Tout savoir sur l’effet de levier

En quelques années, les taux d’intérêts sont tombés de 4 % à 2 %, puis aujourd’hui ils oscillent autour des 1%. Une excellente nouvelle pour les investisseurs qui peuvent ainsi doper l’effet de levier de leur crédit. Ajouté aux bonnes perspectives du marché de l’immobilier, vos chances de faire un placement très rentable bondissent actuellement ! Alors vous l’aurez compris, le secret d’un investissement immobilier réussi repose sur : l’effet de levier. Explications …

L’effet de levier désigne le recours à l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. L’objectif ? Booster la rentabilité de son opération. En effet, l’endettement permet d’envisager des projets de plus grande envergure. On multiplie donc ses chances de dégager des profits. Mais attention, cela n’est vrai que lorsque le coût de l’endettement reste inférieur aux bénéfices produits par l’investissement… Avant de recourir à l’emprunt, il est donc essentiel de s’assurer de la possible rentabilité de son investissement et de mesurer l’ensemble des risques que l’on pourrait rencontrer.

Immobilier : la voie royale

L’immobilier offre d’excellentes perspectives de bénéficier de l’effet de levier. C’est d’ailleurs le seul actif dans lequel on peut investir sans disposer des fonds nécessaires grâce à l’emprunt. Une banque ne prêtera pas pour financer une assurance vie, pour laquelle il faut forcément fournir un capital au départ. Tandis qu’avec l’immobilier, un faible apport suffit pour devenir propriétaire d’un bien qui sera au moins en partie – si ce n’est totalement – financé par les loyers des locataires. Pour les expatriés de nombreux établissements bancaires demandent un apport minimum de 20 % à 30 % du montant du projet.

Avec des taux actuellement au plus bas, on peut effectuer aujourd’hui de très belles opérations. A tel point, qu’il est même plus avantageux de passer par l’emprunt plutôt que par ses fonds propres. Un acheteur aura tout intérêt à conserver son épargne, même rémunérée faiblement, pour recourir au crédit. En empruntant comme on peut le faire aujourd’hui entre 1 et 2 %, son bien loué lui rapportera entre 3 et 5 %, voire plus selon la nature de l’investissement locatif. Autant conserver les bénéfices de son épargne ET investir à crédit dans l’immobilier.

D’excellents rendements

On le sait, s’endetter représente des risques. Avec un investissement locatif vous vous exposez notamment à des imprévus tels qu’un vide locatif prolongé, un défaut de paiement… Malgré cela, l’investissement immobilier reste bien moins incertain que des placements comme l’achat d’actions. Cela n’affecte d’ailleurs en rien sa rentabilité… au contraire ! Entre 2000 et 2015, le taux de rendement interne moyen de l’investissement dans les logements en France était de 9,4 %, largement devant les assurances-vie (3,9 %) et les actions (2,2 %) (source : IEIF). Aujourd’hui c’est encore bien le cas puisque les rendements en assurance-vie étaient en moyenne inférieurs à 2% pour l’année 2020, tandis que les investissements locatifs conservent une rentabilité brute moyenne de 3 % à 5% pour la même année.

Ainsi grâce à l’effet de levier avec une même épargne mobilisée vous bénéficiez de rendements sur une somme largement supérieure. Exemple : Vous avez un apport de 30.000 euros ce qui vous permet d’investir dans un appartement d’une valeur de 120.000 euros, vous récupérez des rendements sur cette valeur totale et non simplement les 30.000 euros que vous aurez mobilisé au départ.

Les avantages fiscaux peuvent eux aussi venir améliorer cette rentabilité. Mentionnons par exemple le dispositif LMNP particulièrement bien adapté aux expatriés. Le régime LMNP permet notamment de réduire l’assiette imposable des revenus locatifs grâce à la déduction des amortissements et des charges liées à la location du bien (taxe foncière, charges de copropriétés, travaux, etc).

Comment ne pas se tromper ?

Le succès de votre investissement locatif réside avant tout dans le choix du bien. On l’a dit, plus le loyer de vos locataires couvre une part importante de vos remboursements, plus vous aurez de chance de profiter d’un effet de levier important. Pour éviter que votre quête ne se change en chasse au trésor, voici quelques règles à respecter :

• N’hésitez pas à prendre un appartement nécessitant des travaux. Les prix à l’achat sont largement négociables et la plus-value est donc facile à réaliser. Les appartements anciens bénéficient généralement d’une meilleure localisation géographique.
• Privilégiez l’emplacement et l’accessibilité. Au sein d’un même quartier, les prix peuvent varier très fortement en fonction de la proximité des transports en communs et des centres vivants d’une commune. Mieux vaut donc s’assurer que le logement soit bien desservi en transports ou situés dans un quartier intéressant.
• Lyon, Bordeaux, Marseille… Au regard des derniers classements, c’est souvent en province que se cachent les bonnes affaires. Les prix progressent et le marché y est très dynamique. A Paris, les prix sont déjà plus élevés mais ont l’avantage de garantir une bonne stabilité.
• Faites-vous accompagner. Des professionnels de l’immobilier, comme la société My expat vous feront gagner un temps considérable dans vos recherches et vos démarches. En plus vous êtes assurés de dénicher une bonne opportunité qui correspond à vos critères.