Convention fiscale France-Portugal et immobilier : le guide complet 2026

La convention fiscale France-Portugal et immobilier est incontournable si vous vivez au Portugal et possédez un bien en France. La France conserve généralement le droit de l’imposer. L’article 6 de la convention fiscale franco-portugaise du 14 janvier 1971 prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où se situe le bien. Un appartement loué en France reste donc imposable en France, même si son propriétaire est résident fiscal portugais. Pour une vente, l’article 14 permet également à la France d’imposer la plus-value réalisée sur un immeuble situé en France.

La convention organise l’élimination de la double imposition. Le Portugal doit tenir compte de l’impôt déjà acquitté en France, selon les règles prévues par la convention. En 2026, le principe est donc simple : la localisation du bien reste déterminante pour les loyers et la plus-value. Votre résidence fiscale portugaise ne suffit pas à déplacer cette imposition. Les règles diffèrent toutefois pour les retraites, les revenus financiers et les successions.

Qu'est-ce que la convention fiscale France-Portugal ?

Un résident fiscal français qui achète, loue ou revend un bien au Portugal se retrouve, sans le savoir parfois, sous le régime d'un texte vieux de plus de cinquante ans. La convention fiscale entre la France et le Portugal a été signée à Paris le 14 janvier 1971 et vise à éviter les doubles impositions tout en établissant des règles d'assistance administrative réciproque en matière d'impôts sur le revenu.

Ce texte s'inspire étroitement du modèle OCDE de convention fiscale concernant le revenu et la fortune. Un avenant signé à Lisbonne le 25 août 2016 a modernisé certaines dispositions, notamment celles relatives aux rémunérations des agents publics, et il est entré en application après sa ratification par la loi du 18 octobre 2017.

Trois catégories de revenus concernent directement les investisseurs immobiliers : les loyers perçus, les gains en capital réalisés lors de la revente, et les pensions de retraite pour les projets d'installation durable. Chacune répond à des règles de répartition distinctes entre les deux États, détaillées ci-dessous.

Une convention centrée sur l'impôt sur le revenu

Le champ d'application du texte reste volontairement limité. La convention couvre l'impôt sur le revenu des personnes physiques et l'impôt sur les sociétés, mais elle ne traite ni des droits de succession ni des droits de donation, une particularité qui a des conséquences importantes développées plus loin dans cet article.

Comment la convention évite la double imposition

Un résident fiscal français reste imposable en France sur l'ensemble de ses revenus mondiaux, y compris ceux tirés d'un bien situé au Portugal. Ce principe d'imposition mondiale explique pourquoi une plus-value ou un loyer perçu au Portugal doit systématiquement apparaître dans la déclaration française, même quand le Portugal impose ce revenu en premier.

Le mécanisme du crédit d'impôt

La convention règle ce conflit par un mécanisme de crédit d'impôt, prévu à l'article 24. L'État de résidence du contribuable accorde une déduction égale à l'impôt effectivement payé dans l'autre État, sans que cette déduction puisse dépasser le montant de l'impôt qui aurait été dû dans l'État de résidence sur ce même revenu.

Concrètement, si l'impôt portugais sur une plus-value ou un loyer est inférieur à l'impôt français correspondant, le contribuable règle généralement la différence en France. À l'inverse, si l'impôt portugais est supérieur, l'excédent ne donne droit à aucun remboursement côté français : le crédit reste plafonné à l'impôt français afférent à ce revenu.

L'article 4 de la convention définit par ailleurs la résidence fiscale en cas de doute, un point déterminant pour toute personne qui partage son temps entre les deux pays. Bien cerner sa situation avant d'agir reste la meilleure façon d'aborder sereinement un projet d'investissement immobilier pour expatriés, en particulier lorsque le lieu de résidence fiscale n'est pas encore tranché.

Fiscalité de la vente d'un bien immobilier (plus-value)

L'article 13 de la convention encadre les gains en capital et pose le principe de l'imposition dans l'État où se situe le bien. Un résident français qui revend un appartement à Lisbonne est donc imposé en priorité au Portugal, tandis qu'un résident portugais qui cède un bien à Lyon est imposé en priorité en France.

Un résident français qui vend au Portugal

Le Portugal applique un régime distinct selon le statut de résidence du vendeur. Un résident fiscal portugais n'intègre que 50 % de sa plus-value dans le barème progressif de l'IRS, tandis qu'un non-résident supporte un taux forfaitaire de 28 % sur la totalité du gain, sans abattement lié à la durée de détention. La France conserve ensuite le droit d'intégrer cette plus-value dans le calcul de l'impôt de ses résidents, avec application du crédit d'impôt décrit plus haut.

