Comment investir dans l’immobilier en fonction de l’objectif de son placement ?

Ici nous ne faisons pas référence à votre âge mais plutôt à vos objectifs et critères pour un placement, dont notamment votre sensibilité au risque et l’effort que vous souhaitez engager pour sa réussite. L’investissement locatif peut en effet répondre à plusieurs profils. Quel est le bénéfice principal que vous souhaitez obtenir de cet investissement ? Quelles sont vos modalités d’investissement ? Réponse dans notre article.

1. Je souhaite réaliser un investissement rentable

La rentabilité est en effet un des grands avantages de l’investissement immobilier quand celui-ci est bien placé. On pense à ce type d’investissement quand on souhaite dégager un complément de revenu. L’immobilier est souvent un placement plus rentable que d’autres sur le marché (assurance-vie, livret) car on peut utiliser l’effet de levier.

En France, en moyenne l’investissement locatif rapporte une rentabilité brute variant entre 2 % et 7 % (source: pap.fr). En revanche, la rentabilité est souvent associée à un risque. Ainsi de nombreuses villes moyennes présentent de très forts taux de rentabilité. Par contre, ce sont des villes où la tension locative est beaucoup moins forte. Et où vous seriez plus exposé au plus grand risque de l’investissement locatif : la vacance locative.

a ) Qu’est-ce qu’un investissement rentable ?

Certes il est plus difficile de trouver un investissement rentable aujourd’hui. Surtout depuis que certaines grandes villes ont décidé d’appliquer l’encadrement des loyers. Néanmoins il existe des types d’investissements qui sont plus rentables que d’autres même dans cette configuration. Mentionnons notamment :

• Les surfaces meublées. À surface équivalente le loyer peut être plus élevé de 5 % à 30 % dans un bien meublé (en fonction de la qualité du bien et de ses équipements et aussi en fonction de la localisation du bien).
• Les petites surfaces telles que des studios et des T2. En raison de la forte demande associée à ces biens qui les rends plus chers. Ce sont les biens les plus demandés dans les grandes villes. Souvent accaparés par les étudiants et les jeunes actifs.
• Les biens destinés à la colocation. Ce sont des placements intéressants et particulièrement en vogue en ce moment où en entend souvent parler de ‘coliving’. C’est une autre forme de colocation avec des baux plus flexibles et parfois des équipements plus confortables. La colocation présente l’intérêt d’obtenir un revenu à la chambre plutôt qu’à la surface.
• L‘immeuble de rapport. L’investissement le plus rentable en terme de profitabilité par la surface mais aussi et de loin le plus onéreux.
• Les appartements qui nécessitent des travaux – car le prix d’achat doit alors être inférieur à celui d’un même bien ne nécessitant pas de travaux.

Aussi en général pour faire baisser le risque de vacance locative, l’investissement le plus intéressant en termes de rentabilité est celui qui se situe en périphérie des grandes métropoles. Car la demande locative y reste très forte et les prix immobiliers sont beaucoup plus accessibles. Autre point non négligeable à retenir le potentiel de plus-value reste plus fort à proximité des métropoles qui souvent avec le temps s’étalent et améliorent leurs réseaux de transports. En tout cas c’est ce qu’on observe dans la majorité des grandes métropoles comme Paris avec le projet de transport ‘Grand Paris’ ou Bordeaux et Lyon où le réseaux de tramways ou métro ne cesse de se développer.

b) Comment sélectionner un placement rentable ? Nos conseils

• Faire attention à la rentabilité nette, plutôt que la rentabilité brute. En général on utilise la rentabilité brute pour comparer plusieurs investissements immobiliers entre eux. Or, ce critère peut être trompeur. Notamment si l’appartement en question présente des charges de copropriété élevées. Il vous faudra donc bien étudier les potentiels revenus locatifs, ainsi que vos charges locatives pour vous faire une idée plus concrète du potentiel rémunérateur de votre projet. Si possible projetez une rentabilité nette d’impôt pour votre investissement. C’est plus difficile mais cela vous permettra de calculer et d’anticiper l’imposition de votre bien.
• Bien faire attention à l’emplacement. Pour qu’un projet immobilier soit intéressant il faut qu’avant tout il soit loué et ce le plus souvent et longtemps possible pour ne pas perdre des revenus locatifs. D’où l’intérêt, dans le cadre d’un objectif de rentabilité, d’opter pour des villes proches de grandes métropoles. Mentionnons par exemple Saint-Denis ou Saint-Ouen en région parisienne ou Pessac et Talence en métropole bordelaise.
• Si vous optez pour un bien avec travaux – gare aux coûts de ceux-ci et au temps perdu en travaux, et donc perdu en revenus locatifs.

Si vous optez pour un bien avec travaux il faudra alors aussi accepter la contrepartie du temps perdu dans les travaux.

