Convention fiscale France et Dubaï : quelles conséquences pour un achat immobilier ?

À retenir : la convention fiscale France-Dubaï est en réalité la convention franco-émirienne du 19 juillet 1989, modifiée en 1993. Pour l’immobilier, le principe central est simple : les revenus d’un bien sont imposables dans l’État où le bien est situé. Mais la résidence fiscale, la méthode d’élimination de la double imposition et l’IFI peuvent modifier concrètement le résultat.

La convention fiscale France-Dubaï immobilier est un sujet incontournable pour un Français qui souhaite acheter un appartement, une villa ou un programme immobilier à Dubaï, tout en conservant des attaches ou des investissements en France. Dubaï n’ayant pas de convention fiscale propre avec la France, c’est la convention entre la France et les Émirats arabes unis (EAU) qui s’applique.

Signée le 19 juillet 1989 et entrée en vigueur le 1er juillet 1990, elle a ensuite été modifiée par un avenant signé en 1993, entré en vigueur le 1er juin 1995.

Ce point est essentiel : acheter un bien immobilier à Dubaï ne signifie pas automatiquement ne plus payer d’impôt en France. Tout dépend d’abord de votre résidence fiscale, puis de la nature du revenu et de la façon dont le bien est détenu.

Quelle convention fiscale s’applique entre la France et Dubaï ?

Dubaï fait partie des Émirats arabes unis : la convention applicable est donc la la convention officielle France-Émirats arabes unis. Elle vise notamment l’impôt sur le revenu, certains impôts sur la fortune et les successions, ainsi que différents revenus transfrontaliers.

Une convention signée en 1989 et modifiée en 1993

La convention a été signée à Abou Dhabi le 19 juillet 1989. La France l’a approuvée par la loi n° 90-333 du 10 avril 1990 et publiée par le décret n° 90-631 du 13 juillet 1990.

Un avenant signé le 6 décembre 1993 est ensuite venu modifier plusieurs dispositions. Il est entré en vigueur le 1er juin 1995.

Que cherche à éviter la convention ?

Une convention fiscale ne supprime pas l'impôt. Elle détermine surtout quel État peut imposer un revenu et comment la double imposition doit être corrigée lorsque les deux États disposent d'un droit d'imposition.

C'est une nuance importante pour un investisseur immobilier.

Le raisonnement n'est donc pas :

« Je vis à Dubaï, donc je ne paie plus d'impôt en France. »

Il faut plutôt raisonner en trois étapes :

1. Où êtes-vous résident fiscal ?
2. De quelle catégorie de revenu parle-t-on ?
3. Quel État dispose du droit d'imposition selon la convention ?

À ne pas confondre avec la convention fiscale France-Israël

La convention fiscale France Israël immobilier concerne les règles fiscales applicables entre la France et Israël et ne doit pas être confondue avec la convention fiscale franco-émirienne évoquée dans cet article.

Un expatrié résident fiscal d’Israël qui investit dans un bien immobilier situé en France relève donc d’un cadre conventionnel différent de celui applicable à un résident fiscal des Émirats arabes unis. Les règles relatives aux revenus locatifs, aux plus-values et à l’élimination de la double imposition doivent ainsi être analysées au regard de la convention entre la France et Israël.

Comment fonctionne la résidence fiscale à Dubaï ?

La résidence fiscale est le point de départ de toute analyse franco-émirienne.

La convention prévoit qu'une personne est résidente d'un État lorsqu'elle y est assujettie à l'impôt selon les critères prévus par le droit applicable. En cas de double résidence, la convention prévoit ensuite des critères de départage.

Le fameux seuil de 183 jours ne suffit pas

C'est l'une des principales erreurs rencontrées dans les recherches sur la « résidence fiscale Dubaï 3 mois ».

Passer 183 jours à Dubaï n'est pas, à lui seul, le contenu de la règle conventionnelle de résidence fiscale.

L'article 4 de la convention franco-émirienne prévoit notamment, en cas de résidence dans les deux États, d'examiner :

• le foyer d'habitation permanent ;
• le centre des intérêts vitaux, c'est-à-dire les liens personnels et économiques les plus étroits ;
• le séjour habituel ;
• puis la nationalité si nécessaire.

La France rappelle d'ailleurs que les conventions fiscales peuvent prévoir des critères différents selon les pays et qu'elles priment, lorsqu'elles sont applicables, sur les seuls critères du droit interne.

Exemple : vivre à Dubaï mais conserver sa vie en France

Imaginez un Français qui :

• obtient un visa de résidence aux Émirats ;
• passe une partie importante de l'année à Dubaï ;
• conserve son conjoint et ses enfants en France ;
• continue d'y exercer son activité principale.

