Prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière d'un non-résident en 2026

Un non-résident qui vend un bien immobilier situé en France est en principe soumis à un prélèvement de 19 % sur sa plus-value, quel que soit son pays de résidence, auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux. Le taux de ces derniers dépend de son affiliation sociale : un vendeur affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale de l'Union européenne, de l'EEE ou de Suisse, sous conditions, ne paie ni CSG ni CRDS et reste uniquement redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Un vendeur qui ne remplit pas ces conditions reste soumis au taux global de 17,2 %.

Pour un expatrié, le calcul d'une vente ne s'arrête donc jamais à l'impôt de 19 % : il faut aussi déterminer le taux exact de prélèvements sociaux applicable, rechercher les exonérations de plus-value disponibles, et vérifier la durée de détention du bien. Cette différence peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la vente d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble détenu en France.

Dans ce guide, nous détaillons le taux des prélèvements sociaux applicable en 2026, la différence entre CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, le cas des expatriés affiliés en Europe ou au Royaume-Uni, le calcul de la plus-value imposable, les principales exonérations, et le rôle du notaire dans le recouvrement.

Les non-résidents sont-ils soumis aux prélèvements sociaux sur une plus-value immobilière ?

Oui, en principe. Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier situé en France et réalise une plus-value imposable, celle-ci est soumise aux prélèvements sociaux.

Le taux dépend toutefois de la situation du vendeur au regard de la sécurité sociale.

Un non-résident affilié dans l’UE, l’EEE ou en Suisse

Lorsqu’un non-résident est affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne, de l’EEE ou de Suisse et qu’il remplit les conditions prévues par la réglementation, il peut être exonéré de CSG et de CRDS.

Il reste alors uniquement soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Un non-résident qui ne bénéficie pas de l’exonération CSG-CRDS

Lorsque les conditions d’exonération ne sont pas remplies, les prélèvements sociaux sont appliqués au taux de droit commun de 17,2 %, soit :

• 9,2 % de CSG ;

• 0,5 % de CRDS ;

• 7,5 % de prélèvement de solidarité.

Le montant réellement dû dépend donc du régime de sécurité sociale du vendeur, et pas uniquement de son pays de résidence fiscale.

Que se passe-t-il si la plus-value est totalement exonérée ?

Lorsqu’un dispositif d’exonération supprime totalement la plus-value imposable, aucun prélèvement social n’est dû sur cette plus-value.

Il faut donc distinguer deux questions avant de calculer la fiscalité de la vente :

• La plus-value est-elle imposable ?
• Si elle l’est, le vendeur bénéficie-t-il d’une exonération de CSG et de CRDS ?

Cette méthode permet d’éviter une erreur fréquente : appliquer automatiquement le taux de 17,2 % à tous les non-résidents vendant un bien immobilier en France.

Quel est le taux des prélèvements sociaux en 2026 ?

En 2026, le taux de prélèvements sociaux applicable à une plus-value immobilière reste de 17,2 % pour les particuliers.

Il se décompose ainsi :

Prélèvement	Taux
CSG	9,2 %
CRDS	0,5 %
Prélèvement de solidarité	7,5 %
Total	17,2 %

Pour un non-résident affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’UE, de l’EEE ou de Suisse, qui remplit les conditions d’exonération de CSG et de CRDS, seuls 7,5 % de prélèvement de solidarité restent dus.

Pourquoi le taux reste-t-il à 17,2 % en 2026 ?

Une modification de la CSG est intervenue en 2026 pour plusieurs catégories de revenus du patrimoine et produits de placement.

Le taux de CSG est notamment passé de 9,2 % à 10,6 % pour les revenus concernés, portant les prélèvements sociaux à 18,6 % dans certaines situations.

Cette hausse ne s’applique toutefois pas aux plus-values immobilières des particuliers.

Les plus-values relevant de l’article 150 U du Code général des impôts restent soumises au taux global de 17,2 % en 2026.

Quel taux pour un non-résident exonéré de CSG-CRDS ?

Le régime est différent lorsque le vendeur non-résident remplit les conditions permettant d’être exonéré de CSG et de CRDS.

Dans ce cas, le calcul est le suivant :

CSG : 0 % + CRDS : 0 % + prélèvement de solidarité : 7,5 % = 7,5 %.

Cette distinction est importante lors d’une simulation de vente immobilière. Un non-résident éligible au régime peut donc bénéficier d’une charge sociale nettement inférieure à celle d’un vendeur soumis au taux de droit commun de 17,2 %.

Pour une plus-value imposable de 100 000 €, cela représente par exemple :

• 17 200 € de prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ;

• 7 500 € au taux de 7,5 %.

L’économie potentielle atteint donc 9 700 €, avant prise en compte des autres éléments du calcul fiscal.

