Donation bien immobilier non-résident : règles et fiscalité 2026

En 2026, une donation d'un bien immobilier par ou à un non-résident dépend principalement de trois critères : la résidence fiscale du donateur, celle du donataire et la localisation du bien. Un immeuble situé en France reste en principe soumis aux droits de donation français, même lorsque le bénéficiaire vit à l'étranger.

Le sujet concerne de nombreux expatriés qui souhaitent transmettre un appartement, une maison ou un immeuble locatif à leurs enfants, restés en France ou installés eux aussi à l'étranger. La difficulté vient du fait que deux fiscalités peuvent se croiser : la France peut imposer la donation en raison de la localisation du bien ou de la résidence fiscale de l'une des parties, tandis que le pays de résidence peut appliquer ses propres règles en parallèle.

L'article 750 ter du Code général des impôts constitue le point de départ de toute analyse. Il distingue notamment la situation du donateur résident et non-résident, ainsi que celle du donataire.

Donation immobilière et non-résidence : quelle fiscalité en 2026 ?

La fiscalité d'une donation immobilière internationale repose sur un principe simple : la non-résidence ne suffit pas, à elle seule, à écarter l'impôt français. Pour déterminer si la France peut taxer la transmission, il faut examiner simultanément le domicile fiscal du donateur, le domicile fiscal du donataire et le lieu où se trouve le bien.

L'article 750 ter du CGI prévoit ainsi trois situations distinctes.

Donateur résident français, bénéficiaire non-résident

C'est le cas classique du parent vivant encore en France qui souhaite donner un appartement à son enfant expatrié. Lorsque le donateur est domicilié fiscalement en France, les biens transmis sont en principe soumis aux droits français, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger, et que le donataire soit résident français ou non-résident.

Exemple : un parent résident fiscal français donne un appartement situé à Marseille d'une valeur de 300 000 € à sa fille installée au Canada. La résidence canadienne de la fille ne supprime pas les droits de donation français, puisque c'est la résidence du donateur qui déclenche l'imposition sur l'ensemble du patrimoine transmis.

Donateur non-résident, donataire non-résident

La situation change lorsque les deux parties vivent à l'étranger. Si le donateur et le donataire sont tous deux non-résidents français, la France impose en principe les seuls biens situés sur son territoire. Un appartement, une maison ou un immeuble locatif français entre donc dans le champ de la fiscalité française, quel que soit le pays de résidence des deux parties.

En revanche, un bien situé à l'étranger n'est généralement pas soumis aux droits français dans cette configuration, sous réserve des règles conventionnelles éventuellement applicables entre la France et le pays concerné.

Donateur non-résident, donataire résident français

C'est un cas particulièrement important pour les familles d'expatriés. Lorsque le donateur vit à l'étranger et que le bénéficiaire est résident fiscal français, la durée de résidence fiscale du donataire doit être examinée.

Si celui-ci a été domicilié fiscalement en France pendant au moins 6 années au cours des 10 années précédant la donation, la France peut imposer les biens transmis, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger, sous réserve des conventions fiscales applicables. Un donataire installé en France depuis moins de six ans, à l'inverse, n'est en principe imposé que sur les biens français reçus.

Donation d'un bien immobilier en France par un non-résident

Pour un expatrié propriétaire d'un bien en France, la règle est particulièrement importante : la localisation de l'immeuble donne à la France un droit d'imposition dans de nombreuses configurations, indépendamment du pays de résidence du donateur. Cela concerne notamment un appartement à Paris détenu par un expatrié, une résidence secondaire sur la Côte d'Azur, un immeuble de rapport à Lyon ou une maison familiale en Bretagne.

Prenons un expatrié installé au Portugal qui possède un appartement à Bordeaux évalué à 400 000 €. Il souhaite le donner à son fils, lui aussi expatrié. Le bien étant situé en France, la donation doit être étudiée au regard des droits français : le notaire devra déterminer la base taxable, appliquer l'abattement correspondant au lien de parenté, puis liquider les droits éventuels. La première erreur à éviter est donc de raisonner uniquement en fonction du pays de résidence du donateur.

Cette même logique de territorialité s'applique d'ailleurs à l'ensemble de la fiscalité immobilière des non-résidents, qu'il s'agisse de revenus locatifs, de plus-value ou, ici, de droits de mutation à titre gratuit.