Le simple fait d'avoir un appartement à Dubaï ou un titre de résidence émirien ne suffit pas nécessairement à faire disparaître sa résidence fiscale française.

La cohérence globale du départ doit être examinée.

C'est précisément pourquoi un projet d'expatriation doit être traité différemment d'un simple achat immobilier à Dubaï.

Un Français résident à Dubaï paie-t-il des impôts en France ?

Oui, potentiellement. Être résident fiscal des Émirats ne fait pas disparaître les impôts français portant sur les revenus ou actifs pour lesquels la France conserve un droit d'imposition.

L'administration française rappelle qu'un non-résident reste notamment imposable en France sur ses revenus de source française, sous réserve de la convention fiscale applicable.

Votre immobilier français reste généralement fiscalisé en France

Prenons le cas d'un expatrié installé à Dubaï qui conserve :

• un appartement à Lyon ;
• une maison à Bordeaux ;
• un investissement locatif à Paris.

Le fait de devenir résident fiscal des Émirats ne transfère pas ces biens immobiliers hors de France.

La convention franco-émirienne prévoit que les revenus provenant d'un immeuble situé dans un État sont imposables dans cet État. L'article 6 vise notamment les revenus tirés de la location et de l'exploitation directe du bien.

Ainsi :

Situation	État disposant du droit d'imposition
Appartement situé en France et loué	France
Villa située à Dubaï et louée	Émirats selon la convention
Plus-value sur un immeuble français	France
Patrimoine immobilier français d'un non-résident	France, sous réserve des règles conventionnelles

Cette distinction entre lieu du bien et lieu de résidence est fondamentale.

Prélèvements sociaux à Dubaï : pourquoi le taux de 17,2 % ?

Les résidents fiscaux à Dubaï sont soumis au taux plein de 17,2 % de prélèvements sociaux sur leurs revenus immobiliers de source française. La différence avec certains expatriés européens tient à leur régime de protection sociale : les dispositifs d’exonération ou de taux réduit concernent notamment les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l’EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni. Résidant aux Émirats arabes unis, hors de cet espace, un expatrié à Dubaï ne peut donc pas en bénéficier en principe.

Acheter un bien immobilier à Dubaï : où sont taxés les loyers ?

C'est probablement la question la plus importante pour un investisseur.

L'article 6 de la convention franco-émirienne dispose que les revenus qu'un résident d'un État tire d'un bien immobilier situé dans l'autre État sont imposables dans l'État où se situe le bien. Le texte vise explicitement la location et les autres formes d'exploitation immobilière.

Vous êtes résident fiscal de Dubaï et louez votre appartement à Dubaï

Le bien est situé aux Émirats.

Le revenu immobilier relève donc du régime applicable aux Émirats selon la convention.

À ce stade, il faut distinguer droit d'imposition conventionnel et impôt effectivement payé.

Les Émirats arabes unis n'appliquent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Pour une personne physique détenant personnellement un bien immobilier, l'administration fiscale émirienne indique également que les revenus issus d'un investissement immobilier personnel sont généralement hors du champ de la Corporate Tax, sous réserve de la situation concrète et notamment de l'exercice éventuel d'une activité nécessitant une licence.

Et si vous êtes encore résident fiscal français ?

C'est là que l'analyse devient beaucoup plus intéressante.

La convention prévoit, pour la France, un mécanisme spécifique d'élimination de la double imposition. Les revenus provenant des Émirats qui y sont imposables restent également imposables en France lorsqu'ils reviennent à un résident de France ; un crédit d'impôt est alors prévu selon les modalités de l'article 19.

Autrement dit, il serait dangereux d'écrire :

« Les loyers d'un appartement à Dubaï sont exonérés en France. »

Ce n'est pas la lecture correcte de l'article 19.

La convention prévoit au contraire une mécanique permettant à la France de prendre en compte le revenu et d'éviter une double imposition selon les règles prévues par le texte.

Cas pratique : achat d'un appartement à Dubaï

Supposons un investisseur français qui achète un appartement destiné à la location.

Il perçoit 100 000 AED de loyers annuels.

Le premier réflexe ne doit pas être de calculer simplement :

loyers – charges = bénéfice net = impôt.

Il faut d'abord déterminer :

1. sa résidence fiscale au moment où les loyers sont perçus ;
2. la détention en nom propre ou via une société ;
3. la qualification du revenu ;
4. le droit d'imposition des Émirats ;
5. le traitement conventionnel en France ;
6. les obligations déclaratives françaises.

C'est cette combinaison qui détermine la fiscalité réelle du projet.

Que se passe-t-il en cas de revente d'un bien à Dubaï ?

La revente est souvent abordée trop rapidement dans les contenus consacrés à la fiscalité de Dubaï.