Non-résident affilié en Europe : combien paie-t-il sur sa plus-value ?

Un non-résident affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'EEE ou de Suisse peut bénéficier de l'exonération de CSG et de CRDS ; le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste alors dû.

Exemple : un expatrié résidant en Espagne

Un bien acheté 200 000 € est revendu 350 000 €. Après prise en compte des frais et abattements, la plus-value nette imposable ressort à 100 000 €. Le vendeur est résident fiscal en Espagne, affilié au régime obligatoire espagnol, sans exonération de plus-value applicable.

Les prélèvements sociaux s'élèvent à 100 000 × 7,5 % = 7 500 €. L'impôt sur le revenu, calculé séparément au taux de 19 %, représente 100 000 × 19 % = 19 000 €. Le total atteint donc 26 500 €, soit 26,5 % de la plus-value nette imposable, avant application d'une éventuelle surtaxe.

Non-résident hors dispositif d'exonération : quels prélèvements sociaux ?

Lorsque le vendeur ne relève pas d'un régime social ouvrant droit à l'exonération, la CSG et la CRDS s'ajoutent au prélèvement de solidarité, pour un total de 17,2 %.

Sur la même plus-value nette imposable de 100 000 €, les prélèvements sociaux atteignent 100 000 × 17,2 % = 17 200 €. Avec l'impôt sur le revenu de 19 000 €, la taxation totale s'élève à 36 200 €, hors surtaxe éventuelle. La différence entre les deux situations, 9 700 € sur cette plus-value, illustre l'enjeu réel de l'exonération de CSG et de CRDS pour un expatrié européen.

CSG, CRDS et prélèvement de solidarité : quelle différence ?

Ces trois prélèvements sont souvent regroupés sous l'expression « prélèvements sociaux », mais ils obéissent à des logiques différentes.

La CSG, contribution sociale généralisée, finance la sécurité sociale française : elle n'est pas due par un non-résident déjà couvert par un régime social européen éligible. La CRDS, contribution au remboursement de la dette sociale, suit la même logique et est écartée dans les mêmes conditions.

Le prélèvement de solidarité, en revanche, est affecté au budget de l'État et non à la sécurité sociale : son taux de 7,5 %, fixé par l'article 235 ter du Code général des impôts, reste dû par tous les vendeurs concernés, exonérés de CSG-CRDS ou non.

Quels pays permettent de bénéficier de l'exonération de CSG et de CRDS ?

Le régime concerne les personnes relevant d'un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, d'un autre État de l'Espace économique européen (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de Suisse, sous réserve de remplir les conditions prévues.

Il ne faut toutefois jamais confondre résidence fiscale et affiliation sociale : être résident fiscal en Allemagne, en Belgique, en Espagne, en Italie, au Portugal ou ailleurs en Europe ne suffit pas, à lui seul, si l'affiliation au régime obligatoire correspondant n'est pas établie.

Les modalités précises de cette exonération, communes aux revenus fonciers et aux plus-values, sont détaillées sur la page consacrée à l'exonération de CSG-CRDS pour les non-résidents.

Le cas particulier du Royaume-Uni après le Brexit

Le Brexit n'a pas supprimé le bénéfice du dispositif pour tous les résidents britanniques. Le BOFiP prévoit une exonération de CSG et de CRDS sur les plus-values immobilières à compter du 1er janvier 2021 pour les contribuables qui remplissent cumulativement plusieurs conditions : être affilié à la sécurité sociale britannique, être ressortissant ou résident légal de France, du Royaume-Uni ou d'un autre État membre de l'Union européenne, et ne pas être à la charge d'un régime obligatoire français. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû dans tous les cas. Le Royaume-Uni doit donc être traité comme un cas à part, et non assimilé automatiquement à un pays de l'Union européenne.

Comment calculer les prélèvements sociaux sur une plus-value immobilière ?

Les prélèvements sociaux ne portent jamais sur la différence brute entre le prix de vente et le prix d'achat : il faut d'abord déterminer la plus-value immobilière imposable.

Déterminer le prix de cession et le prix d'acquisition corrigé

Le prix de cession correspond en principe au prix mentionné dans l'acte de vente, sous réserve des corrections prévues par la réglementation. Le prix d'acquisition peut, quant à lui, être majoré de certains frais d'acquisition et de certaines dépenses de travaux réellement engagées, dès lors qu'elles sont suffisamment documentées. Conserver les factures d'origine est donc essentiel, en particulier pour un expatrié qui vend depuis l'étranger et ne pourra pas les réunir dans l'urgence.

Appliquer les abattements pour durée de détention

La durée de détention du bien joue un rôle central, mais les abattements ne sont pas identiques pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

L'exonération totale intervient après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans seulement pour les prélèvements sociaux.

