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Il existe plusieurs façons différentes d’investir dans l’immobilier. Un investisseur peut choisir d’acquérir un bien en nom propre ou d’investir via une sci (société civile immobilière). La SCI et la SARL familiale sont deux options plutôt fréquentes et intéressantes. Pour prendre une décision entre les différents types de société et d’investissement, il est fondamental d’avoir une bonne compréhension de son projet immobilier à long terme. Quelle est la différence entre la Société Civile Immobilière et la Société À Responsabilité Limitée.
Investir via une SCI immobilière : quels sont les avantages et les inconvénients ?
La SCI est une Société Civile Immobilière, qui est une option étudiée dans le cadre d’un achat immobilier. À l’inverse d’une acquisition en nom propre, c’est une solution qui permet de créer une structure juridique distincte de la personne des acquéreurs. Les associés de cette structure possèdent des parts au prorata de l’apport de chacun.
Généralités sur la SCI
Comme pour toute société, des statuts doivent être rédigés. Ces derniers doivent être précis, car ils régissent le fonctionnement de la SCI. Lors de la rédaction des statuts d’une société civile immobilière, il est essentiel de définir l’objet de la société, la gérance notamment dans le cas d’une SCI familiale, le fonctionnement de celle-ci concernant les assemblées générales ou les conditions de vote par exemple, ou encore les règles, plus ou moins strictes, liées à la cession ou l’arrivée de nouveaux associés.
De manière générale, opter pour une SCI peut être une option intéressante pour un projet d’immobilier locatif ou pour investir en famille par exemple, pour des raisons de transmission du patrimoine familial.
La Société Civile Immobilière peut exclusivement exercer une activité dans le secteur immobilier. Aussi, à travers une SCI immobilière, les associés ne peuvent proposer leur bien qu’en location nue.
Fiscalité
La raison est simple : la location meublée est considérée comme étant une activité commerciale. Et, une société civile ne peut pas exercer une activité commerciale. Même si assujettie à l’impôt sur le revenu, la SCI n’autorise pas la location meublée. Or, il existe une exception. Si la location meublée génère moins de 10% des recettes de la SCI ou si celle-ci est occasionnelle.
Quant à la fiscalité, elle peut être optimisée pour baisser les charges fiscales des associés de la société civile immobilière. De manière générale, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu. Tout dépend de la situation des associés. Si ces derniers ont un niveau de revenus lié à une tranche élevée du barème fiscal, il peut être plus intéressant de soumettre sa SCI à l’IS.
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SARL familiale : quels sont les avantages et les inconvénients ?
Investir dans l’immobilier peut également se faire à travers la création d’une société à responsabilité limitée (SARL) familiale. Cette dernière est constituée d’au moins deux associés dont des membres de la même famille du premier degré. Ici nous faisons référence aux parents et les grands-parents ou du deuxième degré, comme les frères et les sœurs. Très similaire à une SARL classique, la SARL familiale possède toutefois quelques particularités.
Généralités
La SARL familiale est une activité commerciale, qui protège le patrimoine de ses associés, grâce à la responsabilité limitée. Contrairement à une société civile immobilière, une SARL familiale ne peut pas proposer de location nue, mais uniquement de la location meublée. Donc, il est possible pour une SARL familiale d’opter pour le statut de LMNP : loueur meublé non professionnel, et de bénéficier de ses avantages.
La SARL familiale fonctionne comme une SARL classique, mais elle est fiscalement plus avantageuse. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au prorata de leur bénéfice personnel.
Particularités sur l’imposition
La SARL familiale est soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SARL classique. Toutefois, les associés peuvent être assujettis à l’impôt sur le revenu sans limite de temps. Contrairement à une SARL classique, qui peut en bénéficier pour les cinq premières années d’existence de la société uniquement. Dans le cadre d’une SARL familiale, cette option peut être renversée si les associés souhaitent opter pour l’impôt sur les sociétés.
Dans le cadre d’une SARL familiale, il est possible pour les associés d’imputer leurs déficits sur leur impôt sur le revenu. La limite de 5 ans, comme pour une SARL dite classique, n’est pas applicable.
Pour choisir la meilleure option, il est important de savoir que les taux de l’impôt sur les sociétés vont de 15% à 28%. Quant à l’impôt sur le revenu et selon la tranche d’imposition, elle peut varier entre 0 et 45%.
Attention, il est important de noter que la rémunération versée au gérant associé n’est pas déduite du résultat de la SARL. Et chaque associé est imposable sur sa quote-part.
En résumé, dans les grandes lignes : investir via une SCI vs investir via une SARL familiale
De manière générale, la SCI est une option adaptée à la gestion d’un petit patrimoine immobilier. Par exemple, dans le cadre d’une transmission de celui-ci au sein d’une famille. Et, la SARL, elle, serait plus intéressante pour des investissements et une activité immobilière plus importante, en famille.
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