Or, le traitement de la plus-value immobilière dépend lui aussi de votre résidence fiscale.

Si vous êtes résident fiscal des Émirats

La convention attribue aux Émirats un rôle central pour les revenus immobiliers liés à un bien situé sur leur territoire.

En pratique, la fiscalité émirienne doit ensuite être analysée selon le mode de détention et la nature de l'opération.

Pour un particulier qui détient directement son appartement, l'administration fiscale émirienne indique que le revenu tiré d'un investissement immobilier personnel est généralement hors du champ de la Corporate Tax.

Si vous êtes résident fiscal français

La situation doit être analysée différemment.

La convention n'a pas pour effet de transformer automatiquement toute plus-value réalisée à Dubaï en revenu fiscalement inexistant en France.

L'article 19 prévoit que certains revenus provenant des Émirats perçus par un résident de France peuvent également être imposés en France, avec un mécanisme de crédit d'impôt selon les cas.

Le statut de résident français au moment de la vente est donc déterminant.

C'est particulièrement important pour un investisseur qui achète aujourd'hui un programme immobilier à Dubaï avec l'intention de revendre dans quelques années.

Quel impact sur l'IFI et le patrimoine immobilier français ?

Le départ à Dubaï ne signifie pas nécessairement que tout votre patrimoine immobilier échappe à la fiscalité française.

L'IFI concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros. Pour un non-résident, l'assiette porte en principe sur les biens et droits immobiliers situés en France, sous réserve des conventions fiscales applicables.

Un appartement à Dubaï est-il inclus dans votre IFI ?

Si vous êtes véritablement non-résident fiscal français, l'IFI français est en principe centré sur votre patrimoine immobilier français, sous réserve des dispositions conventionnelles.

Votre appartement situé à Dubaï n'est donc pas automatiquement intégré dans l'assiette française de l'IFI simplement parce que vous avez la nationalité française.

En revanche, un expatrié qui conserve plusieurs biens en France doit faire le calcul de son patrimoine immobilier taxable avec précision.

Exemple patrimonial

Supposons :

• 800 000 € d'immobilier en France ;
• 700 000 € d'immobilier à Dubaï ;
• résidence fiscale aux Émirats.

Le raisonnement IFI n'est pas simplement :

800 000 + 700 000 = 1,5 M€ taxable en France.

Pour un non-résident, l'administration indique que l'IFI porte en principe sur les biens immobiliers situés en France, sous réserve des conventions.

La situation doit cependant être vérifiée lorsque la détention est indirecte, notamment via des sociétés.

Résident français ou expatrié : deux stratégies fiscales différentes

La différence entre ces deux profils est considérable.

Profil	Bien à Dubaï	Bien en France	Point de vigilance
Résident fiscal français	Revenus à analyser en France et aux EAU	Imposable en France	Mécanisme conventionnel
Résident fiscal aux EAU	Revenus du bien selon règles EAU	Imposable en France selon convention	Résidence fiscale réelle
Français avec résidence fiscale incertaine	Analyse au cas par cas	Risque de double rattachement	Critères de résidence
Détention via société	Régime spécifique	Peut modifier fortement l'analyse	Société, contrôle, établissement stable

Le vrai sujet n'est donc pas « France ou Dubaï ? »

Pour un expatrié, la question pertinente est :

où se trouve réellement votre résidence fiscale et comment votre patrimoine est-il structuré ?

Deux investisseurs peuvent acheter exactement le même appartement à Dubaï et avoir une fiscalité totalement différente.

Le premier peut être résident fiscal français.

Le second peut être résident fiscal émirien.

Le prix d'achat, le rendement locatif et le quartier sont identiques. La fiscalité, elle, ne l'est pas.

Les impôts à Dubaï pour un expatrié français : faut-il vraiment payer 0 % ?

La formule « Dubaï = 0 % d'impôt » est trop simpliste. La structure juridique de l'investissement compte.

Les Émirats n'appliquent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Mais cela ne signifie pas que toute activité économique est hors fiscalité.

Depuis 2023, les Émirats disposent notamment d'un régime de Corporate Tax. L'administration fiscale précise que les personnes physiques ne sont concernées que dans certaines situations d'activité professionnelle ou commerciale, avec notamment un seuil de chiffre d'affaires de 1 million AED pour les activités concernées. Les revenus d'investissement immobilier personnel sont exclus de ce calcul dans les conditions prévues par le régime.

Un particulier qui achète un appartement à Dubaï pour le louer n'est donc pas dans la même situation qu'une société de promotion immobilière ou qu'une entreprise exerçant une activité réglementée.

Acheter un bien immobilier à Dubaï : les 5 vérifications fiscales à faire

Avant de signer un contrat pour un programme immobilier à Dubaï, nous recommandons de vérifier cinq éléments.

