En début d’année, un beau dynamisme était observé dans le secteur de l’immobilier en France. Puis, plusieurs obstacles sont venu bouleverser le secteur : le confinement, l’incertitude du marché de l’emploi ou encore les instructions du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Faisons le bilan du marché de l’immobilier français au troisième trimestre 2020.
Bilan du marché immobilier français au troisième trimestre 2020
L’année 2019 avait été une année record au vu du volume des transactions immobilières. Pour 2020, pas de nouveau record à l’horizon, mais la situation aurait pu être bien pire, avec la récession économique et toutes les hypothèses qui en découlent.
D’après les conclusions de la FNAIM au mois de septembre 2020, on observe un léger rebond du secteur de l’immobilier français après la période du confinement et celle du déconfinement. Selon la FNAIM, « le logement profite plus que jamais de son statut de valeur refuge ». Toutefois, les transactions réalisées en Juillet et Août 2020 ont vu le prolongement des effets du confinement : le marché a été perturbé, les visites, les promesses de ventes et les ventes en elles-mêmes ont été décalées. La FNAIM prévoit un second semestre 2020 moins dynamique que l’année dernière.
Malgré les nombreuses hypothèses d’une possible chute des prix qui ont émergé, plusieurs études précisent qu’il est difficile de prédire l’évolution des prix sur le marché immobilier français suite à cette crise inédite. Au début du troisième trimestre, 51% des agents immobiliers voyaient les prix se stabiliser, 31% anticipaient une baisse, et uniquement 18% pensaient à une hausse des prix. Toutefois, à la mi-août, aucune véritable baisse des prix n’a été observée.
Comme les prix, les taux immobiliers ont aussi été au centre des hypothèses et des réflexions : en juillet 2020, ils ont vu un très légère hausse par rapport à décembre 2019, pour atteindre 1,26%. A la fin du troisième trimestre 2020, le taux d’intérêt pour un crédit immobilier de 15 ans est de 1,14% en moyenne, il est de 1,36% pour un prêt sur 20 ans, et de 1,65% en moyenne pour une durée de 25 ans. Malgré ce taux qui reste très intéressant, les conditions se sont durcies : depuis le début de l’année, le Haut Conseil de Stabilité Financière a demandé aux banques de mettre en place ses recommandations pour ralentir la ruée vers les crédits immobiliers. Parmi ces consignes, on parle du taux d’endettement qui ne pourra plus dépasser 33%.
Dans ce nouveau contexte sanitaire, le secteur du tourisme et évidemment la location saisonnière ou de courte durée ont été perturbés. Un grand nombre de propriétaires ont dû évoluer avec la situation ; d’ailleurs, on remarque que les logements meublés ont augmenté de 11% entre 2019 et 2020. Le contexte est aujourd’hui intéressant : selon Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement.fr, « C’est le bon moment pour investir car les prix sont très intéressants dans de nombreuses villes ».
Sur le plan de l’immobilier tertiaire, Knight Frank indique un léger rebond de 5% par rapport au 2ème trimestre, soit une hausse de 4,6 milliards d’euros. Jusqu’à la fin du troisième trimestre 2020, le marché enregistre un total de 16,1 milliards d’euros de transactions, contre 22,1 milliards sur la même période en 2019.
Quid de la crise sanitaire ?
L’incertitude face à la situation du coronavirus en début de printemps faisait croire à un grand nombre de personnes que l’immobilier allait dégringoler. Toutefois, ce scénario n’est pas d’actualité : le secteur de l’immobilier résidentiel est le moins touché par cette crise sanitaire.
Même si aucun effondrement du marché n’est prévu, une baisse des prix pourrait être inévitable sur l’ensemble du territoire national. Dans les grandes villes, cette baisse devrait être très légère. Car, ces dernières années, nous avons observé une hausse des prix importante, qui était fortement corrélée à l’attractivité, au dynamisme et à la croissance de ces villes. Par exemple, en août le prix du mètre carré dans la capitale aurait reculé de 0,01% !