Donation d'un bien à l'étranger par un non-résident

La question devient plus complexe lorsqu'un expatrié souhaite donner un bien immobilier situé hors de France. Un non-résident qui donne à un autre non-résident un bien situé à l'étranger peut, dans certaines configurations, sortir du champ des droits français. L'administration fiscale précise notamment qu'une donation d'un immeuble situé à l'étranger, réalisée par un non-résident, n'est pas imposable en France dans la situation visée par sa doctrine ; l'acte peut néanmoins être soumis à un droit fixe d'enregistrement de 125 €.

Cette règle ne doit toutefois pas être généralisée à toutes les donations internationales : la résidence du donataire et son éventuel historique fiscal français doivent systématiquement être vérifiés avant de conclure à une absence d'imposition.

Donateur résident, donataire non-résident : qui paie ?

Le donataire, c'est-à-dire celui qui reçoit le bien, peut vivre à l'étranger sans que cela fasse disparaître les droits de donation français. Si le donateur est résident fiscal français, la France peut imposer la transmission des biens situés en France comme à l'étranger.

Prenons un exemple concret : un parent vivant en France donne à son enfant expatrié un appartement à Nice, d'une valeur de 250 000 €, ainsi qu'une maison au Portugal, valorisée 150 000 €. La résidence étrangère de l'enfant ne suffit pas à rendre la donation étrangère : c'est le domicile fiscal du donateur qui est déterminant. C'est pourquoi une donation à un enfant expatrié doit être analysée avant la signature de l'acte, et non au moment où les droits sont réclamés.

Quels sont les frais à payer pour une donation d'un bien immobilier ?

Les frais d'une donation immobilière ne se limitent pas aux droits de donation. Il faut généralement distinguer plusieurs postes.

Les droits de donation en ligne directe

En 2026, chaque parent peut transmettre 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits de donation, sous réserve de la consommation antérieure de cet abattement. Celui-ci se renouvelle sur une période de 15 ans. Le barème progressif applicable en ligne directe s'étend ensuite de 5 % à 45 % selon la fraction taxable, un barème inchangé depuis 2011.

Exemple chiffré en 2026

Un parent donne à son enfant expatrié un appartement français valorisé 250 000 €, sans avoir utilisé son abattement au cours des 15 années précédentes :

• valeur du bien : 250 000 € ;
• abattement parent-enfant : 100 000 € ;
• base taxable : 150 000 €.

Après application du barème progressif par tranches, une telle donation aboutit à environ 28 200 € de droits de donation, hors frais et émoluments liés à l'acte. L'anticipation peut donc avoir un impact financier significatif sur le montant réellement transmis à l'enfant.

Quels sont les 3 types de donation immobilière ?

Il n'existe pas une unique classification officielle, mais trois formes sont particulièrement utiles à connaître.

La donation simple transmet un bien à un bénéficiaire déterminé ; portant sur un immeuble, elle doit obligatoirement passer par un acte notarié, un bien immobilier ne pouvant jamais faire l'objet d'un simple don manuel.

La donation-partage organise une transmission entre plusieurs héritiers, souvent pertinente lorsque les parents souhaitent répartir différents actifs, un appartement pour l'un, des liquidités pour l'autre.

La donation avec démembrement, enfin, permet au donateur de transmettre la nue-propriété d'un bien tout en conservant son usufruit, c'est-à-dire la possibilité d'occuper le logement ou d'en percevoir les loyers ; sa valeur fiscale dépend notamment de l'âge de l'usufruitier, et le nu-propriétaire récupère en principe la pleine propriété au décès de celui-ci, sans droits supplémentaires.

Pour un expatrié propriétaire d'un bien locatif en France, ce mécanisme mérite d'être étudié avant toute donation en pleine propriété.

Donation d'un parent vivant à l'étranger : comment procéder ?

Une donation d'un parent vivant à l'étranger peut parfaitement être organisée. La première étape consiste à identifier le pays de résidence fiscale du parent, celui du bénéficiaire, la localisation du bien, le lien de parenté, les donations déjà réalisées entre les mêmes personnes au cours des 15 dernières années, et l'existence éventuelle d'une convention fiscale.

Pour un bien immobilier situé en France, le recours au notaire est obligatoire. L'administration fiscale indique qu'un non-résident recevant un appartement, une maison ou un terrain situé en France doit s'adresser à un notaire, lequel rédige l'acte et effectue les formalités auprès du service de publicité foncière compétent.

Peut-on faire une donation immobilière à distance depuis l'étranger ?

Oui, mais une donation immobilière internationale ne se résume pas à signer un document à distance. Le dossier doit notamment permettre de justifier l'identité du donateur et du donataire, leur résidence fiscale, la propriété du bien, sa valeur, les donations antérieures, ainsi que le régime matrimonial ou familial pertinent.

