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📜 En bref : Un résident fiscal suisse qui revend un bien immobilier en France est imposé exclusivement en France sur sa plus-value. Cette imposition s'applique conformément à l'article 15 de la convention fiscale franco-suisse. En 2026, le taux global atteint 26,5 % (19 % d'impôt sur le revenu + 7,5 % de prélèvement de solidarité pour un affilié LAMal). Cette valeur peut augmenter jusqu'à 36,2 % pour un non-résident hors accord de sécurité sociale. Un abattement pour durée de possession permet une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans.
La convention fiscale France-Suisse sur la plus-value immobilière concerne tout expatrié qui détient ou souhaite acheter un bien locatif en France. Cela est notamment le cas depuis Genève, Lausanne ou Zurich. En 2026, pour une vente d’un immeuble situé en France, la convention franco-suisse attribue à la France le droit d’imposer la plus-value réalisée.
Mais combien devez-vous réellement payer ? Pour un non-résident, la plus-value immobilière est soumise à un prélèvement de 19 %. En outre, les résidents suisses affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale suisse bénéficient d’une exonération de CSG et de CRDS. Ils restent soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %. En 2026, l’exonération complète de l’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, contre 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Entre convention fiscale, durée de détention, calcul de la plus-value, statut d’expatrié, affiliation sociale et intervention du notaire. Chaque situation mérite donc d’être étudiée avec précision. Pensez à vous informer sur les règles applicables, les chiffres à connaître et un cas pratique pour vous aider à anticiper votre fiscalité. L’agence MyExpat accompagne justement les investisseurs expatriés dans leurs projets immobiliers en France. Elle met son expérience du terrain au service d’une stratégie claire et maîtrisée.
Les principes de la convention fiscale franco-suisse sur l'immobilier
La convention fiscale franco-suisse a été signée en 1966 et régulièrement mise à jour. Elle prévoit à son article 15 que les revenus et plus-values tirés de biens immobiliers sont imposables dans l'État où se situe le bien. Un résident suisse vendant un bien en France est donc imposé en France et non en Suisse. Toutefois, cette plus-value influence tout de même sa valeur d'imposition suisse via la clause de réserve de progressivité.
Il faut prendre note des principes de la convention fiscale franco-suisse avant de prendre une décision. Cela facilitera votre orientation et votre compréhension de la situation.
La règle de situation de l'immeuble (article 15)
La convention fiscale entre la France et la Suisse repose sur un principe simple mais souvent mal compris. La souveraineté fiscale s'exerce là où se trouve le bien immobilier. Concrètement, dès lors qu'un immeuble est situé sur le territoire français, l'État français dispose du droit exclusif de taxer les revenus. Cela est aussi valable pour la plus-value de cession qui en découle, quelle que soit la résidence fiscale du vendeur.
Ce principe s'applique aussi bien aux particuliers qu'aux structures translucides comme les SCI. Pour un résident fiscal suisse, cela signifie que l'administration fiscale française reste seule compétente pour établir l'imposition de la cession. La Suisse, de son côté, ne taxe pas une seconde fois cette même plus-value. La convention a précisément pour objet d'éviter toute double imposition entre les deux États.
L'impact sur votre déclaration d'impôts en Suisse : la clause de réserve
C'est ici que réside la nuance la plus fréquemment source de confusion chez les expatriés. Si la plus-value immobilière française n'est pas imposée une seconde fois en Suisse. Elle doit être mentionnée dans la déclaration fiscale suisse, au titre de la clause dite de « réserve de progressivité » ou « réserve de taux ». Ce mécanisme permet à l'administration fiscale suisse de prendre en compte le montant de la plus-value. Elle peut alors déterminer la valeur d'imposition applicable aux autres revenus du contribuable.
Un résident suisse avec une plus-value immobilière significative en France pourrait voir son pourcentage d'imposition suisse légèrement augmenter. Prenez note de l'effet de progressivité, même si aucun impôt suisse n'est directement prélevé sur la plus-value française. C'est un point que tout investisseur doit anticiper avec son conseiller fiscal ou son avocat, des deux côtés de la frontière.
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Quelle est la valeur d'imposition de la plus-value pour un résident suisse ?
En 2026, la plus-value immobilière d'un résident suisse vendant un bien en France est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu. À cela s'ajoutent des prélèvements sociaux dont le pourcentage dépend du régime de sécurité sociale. La valeur est de 7,5 % si le vendeur est affilié à la LAMal ou à un régime de sécurité sociale suisse. La valeur peut augmenter à 17,2 % dans le cas contraire. Le pourcentage global s'élève donc à 26,5 % ou 36,2 % selon la situation.
La valeur d'imposition de la plus-value dépend principalement de la situation. Évitez ainsi de vous précipiter sur votre décision de vendre le bien.
Impôt sur le revenu (19 %) et exonérations progressives
Le pourcentage de 19 % applicable à l'impôt sur la plus-value immobilière des non-résidents ressortissants d'un État membre de l'Espace économique européen ou lié à la France par une convention. C'est le cas de la Suisse qui est alignée sur celui applicable aux résidents fiscaux français, en application de l'article 244 bis A du CGI. Ce point a d'ailleurs été confirmé par la jurisprudence du Conseil d'État. Celui-ci a mis fin à des années de contentieux entre contribuables suisses et administration fiscale française sur l'égalité de traitement.