Un résident portugais qui vend en France

Pour un non-résident qui cède un bien situé en France, l'imposition atteint 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent des prélèvements sociaux pouvant aller jusqu'à 17,2 %. Des abattements progressifs pour durée de détention s'appliquent.

Néanmoins, l'exonération de l'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Ce mécanisme de plus-value immobilière non résident exonération mérite d'être anticipé dès l'achat.

Le tableau suivant synthétise les écarts entre les deux régimes.

Sources : Bulletin officiel des finances publiques (BOI-INT-CVB-PRT-10-30), Code général des impôts, Autoridade Tributária e Aduaneira.

Les formulaires à produire dans les deux pays

Les démarches déclaratives diffèrent des deux côtés de la frontière.

• En France : le formulaire 2048-IMM pour la déclaration de plus-value, complété par les formulaires 2042 et 2047 pour les revenus de source étrangère, et le CERFA 5000 pour l'attestation de résidence fiscale.
• Au Portugal : les formulaires de la série MOD., accompagnés des justificatifs de retenue à la source ou de paiement de l'impôt local.

Conserver l'acte de vente, les factures de travaux et l'avis d'imposition portugais permet ensuite d'établir sereinement le crédit d'impôt français.

Fiscalité des revenus locatifs

L'article 6 de la convention attribue le droit d'imposer les revenus d'un bien immobilier à l'État où se situe ce bien. Un résident fiscal portugais qui loue un appartement en France déclare ce loyer en France comme un revenu foncier soumis au barème progressif, avec des prélèvements sociaux de 17,2 %, réduits à 7,5 % pour les résidents de l'Espace économique européen affiliés à un régime de sécurité sociale étranger.

Le sort du loyer côté portugais

Ce même loyer doit aussi figurer dans la déclaration IRS portugaise, puisque le Portugal impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux. Un crédit d'impôt correspondant au montant déjà acquitté en France vient alors neutraliser la double imposition, selon la même logique que pour les plus-values. Un investisseur qui cherche à connaître précisément le taux d'imposition revenus fonciers non résidents trouvera le détail des barèmes applicables selon la nature du bail.

Choisir son régime fiscal en France

La situation s'inverse pour un résident fiscal français qui loue un bien au Portugal : le loyer est imposé en priorité au Portugal, puis reporté en France où un crédit d'impôt évite le doublon.

Côté français, le choix entre micro-foncier et régime réel reste ouvert selon le montant des loyers perçus, tout comme l'arbitrage vers le statut LMNP pour une location meublée. Ce dernier point s'étudie au cas par cas dans le cadre du LMNP non résident, un régime qui change sensiblement l'assiette imposable. Pour une location vide, les règles de l'imposition revenus fonciers non meublé s'appliquent selon une logique différente.

La gestion à distance d'un bien loué reste par ailleurs un point de vigilance pour un propriétaire installé à l'étranger, ce qui pousse beaucoup d'investisseurs vers une solution de gestion locative non résident confiée à un professionnel local.

Retraite et pensions : quel pays impose vos revenus ?

La convention distingue nettement les pensions privées des pensions publiques, une nuance qui change radicalement la fiscalité d'un projet de retraite au Portugal.

Les pensions privées imposées au Portugal

L'article 18 pose le principe d'une imposition exclusive dans l'État de résidence du bénéficiaire pour les pensions privées, qu'il s'agisse du régime général, de l'AGIRC-ARRCO ou de retraites supplémentaires. Un retraité français installé à Lisbonne ou Porto voit donc ses pensions privées imposées uniquement au Portugal, selon le barème progressif portugais qui s'échelonne de 14,5 % à 48 %.

Les pensions publiques qui restent imposées en France

L'article 19 réserve en revanche à la France l'imposition des pensions publiques, versées aux anciens fonctionnaires, militaires, magistrats ou enseignants titulaires au titre de services rendus à l'État français. Pour ces derniers, l'installation au Portugal ne change rien à l'imposition de la pension elle-même.

Le régime portugais dit du résident non habituel (RNH), qui exonérait pendant dix ans les pensions privées de source étrangère, a été fermé aux nouveaux entrants et remplacé depuis 2024 par l'IFICI. Ce nouveau dispositif cible les professionnels exerçant des activités à haute valeur ajoutée et ne concerne plus les pensions de retraite, qui restent désormais soumises au barème progressif portugais dès l'installation. Anticiper ce type de projet suppose souvent de revoir sa stratégie finance patrimoine dans son ensemble, retraite comprise.