1. Déterminer votre résidence fiscale

Ne partez pas du principe que votre visa ou votre nombre de jours suffit.

Analysez :

• votre foyer ;
• votre lieu de vie réel ;
• votre activité ;
• vos intérêts économiques ;
• vos séjours en France et aux Émirats.

2. Identifier le propriétaire juridique du bien

Un appartement détenu en nom propre n'a pas nécessairement le même traitement qu'un actif détenu par :

• une société française ;
• une société émirienne ;
• une structure étrangère ;
• une société dont vous contrôlez indirectement les titres.

3. Séparer fiscalité française et fiscalité émirienne

Il faut établir deux colonnes :

France

• revenus français ;
• immobilier français ;
• IFI ;
• plus-values françaises ;
• obligations déclaratives.

Émirats

• revenus immobiliers à Dubaï ;
• frais et taxes liés à l'opération ;
• éventuelle Corporate Tax selon la structure ;
• obligations locales.

4. Anticiper la revente

Un investissement immobilier se raisonne rarement uniquement sur le rendement locatif.

Il faut également simuler :

• prix d'achat ;
• frais d'acquisition ;
• financement ;
• revenus locatifs ;
• charges ;
• fiscalité ;
• prix de revente ;
• frais de sortie ;
• fiscalité de la plus-value ;
• rapatriement des fonds.

5. Conserver les justificatifs

Un expatrié doit pouvoir démontrer sa situation.

Conservez notamment :

• justificatifs de résidence fiscale ;
• certificats fiscaux ;
• contrats de travail ;
• justificatifs de logement ;
• relevés bancaires ;
• acte d'achat ;
• documents de financement ;
• contrats de location ;
• relevés de loyers ;
• documents relatifs à la société détentrice, le cas échéant.

Les erreurs à éviter

La fiscalité franco-dubaïote est surtout risquée lorsqu'on raisonne à partir de raccourcis.

« Je passe 183 jours à Dubaï, donc je suis automatiquement résident fiscal »

Faux. La convention prévoit des critères de départage en cas de double résidence, notamment le foyer permanent et le centre des intérêts vitaux.

« Je suis résident à Dubaï, donc je ne paie plus rien en France »

Faux. Vos revenus et biens immobiliers de source française peuvent rester imposables en France.

« Les loyers de Dubaï sont automatiquement exonérés en France »

À nuancer. Le mécanisme prévu par l'article 19 de la convention prévoit, pour un résident de France, que certains revenus provenant des Émirats restent imposables en France, avec un mécanisme de crédit d'impôt.

« Une société à Dubaï règle tous les problèmes fiscaux »

Faux. Une société ajoute au contraire des questions supplémentaires : résidence de la société, direction effective, établissement stable, bénéficiaire effectif et règles françaises anti-abus.

« L'IFI disparaît dès que je pars à Dubaï »

Faux. Un non-résident reste susceptible d'être imposable à l'IFI sur son patrimoine immobilier français lorsque le seuil et les autres conditions sont remplis.

Convention fiscale France-Arabie saoudite : quel rapport ?

La recherche « convention fiscale France Arabie saoudite » apparaît régulièrement à côté des recherches sur Dubaï, mais l'Arabie saoudite et les Émirats arabes unis sont deux États différents et disposent de conventions fiscales distinctes avec la France.

La France et l'Arabie saoudite ont signé une convention contre les doubles impositions le 18 février 1982, portant initialement sur les impôts sur le revenu et les successions. Elle a ensuite été modifiée, notamment par un avenant signé en 1991 et un autre signé en 2011.

Une nouvelle reconduction de la convention franco-saoudienne a été publiée en 2024.

Elle ne s'applique donc pas à un investissement situé à Dubaï. Pour Dubaï, c'est bien la convention France-Émirats arabes unis qu'il faut analyser.

Quelle est la convention visant à éviter la double imposition ?

La convention visant à éviter la double imposition entre la France et Dubaï est la convention fiscale conclue entre la France et les Émirats arabes unis le 19 juillet 1989, entrée en vigueur en 1990 et modifiée par un avenant de 1993.

Elle répartit les droits d'imposition entre les deux États et prévoit des mécanismes pour éviter qu'un même revenu soit imposé deux fois.

Pour l'immobilier, le principe central est celui de la localisation du bien : les revenus tirés d'un immeuble sont imposables dans l'État où cet immeuble est situé.

Cela signifie qu'un appartement situé à Dubaï et un appartement situé en France ne sont pas traités de la même manière, même si leur propriétaire est la même personne.

La convention ne doit toutefois pas être lue isolément. La résidence fiscale, le droit interne de chaque pays et la structure de détention peuvent modifier l'analyse.

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