Faut-il investir au Portugal : privilégiez plutôt l'immobilier en France en 2026

🔥 En bref : vivre au Portugal, oui ; y investir, pas forcément. En 2026, les prix de l'immobilier à Lisbonne et à Porto ont grimpé de plus de 15 % en cinq ans. Cette situation comprime la rentabilité locative sous les 4 % nets dans les grandes villes. À l'inverse, un résident du Portugal qui investit dans un bien locatif en France ne paie que 7,5 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers, contre 17,2 % pour un non-résident hors Espace Économique Européen (EEE). Cela offre un gain net immédiat de 9,7 points de rendement, sécurisé par la convention fiscale franco-portugaise.

Faut-il investir au Portugal en 2026 ou privilégier l’immobilier en France lorsque vous vivez à Lisbonne, Porto ou en Algarve ? La question devient particulièrement stratégique alors que les deux marchés évoluent à des rythmes très différents. Au Portugal, les prix des logements ont bondi de 17,8 % sur un an au 1ᵉʳ trimestre 2026, soit la plus forte progression enregistrée dans l’Union européenne. Dans le même temps, le rendement locatif brut moyen portugais s’établit autour de 4,29 % au premier semestre 2026, avec seulement 3,76 % à Lisbonne.

Face à cette forte hausse des prix, l’immobilier français peut constituer une alternative pertinente pour un expatrié qui souhaite développer un patrimoine locatif dans son pays d’origine. Le marché français de l’ancien a d’ailleurs enregistré 949 000 transactions sur douze mois à fin mai 2026. Cette hausse de 5,7 % sur un an est le signe d’une reprise progressive de l’activité.

Mais investir en France depuis le Portugal implique la maîtrise du financement et de la fiscalité française. Prenez aussi en compte le choix de la ville et la gestion à distance. C’est précisément sur ces enjeux que MyExpat accompagne les expatriés souhaitant construire un investissement locatif en France. Votre courtier peut vous accompagner de la recherche du bien jusqu’à sa gestion locative.

Le marché portugais en 2026 : un eldorado immobilier sous tension

Le marché portugais reste attractif pour la qualité de vie, mais la rentabilité locative s'est nettement dégradée depuis 2021. Les prix au m² ont explosé à Lisbonne et Porto, tandis que le cadre fiscal local pour les investisseurs étrangers est devenu plus incertain d'une année sur l'autre.

Le Portugal a longtemps incarné l'eldorado de l'investissement immobilier pour les Français en quête de soleil et de rendement. Ce récit mérite d'être actualisé.

Hausse des prix au m² à Lisbonne et Porto : la rentabilité en baisse

Le marché immobilier portugais a connu une décennie de hausse quasi ininterrompue. À Lisbonne, le prix moyen au m² dans les quartiers centraux dépasse aujourd'hui 5 500 euros, contre environ 3 000 euros il y a dix ans. À Porto, deuxième ville du pays, a longtemps été considérée comme l'alternative « accessible » à la capitale. 

Par ailleurs, le prix moyen au m² a lui aussi franchi la barre des 3 500 à 4 000 euros dans les zones prisées. Cette progression continue du marché s'est faite au détriment du rendement locatif brut, tombé sous les 4 % dans plusieurs quartiers centraux de Lisbonne.

Pour un investisseur, ce constat change la donne. Acheter aujourd'hui au prix fort dans une ville où le pouvoir d'achat local des résidents portugais ne suit pas la même courbe que les prix immobiliers. C'est prendre le risque d'un projet moins rentable qu'espéré, même en misant sur la location touristique ou saisonnière.

Fin de la visibilité fiscale locale pour les investisseurs étrangers

La fiscalité portugaise appliquée aux non-résidents et aux investisseurs étrangers a connu plusieurs ajustements ces dernières années. Cela concerne notamment les dispositifs attractifs qui avaient fait la réputation du pays. Cette instabilité réglementaire rend la planification d'un investissement locatif à long terme plus délicate. Un cadre fiscal qui change tous les deux ou trois ans complique le calcul de rentabilité nette sur dix ou vingt ans.

À cela s'ajoutent la complexité administrative pour un étranger qui peut se résumer aux points suivants :

• Ouverture de compte et fiscalité locale
• Gestion des impôts fonciers portugais
• Recherche d'artisans et de locataires dans la langue portugaise

Le Portugal reste un pays merveilleux pour y vivre. Il l'est nettement moins pour y bâtir sereinement un patrimoine locatif.

Depuis le Portugal, vos loyers français sont-ils à 7,5 % ?

Un résident fiscal portugais affilié à la sécurité sociale portugaise qui perçoit des loyers en France ne paie que 7,5 % de prélèvement de solidarité. Ce taux peut aller jusqu'à 17,2 % pour un non-résident affilié hors EEE. C'est un gain net direct de 9,7 points sur la fiscalité de vos revenus fonciers.

C'est l'argument le plus puissant, et pourtant le moins connu, en faveur de l'investissement en France depuis le Portugal. Sur les revenus fonciers de source française, un non-résident fiscal est en principe redevable de 17,2 % de prélèvements sociaux. Cela s'ajoute à l'impôt sur le revenu au taux minimum de 20 %. Toutefois, la jurisprudence européenne de l'arrêt de Ruyter a changé la donne. Les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un pays membre de l'EEE, dont le Portugal fait partie, sont exonérées de CSG et de CRDS. Elles ne restent redevables que du seul prélèvement de solidarité, fixé à 7,5 %.