Succession : le grand angle mort de la convention

Contrairement à d'autres conventions bilatérales françaises, aucun accord ne couvre les droits de mutation à titre gratuit entre la France et le Portugal. La convention de 1971 porte exclusivement sur l'impôt sur le revenu, ce qui laisse les successions et donations franco-portugaises sans mécanisme conventionnel dédié.

Le mécanisme unilatéral français

En l'absence de convention, l'article 784 A du Code général des impôts joue le rôle de mécanisme unilatéral d'élimination de la double imposition. Les droits effectivement payés au Portugal sur des biens situés au Portugal s'imputent alors sur les droits dus en France, dans la limite de l'impôt français correspondant à ces mêmes biens.

Un régime portugais très favorable aux héritiers directs

Le Portugal applique un régime successoral particulièrement allégé pour les héritiers directs.

• Le conjoint, les ascendants et les descendants en ligne directe sont exonérés de l'imposto do selo, le droit de timbre portugais qui tient lieu d'impôt sur les successions.
• Seuls les héritiers collatéraux et les tiers restent redevables de ce droit de timbre, au taux de 10 %.
• Les donations entre proches en ligne directe bénéficient d'un taux réduit à 0,8 % sur les biens immobiliers.

Cette quasi-absence de fiscalité successorale portugaise ne dispense toutefois pas les héritiers résidant en France de leurs obligations déclaratives françaises. La règle des six ans issue de l'article 750 ter du Code général des impôts reste déterminante : dès lors qu'un héritier a été résident fiscal français pendant au moins six des dix dernières années précédant le décès, les biens situés au Portugal entrent dans l'assiette taxable en France.

Le règlement européen dit Bruxelles IV permet néanmoins d'opter pour la loi française via un testament, un choix qui structure fortement l'accompagnement investissement patrimonial des Français installés au Portugal.

Convention France-Portugal vs convention France-Belgique

Les investisseurs qui comparent plusieurs destinations européennes remarquent vite que toutes les conventions fiscales françaises ne se ressemblent pas. La convention fiscale France Belgique immobilier, par exemple, couvre un champ différent de celui de la convention portugaise et répond à une architecture propre au couple franco-belge.

Cet écart entre les textes pèse directement sur la planification patrimoniale d'un investisseur qui hésite entre plusieurs marchés européens. Avant tout arbitrage, la question de fond reste souvent la même : faut-il investir au Portugal plutôt qu'ailleurs, une réflexion qui dépasse la seule fiscalité et intègre le rendement locatif, la demande touristique et le marché de la revente.

Démarches pratiques et documents à conserver

Sécuriser sa fiscalité franco-portugaise repose avant tout sur la traçabilité des documents produits dans les deux pays. Un dossier incomplet retarde souvent l'obtention du crédit d'impôt côté français, parfois de plusieurs mois.

• L'acte de vente ou d'achat du bien, accompagné des factures de travaux susceptibles de réduire la plus-value imposable.
• L'attestation de résidence fiscale française (CERFA 5000) à faire viser par l'administration portugaise en cas de retenue à la source.
• Les avis d'imposition portugais et les justificatifs de paiement prouvant l'impôt effectivement acquitté au Portugal.
• Les déclarations françaises 2042, 2047 et, en cas de vente, 2048-IMM.

Conservez également ces documents pendant toute la durée de détention du bien. Ils peuvent être demandés pour justifier votre situation fiscale ou calculer correctement l'impôt lors d'une future vente.

Financer et structurer son projet en amont

Un achat au Portugal se prépare aussi du côté du financement. Le recours à un crédit immobilier non résident conditionne souvent le montage global de l'opération et mérite d'être étudié avant toute offre d'achat.
. Ce travail préparatoire s'inscrit plus largement dans une réflexion sur l'impôt expatrié France, qui détermine le niveau d'imposition résiduel une fois le crédit d'impôt appliqué.

Un accompagnement par un professionnel connaissant les deux administrations fiscales reste recommandé dès que le patrimoine dépasse un bien unique. Les fiches pratiques publiées sur impots.gouv.fr et les commentaires du Bulletin officiel des finances publiques (référence BOI-INT-CVB-PRT) permettent de vérifier les taux et seuils en vigueur au moment de l'opération.

Ce qu'il faut retenir

La convention fiscale France-Portugal offre un cadre solide pour éviter la double imposition des loyers et des plus-values immobilières, mais elle laisse un vide notable sur les successions qui impose une anticipation rigoureuse. Comprendre les réalités du terrain permet d'arbitrer sereinement entre achat locatif, résidence secondaire ou installation définitive au Portugal.

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