Faut-il investir au Portugal ? Décryptage des tendances 2026

Investir au Portugal peut encore être pertinent en 2026, mais ce n'est plus une évidence fiscale ou financière. La hausse des prix, la fin du RNH et du Golden Visa immobilier et la nouvelle fiscalité des non-résidents réduisent certains avantages historiques. Pour un expatrié français, la rentabilité doit désormais être comparée avec celle d'un investissement en France, après fiscalité et financement.

Le Portugal a longtemps été présenté aux expatriés français comme une évidence patrimoniale : prix accessibles, fiscalité avantageuse, qualité de vie. Cette description ne correspond plus au marché de 2026. Le Golden Visa immobilier a disparu depuis octobre 2023, le RNH classique s'est éteint le 1er janvier 2025, les prix ont grimpé de près de 18 % en un an selon l'Institut national de la statistique portugais (INE), et une nouvelle taxe frappe désormais les acheteurs non-résidents. Dans le même temps, le marché français se stabilise et redevient, pour certains profils, une option à réexaminer sérieusement.

Cet article répond à une seule question, sous tous ses angles : est-ce encore une bonne décision d'investir au Portugal quand on est un Français expatrié, en 2026 ?

Le Portugal est-il toujours un bon pays pour investir ?

Le Portugal reste une destination intéressante pour certains investisseurs en 2026, mais la hausse des prix et la fin de plusieurs avantages fiscaux ont profondément changé l'équation : le choix de la ville, du bien et du régime fiscal est désormais déterminant pour préserver la rentabilité du projet.

Les grandes évolutions du marché depuis 2023

Le marché immobilier portugais a changé de nature en trois ans. Selon l'INE (Instituto Nacional de Estatística), l'indice des prix des logements a progressé de 17,6 % en 2025, la plus forte hausse annuelle enregistrée depuis la création de la série statistique.

Le prix médian des logements vendus a atteint 2 076 €/m² en 2025 (+16,8 % sur un an), puis 2 337 €/m² au premier trimestre 2026 (+19,8 % sur un an), selon les données Eurostat consolidées à partir des chiffres de l'INE. Sur dix ans, Eurostat mesure une hausse cumulée de 180 % des prix du logement au Portugal, quand le salaire brut moyen n'a progressé que de 41,5 % sur la même période.

Selon l'INE, le pouvoir d'achat immobilier des ménages portugais s'est dégradé, et l'offre de biens abordables (moins de 200 000 €) a reculé de 73 % en cinq ans selon le portail Idealista. Cette hausse s'accompagne d'une contraction de l'offre disponible et d'une hausse parallèle des loyers.

Pourquoi le Portugal continue d'attirer les investisseurs

Malgré cette hausse des coûts, plusieurs fondamentaux restent solides : appartenance à la zone euro, stabilité politique reconnue au sein de l'Union européenne, et flux touristique structurel qui soutient la demande locative dans les grandes villes et sur le littoral.

Les grandes agglomérations (Lisbonne, Porto) et les pôles universitaires (Coimbra, Braga, Aveiro) affichent une demande locative constante portée par les étudiants, les jeunes actifs et les travailleurs internationaux du secteur technologique. Ce qui explique la persistance de l'intérêt étranger malgré la fin des incitations fiscales et migratoires qui avaient dopé l'attractivité du pays entre 2012 et 2023.

Quels sont les avantages d'un investissement immobilier au Portugal ?

Le Portugal conserve plusieurs atouts pour un investissement immobilier en 2026 : une demande locative soutenue, une forte attractivité internationale et un marché encore diversifié selon les villes. Mais ces avantages doivent être appréciés au regard du niveau actuel des prix, de la fiscalité et des nouvelles règles applicables aux investisseurs étrangers.

Une demande locative toujours forte

La demande locative portugaise repose sur trois piliers : le tourisme, qui reste l'un des moteurs économiques du pays ; la population étudiante, concentrée dans les villes universitaires ; et les résidents étrangers (retraités, télétravailleurs, cadres) qui continuent de s'installer, même si le rythme des nouvelles arrivées liées aux dispositifs fiscaux a nettement ralenti depuis la réforme du RNH.

Des villes offrant encore de bons rendements

Les rendements locatifs bruts varient fortement selon la méthodologie et la localisation. Les données du marché au premier trimestre 2025, mesure un rendement résidentiel moyen de 5,1 % au niveau national, avec 5 % à Lisbonne et 5,1 % à Porto, des chiffres qui traduisent un marché mature où la hausse des prix suit celle des loyers.

