Avec des taux de crédits historiquement bas, des prix en hausse et des ventes en augmentation dans de nombreuses villes, le marché de l’immobilier avait le vent en poupe en 2019. En ce début d’année 2020, on peut donc se questionner sur les perspectives d’investissement à venir : sera-t-il toujours aussi intéressant d’investir dans l’immobilier en 2020 ?
2018 : une belle année pour l’immobilier
Des taux d’intérêt incitatifs en 2018
En 2018, la lente reprise de l’inflation (1,2 % en rythme annuel en novembre 2017) indiquait une légère remontée des taux. Cependant, le taux particulièrement bas des OAT à 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor) et la politique annoncée de la Banque Centrale Européenne (BCE) visant à garder son taux directeur proche de zéro ont modéré cette hausse. Les taux en avril 2018 proposés aux expatriés étaient de 1% sur 15 ans, 1,45% sur 20 ans et 2,45% sur 25 ans. Toute l’année, les taux sont donc restés relativement bas et stables, ce qui a favorisé de nombreuses transactions.
Une activité immobilière positive
Les taux d’intérêt attractifs, la conjoncture économique, le marché du travail et la volonté constante de devenir propriétaire ont fait de 2018 une année où l’activité immobilière a été globalement très positive.
Par ailleurs, les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété et en particulier le prêt à taux zéro (PTZ) ont joué un rôle dans ce bilan. Le gouvernement a par ailleurs reconduit la mesure pour deux ans dans les zones immobilières tendues (grandes agglomérations).
Une envolée des prix et des ventes
D’après le baromètre LPI-Se Loger, les prix de l’immobilier ont bondi de 3,7% en 2018. C’est notamment le cas à Lyon, Bordeaux, Marseille et Paris. Dans la capitale, le prix moyen au mètre carré avait atteint 9 550 euros en octobre 2018, ce qui représentait alors une hausse de 5,9% en l’espace d’une année.
Concernant les transactions, elles ont également explosé en 2018. En septembre, on comptait 956 000 ventes réalisées.
2019 : l’année de tous les records
Des taux d’intérêt historiquement bas
En 2019, les observateurs du marché de l’immobilier prévoyaient une hausse des taux d’intérêt. Déjà annoncée pour la fin 2018 et début 2019, cette hausse n’a pourtant jamais eu lieu, et les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas. Ils ont progressivement baissé pendant tout le deuxième semestre 2019, pour atteindre un taux record en novembre 2019, de 1,12 %, toutes durées confondues (Source : Observatoire Crédit Logement).
Une hausse des prix du marché et des transactions
Ces conditions d’emprunt idéales ont d’ailleurs largement contribué à faire évoluer le volume de transactions dans l’ancien. Ainsi, le nombre de logements anciens achetés a augmenté de 8,1 % en 2019.
La hausse record des prix a aussi marqué l’année 2019, avec une augmentation de 4,7 % des prix des logements anciens, contre une augmentation de 3,5 % en 2018. À Lyon, par exemple, les prix immobiliers ont connu une hausse de 7,7 %.
2020 : une année qui reste favorable
Des conditions d’emprunt toujours aussi attractives
En 2020, les taux moyens devraient rester très attractifs, même si de faibles hausses sont à prévoir. Les taux d’emprunt sur 20 ans devraient continuer à se situer entre 1,30 et 1,50 % en moyenne (Source : PAP) mais il est peu probable que les taux descendent sous la barre de 1 %. Toutefois, cela ne devrait pas limiter les investisseurs car les taux resteront globalement très bas et les conditions d’emprunt très intéressantes. La BCE (Banque Centrale européenne), prévoit d’ailleurs une politique monétaire stable, et le contexte économique sera a priori favorable pour investir dans l’immobilier en 2020. Les taux sont alors encore favorables pour investir dans l’immobilier en 2020.
Une faible augmentation des prix
Concernant la hausse des prix, qui fut spectaculaire en 2019, elle s’annonce plus modeste dans l’immobilier en 2020. Les prix des biens resteront globalement accessibles et leur augmentation ne devrait pas aussi importante dans la plupart des villes de France, mis à part Paris, où la hausse sera toujours aussi forte. Le prix moyen parisien devrait atteindre 10 380 € par mètre carré en février 2020, ce qui représente une augmentation de 7,3 % depuis février 2019. Bordeaux et Lyon devraient aussi rester en tête des villes les plus chères après Paris.
Une année de changements
En 2020, le secteur immobilier fera aussi l’objet d’un grand nombre de changements. Tout d’abord, la loi de finances 2020, votée le 19 décembre, apportera de nouvelles mesures pour tous les acteurs de l’immobilier : le prêt à taux zéro sera maintenu dans les zones détendues B2 et C jusqu’à la fin de l’année 2020 ; le dispositif Pinel sera testé en Bretagne (la loi fait actuellement l’objet d’une expérimentation dans les communes marquées par un fort écart entre l’offre et la demande). De plus, la loi Denormandie, prolongée jusqu’à fin 2022, sera assouplie, et les propriétaires bailleurs peuvent, depuis le 1er janvier 2020, bénéficier d’une réduction d’impôts dans le cas où ils réalisent des travaux de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement du bien (et non plus seulement les travaux améliorant sa performance énergétique). Ce dispositif sera aussi élargi à tout le territoire.
Par ailleurs, la loi Cosse et le dispositif Malraux seront prorogés jusqu’à fin 2022.