À cette valeur de 19 % s'applique un abattement pour durée de possession. Celui-ci réduit progressivement la base imposable au fil des années :
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Durée de détention |
Abattement Impôt sur le revenu |
Abattement Prélèvements sociaux |
|
Moins de 6 ans |
0 % |
0 % |
|
De 6 à 21 ans |
6 % par an |
1,65 % par an |
|
22ᵉ année révolue |
4 % (complément) |
1,60 % |
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Au-delà de 22 ans |
Exonération totale |
Poursuite de l'abattement |
|
Au-delà de 30 ans |
Exonération totale |
Exonération totale |
Sources : article 150 VC du Code général des impôts, service-public.fr et bofip.impots.gouv.fr
✅️ Concrètement, l'impôt sur le revenu de 19 % disparaît totalement après 22 ans de possession du bien. En outre, les prélèvements sociaux ne s'annulent complètement qu'au bout de 30 ans. C'est un des paramètres les plus structurants pour un investisseur expatrié qui raisonne sur le long terme.
Prélèvements sociaux (7,5 % vs 17,2 %) : le rôle décisif de la LAMal
C'est probablement le point le plus technique et le plus rentable à bien maîtriser. Depuis la jurisprudence dite « De Ruyter » de la Cour de justice de l'Union européenne (26 février 2015) et la réforme entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2019. Les personnes physiques relevant d'un régime de sécurité sociale au sein de l'EEE sont exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus. Notez aussi les plus-values immobilières de source française, à condition de ne pas être à la charge d'un régime obligatoire de sécurité sociale français.
Ces personnes restent soumises au prélèvement de solidarité, fixé à 7,5 %, affecté au budget de l'État français (article 235 ter du CGI). Un résident suisse affilié à la LAMal ou à un régime de sécurité sociale suisse équivalent bénéficie de cette valeur réduite. À l'inverse, une personne non affiliée à un régime de sécurité sociale suisse reste soumise à un pourcentage plein de 17,2 %. C'est aussi valable pour un investisseur relevant d'un régime hors Espace économique européen.
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Statut du vendeur résident suisse |
Impôt sur le revenu |
Prélèvements sociaux |
Taux global |
|
Affilié LAMal / régime de sécurité sociale suisse |
19 % |
7,5 % (prélèvement de solidarité) |
26,5 % |
|
Non affilié à un régime suisse / hors EEE |
19 % |
17,2 % (CSG/CRDS) |
36,2 % |
Sources : article 235 ter du CGI, réponses ministérielles Assemblée nationale (question écrite n° 33965), CJUE, affaire C-623/13, 26 février 2015
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Exemple concret de calcul de plus-value
Pour un bien acheté 250 000 € et revendu 350 000 € après 8 ans de possession par un résident suisse affilié LAMal. La plus-value brute de 100 000 € est ramenée à environ 82 000 € après majorations forfaitaires. Notez ensuite l'abattement de 12 % pour la durée de possession et l'aboutissant à un impôt total d'environ 19 000 €. Cela fait une valeur effective proche de 19 % de la plus-value brute.
Simulation pour un investisseur expatrié à Genève
Prenez le cas concret d'un investisseur résident fiscal à Genève, affilié à la LAMal. Il a acquis un appartement locatif en France pour 250 000 € il y a 8 ans et le revend aujourd'hui 350 000 €.
- Étape 1 : Le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 7,5 % au titre des frais d'acquisition, soit 250 000 € × 1,075 = 268 750 €. Après 5 ans de détention, une majoration forfaitaire de 15 % pour travaux peut également s'appliquer sans justificatif (250 000 € × 0,15 = 37 500 €). Le prix d'acquisition retenu s'élève donc à 306 250 €.
- Étape 2 : Plus-value brute de 350 000 € (prix de cession) − 306 250 € (prix d'acquisition majoré) = 43 750 € de plus-value brute imposable.
- Étape 3 : Abattement pour durée de possession (8 ans). Au-delà de la 5ᵉ année, l'abattement est de 6 % par an pour l'impôt sur le revenu. Cela implique 3 années pleines d'abattement (années 6, 7, 8) = 18 %. Base imposable IR : 43 750 € × 0,82 = 35 875 €.
- Étape 4 : Calcul de l'impôt sur le revenu : 35 875 € × 19 % ≈ 6 816 €. Des prélèvements sociaux : base 43 750 € × 0,9505 ≈ 41 584 € × 7,5 % ≈ 3 119 €. Total dû d'environ 9 935 €, soit un pourcentage effectif d'environ 22,7 % sur la plus-value brute.
👉️ Les majorations forfaitaires du prix d'acquisition et l'abattement pour durée de possession réduisent la base imposable réelle par rapport à la plus-value « apparente ». C'est pourquoi un accompagnement par un professionnel change concrètement le montant net perçu par l'investisseur.