D'autres analyses de marché, portant sur des stratégies de colocation ou de location meublée dans des quartiers ciblés, avancent des rendements bruts supérieurs, entre 6 % et 8 %, notamment à Porto, Braga et Coimbra. Cet écart tient à la différence entre un rendement de marché « moyen » et un rendement optimisé sur un bien spécifique après travaux, une nuance à vérifier bien par bien.

Rendements bruts, avant charges, fiscalité et vacance locative. Analyses de marché sectorielles 2025-2026. Les écarts entre sources reflètent des méthodologies différentes (moyenne de marché vs stratégie optimisée) et doivent être vérifiés bien par bien avant toute décision.

Une fiscalité qui a changé

C'est le point le plus mal compris par les Français qui envisagent d'investir au Portugal : le régime du Résident Non Habituel (RNH), qui exonérait largement les pensions et revenus étrangers, a définitivement pris fin. La dernière fenêtre de candidature s'est fermée le 31 mars 2025 pour les personnes remplissant certaines conditions au 31 décembre 2023.

Depuis le 1er janvier 2025, seul l'IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), aussi appelé « NHR 2.0 », subsiste. Ce nouveau régime cible exclusivement les professionnels hautement qualifiés travaillant dans la recherche scientifique et l'innovation.

Il offre un taux forfaitaire de 20 % sur les revenus professionnels portugais pendant dix ans, mais n'inclut plus les pensions de retraite ni, en principe, les revenus locatifs, contrairement à l'ancien RNH. Concrètement, un retraité ou un investisseur qui vivrait de ses revenus locatifs ne bénéficie plus d'aucun avantage fiscal spécifique lié à son statut de nouveau résident.

Les inconvénients et les risques à connaître

Le Portugal n’est plus le marché immobilier « facile et bon marché » qu’il était il y a quelques années. Hausse des prix, réglementation de la location touristique, fiscalité moins favorable qu’auparavant et difficultés de gestion à distance : investir au Portugal en 2026 présente de réelles opportunités, mais aussi des risques qu’il faut mesurer avant d’acheter.

Des prix qui ont fortement augmenté

La hausse des prix n'est pas un simple point conjoncturel : elle modifie structurellement le calcul de rentabilité. Un bien acheté aujourd'hui à Lisbonne ou dans l'Algarve, où les prix médians dépassent respectivement 5 000 €/m² et 3 100 €/m² selon l'INE, génère mécaniquement un rendement locatif inférieur à celui d'un bien acquis avant 2020. La marge de négociation s'est également réduite dans un marché où la demande dépasse l'offre disponible dans les zones les plus recherchées.

La location touristique est davantage réglementée

Le régime de l'Alojamento Local (AL), qui encadre les locations de courte durée, a été assoupli au niveau national par le Décret-loi 76/2024 (entré en vigueur le 1er novembre 2024), qui a levé plusieurs restrictions introduites par la loi « Mais Habitação ».

Ce relâchement national masque toutefois un durcissement municipal : Lisbonne a adopté, avec effet au 6 décembre 2025, un règlement fondé sur des ratios de densité touristique par quartier, réduisant de moitié les seuils précédents et bloquant de fait de nouvelles licences dans plusieurs zones historiques. Porto applique une logique comparable dans son centre historique.

Un investisseur qui compterait sur la location courte durée doit donc vérifier, avant tout achat, si le bien se situe en zone de contention (zona de contenção). Le règlement européen 2024/1028, en application depuis le 20 mai 2026, ajoute un reporting obligatoire pour les plateformes ; opérer sans licence AL expose à des amendes pouvant atteindre 40 000 €.

Une fiscalité moins avantageuse qu'avant

Au-delà de la fin du RNH, la fiscalité courante reste significative pour un non-résident : les revenus locatifs sont en principe soumis à un taux forfaitaire de 28 % pour les non-résidents fiscaux portugais, contre une intégration au barème progressif possible pour les résidents.

Les plus-values de cession suivent une logique comparable : 28 % forfaitaire pour un non-résident, avec un abattement de 50 % sur la plus-value imposable pour un résident fiscal portugais avant intégration au barème progressif. Un traitement nettement plus favorable au résident qu'au non-résident.

Les frais d'acquisition sont souvent sous-estimés

C'est le changement le plus concret de l'année 2026. Jusqu'au 31 août 2026, un non-résident payait l'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, la taxe de mutation) selon le même barème progressif qu'un résident acquérant une résidence secondaire.

Depuis le 1er septembre 2026, en application du Décret-loi n° 97/2026 du 20 mai 2026 (paquet législatif « Construir Portugal », adopté par le Parlement en février 2026), tout acheteur non-résident fiscal d'un bien résidentiel urbain est soumis à un taux forfaitaire unique de 7,5 % d'IMT, sans accès aux abattements ou exonérations du régime général.