2. Je veux que mon investissement présente un ratio risques / bénéfices équilibré

Typiquement c’est l’investissement auquel on pense pour sa retraite. Ou tout simplement quand on préfère un investissement plus sécurisé tout en étant convenablement rentable.

a) Quels critères pour un placement locatif équilibré ?

• Une rentabilité brute intéressante : de l’ordre d’au moins 4%.
• Une vacance locative faible pour minimiser le risque de l’investissement.

Les studios et les petites surfaces sont idéales pour compléter sa retraite d’expatrié ou ses revenus. Leur rentabilité dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille approche et parfois dépasse le seuil des 4% de rentabilité brute. Pour garder un maximum de rentabilité et comme précisé plus haut, il faudra aussi bien analyser la rentabilité nette du placement. En termes de fiscalité nous vous recommandons d’opter pour la location meublée pour réduire l’imposition de vos revenus locatifs (dans de nombreux cas elle devient nulle).

Les placements qui offrent une vacance locative faible se situent souvent dans les métropoles. Celles-ci sont des centres économique, universitaires et culturels qui garantisse un afflux régulier de locataires. Pour ici optimiser une nouvelle fois la rentabilité de votre investissement locatif tout en gardant une excellente demande locative attardez-vous sur des quartiers et arrondissements légèrement excentrés mais tout aussi demandés. Pour vous donner une idée, pensez au 19e ou au 20e arrondissement à Paris, ou La Bastide à Bordeaux. On peut aussi citer comme exemple Villeurbanne, le ’10e arrondissement de Lyon’ ou le quartier de La Joliette à Marseille.

b) Nos suggestions pour votre investissement locatif

• Ici encore sans grande surprise c’est l’emplacement qui est la clé de la réussite de votre projet. Si vous êtes plus sensible au risque de votre projet, préférez une plus petite surface mais avec le meilleur emplacement. C’est-à-dire un endroit bien relié au centre ville, aux réseaux des transports, dans un quartier vivant et résidentiel. Souvent pour ce type d’investissement on pense à la location étudiante pour le représenter. Il faudra alors faire attention à ce que votre budget peut vous permettre en terme d’emplacement et de surface.
• Les centres universitaires sont souvent de bons filons pour l’investissement immobilier équilibré. Les grandes métropoles ont une demande très largement inassouvie. C’est aussi une population qui va rester constante avec le temps (donc plus à l’abri des aléas économiques). Les parents des étudiants peuvent aussi se porter caution de la location, ce qui garantie fortement vos revenus locatifs.

3. Je veux investir dans un placement sécurisé

Ici nous faisons référence à l’investissement patrimonial, qui vise en général du très long terme (20 ans minimum). Fréquemment c’est l’investissement qu’on souhaiterait faire au bénéfice de ses enfants. Ce sont généralement des biens dont l’objectif de rentabilité se trouve plus dans la plus-value.

a) Qu’est-ce qu’un investissement immobilier patrimonial ?

• Une tension locative très forte
• La qualité du bien, des biens rares si possibles.

Pour assurer la sécurité de votre placement nous vous recommandons de viser un emplacement central et stratégique dans une grande ville de l’Hexagone. On pense notamment à Paris. Mais Lyon ou Bordeaux sont d’autres options de qualité. L’hypercentre est idéal car c’est un emplacement qui est demandé par tous les types de locataires : jeunes actifs, étudiants, jeunes couples, etc.

Investir dans un bien rare est une option intéressante pour un investissement patrimonial. On peut citer ici en exemple de beaux appartements haussmanniens à Paris, ou la belle pierre bordelaise. Ces appartements étant rares par nature leur valeur augmente avec le temps. Autrement c’est l’emplacement qui prévaut pour un investissement patrimonial.

b) Nos recommandations

• Regarder l’appréciation potentielle pour votre bien, mais attardez-vous sur le long terme et non pas l’augmentation des prix ces 5 dernières années. Visez plutôt la prise de valeur sur 10 et 20 ans. Certains sites vous permettront de l’observer – comme meilleursagents.com. Attention par contre ces sites sont incomplets car ils incluent l’ancien et le neuf et toutes les surfaces confondues pour leurs calculs. La meilleure source d’information si elle est disponible se trouve sur les sites des notaires qui eux différencient l’ancien et le neuf, ainsi que les maisons et les appartements.
• Privilégier un logement de qualité. L’investissement patrimonial doit perdurer dans le temps. Donc ici on peut tout à fait envisager un logement neuf à partir du moment où son emplacement est stratégique. Il faut que le l’appartement reste dans un bon état. Potentiellement intégrez dans vos prévisions la maintenance régulière. Autre suggestion regarder des biens dont l’agencement est fonctionnel et qui présentent certains atouts, comme un balcon par exemple ou une bonne performance énergétique.
• En termes de surface, il n’y a pas vraiment de règles sauf que plus la surface est grande plus il sera difficile de trouver un locataire. Nous vous recommanderions donc plutôt de beaux T2 (2 pièces).