Deux cas de figures sont intéressants à étudier de plus près. Le premier est celui des primo-accédants qui ont pour projet d’investir dans leur premier bien immobilier. Toutefois, si les changements du marché, l’incertitude et le ralentissement des transactions durent dans le temps, les primo-accédants pourraient voir leur projet immobilier être reporté. Le deuxième profil d’investisseurs est celui des acquéreurs aux revenus élevés : ces derniers sont, évidemment, moins touchés. Leur situation leur permettant d’obtenir un prêt immobilier, ils pourront profiter des conditions du marché, qui sont à leur avantage.
Le marché immobilier parisien
Au printemps 2020, il est vrai que le marché de l’immobilier à Paris et sur la totalité du territoire Français a été mis en pause. Mais, le 10 septembre, les Notaires du Grand Paris ont publié leurs chiffres, qui donnent une idée de la tendance dans la capitale.
Après un recul de 70% des ventes au mois d’avril, on ne peut pas dire que le marché immobilier parisien soit sorti de crise. Cependant, on peut certainement dire que les prix n’ont pas chuté. Cette chute ne verra pas la jour dans le futur proche. D’ailleurs, sur l’année, le mètre carré à Paris devrait voir sa croissance se ralentir, avec une évolution de 6,6%.
Au début du troisième trimestre 2020, les prévisions indiquent un prix moyen du mètre carré qui se situe entre 10 700 et 10 800 € à Paris. En septembre, l’arrondissement où le mètre carré moyen est le plus cher de la capital est le 6e arrondissement, avec un prix de 14 430€. Ensuite, viennent le 7e et le 5e avec des prix moyens de 14 200 € et 12 780 €. Puis, dans le centre de Paris, qui regroupe le 1er, 2e, 3e et 4e arrondissement, le prix du mètre carré coûte 12 750€ environ.
A l’inverse, le 19e arrondissement parisien est celui qui affiche le mètre carré moyen le moins cher : celui-ci atteint 8 930€. Si on le compare au 6e arrondissement, on observe une chute de 38%. Pour moins de 10 000€ en moyenne au mètre carré, un investisseur peut aussi se tourner vers le 13e arrondissement, le 20, le 12e et le 18e avec des prix respectifs de 9 390€, 9 400€, 9 900€ et 9 990€.
Pour un investissement locatif, il est intéressant de se pencher vers les quartiers et les arrondissements où les prix sont relativement bas, afin de générer une meilleure rentabilité sur le projet.
A Paris, le marché immobilier est très dynamique, cela est d’ailleurs représenté par l’indice de tension immobilière (ITI). De manière générale, dans les grandes villes françaises, cet indice est supérieur à 5%. C’est le cas à Paris, où ce chiffre atteint les 6% au troisième trimestre 2020.
Le marché immobilier bordelais
Comme dans la capitale, l’attractivité de Bordeaux n’a pas connu de chute. Bien au contraire, la recherche de bien à acheter a augmenté de 164% par rapport à l’année dernière. L’indice de tension immobilière dans cette grande ville française est de 2%, ce qui montre qu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs.
En début d’année, Bordeaux a connu une stabilité des prix, avec une hausse de 0,9%. Toutefois, c’est le marché locatif qui flambe, avec une hausse annuelle de 10% sur les loyers des biens meublés. Si l’on compare le début du troisième trimestre 2020 et celui de 2019, on remarque une hausse des loyers qui atteint 12% !
A la fin du mois de septembre, qui clôture le troisième trimestre 2020, le prix moyen du mètre carré à Bordeaux est de 4 446€ pour un appartement est de 5 144 € pour une maison. Et, le loyer, lui est de 13,7€ en moyenne au mètre carré. Selon Meilleursagents, les prix et les délais de vente devraient rester stables.