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Démarches administratives et rôle du notaire lors de la vente
Lors de la revente d'un bien par un résident suisse, c'est le notaire qui calcule, précompte et reverse l'impôt sur la plus-value. Il verse les montants au Trésor public via le formulaire 2048-IMM, directement lors de la signature de l'acte de cession. Depuis 2015, les résidents de l'Espace économique européen, dont la Suisse, sont dispensés de l'obligation de recourir à un représentant fiscal accrédité.
Il faut prendre note des démarches administratives avant de revendre le bien immobilier en France. À cela s'ajoute le rôle du notaire pendant la procédure.
Le formulaire 2048-IMM et le paiement à la source
Contrairement à l'impôt sur le revenu classique, la fiscalité de la plus-value immobilière n'est pas déclarée l'année suivante par le vendeur. Elle est prélevée à la source, au moment même de la vente, par le notaire chargé de l'acte. Ce dernier remplit le formulaire Cerfa 2048-IMM, calcule le montant exact dû compte tenu du prix, des abattements et du statut du cédant. Il reverse directement les sommes à l'administration fiscale française avant de remettre le solde au vendeur.
Pour un résident suisse, il est essentiel de fournir au notaire une attestation de résidence fiscale. Le cas échéant, un justificatif d'affiliation à la LAMal ou à un régime de sécurité sociale suisse est essentiel. L'objectif est de bénéficier d'un taux réduit de 7,5 % plutôt que 17,2 %. Une erreur ou une omission à ce stade peut coûter cher.
La fin de l'obligation de représentant fiscal
Historiquement, tout non-résident cédant un bien en France devait, dans certains cas, désigner un représentant fiscal accrédité. Ce dernier était chargé de garantir le paiement de l'impôt auprès de l'administration. Depuis une réforme entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2015, les résidents d'un État membre de l'Espace économique européen sont dispensés de cette obligation dans la plupart des cas courants.
Cette simplification allège sensiblement les démarches pour l'investisseur expatrié suisse. Par contre, elle ne dispense pas d'un accompagnement juridique rigoureux. Le droit fiscal franco-suisse comporte suffisamment de subtilités pour qu'un avocat ou un conseiller spécialisé reste précieux à chaque étape.
Comment optimiser la fiscalité de son investissement locatif depuis la Suisse ?
La plus-value ne doit pas être anticipée au moment de la revente, mais dès l'achat. Le choix du régime locatif et la conservation des justificatifs de travaux influencent directement le montant net perçu à la sortie. Il faudrait aussi prendre en compte la structuration de la détention du bien. Un accompagnement par un spécialiste de l'expatriation permet de sécuriser chaque étape du projet.
Quelques points sont à prendre en compte pour optimiser la fiscalité de votre investissement. Vous pourrez alors en profiter pleinement même après la revente du logement.
LMNP vs location nue : anticiper l'impact sur la plus-value
Le choix du régime locatif a des conséquences directes sur la fiscalité de la plus-value à la revente. En location meublée non professionnelle (LMNP), les amortissements pratiqués chaque année réduisent l'impôt sur les revenus locatifs. Toutefois, ils ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers lors de la revente.
C'est un avantage significatif par rapport à la location nue classique, où les charges déduites chaque année n'offrent pas ce même bénéfice cumulé. Pour un investisseur résident suisse qui envisage un investissement locatif en France sur le long terme. Ce choix de régime dès l'acquisition mérite d'être posé avec un conseiller avant même la signature du compromis de vente.
Sécuriser et optimiser le rendement avec une agence
Certes, la fiscalité de la plus-value immobilière représente un ensemble de règles précises à respecter. Toutefois, chaque situation sera parfaitement maîtrisable avec l'accompagnement d'un expert qui peut s'occuper des points suivants :
- Le respect de la convention fiscale franco-suisse
- Les valeurs d'imposition applicables sur l'investissement
- Les abattements pour durée de possession
- Les démarches administratives auprès du notaire
- La fiscalité de la plus-value immobilière
Profitez de la convention fiscale franco-suisse
La fiscalité de la plus-value immobilière pour un résident fiscal suisse investissant en France n'a rien d'un labyrinthe insurmontable. Il suffit de bien connaître les règles précises pour vous en sortir. Notez par exemple l'imposition exclusive instaurée par la convention fiscale franco-suisse. Le document applique un pourcentage global de 26,5 % pour les affiliés LAMal contre 36,2 % pour les autres. Notez aussi les abattements pour durée de possession menant à une exonération totale après 22 puis 30 ans. À cela s'ajoute le paiement simplifié via le notaire sans obligation de représentant fiscal.
Le véritable levier de performance ne se joue pas seulement à la revente. Il se construit dès l'achat, à travers le choix du régime locatif, la structuration juridique et l'anticipation fiscale. C'est précisément l'accompagnement que propose MyExpat aux expatriés suisses souhaitant investir sereinement en France. Vous avez un projet d'investissement locatif en France depuis la Suisse ? Prenez rendez-vous dès aujourd'hui avec un conseiller MyExpat pour faire le point sur votre situation fiscale. L'équipe vous aide ensuite à structurer un projet locatif rentable, sécurisé et parfaitement conforme au droit franco-suisse.
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