👉️ Concrètement : pour un même bien loué 1 000 euros par mois en France, soit 12 000 euros de loyers annuels. Un résident portugais économise chaque année plus de 1 160 euros de prélèvements sociaux par rapport à un investisseur non-résident hors EEE. Sur dix ans de détention, l'écart se chiffre en dizaines de milliers d'euros de rentabilité nette préservée.

Il suppose de cocher les bonnes cases sur votre déclaration de revenus française. Il faudrait aussi justifier votre affiliation à la sécurité sociale portugaise. C'est précisément le type de démarche que MyExpat sécurise pour ses clients avec l'aide de fiscalistes spécialisés.

Sources : Service-Public.fr (prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine), Code Général des Impôts (article 197 A)

Pourquoi investir en France reste la valeur refuge des expatriés ?

Le marché immobilier français offre aux expatriés un accès au crédit bancaire à effet de levier. A cela s'ajoutent une fiscalité optimisée via la convention bilatérale et un marché stable, sans barrière de langue. Trois atouts que le Portugal ne réunit pas simultanément pour un investisseur non-résident.

Beaucoup d'expatriés au Portugal visent l'immobilier en France chaque année. Notez les raisons qui peuvent vous pousser à prendre une telle décision à l'avenir.

Profiter de l'effet de levier du crédit bancaire français

Contrairement à une idée reçue, les banques françaises accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, y compris aux expatriés installés au Portugal. Il suffit de présenter un dossier solide et de passer par les bons interlocuteurs. Cet accès au financement offre les privilèges suivants :

• Acheter un bien locatif à crédit
• Faire payer une partie substantielle des mensualités par le locataire
• Bénéficier d'un effet de levier qui démultiplie la rentabilité de votre apport personnel

Au Portugal, l'accès au crédit local pour un étranger reste souvent plus restrictif. Cela implique des taux moins compétitifs et des exigences d'apport plus élevées. En France, le marché du crédit aux expatriés est mature, structuré, et plusieurs courtiers se sont spécialisés sur ce segment précis.

La convention fiscale franco-portugaise : comment éviter la double imposition ?

La convention fiscale bilatérale signée entre la France et le Portugal encadre précisément la répartition de l'imposition entre les deux pays. Les revenus fonciers de source française restent imposables en France. Par contre, le Portugal, en tant que pays de résidence fiscale, en tient compte pour éviter toute double imposition sur le même revenu. Ce cadre juridique stable sécurise votre investissement sur le long terme, contrairement à un environnement fiscal local en évolution constante.

La convention associée au statut de résident portugais affilié à l'EEE évoqué plus haut, forme un duo gagnant. Vous aurez une imposition maîtrisée en France avec l'absence de double taxation grâce à la convention et les prélèvements sociaux allégés à 7,5 %.

L'investissement locatif clé en main depuis votre transat en Algarve

MyExpat accompagne les expatriés du Portugal, comme de plus de 90 autres pays, dans chaque étape de leur investissement locatif en France. Cela va de la recherche du bien, du financement, de la gestion administrative et de la gestion locative, entièrement à distance.

Vous êtes convaincu par la logique ? Résider au Portugal pour la qualité de vie, investir en France pour la rentabilité et la sécurité juridique. Reste une question légitime. Comment piloter un projet immobilier à distance, sans connaître le marché local et sans disponibilité pour multiplier les visites ? MyExpat accompagne les investisseurs expatriés depuis la définition du projet jusqu'à la mise en location. Cela implique différents services comme les suivants :

• La chasse immobilière : sélection de biens correspondant à votre budget et à votre stratégie de rentabilité. Notez les villes où la demande locative est la plus forte.
• Le financement : mise en relation avec des partenaires bancaires habitués aux dossiers de non-résidents. L'objectif est d'optimiser votre taux et votre effet de levier.
• La gestion locative déléguée : recherche de locataire, état des lieux, encaissement des loyers et gestion des travaux. Le tout est piloté sans que vous ayez à intervenir depuis Lisbonne, Porto ou l'Algarve.
• L'accompagnement fiscal : orientation vers des experts capables d'appliquer correctement votre statut de résident EEE et le taux de 7,5 %, pour sécuriser votre déclaration.

Contrairement à un investissement solitaire au Portugal, où vous devez composer avec la barrière de la langue et un marché en tension. Un projet locatif en France avec MyExpat permet de rester résident portugais tout en construisant un patrimoine solide. 

Faut-il vraiment investir au Portugal en tant qu'expatrié ?

Vivre au Portugal et investir en France, c'est loin d'être contradictoire. Cette stratégie est aujourd'hui l'une des plus rationnelles pour un expatrié. D'un côté, un marché immobilier portugais dont les prix ont grimpé plus vite que les rendements locatifs. À cela s'ajoute une fiscalité locale en mouvement permanent. De l'autre, un marché français stable, un accès au crédit réel pour les non-résidents et une convention fiscale protectrice. Notez aussi les 7,5 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 % pour tout résident portugais affilié à la sécurité sociale locale.

Le différentiel de rendement net et la combinaison à une gestion locative déléguée de A à Z vous sera bénéfique. Cela fait de la France la valeur refuge naturelle des expatriés portugais en matière d'investissement locatif. Vous vivez au Portugal et souhaitez investir en France en toute sérénité ? Contactez dès aujourd'hui les experts MyExpat pour un premier échange gratuit sur votre projet. L'équipe vous accompagne de la recherche du bien jusqu'à la gestion locative, à distance, en toute confiance.