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Investir au Portugal en 2026 reste possible, mais le rendement ne compense plus le coût d'entrée aussi nettement qu'avant. Le prix médian des logements vendus atteint 2 337 €/m² au premier trimestre 2026, en hausse de 19,8 % sur un an (INE). Le rendement locatif brut des grandes villes se situe autour de 4 à 5 %. Depuis mai 2026, un acheteur non résident paie un IMT de 7,5 % dès le premier euro.
Le projet convient à un investisseur qui accepte un rendement net modeste (2,5 % après impôt dans l'exemple chiffré plus bas), vise la valorisation à long terme et peut financer les frais d'entrée sans tension. Cinq critères décident de la réponse : prix d'achat, loyer, fiscalité, financement et risques. Chaque section les chiffre, avec le calcul complet d'un appartement à Porto.
Pourquoi investir au Portugal en 2026 ?
La demande locative soutient les loyers. Le loyer médian des nouveaux baux atteint 9,46 €/m² à l'échelle nationale et 17,42 €/m² dans la commune de Lisbonne au premier trimestre 2026 (INE), soit environ 1 200 € par mois pour un T2 de 70 m². Cette demande rencontre une offre rare : le nombre de ventes recule de 10,5 % sur un an alors que les prix montent. Le marché est limité par le manque de logements plus que par le manque d'acheteurs.
La valorisation du capital est déjà visible dans les statistiques. Les 26 sous-régions suivies par l'INE ont toutes vu leurs prix augmenter sur un an. Ce passé ne garantit pas la suite : sur les portails d'annonces portugais, la hausse annuelle des prix demandés est passée d'environ 18 % en février 2026 à moins de 8 % en septembre. Le rythme ralentit.
Les limites se lisent aussi dans les chiffres. Dans la Grande Lisbonne, les acheteurs domiciliés à l'étranger paient en moyenne 5 118 €/m², contre 3 805 € pour les résidents, soit 34,5 % de plus (INE). Une partie de l'écart vient du choix des biens (centre, neuf, rénové), mais ces acheteurs négocient aussi moins. Pour la location touristique, chaque commune peut limiter les nouvelles licences d'Alojamento Local : la location longue durée est le scénario le plus prévisible, et la règle locale se vérifie avant l'achat.
Quelle rentabilité espérer au Portugal ?
Au Portugal, le rendement locatif brut se situe autour de 4 à 5 % dans les principales villes suivies par l'INE : 4,1 % à Lisbonne, 4,9 % à Porto et 4,9 % à Braga. Ces écarts s'expliquent notamment par le prix d'achat et le niveau des loyers.
Le rendement brut se calcule simplement : loyer mensuel × 12 ÷ prix d'achat × 100. Mais il ne suffit pas à mesurer la performance réelle d'un investissement. Pour obtenir le rendement net, il faut déduire les frais d'acquisition, les charges, la gestion locative et les éventuelles périodes sans locataire.
Le recours au crédit peut réduire, voire annuler, le cash-flow mensuel. Prenons un investissement financé à 60 % par un emprunt de 126 360 €, sur 25 ans à 4,4 %. La mensualité atteint environ 695 €, tandis que le revenu locatif net avant impôt s'élève à 636 € par mois.
Le bien génère un effort d'épargne d'environ 59 € par mois, auquel peuvent s'ajouter d'autres dépenses selon les conditions de location. L'apport nécessaire atteint ici 105 220 €.
Le taux de 4,4 % constitue une hypothèse de simulation, située dans la fourchette indicative de 4 à 4,8 % retenue pour les non-résidents en 2026. Le taux effectivement accordé dépendra du dossier et de la banque.
Il faut donc distinguer deux indicateurs : le rendement locatif, qui mesure la performance du bien indépendamment du crédit, et la rentabilité des fonds investis, qui tient compte de l'apport, des remboursements et des flux de trésorerie. C'est cette seconde lecture qui permet d'évaluer l'effort financier réel d'un investissement depuis l'étranger.
Quelle fiscalité pour un investisseur expatrié ?
La fiscalité dépend de la résidence fiscale, pas de la nationalité. Quatre moments la structurent : l'achat, la détention, la location et la revente.
À l'achat
Depuis le 25 mai 2026, un acheteur qui n'est pas résident fiscal portugais paie un IMT de 7,5 % sur un logement, sans tranche ni abattement, plus 0,8 % de droit de timbre (décret-loi 97/2026). L'assiette est le plus élevé du prix de l'acte et de la valeur fiscale du bien.
