Dispositif Jeanbrun simulation : calculez votre amortissement locatif

📜 En bref : Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, permet à tout investisseur (résident ou non-résident) d'amortir chaque année entre 3,5 % et 5,5 % de la valeur d'un logement neuf loué nu. Il faut toutefois respecter une limite de 12 000 € par an pour le montant pouvant être amorti. Pour un investissement de 70 000 € (apport) sur un bien de 300 000 €, l'amortissement Jeanbrun peut représenter jusqu'à 8 400 € déduits des revenus fonciers chaque année. Cela se fait sans plafonnement dans les niches fiscales. Un vrai levier fiscal pour les expatriés qui investissent en France depuis l'étranger.

Une simulation du dispositif Jeanbrun permet en 2026 d’estimer concrètement l’amortissement fiscal applicable à un investissement locatif. L'opération permet aussi d’évaluer son impact sur vos revenus imposables. Entré en vigueur avec la loi de finances pour 2026, ce nouveau régime s’applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Son intérêt intervient dans un contexte immobilier qui évolue. Au premier trimestre 2026, les prix des logements neufs ont progressé de 0,5 % sur un trimestre. Cela se combine avec une augmentation de 0,2 % du prix de l'ensemble des logements en France métropolitaine. Dans le même temps, 264 800 logements ont été mis en chantier en 2025, dont 170 600 logements collectifs, catégorie particulièrement concernée par le dispositif Jeanbrun.

Pour déterminer l’intérêt réel de ce mécanisme, il ne suffit donc pas de connaître le montant de l’investissement. La simulation doit tenir compte de la valeur et la part correspondant au bâti. Notez aussi le type de location et le taux d’amortissement applicable pour estimer la déduction annuelle et son effet sur votre fiscalité. Pour les investisseurs français comme pour les expatriés, MyExpat peut vous accompagner dans cette analyse. L'équipe vous aide à mesurer la pertinence du dispositif Jeanbrun en fonction de votre situation patrimoniale.

Comment fonctionne le mécanisme d'amortissement Jeanbrun pour un expatrié ?

✨️ Le dispositif Jeanbrun autorise la déduction annuelle d'un pourcentage de la valeur d'acquisition du logement (hors foncier, estimé forfaitairement à 20 %) directement de vos revenus fonciers imposables. Le taux d'amortissement varie de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer choisi, avec un plafond annuel allant jusqu'à 12 000 €.

Pour un non-résident, ce mécanisme d'amortissement change complètement l'approche de l'investissement locatif. Là où le crédit d'impôt classique s'appliquait sur le montant total dû, l'amortissement Jeanbrun vient directement réduire l'assiette de vos revenus fonciers imposables. C'est un avantage déterminant, car de nombreux non-résidents sont soumis au taux minimum de 20 % dès le premier euro de revenu imposable en France. Toutefois, ils ne peuvent pas bénéficier des mêmes abattements que les résidents.

Le principe de calcul repose sur trois éléments :

• Le prix d'acquisition du logement
• La base amortissable (80 % de la valeur, hors terrain)
• Le taux applicable selon la typologie du loyer

Les taux d'amortissement Jeanbrun en 2026 :

Sources : Article 47 de la loi de finances pour 2026 (L. n° 2026-103 du 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026), codifié à l'article 12 octies du CGI

Ce barème s'applique aux logements neufs ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) situés dans un immeuble collectif d'habitation. Pour l'ancien avec travaux, les taux sont légèrement inférieurs, entre 3 % et 4 %. Il faut respecter les travaux qui représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et d'un DPE A ou B après rénovation.

✅️ Le conseil d'un expert : « Beaucoup d'expatriés pensent, à tort, que la fiscalité de l'amortissement Jeanbrun leur est inaccessible depuis l'étranger. C'est faux : que vous soyez résident fiscal en Suisse, aux Émirats ou au Canada, le dispositif s'applique de la même manière dès lors que vos revenus fonciers imposables sont générés en France. »

Exemple détaillé : simulation d'un achat de logement neuf via la loi Jeanbrun

✨️ Sur un bien immobilier de 300 000 € financé avec 70 000 € d'apport, un investisseur avec un loyer intermédiaire (taux de 3,5 %) déduit 8 400 € par an de ses revenus fonciers imposables. Cela permet de ramener la base imposable réelle à un niveau très faible sur les premières années de location.

Marc, un investisseur expatrié, a placé 70 000 euros de son épargne dans l'achat d'un logement neuf collectif en France. Il a complété son budget avec un financement bancaire. Il vise le dispositif Jeanbrun pour optimiser la fiscalité de son futur revenu locatif.

Tableau de simulation détaillé :

Sources : Code général de l'impôt, Tranche marginale d'imposition (TMI), Régime fiscal applicable au non-résident.

Ce type de simulation illustre l'intérêt du dispositif pour un investisseur non-résident. L'amortissement vient directement gommer la quasi-totalité du revenu foncier imposable la première année. Le dispositif continue aussi de produire son effet chaque année pendant toute la durée de détention. Il suffit d'appliquer le taux d'amortissement annuel pour profiter pleinement de votre investissement locatif.