Un bien détenu 25 ans, par exemple, peut donc être totalement exonéré d'impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux : les deux calculs doivent être menés séparément.

La formule simplifiée est la suivante : prix de vente corrigé moins prix d'acquisition corrigé égale plus-value brute ; plus-value brute moins abattement pour durée de détention égale plus-value imposable, à laquelle s'applique ensuite le taux correspondant à chaque imposition.

Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils si la plus-value est exonérée ?

Non. Lorsqu’une plus-value immobilière bénéficie d’une exonération totale, aucun prélèvement social n’est dû, puisque la plus-value imposable est ramenée à zéro.

Pour un non-résident, il est donc essentiel de vérifier les régimes d’exonération avant de calculer les prélèvements sociaux. Certaines exonérations sont générales, tandis que d’autres sont spécifiquement prévues pour les contribuables ayant quitté la France.

Quelles exonérations de plus-value concernent les non-résidents ?

Plusieurs dispositifs peuvent permettre à un non-résident de réduire ou de supprimer totalement l’imposition de sa plus-value immobilière.

L’ancienne résidence principale

Un non-résident peut bénéficier de l’exonération de son ancienne résidence principale s’il respecte plusieurs conditions :

• le logement constituait sa résidence principale avant son départ de France ;

• la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du départ ;

• le bien n’a pas été loué ni prêté entre le départ et la vente.

Lorsque toutes les conditions sont réunies, la plus-value est totalement exonérée. Les prélèvements sociaux sont donc également nuls.

Les conditions détaillées de ce régime sont présentées dans notre guide sur l’exonération de la plus-value immobilière pour les non-résidents.

L’exonération spécifique plafonnée à 150 000 €

Un autre dispositif peut s’appliquer aux personnes physiques non-résidentes ressortissantes de l’Union européenne ou de certains États de l’EEE.

L’article 150 U, II-2° du CGI prévoit une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, sous réserve du respect de plusieurs conditions.

Le vendeur doit notamment :

• avoir été fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans avant la cession ;

• vendre le bien dans le délai prévu par le dispositif ;

• respecter les conditions relatives à la libre disposition du logement.

Exemple concret :

• plus-value nette imposable : 120 000 € → exonération totale si toutes les conditions sont remplies ;

• plus-value nette imposable : 180 000 € → 150 000 € exonérés et 30 000 € restant potentiellement imposables.

Cette distinction est importante : l’exonération ne signifie pas nécessairement que l'intégralité de la plus-value échappe à l'impôt et aux prélèvements sociaux.

Peut-on éviter la plus-value sur une résidence secondaire ?

Oui, dans certaines situations, mais une résidence secondaire n’est pas automatiquement exonérée.

Plusieurs mécanismes peuvent toutefois réduire ou supprimer l’imposition :

• une durée de détention suffisamment longue ;

• une cession dont le prix est inférieur à 15 000 € ;

• la première cession d’un logement sous certaines conditions de remploi ;

• l’exonération spécifique applicable à certains non-résidents.

Le régime applicable dépend donc à la fois du bien, de sa durée de détention, du prix de vente et de la situation fiscale du propriétaire.

La durée de détention supprime-t-elle les prélèvements sociaux ?

Oui, mais plus tard que l’impôt sur le revenu. C’est une distinction essentielle dans le calcul d’une plus-value immobilière :

Durée de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans	Pas d’abattement	Pas d’abattement
De 6 à 21 ans	Abattement progressif	Abattement progressif
22 ans	Exonération totale	Encore dus
30 ans	Exonération totale	Exonération totale

Ainsi, un bien détenu 25 ans peut être totalement exonéré d’impôt sur le revenu tout en restant soumis à une partie des prélèvements sociaux.

Il faut donc effectuer deux calculs distincts : l’un pour l’impôt sur le revenu et l’autre pour les prélèvements sociaux.

Une surtaxe peut-elle s’ajouter à la plus-value immobilière ?

Oui. Lorsque la plus-value immobilière imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe peut s'ajouter à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cette surtaxe, prévue par l’article 1609 nonies G du CGI, fonctionne selon un barème progressif.

Elle doit notamment être prise en compte lors de la vente d’un bien ayant fortement pris de la valeur. Pour un non-résident, le calcul global peut donc comprendre plusieurs composantes :

plus-value imposable → impôt sur le revenu → prélèvements sociaux → éventuelle surtaxe.

La bonne méthode consiste à déterminer d’abord la plus-value brute, puis les frais et abattements applicables, avant d’examiner les éventuelles exonérations et les différents prélèvements.

Le cas particulier du LMNP non-résident

La vente d'un bien exploité en location meublée non professionnelle (LMNP) nécessite une attention particulière. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel LMNP sont, sous certaines conditions, réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession, ce qui peut augmenter sensiblement la base taxable.

