Le contexte du secteur immobilier français est favorable à l’investissement. En effet, les taux d’intérêts sont faibles, la rentabilité de nombreux placements d’immobilier locatif est intéressante et la dynamique du marché est, elle aussi, stratégique. Le ticket d’entrée sur le marché de l’immobilier français dans une grande ville comme Bordeaux ou Marseille pour un non résident est généralement de 150 000 €. C’est le montant minimal recommandé d’emprunt recommandé en France pour un expatrié français. Dans cet article, découvrez quelles options s’offrent à vous pour investir avec un budget de 150 000 euros.
Investir avec un budget de 150 000 euros en fonction de votre situation financière
Vous disposez de 150 000 € en cash
Lorsqu’on possède un bon budget en cash, plusieurs options peuvent être envisagées. Mais, avant toute décision, il faut bien comprendre son projet et son objectif surtout.
Avec 150 000 € d’apport personnel, il est possible pour un investisseur de devenir propriétaire directement. Ou, si ce montant ne correspond pas aux types de bien que vous recherchez pour votre projet d’investissement immobilier, il peut constituer un apport dans le cadre d’un prêt immobilier. Avoir un apport de 150 000€ , même lorsqu’on passe par un crédit immobilier, peut être un grand avantage. Dans ce cas, les banques pourront vous proposer des taux plus avantageux et des conditions plus intéressantes.
Le désavantage cependant est que vous ne profitez pas de l’effet de levier. Aussi vous ne profitez pas des taux actuels d’intérêts bancaires très avantageux. C’est pourquoi nous vous recommandons plutôt de financer votre investissement immobilier. De cette façon vous gardez votre épargne tout en investissant dans des conditions particulièrement intéressantes.
Vous disposez d’une capacité d’endettement de 150 000 €
Pour pouvoir demander un crédit immobilier à votre banque, il est essentiel de connaître votre capacité d’endettement. Le calcul est simple, il suffit de diviser l’ensemble des charges fixes de l’emprunteur par ses revenus, puis, de multiplier le résultat par 100. Suivant les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, ce taux ne devrait pas être supérieur à 35% (assurance emprunteur incluse).
D’ailleurs ces recommandations sont obligatoires depuis le début de cette année 2022. De manière générale, pour les expatriés, la durée du prêt proposée est de 20 ans maximum. Et, idéalement, le minimum d’endettement recommandé dans une situation d’expatriation est de 150 000 €. Souvent, les banques sont réticentes à prêter des montants inférieurs, car elles pourraient y perdre en rentabilité. Il n’est donc pas impossible de trouver un financement inférieur à 150.000 euros, cependant ce sera plus complexe.
Enfin, trouver un financement dépend d’abord de votre dossier. Celui-ci inclut de nombreux éléments personnels comme le pays d’expatriation et la situation matrimoniale puis des éléments financiers : revenus, charges, etc.
La question de l’apport minimal de prêt est une condition de plus en plus demandée par les banques. Pour la calculer, il faudrait compter 20% du montant de vente du bien en question et y ajouter les frais, notamment les frais d’agence et de notaire : cela reviendrait à 28% du montant total.
Quel type d’investissement peut-on réaliser avec un budget de 150 000 € ?
Investir dans l’ancien ou dans le neuf ?
L’ancien, plus accessible et plus rentable en général
De manière générale, il est souvent plus accessible et plus rentable d’investir dans l’ancien. Les prix sont plus bas, et si l’emplacement est stratégique, le bien pourrait générer un loyer intéressant. Attention, il ne faudrait pas oublier de prendre en compte la rénovation, si celle-ci est nécessaire, dans le calcul de son budget et de ses frais.
Investir dans le neuf, une option qui s’envisage surtout pour un retour en France dans le court terme
Mais, l’option du logement neuf n’est pas à écarter. Certes, il serait bien plus difficile de trouver un appartement neuf avec un budget de 150 000 €. Surtout dans les grandes villes, qui sont attractives et qui génèrent de la rentabilité. Pour les expatriés, investir dans neuf est moins avantageux que pour des résidents qui bénéficieraient eux des dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard. En revanche si vous comptez rentrez en France dans le court terme cela peut être avantageux. L’autre avantage du neuf est de ‘prendre les devants’ en ce qui concerne les nouvelles normes énergétiques et environnementales qui s’appliquent actuellement. C’est aussi un gage de tranquillité d’esprit en investissant dans un bien de qualité.
Prendre en compte la surface du bien et la ville dans lequel celui-ci se trouve
Où investir ?
Jouer sur la surface et l’emplacement du bien immobilier permet d’optimiser son budget. Par exemple, avec 150 000 €, il est possible d’acquérir un studio ou un petit T2 à Bordeaux ou à Marseille. Mais, sur Paris par exemple, ce serait bien plus difficile. C’est même presque impossible en intra-muros et petite couronne. À Lyon il est aussi devenu difficile de trouver un bien pour un budget de 150 000 euros. Si c’est la région lyonnaise qui vous intéresse, privilégiez des villes proches de Lyon comme Oullins, ou Villeurbanne.
De manière générale, il est conseillé d’investir dans une métropole, car cela réduit le risque de votre placement. La demande y est importante et la vacance locative très faible. Ce sont des villes établies dans lesquelles le tissu économique et culturel garantit le placement dans le long terme.
Pour quelle surface ?