👉 Envie de connaître le montant exact de votre économie fiscale selon votre profil ? Utilisez un simulateur Jeanbrun avec l'aide d'un conseiller MyExpat, qui prend en compte votre prix d'acquisition, votre apport, votre TMI et votre pays de résidence.

Les conditions indispensables pour bénéficier du régime du bailleur privé

✨️ Pour bénéficier de l'amortissement Jeanbrun, le logement doit être neuf ou fortement rénové et loué nu comme résidence principale. Il faut respecter un engagement de location de 9 ans minimum et le respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Le dispositif Jeanbrun impose un cadre précis, garant de son objectif premier. Le texte vise à développer une offre de logements accessibles sur tout le territoire français. Le dispositif prend ainsi en compte les points suivants :

• Typologie du bien : l'achat d'un logement neuf situé dans un immeuble d'habitation collectif est requis. La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) reste la solution la plus courante pour les investisseurs, y compris depuis l'étranger.
• Type de location : le bien immobilier doit être proposé en location nue (non meublée), à titre de résidence principale du locataire. Aucune location meublée ou de courte durée n'est éligible au dispositif.
• Durée d'engagement : l'investisseur s'engage à louer le logement pendant 9 ans minimum pour conserver le bénéfice de l'amortissement Jeanbrun.
• Plafonds de loyers et de ressources : les plafonds varient selon la zone géographique. Contrairement au Pinel, la zone ne conditionne plus l'éligibilité à l'investissement, il ne fait que déterminer les plafonds de loyer applicables. Vous pouvez donc investir partout en France, y compris en zone détendue.

👉️ Le conseil d'un expert : « C'est l'un des points les plus mal compris du dispositif Jeanbrun. Contrairement au Pinel, l'ancienne zone géographique ne limite plus vos possibilités d'achat. Un expatrié peut tout à fait investir dans une ville moyenne où les prix au m² sont plus accessibles. Il conserve aussi l'intégralité de ses avantages fiscaux. »

Dispositif Jeanbrun vs LMNP : quelle est la meilleure stratégie pour un non-résident ?

✨️ Le régime LMNP reste pertinent pour la location meublée et une gestion locative fluide à distance. En outre, le dispositif Jeanbrun s'impose comme la référence pour la location nue. Ce dernier implique un amortissement comparable et un profil de locataire souvent plus stable.

Pendant longtemps, le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) a été le placement de prédilection des expatriés. Ce régime propose un mécanisme d'amortissement comptable. La loi Jeanbrun change la donne en offrant, pour la première fois, un levier d'amortissement équivalent pour la location nue.

Tableau comparatif Jeanbrun / LMNP :

Sources : CGI, article 12 octies pour le dispositif Jeanbrun ; régime micro-BIC / réel pour le LMNP

Pour un non-résident qui gère son patrimoine immobilier à distance, le critère de gestion locative pèse souvent plus lourd que l'avantage fiscal brut. Un logement loué nu à une famille génère généralement moins de sollicitations et un taux de rotation plus faible qu'une location meublée étudiante. Cela simplifie considérablement le pilotage de votre investissement immobilier locatif depuis l'étranger.

👉️ Une équipe d'experts audite votre profil fiscal de non-résident (pays de résidence, convention fiscale, TMI, projet immobilier). Elle vous oriente ensuite vers la structure la plus protectrice comme un investissement en nom propre, via une SCI à l'IR. Il est aussi possible de combiner les deux dispositifs selon votre patrimoine.

Le dispositif Jeanbrun est une fenêtre d'opportunité fiscale pour les expatriés

Le dispositif Jeanbrun marque un tournant dans la fiscalité de l'investissement locatif français. Pour la première fois, la location nue bénéficie d'un mécanisme d'amortissement comparable à celui du LMNP. Toutefois, le dispositif ne prend pas en compte le zonage restrictif et le plafonnement dans les niches fiscales. Pour un non-résident qui perçoit des revenus fonciers en France, c'est une opportunité concrète de réduire votre taxe annuelle.

Vous allez aussi construire un patrimoine immobilier solide tout au long de votre investissement de location. Toutefois, il est important de bien maîtriser les taux, les plafonds de loyer et les obligations de location sur 9 ans. Chaque situation de non-résident dépend du pays de résidence et de la convention fiscale bilatérale. Prenez aussi en compte les TMI, la capacité d'apport et les objectifs patrimoniaux. Ces facteurs influencent directement le montant réel de votre économie fiscale.

Ne laissez pas cette fenêtre d'opportunité, ouverte jusqu'au 31 décembre 2028, se refermer sans avoir chiffré votre projet. Faites votre simulation personnalisée avec des experts MyExpat depuis l'étranger. Obtenez, en quelques minutes, une simulation précise de votre amortissement Jeanbrun. Prenez aussi en compte l'économie d'impôt annuelle et la structure d'acquisition adaptée à votre statut de non-résident.