Cette règle concerne aussi les non-résidents. Un investisseur expatrié en LMNP ne peut donc pas calculer sa plus-value en soustrayant simplement le prix d'achat du prix de vente : il doit reprendre l'historique fiscal complet du bien, notamment les amortissements pratiqués au fil des années. Les spécificités de ce régime sont détaillées sur la page consacrée à la location meublée non professionnelle pour les non-résidents.

Qui calcule et paie les prélèvements sociaux lors de la vente ?

Dans une vente immobilière taxable, le notaire calcule et acquitte, pour le compte du vendeur, le prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI ainsi que les prélèvements sociaux, selon les mêmes règles d'assiette et de recouvrement. Le vendeur n'a donc pas, en principe, à calculer puis reverser lui-même ces montants au Trésor après la signature.

Un dossier à préparer avant la vente

Le calcul dépend de nombreuses pièces : acte d'acquisition, justificatifs des frais, factures de travaux, documents relatifs à d'éventuelles donations ou successions, historique de location, justificatif de résidence fiscale, et preuve de l'affiliation sociale lorsque l'exonération de CSG-CRDS est recherchée. Un dossier incomplet peut retarder la signature ou conduire à un calcul provisoire trop élevé.

Le représentant fiscal accrédité

Le recours à un représentant fiscal accrédité reste obligatoire pour certains vendeurs non-résidents, notamment lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € et que le vendeur réside hors de l'Union européenne ou de l'EEE. Les résidents de l'UE et de l'EEE en sont en principe dispensés. Cette obligation, distincte du calcul des prélèvements sociaux, doit être vérifiée au cas par cas au moment de la vente.

Que faire si la CSG et la CRDS ont été prélevées à tort ?

Si vous releviez d'un régime obligatoire de sécurité sociale ouvrant droit à l'exonération et que la CSG et la CRDS ont malgré tout été prélevées lors de la vente, une demande de restitution reste possible.

Il faut alors réunir les justificatifs démontrant votre situation au moment de la cession :

preuve d'affiliation au régime de sécurité sociale étranger,

justificatif de résidence fiscale,

acte de vente,

déclaration de plus-value,

décompte du notaire,

justificatifs des prélèvements effectivement acquittés.

La démarche à suivre et les délais applicables sont détaillés sur la page consacrée au remboursement de la CSG et de la CRDS pour les non-résidents.

Les erreurs fréquentes à éviter

Confondre résidence fiscale et affiliation sociale. Être résident fiscal espagnol, portugais ou suisse ne suffit pas : c'est le régime social dont vous relevez qui détermine l'exonération.

Penser que « non-résident » signifie automatiquement 7,5 %. Ce taux ne concerne que les vendeurs remplissant les conditions d'affiliation sociale ; à défaut, le taux plein de 17,2 % s'applique.

Croire que la hausse de CSG 2026 s'applique aux plus-values immobilières. Ce n'est pas le cas : elles restent au taux cristallisé de 17,2 %, contrairement à d'autres revenus du patrimoine.

Oublier les abattements pour durée de détention. Ils ne sont pas identiques pour l'impôt sur le revenu (22 ans) et pour les prélèvements sociaux (30 ans).

Confondre exonération d'impôt et exonération de prélèvements sociaux. L'exonération de CSG-CRDS n'est pas une exonération de l'impôt de 19 %, et inversement.

Oublier de documenter les travaux. Des travaux éligibles correctement justifiés peuvent augmenter le prix d'acquisition retenu et réduire la plus-value imposable.

Attendre la signature pour rechercher les factures anciennes. Réunir le dossier documentaire suffisamment tôt évite tout retard ou tout calcul provisoire défavorable.

Ce qu'il faut retenir

La fiscalité d'une vente immobilière par un expatrié repose sur deux questions distinctes : quel montant de plus-value est imposable, et quel taux de prélèvements sociaux s'applique à cette plus-value. Les points essentiels à retenir :

• Une plus-value immobilière réalisée en France par un non-résident peut être soumise aux prélèvements sociaux, sauf exonération spécifique.
• L'affiliation à un régime obligatoire de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de Suisse permet, sous conditions, d'être exonéré de CSG et de CRDS.
• Le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dans tous les cas dû.
• Les plus-values immobilières restent au taux de 17,2 % en 2026, sans être concernées par la hausse de CSG applicable à d'autres revenus du patrimoine.
• Les exonérations de plus-value doivent toujours être recherchées avant de calculer les prélèvements sociaux.
• La durée de détention, les frais d'acquisition et les travaux documentés peuvent modifier fortement la base taxable.

Pour un expatrié, une vente immobilière peut donc représenter un enjeu fiscal de plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d'euros. Une simulation réalisée suffisamment tôt permet d'identifier les exonérations mobilisables et de préparer les justificatifs nécessaires.