Le notaire peut organiser une partie des formalités à distance et déterminer les modalités de signature adaptées à la situation. Dans certains cas, une procuration notariale peut être utilisée lorsque l'une des parties ne peut pas se déplacer en France, les modalités exactes dépendent alors du pays de résidence et de la nature précise de l'acte à signer.

Formulaire 2735 et Recette des non-résidents : quel rôle pour une donation immobilière ?

Le formulaire 2735 est souvent associé aux recherches sur les donations internationales, mais il faut distinguer don manuel et donation immobilière. Ce formulaire concerne les dons manuels et les sommes d'argent ; depuis le 1er janvier 2026, la déclaration en ligne est devenue la règle pour ces dons, avec quelques exceptions prévues par décret, notamment pour certains non-résidents qui n'ont pas accès à leur espace fiscal français.

Une donation d'un immeuble français, elle, passe obligatoirement par un acte notarié : il ne faut donc jamais traiter un appartement comme un simple don d'argent à déclarer avec un 2735, le notaire prenant en charge la valorisation, le calcul des droits et les formalités de publicité foncière.

Pour un non-résident, l'administration précise que certaines donations imposables en France, constatées par un acte passé à l'étranger, peuvent relever de la Recette des non-résidents, avec un délai de présentation de trois mois dans certaines configurations et, le cas échéant, une traduction française certifiée.

Mais pour une donation portant directement sur un immeuble situé en France, ce sont surtout le notaire et le service du lieu de situation du bien qui jouent le rôle central : mieux vaut donc ne pas envoyer spontanément un formulaire à la Recette des non-résidents sans avoir d'abord vérifié avec votre notaire le régime applicable à votre dossier d'impôts non résidents.

Donation internationale : comment éviter la double imposition ?

Une donation internationale peut être imposée dans deux pays à la fois. Un parent expatrié peut ainsi être soumis à l'impôt du pays dans lequel il réside, tandis que la France impose en parallèle le bien immobilier français. Il faut alors vérifier l'existence d'une convention fiscale applicable aux donations.

Les conventions internationales ne couvrent pas nécessairement les donations simplement parce qu'une convention existe entre deux pays pour les revenus ou les successions : les Notaires de France rappellent que les conventions peuvent avoir des champs d'application différents selon les impôts concernés. Il est donc indispensable de vérifier précisément le texte applicable entre la France et le pays de résidence du donateur ou du donataire, plutôt que de présumer une protection automatique.

Le rôle de l'article 784 A du CGI

En l'absence de convention applicable, le droit français prévoit un mécanisme unilatéral permettant, dans certaines situations, d'imputer les droits acquittés à l'étranger sur les droits français dus au titre des biens situés hors de France.

Ce mécanisme, prévu par l'article 784 A du CGI, s'applique lorsque le donateur ou le donataire entre dans les cas d'imposition mondiale prévus par l'article 750 ter, c'est-à-dire lorsque le donateur est résident français, ou lorsque le donataire l'est depuis au moins six des dix dernières années.

L'imputation s'effectue au moyen d'un imprimé dédié, le Cerfa n° 2740, déposé auprès du service qui a enregistré la donation.

La double imposition ne se règle donc pas automatiquement : elle doit être analysée pays par pays, et souvent bien avant la signature de l'acte.

Le terme « étranger » désigne ici le pays, mais il peut aussi prêter à confusion avec le lien familial : un enfant, un petit-enfant, un frère, une sœur, un neveu ou une personne sans lien de parenté ne bénéficient pas des mêmes abattements, et le montant des droits peut devenir nettement plus élevé pour un bénéficiaire sans lien privilégié.

Le lien de parenté est donc aussi déterminant que la résidence fiscale : avant toute donation, il faut vérifier précisément la relation entre les parties et les éventuelles donations antérieures entre elles.

Anticiper sur 15 ans et le démembrement pour un expatrié

Les abattements de donation se reconstituent sur une période de 15 ans. Une famille qui prépare une transmission plusieurs années à l'avance peut donc organiser des donations successives plutôt que d'attendre une transmission unique au décès, chaque parent pouvant transmettre jusqu'à 100 000 € par enfant sous réserve de ne pas avoir déjà consommé cet abattement.

Pour un patrimoine immobilier important, le calendrier devient un véritable outil de planification : un appartement qui vaut aujourd'hui 400 000 € n'a pas besoin d'être transmis en une seule fois.