Sur un bien de 300 000 €, cela représente environ 22 500 € d'IMT, contre environ 11 800 € pour un résident selon les barèmes antérieurs, un écart de plus de 10 000 €. Deux exceptions permettent de récupérer la différence : devenir résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l'achat, ou affecter le bien à la location longue durée à loyer modéré (plafonné à 2 300 €/mois) pendant au moins 36 mois sur les cinq premières années.

À cela s'ajoutent le droit de timbre (Imposto do Selo), fixe à 0,8 % du prix ou de la valeur fiscale (VPT) si elle est supérieure, ainsi que les frais de notaire, d'enregistrement et, le cas échéant, d'agence. Au total, le budget d'acquisition d'un non-résident doit désormais intégrer une charge fiscale et administrative représentant fréquemment 10 % à 15 % du prix affiché, contre 7 % à 8 % avant la réforme.

Acheter au Portugal quand on vit à l'étranger : ce qu'il faut savoir

Acheter un bien immobilier au Portugal reste possible lorsque l’on vit à l’étranger, mais les démarches et les conditions de financement diffèrent de celles d’un résident portugais. NIF, crédit immobilier, vérifications juridiques, signature et gestion du bien à distance : voici les principales étapes à anticiper avant de vous engager.

Peut-on acheter sans être résident ?

Oui. Aucune règle n'interdit à un non-résident, français ou d'un autre pays, d'acquérir un bien immobilier au Portugal. La seule formalité obligatoire est l'obtention d'un numéro fiscal portugais (NIF), nécessaire pour signer l'acte, ouvrir un compte bancaire local et, le cas échéant, obtenir un financement.

Peut-on obtenir un crédit ?

Les banques françaises ne financent pas l'achat d'un bien situé au Portugal : il faut passer par un établissement portugais (Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander Totta, BPI, Novobanco) ou un courtier local spécialisé. Pour un non-résident, le financement est généralement plafonné entre 60 % et 75 % de la valeur d'expertise du bien, et non du prix d'achat si celui-ci est supérieur. Ce qui suppose un apport personnel de 25 % à 40 %.

La Banco de Portugal impose par ailleurs un plafond macroprudentiel limitant le taux d'effort à 50 % des revenus nets, resserré en pratique à 30-35 % pour les non-résidents. Les taux constatés début 2026 s'échelonnaient entre 2,25 % et 3,05 % pour les formules variables ou mixtes, et 3,35 % à 4,50 % pour un taux fixe intégral, hors frais de dossier et spread bancaire.

Comment gérer un bien à distance ?

La gestion locative à distance repose généralement sur un mandat confié à une agence locale, qui prend en charge la recherche de locataires, l'état des lieux, la collecte des loyers et le suivi des travaux courants. Ce service a un coût qui doit être intégré au calcul de rentabilité nette, au même titre que la fiscalité et les charges de copropriété.

Fiscalité : où paierez-vous vos impôts ?

Résider au Portugal tout en percevant des revenus d’un bien immobilier situé en France soulève une question essentielle : dans quel pays vos loyers, votre plus-value ou votre patrimoine immobilier seront-ils imposés ?

Comment sont imposés les loyers ?

La convention fiscale entre la France et le Portugal, signée le 14 janvier 1971 et modifiée par un avenant en 2016, attribue le droit d'imposer les revenus fonciers à l'État où se situe le bien : un bien situé au Portugal est donc, en principe, imposé au Portugal.

Un résident fiscal français reste néanmoins tenu de déclarer ce revenu en France au titre de son obligation fiscale mondiale ; la convention prévoit alors un crédit d'impôt égal à l'impôt déjà payé au Portugal, plafonné au montant de l'impôt français correspondant. Un Français devenu résident fiscal portugais, à l'inverse, ne conserve d'obligations en France que pour ses revenus de source française.

Comment éviter la double imposition ?

Le mécanisme du crédit d'impôt ci-dessus est l'outil central : il suppose de conserver les justificatifs d'imposition portugais (formulaires modelo) pour les faire valoir dans la déclaration française. 

À noter aussi : l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) français s'applique au patrimoine immobilier mondial d'un foyer fiscalement domicilié en France au-delà de 1,3 million d'euros net. Un bien portugais entre donc dans cette assiette pour un résident fiscal français, mais pas pour un non-résident fiscal français, imposable à l'IFI sur ses seuls actifs situés en France.

Que se passe-t-il lors de la revente ?

La plus-value réalisée sur un bien situé au Portugal est en principe imposée au Portugal (28 % forfaitaire pour un non-résident, ou intégration au barème avec abattement de 50 % pour un résident fiscal portugais). Un résident fiscal français doit néanmoins déclarer cette plus-value en France au titre de ses revenus mondiaux, avec application du même mécanisme de crédit d'impôt plafonné.