L'IMT peut être remboursé en partie dans deux cas : vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans, ou vous louez le logement à un loyer modéré (2 300 € par mois maximum en 2026) pendant au moins 36 mois.
Le remboursement n'est pas automatique et les modalités pratiques évoluent encore. La plupart des sources retiennent le 25 mai 2026 comme date d'application, mais certaines mentionnent d'autres dates pour d'autres mesures du même décret : faites confirmer la règle applicable à la date de votre acte.
Pendant la détention
L'IMI, taxe foncière annuelle, représente généralement 0,3 % à 0,45 % de la valeur fiscale d'un bien urbain, selon la commune. L'AIMI, taxe additionnelle, concerne les patrimoines immobiliers résidentiels dépassant 600 000 € de valeur fiscale par personne.
Sur les loyers
Les loyers d'un logement sont imposés à l'IRS au taux autonome de 25 %, après déduction des charges admises (IMI, copropriété, entretien, assurance). La location touristique relève d'un régime distinct.
Selon votre pays de résidence
La convention fiscale entre la France et le Portugal (14 janvier 1971) attribue l'imposition des loyers d'un bien au Portugal, pays où il se situe. Si vous restez résident fiscal français, vous déclarez aussi ces loyers en France, avec un crédit d'impôt qui neutralise la double imposition ; seul l'effet sur le taux peut subsister. Si vous résidez dans un autre pays, c'est la convention entre ce pays et le Portugal qui s'applique : la situation d'un expatrié à Dubaï, à Singapour ou à Montréal ne se règle pas avec la convention franco-portugaise.
Statut LMNP
Le LMNP est un régime fiscal français. Il ne s'applique pas automatiquement à un bien situé au Portugal, dont les loyers relèvent de l'IRS portugais.
À la revente
La plus-value est imposée au Portugal, sur la moitié de son montant au barème progressif, puis déclarée en France si vous y êtes résident fiscal, avec crédit d'impôt.
Chaque règle se vérifie sur le Portal das Finanças et sur impots.gouv.fr avant la signature. Un conseiller fiscal peut confirmer l'effet de votre résidence sur le calcul.
Quels sont les risques d'un investissement au Portugal ?
| Risque | Ce que montrent les chiffres | Comment le limiter |
| Prix élevés | 5 082 €/m² à Lisbonne, +34,5 % de surcoût pour les acheteurs étrangers dans la Grande Lisbonne | Comparer au prix médian de la paroisse, négocier, étudier les villes moyennes |
| Surestimation des loyers | Les loyers annoncés dépassent souvent les loyers signés ; l'INE publie les loyers des nouveaux baux | Bâtir le budget sur le loyer médian du secteur, pas sur l'annonce |
| Vacance | Un mois sans locataire coûte 857 € dans l'exemple de Porto | Prévoir au moins un mois par an dans le calcul |
| Réglementation | Licences d'Alojamento Local limitées par commune ; plafond de loyer modéré à 2 300 € pour les avantages fiscaux | Vérifier la règle locale avant l'offre |
| Change | Un investisseur qui perçoit ses revenus en dollars, en livres ou en francs suisses paie le bien et les charges en euros | Garder une réserve de trésorerie en euros |
| Gestion à distance et frais imprévus | Travaux de remise en état, charges de copropriété votées en assemblée | Prévoir une marge de 10 % du prix des travaux, déléguer la gestion |
Comment investir au Portugal depuis l'étranger ?
Un non-résident peut acheter librement un bien au Portugal. La démarche suit sept étapes :
- Obtenir un numéro fiscal portugais (NIF) pour chaque acquéreur, avec un représentant fiscal si vous ne résidez pas dans l'UE.
- Chiffrer le budget total : prix, IMT à 7,5 %, droit de timbre de 0,8 %, honoraires et travaux.
- Préparer le financement : une banque portugaise prête aux non-résidents, souvent à hauteur de 60 à 70 % du prix selon l'établissement, avec un droit de timbre de 0,6 % sur le prêt pour une durée supérieure à cinq ans.
- Contrôler le bien : extrait du registre foncier (certidão permanente), fiche fiscale (caderneta predial), licence d'utilisation, certificat énergétique et état de la copropriété.
- Signer le contrat de promesse (CPCV) en versant l'acompte prévu.
- Payer l'IMT et le droit de timbre avant l'acte, puis signer l'acte authentique (escritura), en personne ou par procuration.
- Organiser la gestion locative et la déclaration annuelle des loyers.
Le choix de la ville précède ces étapes : la section sur où investir au Portugal détaille les prix et les loyers par marché.
Pourquoi investir en France reste la valeur refuge des expatriés ?
