carré moyen d’un bien immobilier situé dans le 15e ou le 3e arrondissement sera limité à 1 596 € et 1 727 € respectivement. Et à l’inverse, dans les quartiers plus riches de la ville, comme le 8e arrondissement, le mètre carré coûte 4 021€ en moyenne.
Changements pour le dernier trimestre de l’année : La tendance va-t-elle durer ?
Jusqu’à présent, 2019 a été une belle année pour le marché immobilier. Les prévisions pour fin 2019 et pour 2020 montrent qu’il y aura encore de bonnes opportunités à saisir pour les investisseurs.
Les taux immobiliers, très favorables depuis quelques années déjà, n’augmenteront pas avant le deuxième semestre 2020. Les banques, qui disposent de liquidités, proposeront de bons taux aux emprunteurs.
Au niveau des prix, l’ancien ne connaîtra pas de ralentissement d’ici la fin de l’année. Pour 2020, les analyses expliquent que cette hausse devrait ralentir. Le marché de l’ancien devrait rester dynamique sur la longue durée.
Pour le neuf, le contexte est plus complexe. Les prix ne devront pas chuter, mais les ventes ralentiront. Pour 2020, il est prévu que les réservations ne dépassent pas les 110 000. Globalement, le marché ne chutera pas l’année prochaine, mais s’ajustera lentement.
Opérations immobilières réalisées par les particuliers
Source : BPCE
Les lois à venir
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) actuel se transformera en prime versée directement. Ce changement sera effectif en 2020, pour les propriétaires modestes et en 2021 pour les propriétaires appartenant à la classe moyenne. L’objectif serait d’encourager la rénovation énergétique des logements. Toutefois, ce dispositif ne sera applicable qu’à la résidence principale des propriétaires.
La loi de finance prévoit la disparition du PTZ (ou prêt à taux zéro) à partir du 1er janvier 2020, pour les logements neufs dans les villes moyennes et les secteurs ruraux. Selon la Fédération française du bâtiment, cette réduction du PTZ permet d’attirer les primo-accédants dans les zones plus urbaines, et éviter leur éloignement dans des zones plus accessibles.
Toutefois, dans l’ancien, le prêt à taux zéro est maintenu jusqu’en 2021. Il permet de financer les travaux importants, et peut atteindre 40% du montant du projet de rénovation.