Comme toujours, on remarque que le prix varie en fonction du quartier. A Bordeaux, on retrouve un mètre carré de 3 871€ en moyenne dans le quartier du Bacalan, de 4 278€ dans le quartier de La Bastide, de 4 896 € dans le quartier de Saint-Victor, avant d’atteindre des seuils plus élevés notamment 5 098€ dans le quartier du Grand Parc, 5 280€ vers Saint-Seurin ou 5 675€ vers l’Hôtel de Ville bordelais.
Le marché immobilier lyonnais
Selon les experts de l’immobilier, à Lyon, les prix continuent à suivre une tendance haussière, malgré la crise sanitaire. Nicolas Bouscasse, président de la FNAIM du Rhône, explique que « le rythme de croissance a légèrement ralenti mais les prix augmentent toujours ». Entre le 15 mars et le 1er septembre, les prix de l’immobilier lyonnais ont progressé de 1,9%. Et, si l’on compare les prix de septembre 2020 à ceux de la même période l’année dernière, on voit une belle évolution de 11,5%.
En moyenne, le mètre carré à Lyon vaut 5 171 €, et le loyer, lui, vaut 16 €/mètre carré. Selon les arrondissements, les prix suivent une croissance différente. Comparé à la fin du troisième trimestre de l’année dernière, le 1er arrondissement lyonnais voit ses prix au mètre carré augmenter de 7,1%, et le 8e arrondissement de 15,7%. A la fin du troisième trimestre 2020, le prix moyen au mètre carré atteint 2 703€ et 4 507€ respectivement dans ces deux arrondissements. Dans le 4e arrondissement, ce prix grimpe jusqu’à 6 171€.
Le marché immobilier marseillais
Au deuxième trimestre 2020, la hausse annuelle enregistrée à Marseille était de 8,1%. Dans sept des arrondissements de la ville les prix ont augmenté de 9%. A la mi-septembre, on peut dire que les prix du mètre carré dans la cité phocéenne ont grimpé de 9,3%, comparé à septembre 2019. Dans le quart des arrondissements de Marseille, la hausse observée dépasse bien les 13%.
Le croissance la plus marquée a été observé dans le 3e arrondissement, ainsi que dans le 8e et le 9e, où celle-ci varie entre 13,7% et 15,4% par rapport à août 2019.
En août 2020, le prix moyen signé au mètre carré est de 3 465€. Evidemment, le prix fluctue entre les différents arrondissements. Par exemple, dans le 15e arrondissement de Marseille, le prix moyen du mètre carré est de 1 609€. Il s’élève à 2 739€ ou 3 032€ dans le 4e et le 9e arrondissements respectivement, avant d’atteindre 4 447€ dans le 7e arrondissement et même 4 834€ dans le 8e arrondissement de Marseille.
Les évolutions à prévoir
Le marché de l’immobilier français est toujours attrayant : d’après les notaires, on observe une forte appétence des français pour l’investissement immobilier. Celle-ci peut être encouragée par l’envie de changer de logement après le confinement, la sécurité et la crainte face à l’incertitude, ou encore, un apport plus important grâce aux économies réalisées lors du confinement.
Plusieurs experts expliquent que le “krach immobilier” qui faisait peur à certains n’est pas prévu. Les prix ne suivront pas une chute vertigineuse, mais nous verrons peut être de légères baisses ou des ralentissements. Les prédictions exactes restent très difficiles à imaginer, car le contexte porte encore quelques inconnus.
Certains pensent que le dernier trimestre de l’année 2020 marque un nouveau départ du marché immobilier. Nous observerons plus d’offres, suite au chômage, à une baisse du pouvoir d’achat, au télétravail et à plusieurs autres paramètres du monde “post-covid”. Avec cette augmentation du volume d’offres, les prix reculeront légèrement, et le nombre de transactions pourra alors augmenter à son tour.
Suite à tous les bouleversements qu’il a traversé, le marché de l’immobilier devra passer par une phase de “correction” avant de retrouver son rythme “normal”. Cette phase pourra s’étendre sur les deux prochaines années.