Un point mérite l'attention : la convention fiscale franco-portugaise de 1971 ne couvre pas les droits de succession, à l'exception d'un texte limité de 1994 concernant les biens des États et organismes publics. La transmission d'un bien portugais dans un cadre successoral franco-portugais nécessite donc une analyse patrimoniale spécifique, en dehors du cadre conventionnel classique.

Portugal ou France : où investir en 2026 ?

Données croisées sur les réalité du marché 2025-2026

Pour un Français qui reste résident fiscal en France, ou qui envisage un retour à moyen terme, investir en France élimine le risque de changement réglementaire soudain (nouvelle taxe IMT, restrictions AL évolutives, disparition du RNH), simplifie la fiscalité et évite les coûts de gestion à distance. Ce n'est pas un jugement de valeur sur le Portugal : c'est un constat de simplicité, qui pèse lourd dans une décision patrimoniale.

Dans quelles villes investir au Portugal ?

Lisbonne convient à un investisseur qui recherche la liquidité et une valorisation de long terme, au prix d'un rendement courant plus faible (3,8 % à 5 %) et d'un ticket d'entrée élevé.

Porto offre le meilleur compromis entre prix d'entrée et rendement, porté par le tourisme, les étudiants et un secteur technologique en croissance, mais un centre historique de plus en plus contraint par les zones de contention AL.

Braga et Coimbra conviennent à un investisseur cherchant un rendement supérieur à la moyenne nationale, porté par une forte demande étudiante, avec un ticket d'entrée nettement inférieur à Lisbonne ou Porto.

L'Algarve reste un marché à part, dominé par la location saisonnière : prix élevés (plus de 3 100 €/m² selon l'INE), rentabilité dépendante d'une gestion active, et réglementation AL à vérifier commune par commune.

Faut-il investir au Portugal en 2026 ?

Oui si…

• l'objectif est la diversification patrimoniale internationale plutôt que le rendement immédiat ;
• le projet correspond à une résidence secondaire personnelle, avec un usage locatif accessoire ;
• l'investisseur recherche une exposition patrimoniale européenne hors de la France, avec un horizon de détention long.

Non si…

• l'objectif est un rendement locatif net maximal à court terme : la hausse des prix et la nouvelle fiscalité des non-résidents ont réduit la marge par rapport à 2018-2022 ;
• l'investisseur recherche un financement bancaire facile et peu coûteux ;
• la simplicité fiscale est une priorité : la coexistence de deux systèmes fiscaux, même couverts par une convention, ajoute une charge administrative réelle.

Notre avis

Le Portugal reste un marché solide sur le plan macroéconomique, mais il n'est plus le marché « facile » qu'il a pu être entre 2015 et 2022. La disparition du Golden Visa immobilier, la fin du RNH classique et la nouvelle taxe de 7,5 % réservée aux non-résidents changent la donne. Ce n'est pas une raison de renoncer au Portugal, mais une raison d'aborder le projet avec les mêmes exigences qu'un investissement en France : rendement net réel, fiscalité complète, financement, horizon de détention.

Et si vous investissiez plutôt en France ?

Vous comparez les prix, la fiscalité et les rendements du Portugal avec ceux de la France ? C'est la bonne démarche, mais elle oublie souvent une pièce du calcul : ce que rapporterait réellement un investissement locatif en France, une fois le crédit, la fiscalité et la gestion à distance pris en compte.

Beaucoup de Français qui investissent au Portugal n'ont jamais chiffré cette option, alors qu'un bien situé en France reste en général plus simple à financer pour un non-résident (accès plus large au crédit bancaire) et à gérer à distance, et que la convention fiscale France-Portugal permet d'éviter la double imposition sur les revenus fonciers si votre patrimoine se partage entre les deux pays.

Nous accompagnons chaque mois des Français expatriés qui hésitent entre les deux marchés, ou qui construisent une stratégie patrimoniale combinant les deux.

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• La recherche immobilière : identification et sélection de biens correspondant à votre budget, votre stratégie et votre objectif de rentabilité.
• L'analyse du bien : étude du prix, du potentiel locatif, des charges, des travaux et de la rentabilité avant de vous positionner.
• La négociation : défense de vos intérêts auprès du vendeur et recherche du meilleur prix d'acquisition.
• Les travaux et l'ameublement : coordination des différents intervenants lorsque le bien nécessite une rénovation ou une mise en location.
• La gestion locative : prise en charge du bien une fois l'investissement réalisé, pour vous permettre de gérer votre patrimoine depuis le Portugal.
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