Le démembrement est souvent l'une des premières stratégies à étudier dans ce cadre. Le principe est de séparer l'usufruit, qui permet de percevoir les revenus du bien, de la nue-propriété, qui correspond au droit de devenir plein propriétaire lorsque l'usufruit prend fin ; la fiscalité tient compte de l'âge de l'usufruitier pour déterminer la valeur respective des deux droits.

Un parent de 65 ans qui souhaite conserver les loyers d'un appartement tout en préparant sa transmission peut ainsi étudier une donation de la nue-propriété à ses enfants, avec une base taxable inférieure à la valeur de pleine propriété. Ce n'est toutefois pas une solution automatique : il faut examiner les droits de chacun, la gestion du bien, les travaux et la revente éventuelle, d'autant plus lorsque le bien reste géré à distance via une gestion locative non résident.

Les 5 erreurs à éviter avec une donation immobilière de non-résident

Une donation immobilière réalisée par un non-résident peut sembler simple, mais son traitement juridique et fiscal dépend de plusieurs paramètres : résidence fiscale du donateur et du bénéficiaire, localisation du bien, lien de parenté et conventions fiscales internationales. Certaines erreurs peuvent entraîner une fiscalité plus lourde ou compliquer la transmission.

• Penser que vivre à l'étranger exonère automatiquement la donation. La localisation d'un immeuble français peut suffire à créer une imposition française, quelle que soit la résidence des parties.
• Utiliser le formulaire 2735 pour un immeuble. Ce formulaire concerne les dons manuels ; une donation immobilière nécessite obligatoirement un acte notarié.
• Oublier la règle des six années sur dix. Lorsqu'un donateur est non-résident et un donataire résident français, l'historique de résidence fiscale de ce dernier peut modifier la territorialité de l'impôt.
• Ne pas vérifier la convention fiscale applicable. Une convention peut modifier les règles prévues par le droit interne français et déterminer comment éviter une double imposition.
• Attendre le dernier moment. Une donation immobilière internationale nécessite souvent davantage de documents et de vérifications qu'une donation purement française, et les délais d'instruction peuvent s'allonger en conséquence.

Anticiper permet de comparer plusieurs scénarios avant de figer la transmission.

Donation bien immobilier non-résident : le cas de l'expatrié investisseur

Pour un expatrié propriétaire d'un investissement locatif en France, la donation doit être pensée dans une logique patrimoniale globale. Le bien peut générer des loyers, une plus-value potentielle, des droits de donation et, selon la structure de détention, des conséquences fiscales spécifiques, y compris en matière de plus-value immobilière pour un non-résident le jour où le bien est finalement revendu par le donataire.

La question n'est donc pas uniquement « combien vais-je payer de droits de donation ? » mais aussi qui doit recevoir le bien, à quel moment, et avec quelle structure de propriété : un démembrement, une donation-partage ou une transmission progressive répondent à des objectifs très différents.

Transmettre un bien immobilier ne se résume donc pas à signer un acte chez le notaire : il faut d'abord connaître précisément la valeur du patrimoine, identifier les contraintes du bien et comprendre les conséquences de la transmission sur sa stratégie immobilière.

Chez MyExpat, l'accompagnement des expatriés peut s'inscrire dans une démarche plus globale, recherche et acquisition du bien, analyse de sa rentabilité, gestion de l'investissement à distance, pour permettre à l'investisseur expatrié de construire, dans le cadre d'un investissement immobilier pour expatriés, un patrimoine qu'il pourra ensuite transmettre dans un cadre anticipé, en coordination avec son notaire et ses conseils fiscaux.

Préparer une donation immobilière quand on est non-résident

Une donation bien immobilier non-résident doit être analysée à partir de trois éléments : la résidence fiscale du donateur, celle du donataire et la localisation du bien. Pour un expatrié propriétaire en France, quelques points essentiels sont à retenir :

• un immeuble situé en France reste en général soumis aux droits de donation français ;
• la résidence étrangère du bénéficiaire ne supprime pas automatiquement l'imposition ;
• l'abattement parent-enfant atteint 100 000 € par parent et par enfant, avec un rappel fiscal de 15 ans ;
• le démembrement peut permettre d'organiser une transmission tout en conservant l'usufruit ;
• les donations internationales doivent être confrontées aux conventions fiscales applicables ;
• une donation immobilière nécessite systématiquement l'intervention d'un notaire.

La bonne stratégie dépend donc moins du simple statut de « non-résident » que de la configuration exacte du patrimoine et de la famille. Pour un expatrié qui détient ou souhaite constituer un patrimoine immobilier en France, anticiper la transmission dès l'acquisition permet souvent d'éviter une décision précipitée plusieurs années plus tard.