Le marché immobilier français offre aux expatriés un accès au crédit bancaire à effet de levier. A cela s'ajoutent une fiscalité optimisée via la convention bilatérale et un marché stable, sans barrière de langue. Trois atouts que le Portugal ne réunit pas simultanément pour un investisseur non-résident.
Beaucoup d'expatriés au Portugal visent l'immobilier en France chaque année. Notez les raisons qui peuvent vous pousser à prendre une telle décision à l'avenir.
Profiter de l'effet de levier du crédit bancaire français
Contrairement à une idée reçue, les banques françaises accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, y compris aux expatriés installés au Portugal. Il suffit de présenter un dossier solide et de passer par les bons interlocuteurs. Cet accès au financement offre les privilèges suivants :
- Acheter un bien locatif à crédit
- Faire payer une partie substantielle des mensualités par le locataire
- Bénéficier d'un effet de levier qui démultiplie la rentabilité de votre apport personnel
Au Portugal, l'accès au crédit local pour un étranger reste souvent plus restrictif. Cela implique des taux moins compétitifs et des exigences d'apport plus élevées. En France, le marché du crédit aux expatriés est mature, structuré, et plusieurs courtiers se sont spécialisés sur ce segment précis.
La convention fiscale franco-portugaise : comment éviter la double imposition ?
La convention fiscale bilatérale signée entre la France et le Portugal encadre précisément la répartition de l'imposition entre les deux pays. Les revenus fonciers de source française restent imposables en France. Par contre, le Portugal, en tant que pays de résidence fiscale, en tient compte pour éviter toute double imposition sur le même revenu. Ce cadre juridique stable sécurise votre investissement sur le long terme, contrairement à un environnement fiscal local en évolution constante.
La convention associée au statut de résident portugais affilié à l'EEE évoqué plus haut, forme un duo gagnant. Vous aurez une imposition maîtrisée en France avec l'absence de double taxation grâce à la convention et les prélèvements sociaux allégés à 7,5 %.
L'investissement locatif clé en main depuis votre transat en Algarve
MyExpat accompagne les expatriés du Portugal, comme de plus de 90 autres pays, dans chaque étape de leur investissement locatif en France. Cela va de la recherche du bien, du financement, de la gestion administrative et de la gestion locative, entièrement à distance.
Vous êtes convaincu par la logique ? Résider au Portugal pour la qualité de vie, investir en France pour la rentabilité et la sécurité juridique. Reste une question légitime. Comment piloter un projet immobilier à distance, sans connaître le marché local et sans disponibilité pour multiplier les visites ? MyExpat accompagne les investisseurs expatriés depuis la définition du projet jusqu'à la mise en location. Notre service clé en main implique différents services comme les suivants :
- La chasse immobilière : sélection de biens correspondant à votre budget et à votre stratégie de rentabilité. Notez les villes où la demande locative est la plus forte.
- Le financement : mise en relation avec des partenaires bancaires habitués aux dossiers de non-résidents. L'objectif est d'optimiser votre taux et votre effet de levier.
- La gestion locative déléguée : recherche de locataire, état des lieux, encaissement des loyers et gestion des travaux. Le tout est piloté sans que vous ayez à intervenir depuis Lisbonne, Porto ou l'Algarve.
- L'accompagnement fiscal : orientation vers des experts capables d'appliquer correctement votre statut de résident EEE et le taux de 7,5 %, pour sécuriser votre déclaration.
Contrairement à un investissement solitaire au Portugal, où vous devez composer avec la barrière de la langue et un marché en tension. Un projet locatif en France avec MyExpat permet de rester résident portugais tout en construisant un patrimoine solide.
Faut-il investir au Portugal ou privilégier un autre pays ?
Le Portugal affiche un rendement brut moyen d'environ 4,9 % (médianes INE), l'Espagne d'environ 6 % selon les portails d'annonces espagnols. Les deux pays imposent les non-résidents sur les loyers : 25 % au Portugal, 19 % en Espagne pour un résident de l'UE ou de l'EEE. Les frais d'achat se rapprochent : 8,3 % de taxes au Portugal pour un non-résident, 6 à 10 % d'ITP en Espagne selon la région pour un bien ancien. Cela fait de la France la valeur refuge naturelle des expatriés portugais en matière d'investissement locatif.
Vous vivez au Portugal et souhaitez investir en France en toute sérénité ? Contactez dès aujourd'hui les experts MyExpat pour un premier échange gratuit sur votre projet. L'équipe vous accompagne de la recherche du bien jusqu'à la gestion locative, à distance, en toute confiance.
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