5 raisons qui font de l’immobilier français le meilleur investissement de 2019

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Après un grand cru 2017, le marché de l’immobilier a marqué le pas sur l’année 2018. Une tendance qui s’explique par la progression constante des prix et par un moral des ménages que l’on dit en berne. Pourtant, les raisons objectives d’investir dans l’immobilier locatif sont bel et bien là : un accès facile à des crédits à des taux très faibles et une rentabilité générale supérieure aux autres investissements à risque égal.

Des taux qui restent très avantageux…

Les taux sont à niveau historiquement bas depuis maintenant plusieurs années et les experts du crédit n’anticipent pas de changement significatif pour l’année 2019 à venir, si ce n’est un très léger redressement. Cette situation inédite est-elle en train de devenir la norme ? Toujours est-il que les taux moyens s’établissaient à 1,44 % en cette fin d’année (au mois de novembre), selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Dans le détail, les taux moyens sont de 1,22 % sur 15 ans, 1,40 % sur 20 ans et 1,63 % sur 25 ans. Cependant, les taux proposés aux expatriés sont supérieurs de 0,2 à 0,5% en fonction du profil.

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…permettant des rendements confortables

En France, investir dans le locatif rapporte généralement entre 3 et 5 %. Avec un emprunt à moins de 1,5 % sur 20 ans, l’effet de levier du crédit peut faire une nette différence : les loyers couvrent la totalité des intérêts et permettent même d’amortir le bien. C’est simple, l’immobilier offre à l’heure actuelle le meilleur ratio risque/endettement, devant les obligations d’Etat (OAT) sur 10 ans (moins de 1 %) et les assurances-vie (de 2,5 à 3 %).

Si Paris a toujours la cote, l’opération est en fait encore plus profitable dans les plus grandes villes de la province, à commencer par Lyon, Bordeaux et Marseille toujours aussi dynamiques et attractives. Les rendements dans certains quartiers atteignent ou dépassent les 5 %. Si on ne peut prétendre à une telle rentabilité dans la capitale, la forte demande locative met l’investisseur à l’abri de tout risque de vacance de son logement.

Des prix qui progressent

Il est vrai que les prix continuent leur progression, surtout en ce qui concerne les appartements anciens. Selon les derniers chiffres du baromètre LPI-Se Loger, les prix de l’immobilier ont augmenté de 3,7 % sur l’année 2018 : +3,4 % pour les appartements anciens et +2,6 % pour des maisons déjà construites.

Mais il faut regarder à la loupe, car cette tendance générale masque de fortes disparités. A Lyon par exemple, la hausse sur un an est de 8,2 %, alors qu’elle est seulement de 0,2 % à Bordeaux, selon les données de MeilleursAgents.com.

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Une nouvelle aide fiscale

Le ministre du logement, Julien Denormandie, a annoncé au début du mois de décembre 2018 un nouveau dispositif fiscal destiné à favoriser les rénovations de logements anciens. Il consiste en une réduction d’impôt pouvant aller de 12 % à 21 % de l’investissement accordée aux bailleurs dès 2019, en contrepartie de la rénovation d’un bien destiné à la location.

De manière générale, nous conseillons de privilégier l’immobilier ancien, car il permet de limiter les droits de mutation à l’achat tout en défiscalisant le montant des potentiels travaux. Un investisseur peut en effet déduire de ses revenus fonciers l’ensemble des dépenses d’amélioration effectuées dans son logement locatif.

Le choix de la sécurité

Face à un besoin imprévu de liquidités, un ménage ayant placé son épargne dans une assurance-vie perd sa plus-value s’il souhaite rompre son contrat. Avec un investissement immobilier locatif, il peut toujours vendre son bien ou souscrire un prêt hypothécaire.

Dernier atout en faveur de l’investissement immobilier, une fois le prêt remboursé, le ménage n’a plus besoin d’ajouter un effort financier et perçoit des loyers bruts. Ces revenus deviennent une rente quasi-pérenne pour l’ensemble de ses futurs besoins de financement.