Investir dans un studio ou un T2 permettra à l’investisseur d’attirer la population étudiante et les jeunes actifs. Souvent, ces cibles sont sécurisées. Les étudiants ont souvent une caution ou une garantie de la part de leurs parents, et les jeunes actifs, eux, sont en CDI et peuvent garantir le paiement des loyers.
Investir avec un budget de 150 000 euros, choisir la location meublée ou vide ?
C’est une question qui mérite réflexion.
L’intérêt de louer en meublé quand on est non-résident
En général, nous conseillons à nos investisseurs de se tourner vers la location meublée, ou la location par le dispositif LMNP (location meublée non professionnelle). D’abord, la demande pour ce type de bien est forte dans les grandes villes et génère un loyer de 10 à 30% plus élevé qu’un bien vide. Et, au niveau du bail, celui-ci est plus flexible.
D’un point de vue fiscal, le dispositif LMNP permet de bénéficier du régime réel et de déduire tous les frais liés à la location meublée. Mentionnons notamment les frais d’agence, la taxe foncière, les charges ou encore les taux d’intérêts et surtout la déduction de l’amortissement du bien de l’assiette imposable (sans répercutions sur l’imposition de la plus-value). Grâce à ce statut, il est aussi possible de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers générés, tant qu’ils sont inférieurs à 33 100€ en déclarant avec le régime fiscal micro-bic.
La location vide, une option généralement moins avantageuse
La location vide, elle, permet un abattement forfaitaire inférieur à celui expliqué plus haut: de l’ordre de 30%. Dans le cadre d’une location non meublée, la loi Pinel est accessible. Mais attention, pour adhérer à ce dispositif, il faut respecter les plafonds de loyer qui sont plus bas que les loyers du marché. Ce type de location est moins intéressant pour les non-résidents, en termes d’imposition.
Autre point important, l’intérêt du dispositif Pinel est de bénéficier d’une réduction d’impôt. Vous l’aurez compris, en étant résident vous percevez votre rémunération à l’étranger donc la réduction d’impôt ne s’applique pas sur ceux-ci. L’intérêt d’investir dans un ‘Pinel’ en France est quasi-inexistant du point de vue fiscal pour un non-résident.
Quelques exemples en location meublée : à Marseille et Bordeaux
Investir dans un 2 pièces ou un studio à Marseille
Pourquoi ?
- Marseille est la 2e ville la plus peuplée de France,
- c’est aussi un centre économique important avec de nombreux sièges d’entreprises, un port d’importance stratégique,
- des infrastructures de qualité, écoles, hôpitaux, universités, transport – qui vont bénéficier d’un programme de développement important dans les prochaines années – avec le projet ‘Marseille en grand‘
- Une métropole importante directement reliée à Paris avec la ligne TGV
- Une destination touristique
Où investir à Marseille avec ce budget de 150.000 euros ?
Avec ce budget vous pouvez viser de nombreux quartiers à Marseille,
- Si votre objectif est la rentabilité, concentrez vous sur des quartiers plus distancés de l’hypercentre mais qui restent sécurisés comme celui de Noailles, ou Saint Charles par exemple. Il y a bien d’autres possibilités. Avec 150.000 €, vous pouvez viser un 2 pièces confortable.
- Pour un investissement plus sécurisé et proche du centre ville, intéressez-vous aux quartiers de l’Hôtel de Ville ou celui de la Préfecture. En revanche ce sera pour une surface plus réduite comme un studio.
Exemple de RENDEMENTS pour un investissement dans le Vieux Port (exemple).
- Prix du bien : 135.000 €
- Apport : 27.000 €
- Frais bancaires, travaux, et frais d’agence (inclus My expat) : 30.140 €
- Surface : 50m2, pour un loyer estimable à 680 € CC, soit 8.160 €
- Charges : copropriété, assurance PNO, gestion locative, maintenance = 2.290/ an (soit 191 € par mois)
Rentabilité brute : (8.160 / 135.000) x 100 = 6,04 %
Rentabilité nette: (5.870 / 135.000) x 100 = 4,34 %
Investir dans un studio ou 2-pièces à Bordeaux
Pourquoi ?
- Bordeaux est une métropole économique de premier plan avec de nombreux sièges d’entreprise
- Destination touristique de premier ordre : ville de Bordeaux est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, proximité des vignobles, de la côte Arcachon et des Pyrénées, le tout à seulement 2h de Paris en train
- Infrastructures de qualité : écoles, universités, hôpitaux, réseaux de transports très développé
- Situation géographique
- Une des villes les plus tendues en terme de tension locative en France.
Où investir à Bordeaux avec un budget de 150.000 € ?
- Placement plus sécurisé: Les quartiers de La Bastide, Caudéran, Place de la Victoire, Saint-Augustin
- Si votre objectif est d’obtenir de forts rendements, pensez plutôt à Mérignac, Talence, Pessac où les prix sont plus accessibles
Exemple de rendements pour un investissement proche de la Place de La Victoire (intéressante pour la location étudiante)
- Prix du bien : 139.000 €
- Apport : 26.400 €
- Frais bancaires, travaux, et frais d’agence (inclus My expat) : 21.748 €
- Surface : 25 m2, pour un loyer estimable à 650 € CC, soit 7.800 €
- Charges : copropriété, assurance PNO, gestion locative, maintenance = 2.100 €/ an (soit 175 € par mois)
Rentabilité brute : (7.800 / 139.000) x 100 = 5,61 %
Rentabilité nette: (5.700 / 139.000) x 100 = 4,1 %